ローレルタワー夕陽丘(仮称：夕陽丘ツインタワープロジェクト）

凄く売れてますよ。
嘘だと思うなら、MRに行って確かめてみてください。

この辺りの環境だとやっぱりかなり資金に余裕のある方が沢山
契約されるので高額なお部屋から売れて行くのでしょうね。
スーパーコーヨーって大阪市内のちょっと環境の良い場所にあるように
思います。
生鮮食品が綺麗なスーパーの印象が強いです。

別の物件で聞いた話ですが、売れ残り物件の管理費、修繕積立金は販売元が負担するとか。

ここは売れ残らないから無問題

>>451さん

当方も昨年11月にMRを訪れています。
MRの赤バラほど信用ならないものはありませんよ（笑）
赤バラを過剰に装飾して、購入検討者を焦らすのです。

但し、高層階南側の角部屋は売り切れるでしょうね。
その余は、あとで「キャンセル住戸発生」「棟内モデルルーム使用部屋」などと称して大幅に値引きして売ることになるんじゃないでしょうか。

>>453さん

そもそも販売元が管理費、修繕積立金の金額を設定していることにお気づきですか？
売れ残りによる負担を考慮して設定しているんですよ〜

４５５さん

１１月の話をしているのではありません。
ここの物件は売れ残らないでしょう。

イースト南側の低層階物件を検討中です。

道路の向かい側が天理教の敷地で空地になっているので、低層階でも陽当たりが良いことに魅力を感じています。

ただ、航空写真を見ると駐車場として使われているようなので、将来的に手放してマンション等が建ち、陽当たりが確保できなくなる可能性もあるのではないかという不安があります。

その辺りを懸念されて購入を迷ってらっしゃる方はおられますか？

それならいっそお値ごろ感重視でイースト西側低層階でもと思うのですが、やはりウエストの影響で日差しはほとんど入らない=日中でもリビングが暗くなるでしょうか？

天理教の敷地で空地になっている事はメリットだと思います。
宗教関係の持ち物を手放すって事はめったに無いと思います。
絶対とは言えないですけど・・・
将来的にその場所にビルが建つと言う事も天理教だと考えにくいような
きもします。
まぁ、環境は変化するので絶対は無いでしょうけど可能性が低いのでは
ないかと考えています。

駐車場は、一番用途を変更しやすいので、一番危ないと思います。某マンションも「隣の駐車場は儲かっているので、土地のオーナーさんは手放さないようです。」と説明していたが、竣工後、すぐに駐車場は取り潰し、ビルが建ちました。そんなもんです。「～ようです。」というレベルの説明では責任は問えませんからね。責任を追及するためには、覚書を取っておく必要があります。

>>460さん

南側は前面道路の幅員＋建物のセットバック分もあるので、低層階でも陽当たりはいいと思いますけど・・

イースト西側＆ウエストの東側は、お見合い部屋ですのであまりオススメではないです。
たしか１LDKじゃなかったですか。

6-15F: 3LDK(北西), 1LDK(西), 16F-24F:3LDK(北西), 2LDK(西)
だったと思います。真北はELホールなので、部屋はありません。
自分は北西か西の部屋を検討しています。安そうだし、ずっと北西部屋に住んできて慣れているからです。
せっかくの夕陽丘だし、夕陽を拝みたいのもあります(これは半分冗談です)。

狙っているフロアの日当たりシミュレーションをしてもらいました。
冬はウェストが影になりますが、それ以外は気にならなかった記憶です。
ただ、フロアによって異なるのでご注意くださいね。

あと、北側には市営住宅がありますので、ある程度の高さでないと、市営とお見合いになるでしょう。
これも好き好きですね。

市営住宅って何階建てなんですか？

市営住宅は14〜15階程度だったと思います。
但し、市営は階高低いから、単純に比較はできないです。

北側の市営は高さが 42.95m です。ただ、この高さが東西にずっと続いているのではなくて、でっぱりのような感じです。

日当たりシュミレーションですかぁいいですねそれ
日当たりが全然無いのも困りますが、一日中夏場日当たりよすぎるのも
暑いでしょうね。
マンションのほどほどの日当たりって何階ぐらいが良いですか？

だいぶ出来てきましたね。結構ボリュームがある外観だからタワーどうしのお見合い部屋はちょっと窮屈?

