グランドメゾン西新ＳＴＡＧＥ（旧スレ名：グランドメゾン西新プロジェクトってどうでしょうか）

本当に良かったかどうかは竣工して実際に住みだしてからですよ、今は薔薇色の時でしょうけど。

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↑薬院タワーがいいと情報ありましたよ。

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北西側の外壁処理、高台の戸建で目立ちにくい方位のため注目しています。昨今のＧＭの傾向から、タイル貼らないと思いますよ。
それと、バルコニーの先には何もないようなＨＰの幻想的な演出、やり過ぎですね。５階６階の方には関係ありませんが、茶褐色の古い賃貸物件が目の前にそびえています。建替えの時、周囲が地上げされ今より高くならないように祈って下さいね。周囲は、古い建物ばかりですから。

利便性で空港線にこだわる人には薬院は不向きです。飛行機とか新幹線によく乗る人には空港線がベスト。

周囲の建替えによる環境の変化、十分ありそうですね。将来の姿が予想しづらい。

薬院からなら博多駅も空港もタクシーでしょ。
荷物持って駅まで歩くの大変だし、大した金額にならないし。

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633、635
人様の心配までしていただきありがとうございます。

買っておけばよかった。


西新でいいマンションでないかな。

ネクサスはまだ買えますよ。
ここより良いとされる2丁目ですから。

露骨なひがみ。

どこのマンションも周辺の変化はあるでしょう。


しかしここは住居地域。角地でない限り高い建物は難しいでしょう。

だったら買い。

絶対買いです！

多分高く売れます。


可能性は秘めてます！

だから買いました。

>636 タクシー前提は禁じ手！ それと東京なんか殆ど日帰り出張でしょ、大きな荷物なんか持っているビジネスマンは殆どいないよ。時間が確実に読める地下鉄がベスト、海外なんかはタク使うけどね。

なんでタクシーが禁じ手？
そんな決まりどこにある？

それから、なんで出張と決めつけ？それも東京限定。
東京なら日帰りが殆んどって思い込みも変。
機内持ち込みサイズを若干オーバーしてるキャリーを持ったリーマンが、羽田便に沢山いるのはなに？

薬院だったら駅まで何分も歩くくらいなら、直接タクシーはアリな選択。
あの距離なら時間もほぼ狂いなく行けるよ。

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>640
本当にプロ（地元不動産屋）のコメントか？
地上げされたらと、書いてあるだろ。
敷地が広くなると、容積率と規制の範囲で今より高い建物は建つよ。

目の前の賃貸の隣の土地を合筆したら、そうなりますね。いずれにしても、周囲の建物が古く建て替えは早そうですね。

必死なネガですね。
住宅地で高さ制限があるのと日影規制で高い建物は建ちません。
それに、もし建ったとしても、もろに影響を受けるのは隣の大地主ですから。
ただ古い建物は建て替わってもらった方が景観は良くなりますね。こちらとしてもありがたいです。

ちなみに真南の賃貸は比較的新しいので建て替わらないでしょう。

ここは、高さ１０ｍ規制はない。同じ位の高さの建物は、面積次第で建つの。
建物が比較的新しい？？？現地見てないね。

現地は良くみてますよ。

～だったらとか、～ればとかの話はどうでもいんだけど、建て替わってくれたら綺麗な街並みになるから大歓迎ですよ。別に眺望は最初から気にして無いわけだから。
わざわざ気にしてくれてありがと。

たしかに建て替えして頂いた方が、西新の古いイメージが変わって良いかもしれませんね。

>645、 これはマンションのスレなんで利便性を検討するのにタクシーでの移動まで含めるとキリがないわけよ。それと福岡線は羽田が基幹路線、それも身軽なビジネスマンが圧倒的。これが代表例だ。勿論、遊びだったらタクで空港までいくけどな。

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主要交通拠点である空港や博多駅へのタクシー移動なら、検証しとくのはアリでしょう。
遊びならタクシー使うって言ってるんだし。

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>646
どちらかと言うと古い建物は早めに建替えてほしい。
たとえ今より高くても。

説明しましょう。

第一種住居地域は日影規制が厳しいです。

この場所は特定行政庁指定の角地なので周辺より容積率が高く、高い建物が建てれます。

周辺に指定の角地はないですし、

高いのは建てれません。

だからこの場所は稀少価値高い！


もうすぐ完売かな！？

今販売中のマンションでここよりいいマンションってどこかありますか？

ＭＪＲ赤坂は確かに安いけど、ファミリーの間取りは高いでしょ。


今買うのにここよりいいマンションあれば教えてください。

価格は2〜3千万円高くなりますが、レジデンス大濠は格上で良いマンションと思います。

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657
確かに3年半前なら最新で良いマンションだったな。
今はその価格で中古扱いだもんね。

高いものを売るのは大変ですね。

たしかにいいマンションですね。

リアル大濠は平均分譲坪単価が軽く200万円超えるので、庶民には無理、高嶺の花です。同列に論じられませんよ。

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>656
少し前なら魅力的な物件もあったが売れてしまった…。
どうしても今のタイミングで買わなくてはいけないらな、ここもアリ。

