プラウド新浦安　住人専用Part５

>>213に投げ売るくらいなら賃貸の方が良いって書いてあることでしょ。

それに対して投資用とか反論する方が話がオカシイと思う。

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239物知りだな。
修復後の話だが自分が住んで不便な場所は他人が住んでも大概不便だ。
見つかれば良いけどそう簡単に借りてがいるかな？

震災後の引っ越し数を見てると、意外にも借り手がいる不思議。

色々なもので例えられますが、価格目安を数字にすると、新品10・新品同様9・中古7・新品同様傷入り6・中古傷入り5以下もしくは買い手つかず。これは誰でもわかる話。だから傷がはいっても大切にする。それにプレミアムが付かない事は本人かよく知っているから。

>>240や>>243
にわかりやすく説明します。
まずそもそも何故賃貸に出すのでしょか。
投げ売りするより良いと思うかでしょ。だったら損得を考える訳ですよね。
今までの流れを組んで、
>>234の例を取ると、
35年間、月20万で貸せたとしても(とってもUnlikely)、やっとローンを完売して、
残った資産は築35年のファミリーマンションだけです。

ビジネスの世界では、賃貸みたいなリスクがある(空室リスクなど)ものには、
最低8%のリターンが要求されます。逆にいえば、割引率が8%という事になります。

郊外のマンションは平均で10年で半値、20年で三分の一。
プラウドの6000万の住戸が35年後に2000万で売れたら、上出来。
これを割引率8%での現在価値は、135万にしかならないんです。
残債プラス135万、つまり4135万以上で売れるなら、今売ったほうが得なんです。

ローンがない場合、月5万のクーポンのパーペチュアルの現在価値は、
年60万を8%で割ると750万。
つまり現在価値は885万となり、今売った方が良いのは一目瞭然。

これが住むとなると、個人的嗜好が入るので、損得は成り立ちません。

けれど、賃貸に出すか、今得るかと言う損得計算では、
諸経費をいれても4500位までなら、今売った方が得です。

今得る→今売る。

>>248さん

なるほど。
とても分かりやすい説明、ありがとうございます。
納得です。

少しだけ。

私の投げ売り想定はもっと下でした。
スレでは「３０００万台くらいじゃね？」「いや、１０００万なら買っても良い」
などという荒らしコメントがあったので、それに対して賃貸で良いという意味でした。
荒らしに釣られた方が悪いかもですが。

それと、ビジネス観点ではそうかもしれませんが、住民目線だと若干違います。
（あくまでも私の場合）

> まずそもそも何故賃貸に出すのでしょか。
> 投げ売りするより良いと思うかでしょ。だったら損得を考える訳ですよね。

「住め続ければ良い」という住民意見に対して必ず、
「家庭環境が変わった」「転勤」「リストラで収入激減」などを理由にし、売る必要が出てきたら？
というレスが付く。

家庭環境の変化はよく分からないので、「転勤」「リストラで収入激減」で引っ越す時を
想定してみました。

この場合、貴方の言う「損得計算式」がちょっと違って、
売買成立金額が「残債＋頭金」とどれだけ差があるかで、損得を判断します。

私はもし転勤になっても、また戻ってきたいので、「残債＋頭金」を大幅に下回るようなら
賃貸に出します。
仮に２０万で貸せたら、代わりにローンを払ってもらうようなものなので、
税金還付を考えるとお得だと思いました。


でも割引率８％の考え方は非常に参考になりました。
ありがとうございました。

そもそも、新築ファミリーマンションを賃貸に出すのは、なしです。
例外は将来、子供に住まわせるとか、転勤などで短期に貸すとか自分が将来住む予定が
ある時と相続税対策だけです。
>>250
転勤時に賃貸に出すのは当然な選択肢ですね。

>>248
ですが、現金で購入の場合の計算で恥ずかしい間違いを犯しました。
月の現金収入が15万のクーポンの
現在価値は3倍の2250万で合計2385万の現在価値でした。

