プラウド新浦安　住人専用Part５

>>213に投げ売るくらいなら賃貸の方が良いって書いてあることでしょ。

それに対して投資用とか反論する方が話がオカシイと思う。

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239物知りだな。
修復後の話だが自分が住んで不便な場所は他人が住んでも大概不便だ。
見つかれば良いけどそう簡単に借りてがいるかな？

震災後の引っ越し数を見てると、意外にも借り手がいる不思議。

色々なもので例えられますが、価格目安を数字にすると、新品10・新品同様9・中古7・新品同様傷入り6・中古傷入り5以下もしくは買い手つかず。これは誰でもわかる話。だから傷がはいっても大切にする。それにプレミアムが付かない事は本人かよく知っているから。

>>240や>>243
にわかりやすく説明します。
まずそもそも何故賃貸に出すのでしょか。
投げ売りするより良いと思うかでしょ。だったら損得を考える訳ですよね。
今までの流れを組んで、
>>234の例を取ると、
35年間、月20万で貸せたとしても(とってもUnlikely)、やっとローンを完売して、
残った資産は築35年のファミリーマンションだけです。

ビジネスの世界では、賃貸みたいなリスクがある(空室リスクなど)ものには、
最低8%のリターンが要求されます。逆にいえば、割引率が8%という事になります。

郊外のマンションは平均で10年で半値、20年で三分の一。
プラウドの6000万の住戸が35年後に2000万で売れたら、上出来。
これを割引率8%での現在価値は、135万にしかならないんです。
残債プラス135万、つまり4135万以上で売れるなら、今売ったほうが得なんです。

ローンがない場合、月5万のクーポンのパーペチュアルの現在価値は、
年60万を8%で割ると750万。
つまり現在価値は885万となり、今売った方が良いのは一目瞭然。

これが住むとなると、個人的嗜好が入るので、損得は成り立ちません。

けれど、賃貸に出すか、今得るかと言う損得計算では、
諸経費をいれても4500位までなら、今売った方が得です。

今得る→今売る。

>>248さん

なるほど。
とても分かりやすい説明、ありがとうございます。
納得です。

少しだけ。

私の投げ売り想定はもっと下でした。
スレでは「３０００万台くらいじゃね？」「いや、１０００万なら買っても良い」
などという荒らしコメントがあったので、それに対して賃貸で良いという意味でした。
荒らしに釣られた方が悪いかもですが。

それと、ビジネス観点ではそうかもしれませんが、住民目線だと若干違います。
（あくまでも私の場合）

> まずそもそも何故賃貸に出すのでしょか。
> 投げ売りするより良いと思うかでしょ。だったら損得を考える訳ですよね。

「住め続ければ良い」という住民意見に対して必ず、
「家庭環境が変わった」「転勤」「リストラで収入激減」などを理由にし、売る必要が出てきたら？
というレスが付く。

家庭環境の変化はよく分からないので、「転勤」「リストラで収入激減」で引っ越す時を
想定してみました。

この場合、貴方の言う「損得計算式」がちょっと違って、
売買成立金額が「残債＋頭金」とどれだけ差があるかで、損得を判断します。

私はもし転勤になっても、また戻ってきたいので、「残債＋頭金」を大幅に下回るようなら
賃貸に出します。
仮に２０万で貸せたら、代わりにローンを払ってもらうようなものなので、
税金還付を考えるとお得だと思いました。


でも割引率８％の考え方は非常に参考になりました。
ありがとうございました。

そもそも、新築ファミリーマンションを賃貸に出すのは、なしです。
例外は将来、子供に住まわせるとか、転勤などで短期に貸すとか自分が将来住む予定が
ある時と相続税対策だけです。
>>250
転勤時に賃貸に出すのは当然な選択肢ですね。

>>248
ですが、現金で購入の場合の計算で恥ずかしい間違いを犯しました。
月の現金収入が15万のクーポンの
現在価値は3倍の2250万で合計2385万の現在価値でした。