しかし、以前のGMと比較すると中途半端。
セカンドラインなのか…。

今買う必要がないなら、待つことも選択肢。

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＞６５５
あんた、本当に地元不動産屋？？？グランドメゾンの営業じゃないだろう。レベル低いから。
ここの建蔽率と容積率は、６０／２００で周囲と同じ。希少性など何もない。http://www.jamgis.jp/jam_ftoshi/faces/jsp/bbs-frame.jsp
　＊出所：福岡市都市計画課閲覧資料
接道間口が広い方が北側傾斜規制に有利なことくらい、一般的な知識ですよ。前方の土地は、
まとまると、ここより広い道路に接することになりますよ。

>661
そんなのはどうでもいいから古い建物は建替えしていただいた方が良いです。

５階と６階を購入された方は、そう望むでしょう。それ以下の階を購入された方は、そう思わないでしょう。

不動産屋になりすましまで登場していますね。擁護の情報、話半分くらいでしょう。

ここは角地だから、70パーセントですよ！

重要事項説明書にも書いてます。


すいません傍観者でしたが、あしからず。

６６６さん
みな批評家ばかりですから温かい目で見守ってやってください。

建蔽率が１０％大きくても、容積率が大きい訳じゃない。高さに関係してくるのは、容積率。

どちらも関係してきますよ☆

公式ホームページが今日更新されているが完売していないじゃん。誰だ、２〜３週間前に全部売れていると嘘を書き込んだのは。

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＞６６９
建蔽率が大きく、容積率が同じなら、平べったくなるだけです。不動産業者さん、本当に大丈夫ですか！！！

ｓｕｕｍｏの掲載は終了していますね。

地元不動屋さん、そんな知識じゃ営業成績上がりませんよ。実は、なりすましじゃないの。

↑ピンポン。鋭いですね。参りました(-人-)

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完売してるで

それでは解説しましょう。

結論から言うと、住居系の地域では建ぺい率が高さにも影響してきます。

容積率が同じですと、平たくなる場合もあります。

しかし、住居系のマンションは、（分譲マンションは特に）階段状のマンションが出来る事が多いです。

角部屋率を上げたり、ルーフバルコニーがたくさん作れる為です。そして、階段状にすることで容積率を調整します。


このマンションが周辺より背が高い理由は、階段状にして容積を上手に使ってるからです。もちろん周辺で一番高いでしょう。

建ぺい率が大きいと、下の階の面積を増やしやすく、階段状のマンションを作る際に、高くしやすいのです。

６６８、６７１もあながち間違ってないですが、少し知識が薄っぺらいですね。

インターネットで調べるだけではなかなかわかりにくいですもんね。

そして、不動産屋さんもムキになりすぎでしょ。。

それより本当に完売したのですか？？

同一建蔽率だと、建物に余裕ができるってことでしょ。それくらいは、理解しています。
ここより広い敷地で道路付けが良かったら、ここより高い建物は建ちます。バルコニー側前方の土地で、合筆が成り立てば。

＞６７６
結局は、「容積率の範囲内で」。

容積率はいいよもう？

なんで売れたか検証しよーぜ。

いいからだよ、
最初から言ってるよ。

立地の割に安いからだよ。4-5千万台と値段が手頃。
東京から来るとそう感じる。
2-3千万だとかえって不安だしね。

戸数が少ないだけの話。過大評価、はなはだしい。

んじゃ、シティタワーか、アルテナントカ買えよ

完売おめでとうございます。

この価格帯で売り抜けたのはすごいね。

ほんとですね。
すごいとおもいます。

意外と早かったね。
おめでとう。

西新と名がつけば、これくらいの戸数は売れちゃうようで。

やっぱりあの絶妙な立地が好評だったみたい。
賛否両論あるのだけど、歩いて一分で町中、だけど住むところは静か。
一応西新。
購入層の心をうまく擽ったのでしょう。

ホームページの広告が上手かった。しかし、いくら青田売りとは言え、周囲の開放感についての内容は、やり過ぎ。

ホームページを見ただけて買う人はいませんよ。
モデルルームの模型を参考にして、現地を確認して良いと思うから買うんですよ。これって普通でしょ。

さすがにＧＭです。最初から分かってたけど、やはり強かったです。２０１１、高宮テラス、西新ステージの連勝は積水ハウス完全復活の証。次は薬院タワーだっ！頑張れグランドメゾン！

連勝って・・・
売れ残ってる物件は完全スルーなの？

桜坂ヒルズ、桜坂フォレスト、百道浜、高宮の邸など、売残りばっかり。パークシェイプや高取参番館にいたっては、バタキ処分。建設中の六本松・草香江・唐人町・もっと駅から遠い百道浜、どこも苦戦中。
共通しているのは、場所がまずまずだとブランドを信じて買う輩がいるが、醜い場所に建てた物件はバカ高さが影響し、売れ残る。値引きしないと売れない。
もっと良い場所に建てないと、下手したら西鉄みたいになるよ。