お見合い部屋は必ず売れ残るから、竣工後ゆるーりと検討しましょう。

先日、ＭＲ行ってきましたが８割ほど既に売れていましたよ。凄い売れ行きみたいです。
お見合い部屋もそんなに残ってませんでしたよ。１Ｌは結構残ってましたが。検討している間に売れてしまうと思いました。

ここもいいんだけど、ウェリスの南側高層階の方が立地・資産価値とも絶対にいい。
五条区で駅近、商業施設もスーパー（阪急ファミスト・ハーベス・KOHYO（予定））もコンビニもある。
現時点の天王寺区のタワマンでは、最強レベル。
但し、中古がなかなか出ない。

最初からここのウエスト南西角部屋を狙っているが、いよいよ決断する時かっ！！

北向きはあきませんのか？

コーヨーの現場に行きました。春オープンと垂れ幕が出てました。利便施設が増えてくれるのは嬉しいですね。

マンションの建設と共にこの辺りも生活の為の施設が沢山増えてきます。
コーヨーさんは品物の種類も多いですし、価格も安いの近くに出来たら便利です。

ウエストが欲しかったけど、入居時期が先過ぎる為
イーストを近々購入予定です。
シティタワー真田山、プラウド阿倍野、北区のタワー等
およそ８件見ました。
建物や共有部分は地味だなぁという印象ですが、
環境が一番良かったのでここに決定。
次回オプション相談、扉や床のフローリング色を
決めてきます。楽しみです。

私も同じ様に色んな物件見ましたが、一番環境がよく、資産価値もあると判断して購入しました。ほんとに出来上がるのが楽しみですね。どんどん近くにスーパーなどが出来て欲しいです。

そうです。
そうなんです。
五条区でマンションを買えばいいんです。

此処の住人は落ち着いたファミリーが多いんでしょうか。

イースト北側の市営住宅は気になりませんか？
東側にはマンションが２つも。
窮屈な気がしてウエストを検討したものの
今度は消防署の無線塔が気になって。
天理教の駐車場も気になり。
言い出したらキリがないけど。

近くの喫茶店のマスターに住環境を聞いたら、
ここは土地が高いからタワーの近所に
スーパーは出来ないだろうと聞きました。
上本町のコーヨーがもっと近くに出来たら嬉しかったな。

弱冠の手数料はかかりますが食料品はコープ、イズミヤ、ハーベス、阪急Kitchenエール、イオンの個配がありますよ。近くのタワマンの住民ですが、これらを上手く利用するのも一つの方法です。

弱冠 → 若干

ネットスーパーの利用者が増えてきてますよ。
ネットスーパーを使い出したら買い物に時間を取られるのがもったいない気持ちに
なります。
重い荷物をもって帰らなくても良いし便利ですよ。
なれれば近くにスーパーが無くても不便は感じなくなります。

中型犬は買えますか？

自分の懐に相談してくださいねw

真偽のほどは定かではないが、イーストの南東角部屋は残１戸らしいよ。
ここの南東角部屋の角部屋は共用部や専有部を考慮すると、はっきりいって割高すぎる。
それでも南東角部屋だけ完売しかけてるということは、要するに、ここはお金は出すから良いものを用意してよっていう方々が住まう地域なんですよ。

ウェリスでの旨味を忘れられず、中途半端な１LDKなどの間取りを挟み込んだことは愚の骨頂ということがわかりました。

全戸９０㎡以上のミドルアッパー限定のファミリーマンションを作るべきだった・・・
一般庶民はただ羨望あるのみというぐらいのね。

マンションによって犬種が決まっていると言う話も聞いた事ありますが
犬の大きさで決まっているマンションもあるようですよ
実際いま飼ってらっしゃる犬がいるのなら聞いてみたらよいのでは？

管理会社が気になります。。
アフターのクオリティが最悪だという近隣マンション住民が多いようですが
実際のところはどうなのでしょう？
最終的に管理組合発足後に管理会社を変更すればいいという人も多いですが。

管理会社変更は住民の同意が多く必要となり難しい。管理会社の質も重要ですね。

実際管理会社の質が悪ければ住民もな得しない部分大きくなるでしょうから
変更の意見が多くなるのではないでしょうか。

管理会社次第ですよ。管理を自慢できないない会社はよくなりません。管理をしっかり売りこんでいるかも見るべきﾎﾟｲﾝﾄです。

各階ゴミ置き場もないくせに管理費が高い。
３ヶ月に１回のコーナーガラスの清掃と公開空地の緑化の剪定や清掃もあるだろうが、それにしても高い。

戸数が少ないこともあるだろうが、管理側からすれば各階ゴミ置き場がないだけで相当の手間は省けるはず。

ここでも五条区のプレミアム管理ということだろうか・・・

ここに限らず、どこもマンションの管理費って高いですよね。
管理会社の価格破壊が起こって欲しい。
質がしっかりした安売り業者現れてくれ

現状、管理会社はボッタクリ業種。

購入時は物件価格に目が行きがちだからね
だからその分管理費に盛ってくるのがトレンド

大手なら同じ系列の管理会社だろうから変更されるリスクも極端に少ない
というかいくら管理組合が頑張ってもヨソからまともな見積もりは出てこないし
万が一変更が議決されても図面紛失とか全力で嫌がらせされるのがオチ