これは誰かが指摘していた、月20万の賃貸マンションの適正価格2400万とほとんど同じですね。

申し訳ございません。

いえいえ(=´∀｀)人(´∀｀=)ドンマイ

>>252
勉強になりました。

「そんなこと言ったらどこにも住めないよ。」って言われてしまうかもしれませんが、
20年間大きな災害が無いという前提が必要ですね。

怖がらせるわけではないのですが・・・。
日本の歴史上、東日本大震災のような海溝型地震が発生した回数は5回。
今回が5回目というわけです。

過去の4回中4回とも10年以内に首都圏にM７以上の直下型地震が起きています。
30年ではありません、10年以内です。

東海地震の発生確率等が「参考値」と言われる所以は、過去に起こった東海地震は
全て南海、東南海地震と連動しているからです。

マンションを投資目的で扱うとなれば、今後一層注意が必要です。

舞浜にある総合体育館は大成建設によって何十メートルも杭を打ったそうですが、
基礎のひび割れと漏水の修繕に途方も無い金額がかかったそうです。10年以上も前の話です。
http://kamome.2ch.net/test/read.cgi/mayor/1308387874/

だったらやはりさっさと売って、
賃貸マンションが一番いいですよ。
そういったリスクはすべて大家持ち。
夜よく眠れる様になりますよ。

売却の必要性が相当高い人を除いては売らないでしょう。ここに限った話ではなく、新浦安に限った話でもなく、関東に住む人は。ただ人類に地震を防ぐ手立てはない。

経済的には余裕ですが、引越しは面倒なんだよね。

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確かに今一度、家を買うとしたら何処を買うかなー？と言う問いは買わない人にはピンとこない。でも確かに道路は嫌だね。ただ道路をやりかえるのは長期化しそうだね。付き合うしかない。

2011年4月5月だけで、合計300世帯以上が浦安市から流出。入ってきている世帯もあるはずだから、純粋な逃亡世帯はもっと多いはず。（ソース、浦安市役所HP）

これほどの人口流出はリーマンショック後の不況きわまった2009年11月以来。
今後いつまでこの流出は続くのか。
富裕層世帯から出て行っているとすると、税収への影響も大きいはず。

原発が最悪このままだと、５年後には関東から大流出しそうだけど。
関東も今でこの放射線量だからね。
５年経ったら２０ミリシーベルト／年超えるんじゃないか？

関東は、大地震でやられるのと、原発でやられるのとどっちが先か？

原発に３００ベクレル。

マンションの海側の土地と鉄鋼団地側の土地をあのままにしておくにはもったいない気がするけど、戸建は確かにチャレンジャーだし、売れないよね。パームコートが最後と言う話でしたが、来年あたりはマンション用地で落ち着いてたりして。中学校も難しそう。

直に明海に駅から十四分の低層階マンションがドカンとできるらしいよ。
駅から遠い高洲はOKマートひと筋で頑張って行こうよ。はっきりOK潰れたら資産価値無くなるぜ。
買い物袋持参でさあ君もOKにレッツゴー！

278さん
横浜ポートサイド地区には新規物件の計画はありませんよ。
遊休地はもうありませんので。

今、これだけ新浦安は悪い意味で目立っているので、スーモも普通外すでしょう。スポンサーとか開発計画とかは今の新浦安は除外でしょう。

高洲には低層階マンションが予定されていたが、高層階に変更になったということを聞いております。支持杭を打った工法による震災ダメージの低減の観点からではないでしょうか？学校が無くなったということも噂レベルで聞いておりますので、前に建設されるということなのか？知っている方居たら教えて下さい。

昨日もNHKで新浦安地区の液状化の話してた。再度液状化するのは確実だと地元の不動産屋が出てきて断言してるんだけど、全国ネットでそんな話するの本当に迷惑だからやめて欲しい！そっとしといてくれ！！

だって新浦安とは言わず液状化の街でずっと放送してるんだよ。
入船の住民が梅雨時期は傾いた家に水が溜まって大変ですよと掃除機出して
水吸ってたよ。

気にしすぎ。
俺はあまり気にならない。　気にしてもしょうがないしな。

しばらく海外勤務となりました。
6-7年後に戻って来る頃には、浦安は
世界をリードする環境省エネ都市、
アジアno. 1のリゾート都市として
目覚ましい発展を遂げているでしょう。

液状化であっても是正すれば問題ありません。
プラウド新浦安においては着々と復興計画が進んでいますが、一点心配なのは目の前にマンションが建設される
噂があること。企業庁管理のグランドには学校建設が計画されていたはずなのですが。。誰も詳細は分からず。単なるうわさならば問題なし。