これは誰かが指摘していた、月20万の賃貸マンションの適正価格2400万とほとんど同じですね。

申し訳ございません。

いえいえ(=´∀｀)人(´∀｀=)ドンマイ

>>252
勉強になりました。

「そんなこと言ったらどこにも住めないよ。」って言われてしまうかもしれませんが、
20年間大きな災害が無いという前提が必要ですね。

怖がらせるわけではないのですが・・・。
日本の歴史上、東日本大震災のような海溝型地震が発生した回数は5回。
今回が5回目というわけです。

過去の4回中4回とも10年以内に首都圏にM７以上の直下型地震が起きています。
30年ではありません、10年以内です。

東海地震の発生確率等が「参考値」と言われる所以は、過去に起こった東海地震は
全て南海、東南海地震と連動しているからです。

マンションを投資目的で扱うとなれば、今後一層注意が必要です。

舞浜にある総合体育館は大成建設によって何十メートルも杭を打ったそうですが、
基礎のひび割れと漏水の修繕に途方も無い金額がかかったそうです。10年以上も前の話です。
http://kamome.2ch.net/test/read.cgi/mayor/1308387874/

だったらやはりさっさと売って、
賃貸マンションが一番いいですよ。
そういったリスクはすべて大家持ち。
夜よく眠れる様になりますよ。

売却の必要性が相当高い人を除いては売らないでしょう。ここに限った話ではなく、新浦安に限った話でもなく、関東に住む人は。ただ人類に地震を防ぐ手立てはない。

経済的には余裕ですが、引越しは面倒なんだよね。

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確かに今一度、家を買うとしたら何処を買うかなー？と言う問いは買わない人にはピンとこない。でも確かに道路は嫌だね。ただ道路をやりかえるのは長期化しそうだね。付き合うしかない。

2011年4月5月だけで、合計300世帯以上が浦安市から流出。入ってきている世帯もあるはずだから、純粋な逃亡世帯はもっと多いはず。（ソース、浦安市役所HP）

これほどの人口流出はリーマンショック後の不況きわまった2009年11月以来。
今後いつまでこの流出は続くのか。
富裕層世帯から出て行っているとすると、税収への影響も大きいはず。

原発が最悪このままだと、５年後には関東から大流出しそうだけど。
関東も今でこの放射線量だからね。
５年経ったら２０ミリシーベルト／年超えるんじゃないか？

関東は、大地震でやられるのと、原発でやられるのとどっちが先か？

原発に３００ベクレル。

マンションの海側の土地と鉄鋼団地側の土地をあのままにしておくにはもったいない気がするけど、戸建は確かにチャレンジャーだし、売れないよね。パームコートが最後と言う話でしたが、来年あたりはマンション用地で落ち着いてたりして。中学校も難しそう。

直に明海に駅から十四分の低層階マンションがドカンとできるらしいよ。
駅から遠い高洲はOKマートひと筋で頑張って行こうよ。はっきりOK潰れたら資産価値無くなるぜ。
買い物袋持参でさあ君もOKにレッツゴー！

278さん
横浜ポートサイド地区には新規物件の計画はありませんよ。
遊休地はもうありませんので。

今、これだけ新浦安は悪い意味で目立っているので、スーモも普通外すでしょう。スポンサーとか開発計画とかは今の新浦安は除外でしょう。

高洲には低層階マンションが予定されていたが、高層階に変更になったということを聞いております。支持杭を打った工法による震災ダメージの低減の観点からではないでしょうか？学校が無くなったということも噂レベルで聞いておりますので、前に建設されるということなのか？知っている方居たら教えて下さい。

昨日もNHKで新浦安地区の液状化の話してた。再度液状化するのは確実だと地元の不動産屋が出てきて断言してるんだけど、全国ネットでそんな話するの本当に迷惑だからやめて欲しい！そっとしといてくれ！！

だって新浦安とは言わず液状化の街でずっと放送してるんだよ。
入船の住民が梅雨時期は傾いた家に水が溜まって大変ですよと掃除機出して
水吸ってたよ。

気にしすぎ。
俺はあまり気にならない。　気にしてもしょうがないしな。

しばらく海外勤務となりました。
6-7年後に戻って来る頃には、浦安は
世界をリードする環境省エネ都市、
アジアno. 1のリゾート都市として
目覚ましい発展を遂げているでしょう。

液状化であっても是正すれば問題ありません。
プラウド新浦安においては着々と復興計画が進んでいますが、一点心配なのは目の前にマンションが建設される
噂があること。企業庁管理のグランドには学校建設が計画されていたはずなのですが。。誰も詳細は分からず。単なるうわさならば問題なし。

２８９ 六~七年後まで何もなくもてば良いけど存在しない確率もあるから海外でいっぱい稼いで来てね。