例えばここの管理組合ができて変更しようと思っても東急コミュニティが
見積もりを出す訳がない

所詮持ちつ持たれつの業界

東急って近鉄にも影響力あるんですね。
表立っては公表されていませんので、知りませんでした。
さすがメジャー7ということでしょうか。

近鉄住宅管理の評判などいったいどう調べることができるでしょうか？各管理組合が集まって管理費用など確認できるような仕組みができると面白い。高いと言う人がいても何が高いかわかりません。

496です。

現在他のマンションに住んでますが、コンシェルジュ（8〜22時）、各階ゴミ置場、共用施設（ゲストルーム、AVルーム、パーティールーム、ライブラリー、ラウンジ）多数、EV×７機、２４時間有人管理で、ここより管理費は安いです。

他方のこちらは、各階ゴミ置場×、共用施設（ゲストルーム、キッズ）、EV×２機、日勤管理でしょう？
どこまで五条バリューを乗っけてくるんだっ、と愚痴りたくなる。

あと角部屋のガラスウィンドウですが、建物のデザイン上によりLDからの視界は狭そうに思います。
本日も現地を通りかかりましたが、LDのガラス窓が少ない。

ただ立地だけはいいんです。ほんとに。
こちらに買い換えしようか検討中です。

管理費高くてもそれだけの質の高い管理をしてくれたら問題ないと思います。
質があまりに悪かったら管理組合で話あって、今より値段の安い管理会社を変更
すればいいのではないでしょうか？

三菱地所にしても野村リビングサポートにしても、近鉄の管理物件は絶対に手を出さない。
いわゆる大手企業の子会社とはいえ、日本的経営の典型例ですね。馴れ合いですわっ。
といって三流管理会社じゃ、ここの住民は納得しない。八方塞がりですわっ。

まぁ近鉄のドル箱地区なんで、多少は目をつぶってあげて下さい。

今、身内が住んでるところは、設備点検の費用が目立って高いです。だいたいが目視で年に数回の項目。これを値下げさせるかどうかを検討中らしいです。こういうのは交渉可能じゃないかなぁ？ まあ、多少下がったところで、管理費全体からみたら、しれてるかもしれないけど。

ウェリスの管理は近鉄からNTTに替わりました。
コンシェルジュや管理人さんも含め変更になったようです。
そのうち、ウェリス上本町タワーになるのかなぁ？？

ではこちらも「パークタワー夕陽丘」に変更にする？

どの点が悪いのでしょうね？

近鉄住宅管理＝悪いとは思えません。
でも、新規物件が増えすぎてコントロールできてない感じはしますね。

特にアフターサービス。
部屋に問題があった際は精神的負担はかなりのものになるかも知れません。
なんせ対応が遅い、担当者不在率が高い、伝言は伝わらないということが多いようです。

まぁ何にせよ夕陽が沈むように日本経済が沈みつつある今…ツインタワーとは恐れ入る（爆笑）

パークタワー夕陽丘　・・・　イイですねぇ

近鉄には申し訳ないが、下品で貧相なイメージがあります。

難波や梅田のローレルタワーもどこか貧相で安っぽいと感じますし、上本町もイマイチです。（スミマセン）

せめて高級住宅エリアの夕陽丘だけでも、名実ともに高級タワー路線で行って欲しかったけど。
実はまぁ見ての通りですが、名は三井ブランドのパークタワーで良かったんじゃないですかね？