２８９ 六~七年後まで何もなくもてば良いけど存在しない確率もあるから海外でいっぱい稼いで来てね。

>>290 いちばん問題なのは、その思考停止に満ちた思考だったりする（苦笑）

是正しても、また地震が来れば、意味をなさないことに気がついていない、というよりも

考えたくもないんでしょ。原発事故前の東電と御用学者と同じ発想。

一番問題なのは、放射線汚染より液状化を心配してることだよね。

放射線汚染に比べれば、液状化なんてちっちゃい話。

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そのちっちゃなことが、新浦安では大問題なのが事実。

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水道使えなくなったのがちっちゃなことって...

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住民で本気に相手をしている人間が居るだろうか？
掲示板の趣旨を逸脱するコメントが多いような気がする。何でプラウド新浦安をターゲットにするのだろうか？購入したくても出来なかった個人的な何かがあるのだろうか。。。。ここが良いと思って購入した住民なので第三者のコメントは全く意味をなさない。皆、資金繰りに余裕あると思うので、不安を煽られても無意味な気がするよ。

買いたくても買えなかった人が
喚いてるだけですよ。

無視すればよいです。
浦安の洋上風力発電に期待しています。

【一部テキストを削除しました。管理人】

>>296

１０日程で終わったから今となってはちっちゃなことだよｗ

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>>304

そうそう。
仮に次大地震が来たとしても、水道止まるの１０日くらいでしょ？　と思ってる。

次はあらかじめ分かってる分、対処もしやすいし。


１ヶ月止まったら凹むだろうけどね。

液状化もするだろうけど、次は２回目だしね。

部屋が住めなくなるようなことが無い限りは凹まないかな。
ぶっちゃけ、住むしか無いんだし。

ほんとそれより、放射線汚染で住めなくなる方をちょっと心配してる。
大地震はいつ来るかわからないんだから、心配のしようがない。

放射線汚染は国民的大問題だけど、ここでは身近な液状化対策が最優先なんだよね。放射線汚染に話をすり替えたい訳あるの？

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↑
個人的には液状化対策はどうでもいい。
なんか液状化対策したところで、大地震きたら結局また液状化しちゃいそうだし(笑)


あと、液状化は新浦安に住む上では覚悟の上だった。
ただ、早過ぎだろ！ という気持ちはあるけどね。


それより、全く想定してなかった放射線汚染の方が、予想外な分凹むのよ。

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↑
確かに。放射能汚染は目に見えず、何がどうなのかハッキリしないので厄介だ。
気候に影響されるし、何とかしろと言っても誰も何も出来ないのが現状。

別板であったのだが、プラウド４が建設されるような情報があります。高洲のグラウンドに元々、中学校が建設されるような話があったのが取りやめへと聞いています。低層マンションしか建設されない計画だったが、先般の震災の影響から高層への計画が許可されるとか。。。プラウド新浦安前の企業庁管轄グラウンドに建設されるのは、果たして。。。

Here we go ! Here we go !
前を向いて進もう！みんなで前向きに

312さん
ホントですか？4の話。もし本当だと嫌だなー。他の板情報なのでソースの信用性は薄いですよね。
海が見えなくなる。

住民専用の掲示板なのに非住民（荒らし含）が書き込んでるなんて、なんか対処法ないんかな。

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↑
パスワードなり、ユーザー登録制にでもしない限り無理。
「住民専用」というのは名ばかりで、あくまでも我々ユーザーに一任してるだけ。


だから住民かどうかはまったく分からないし、部外者が住民になりすますことも、
住民が部外者になりすますことも可能。


たまに「住民専用」という文字を信じた住民が、外部に漏らしちゃ行けない情報とか書いちゃってることが
あるけど、それは本当にやばい。
（例：オートロックだけど、○○のところから中に入れるよね、とか）


対処するためには、e-mansionの掲示板そのものの仕様を変えることになるから、
他のＨＰを用意するしかない。

ネットの利便性として、匿名だからこその使いやすさがあったり、
匿名掲示板だったら声がデカい人も、非匿名になったら急に黙っちゃったりするものだから、
抵抗ある人も多いね。