＞６９１
模型が曲者。周囲の環境をすべて再現するのは無理。都合の悪い情報は、Omit 、これ常套手段。

695
そう思ったんですが、今回はリアルに周りも再現してましたね。現地と比べました。

散々売れ残るって言われながらも、売れてるんだからいい場所なんだよ。認めざる得ない。

完売が全てを物語っています。ここはやはり強かったです。場所が普通ならGMは売れるね。再認識したよ。

>>692 他のGM居住者だが、692はあまりに露骨で気持ち悪い。

参番館の二の舞を予想していたが、たまにはやるね。
全体的なバランスと西新ブランドが効いたみたいね。
最近のGMの中では、まともな部類なのでしょう。

売れたと言っても、総戸数２５戸のミニマンションですけどね。

平均５０００万超のマンションがこんなに早く完売するのはやっぱり凄いと思いますよ、福岡では。ＧＭ＋西新だからできたと思います。

この近辺マンションのスレを見ても、
ここだけが誰かの(ネガorポジ関わらず)意見によって更新されている。
完売してもなお注目されていることが
わかりますね。

ということでクローズを！

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閉店ガラガラ

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>>702
平均5000万超！　ここの購入者の平均世帯収入高そう。
この不景気の中、頑張りますね。

そうですね。確かに凄いと思います。まぁ富裕層の中で嫌な思いするよか、サンリヤンでのびのび暮らす方が良いかなぁと思いますよ。

いまは税制優遇があるから親から資金援助受ける人も多いしね。
相続した実家を売ったりする場合もあるし。

平均年収は高めかもしれないけど、高額物件でも年収低い人は居ますね。

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ヘェ〜、そうなんですか？年収どれ位で買えるんだろ？

借入金がどのくらいかで決まるね。
4000万くらいなら世帯収入1200万位あればいい。
6000万なら世帯収入1600万はほしい。
カツカツにすればもっと収入低くても買えるよ。

借り入れ6千万超、年収1700だが、ちょっとキツイ
嫁のケツを叩いて働いてもらうか。

でも現実は、親からの援助で年収500万以下でも買っちゃうんだよねー。

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>>711
本当は嫁の尻に敷かれてるくせに（笑）

でも福岡では、どれ位の収入でいくら位のマンションを買っているのでしょうか？
全国版はあるけど、また地方は違いますものね。

このご時勢、￥２０００万以上借金するのは三流だと思います。
ＧＭ買うなら、普通自己資金を￥３０００万以上持っているでしょう。
年収￥１０００万前後なら、借金のＭＡＸ￥１５００万で、１０年くらいで考えます。
書き込み内容から、親のスネカジリが、ここの契約者には結構いらっしゃる印象を持ちました。

年収１０００万で借金１５００万が上限？ フーン。現実知らない奴が偉そうに言ってんな。それじゃ福岡でマンションなんて売れるわけねぇだろ。素人が、引っ込んでろ。ムカつく！

>>713　うち１馬力1300万子供二人の親援助なしで6000万のGM（ここ以外）
を4000万借りて購入です。ご参考に。

なるほど。全く問題ないのでは？

一般的に借入額は年収の五倍までっていいますよね。

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皆さん、なんと堅実な方ばかりですね。しかし、現場では年収６００万以上の方にはプレミア金利なるものを提示しています。年収１５００万とか１２００万とか簡単におっしゃいますが、ハッキリ言ってほとんど見ませんね。高収入で羨ましい限りです。ハイ。

先行き不安な日本で、大きな借金を抱えるのはハッキリ言ってリスク大。
今年収￥１５００万でも、ずっと維持できる保証ないよ。リストラとかも、平気である。
特に、高級取りは成績悪いとターゲットにされちゃいますよ。
変動金利で実質金利ゼロで、１０年くらいの返済が考えるのが無難。

なかなかそれでは買う人はいないよ。

>710
金利しか考慮に入れて無いのでは？10年の支払は非常に損となります。

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長期ローンの方が、圧倒的に損。賢い者は、３５年のローンなんか絶対に組まない。
銀行関係の営業マンのコメントか？

論点をすり替えないので欲しい。
10年のローンについての話だ。

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ローンが長いと、ローン減税の累計額は増えるが、それでも全利子をカバーするには至らず。結局ローンは、できるだけ短く避けるのが得。
優良顧客に対しては、とにかく銀行は長く貸したがる。商売ですから。

４０００万を十年で返済するのは、なかなか大変ですよね。金利だけで言えば短い方が良いに決まってるけど、問題はキャッシュフローでしょ。

いやいやとりあえずは長期で組んで繰り上げ返済するのが常道だろうよ、実際。
とにかく1千万、2千万くらいの住宅ローンでがたがた言わないこと。

要約すると１０年の住宅ローンはローン控除が受けられないので、通常は選択しない。

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Just１０年だと、住宅ローン減税は受けれます。私は、別物件の購入者ですが、１５００万を変動＆プレミアム１１年で組んで５年くらいで返済予定です。繰上げの度合いは、金利の変動内容次第。
なお、急にハイパーインフレになっても、一括返済できる資産はあります。４０００万の借金は、私だったら絶対にしません。