ここの売りは、立地と免震のみ。以上

割高、割安をいえば、オリックス物件や近鉄物件は比較的大衆的イメージ物件が多く、割安な設定であり、住友物件は比較的高級感を売りものにしており、価格設定は強気印象ですね。実際の各社マージン率はわからないけれど、恐らく、オリックスや近鉄のマージン率は住友よりもかなり低いはず。何故なら、全般的に住友は価格設定が高い上に、単独販売形態が主力だからですね。オリックスや近鉄は即売回転商いを目指し、比較的販売価格が安め設定で、しかも、サブ売主を多く入れて、あらゆる分譲リスクをヘッジしてるから、自ずと、マージン率は下がってくるんですね。一方、財閥たる住友は堂々たるもので一社で長期販売も苦にすることなく、マージンを多めにとって販売する形態ですね。一般的に、安く販売する方が良心的とされるから、オリックスや近鉄の販売の仕方は多くの方に支持されやすいでしょう。だから、オリックスや近鉄物件買ってりゃ正解なのか？これが不動産の難しいところなんですね。この販売法の違いによって、購買層の違いがでてくるんですね。わかりやすくいえば、オリックス、近鉄物件購入者層は庶民層派、住友物件購入者層は富裕層派って感じになるんですよ。すると購入した当時は何もわからなくても、入居すると差がでてくるんですね。つまり、購入層の所得、資産格差が、使用状態、管理状態に格差を生んでいくんですね。一般論でいえば、富裕層の多く住む物件はキチンとカネをかけて継続して管理され、日々の使用モラルも高いから、状態が非常に良好で、結果、資産価値も下がらないんですね。一方、庶民層派マンションは、ラフな使い方をされるから、痛みやすく、汚れやすい。住民モラルの低く、管理費も滞納世帯率は高く、結果、資産価値が大きく下落していくんですね。竣工時の構造は変わらなくても、坪単価が安く、即完売した物件は庶民層派の住民が多数を占め、大型物件であるほどモラルの低さが目立ってくる。庶民派マンションは、住民の所得が低く、自転車使用頻度が高く、しかも、モラルが低いから、平気でマンションの出入り口や通路なんかに自転車が並んで、山積み状態になってくる。注意したって無駄ってくらい次々置かれていくんですよ。そのうち注意する方も疲れてお手上げになります。エレベーターの使い方も荒いし、自転車乗りながらEVに乗って、そんまま自分の部屋の前に駐輪ですね。だから、エレベーターの中も汚いんですね。床は砂でじゃりじゃり。ペットもその辺走り放題、糞し放題。廊下のタイルカーペット上に平気でタバコ捨てて足で踏みつけほったらかし。火でカーペットが焦げて穴あき状態なんて朝飯前。一方、富裕者層派は、住民が子供以外は自転車にほとんど乗りませんから、マンションの出入り口に自転車放置はありえません。駐輪場自体の使用頻度も低く、いつもガラガラですね。玄関ホールも廊下も清潔、静寂そのもの。だから、一般的にいって、即完売物件は大衆物件だから、リッチマンには不適当なんですね。せっかく豪華な共用部分も庶民派にかかれば、豚に真珠ですからね。ババチくなるだけですね。リッチマンは即完売なんて物件興味ないんですよ。だから、こんなところに書き込んで住友が不誠実とか言っている人って殆んど庶民派なんですね。だから、住友と考えてる視点が全く合わないんですね。

>>511
パークタワーが高級イメージって…
訳分かっていってます？

大阪のパークタワーって主にこんな感じですよ。
全然、高級路線じゃない。
最近このスレも、イメージとか、関係の薄い事実からの妄想に近い連想とか、しょうもないネガが張り付きだしましたね。

パークタワー大阪中之島フロント
http://sutekicookan.com/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%82%BF%E3%83%AF%...

パークタワーあべのグランエア
http://www.31sumai.com/mfr/K0905/iframe/concept2.html

ここのスレにすみふの話はどこにもないが・・・

ここは、近鉄が五条プレミアムという立地性と昨今のデフレの２種をミックスさせて誕生したファミリー物件。
セレブ（医師・歯科医師系）がいる一方、大衆もいるし、なぜか投資用部屋もあるという、リスクヘッジをかけた中途半端で意味不明な企画もの。

ただし、評判のいい学区に３LDKなどのファミリー物件（南向き限定）を所有することは決して悪いことではない。
教育ママからのニーズは、２０年後の沈没したこの日本においても変わらないだろうから、賃貸も売却も可能っちゃ可能。
加えて大都市部においては、平成１７年あたりからコンパクシティ化が加速している。

よって、以下の地域にマンションを買うことについては、大やけどはしないよ。

「五条」「真田山」「常磐」「堀川」「堀江」以上。

とりあえず、ここは止めて、プレミスト南船場にさせてもらった。
便利だし、子供いないし。
遊び、仕事主体なら、長堀橋や堺筋本町あたりは悪くないよ。
だけど投資用中古マンションはさらに安いので、ちょっくらコウカイ。