↑
全く同意。
ネットの書き込みを甘く見てる人が多い。

住民専用ページで意見してみては？と言うと、あっちは名前出るから書けないとか言ったり。
正しい意見だと主張するなら、匿名じゃなくても書けるハズなのに。

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↑
会員登録制ということですね？
それも一案だね。

↑
だから既に住民専用掲示板あるでしょ。

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西日本でも地震ありましたね。まさに地震列島。経験上、住宅密集地での火災はホント怖いですよ。

マンションの話しではありませんが、
市の職員の方と雑談のしていたところ、
街全体を液状化対策することになる・・・と思います。たぶん10年ぐらいかけて

どのような方法で、どういった手順でしていくか・・・
やっと7月に対策委員ができたところですから、
これから本格的に協議していくことになるのだと思います。

国がごたついている時に進行しているということは、市単独の事業なんだろうか？

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本当の液状化対策って可能なの？パームコートを建設中にしてたような事をやるのが液状化対策なら無理だよね。（相当深く掘ってた）。とりあえず道路の凸凹や歩道の段差無くすことからでも良いのでなるはやで頼みたい。

駐車場の液状化現象は深刻だよ。車が埋まり廃車になった程だからね。
地盤が危ないということなんだよ。軟弱地盤が建屋の方へ影響している可能性が否定できない
から、ほんとうに何とも言いようがない。今さら液状化を改良するような術は無理だろう。マンション自重がかなりあるマンションなんだから。

代替案があれば教えてよ！

液状化対策費２～５割減、国が補助　個人負担も軽く
宅地・道路の地盤を一体強化

2011/7/6 1:30
日本経済新聞　電子版

　国土交通省は住宅地の液状化を防ぐための地盤強化策について、個人負担を軽減する新制度を設ける。同じ地域にある宅地と、道路などの公共施設を一体的に地盤強化することで規模のメリットを生かし、工事費用を２～５割ほど削減する。まず千葉県などから始め、全国に拡大する。今後想定される東海地震などによる大規模な液状化を予防する狙いがある。

>>329
>今さら液状化を改良するような術は無理だろう。
費用対効果もさることながら、技術的にも非常に難しいですね。

浦安の舞浜では上水道管が破裂したにもかかわらず、
水道局の人が「それ、液状化現象の水だから。」といって放置して、
床下が水浸しになった戸建てが何棟も・・・。

噂の東京マガジンのディレクターにも、市と水道局の危機管理能力が液状化してんじゃん？と言われる始末。

http://www.tbs.co.jp/uwasa/genba/20110522.html

取材を受けた浦安市の職員も薄笑いしながら「ちゃんとやっている商業施設は液状化していないからねぇ～」と言い放つ有様。
コメンテーターに浦安市の役所は、こんなメンタリティーの奴が対策室にいるの？と呆れられる始末。

浦安市民はどう思うのかな？こんな連中が防災対策をちゃんとやってくれると思うのかな？
http://kamome.2ch.net/test/read.cgi/mayor/1308387874/16-19　

> こんな連中が防災対策をちゃんとやってくれると思うのかな？

今の世の中をみたら、公務員に期待する人なんかいないよ。

技術的にも予算的にも、いまさら液状化対策は無理と言うのが実状でしょうか？

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対策した所で、ちゃんと防げるかどうかが信じられない。

役所予算は一体何が基準になっているのか？
震災復興支援を訴えていた人間が市議会議員に当選したが、その後は。。。。。。

弱者救済してほしいものですね。プラウド新浦安の組合もどうやって野村に責任を取らすか？
という論理破綻攻撃をしている有様なので、自治体が何とかして下さい。本当に希望します
。

７００世帯もあればいろんな人がいるのは当たり前～

震災後からフローリングの軋み音が酷くなってきています。
誰かが夜トイレに行くと気になり目が覚めるぐらいの音量です。
床を張り替えるしか手が無いのかまた張り替えても音がするのではと考えています。
床を濡らしたとか湿度が高すぎるわけではありません。皆さんのお宅はきしみ音気になりませんか？

↑
ここより住民専用ポータルで聞いた方が答えやすいし、信憑性もあると思います。

住民専用掲示板へどうぞ。

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ここは住人専用ではないのですか？。