確かに香水ガッツリのキャピキャピ女が多い（笑）
大阪は在日と犯罪者の集積所だからね～。
トンキンの事情は通用しない。

自転車乗り入れ不可 ｴﾚﾍﾞｰﾀｰにという細則がないから乗れるのでしょう。自転車禁止の細則にしないのか？

>>520
どうなんでしょうね
モラル向上を促すことが一番大事な気がします

近鉄不動産のマンションに住んでますが、アフターサービスはわりにちゃんとしてましたよ。引き渡し前、6ヶ月、12ヶ月、24ヶ月目と4回点検と補修がありました。聞いたところこの点検を多忙を理由にきちんと受けず→ほったらかしにされたと騒いでる人がいるらしく。。そうでない人もいらっしゃるかも知れませんが定期点検はきちんと受けておいたほうがベターです。

アフターサービス受付→ゼネコンに連絡→下請かメーカーに連絡→職人→材料の調達→日程の調整。。漏水以外はどうしても時間はかかる。現場を見に来るだけの早い遅いはあるがこの段取りは大体どこのマンション業者もさして大差なし。

自転車乗り向けのEVがないなら、普通のEV使ってるよ。
全然普通だと思うけど。
タバコプッシュとかの方を注意するべきだと思うけどね。

エレベーター内はたいていカメラがついてます。恥ずかしい行動は管理人さんに見られてる可能性大。最近はカメラの性能がいいからお顔もバッチリ。気をつけましょう。

自転車乗り入れについて EV乗り入れについては細則がない以上は誰も注意できない。売り主は規約に入れるなどして売るべきでしょう。規約細則や管理会社や施工会社も問題にされる時代ななって来ているのでしょう。

イーストは無事に売り切ったのでしょうか？

此処、消防署の近くだから、救急車うるさいよ＾＾；
覚悟しててね

立地が良いと言う事は、その市や区の官公庁に近い場所が多いのでは？と
思います。
そうなったら多少なり救急車や消防車のサイレンの音も仕方ないと
思わなければ駄目かと思っています。

警察は近くても通報してもなかなか来てくれない事あるようです。
近くて遠い警察・・・＾＾
病院が近いのは何かと心強いと思います。
消防署も同じく、近くにあると心強いですね。

まーーー甘いかもですよ。
夜、窓開けて寝てると、出動の時のサイレンの鳴り始めは前ぶれなく大音量でくるから本当に心臓に悪いですよ。
時間帯とか関係ないですからね。
窓は閉めて寝たらまだマシくらいに思って入居された方がいいですよ。私はヒャッとするからいつまでたっても慣れずに苦手です。

管理費用修繕費用駐車場代金は30年でいくらぐらいかかるか？

マンションでも窓を開けっぱなしで眠る人って多いですか？
物騒なので開けっ放しで寝た事ないです。

>>538さん
管理費用修繕費用駐車場代金は、区分所有の平米数に依るでしょうが、
100平米の場合、30年間でおよそ3000万円ぐらいでしょうか。
あと固定資産税も相当高いと思っていたほうがいいですよ。

固定資産税は、80平米で年間25万円ぐらいでしょうかね。
新築5年間は減免があるので、年間16万円ぐらいでしょうかね。

以前 消防署の近くに住んでましたけど 私は 音は気になりませんでしたね そら毎回聞こえますけど安眠妨害されることはないです

私も消防署の近くで救急病院の近くに住んでいましたが
確かに冬場は消防自動車の出動多いと思いますけど、眠れないほどの
騒音と思ったことは無いです。

就学前の子どもを遊ばせる公園は近くにあるでしょうか？付近を歩いてみたり、地図で調べたりしたのですが、あまりわかりませんでした。小宮町、北山町、真法院町あたりにあれば良いんですが（大きな通りを渡らずに行けるところが良いです）。敷地内で遊ばせると住民の方にご迷惑になりそうなので、やはり公園が良いです。もうすぐ小学生なので、なければないで仕方ないとは思っておりますが。

HPに掲載されている地図で見たら小さな公園はチョコチョコあるようですけどね。
マンションのすぐ近くにもありますよ。

公園もいいですが、近隣学校の塀を乗り越えてグラウンドで遊ぶというのも一案かと・・・

四天王寺の墓場で遊べばいいんでは。

マンションから東に約２５０メートル位の所に
小さいですが公園ありますよ。

税務署の近くです、、、、、

上の方が仰っている公園は、松ヶ鼻公園です。

大きなグラウンド（サッカーとか野球etc）が希望なら、五条グラウンドですね。

いずれも同距離です。