プラウド新浦安　住人専用Part５

【千葉】
液状化で専門家委　浦安市設置へ　年内にも最終報告

2011年6月15日

　東日本大震災で市域の８５％で液状化被害が出た浦安市が、今後の液状化対策を検討する体制を固めた。市に「液状化対策技術検討委員会（仮称）」を設けた上で、外部の土木・建築関係の三学会に専門家による委員会設置を要請。検討委が専門家委の分析結果などを踏まえ、年内にも市の対策をまとめる。

　市によると、専門家委は土木、建築、地盤工学の三学会に依頼している。専門家委で市内の液状化被害を詳細に分析し、今後、首都圏で想定される地震による液状化発生の可能性や程度などを予測してもらう。

　検討委はこうした分析結果を踏まえ、道路や下水道、水道やガスなどの液状化対策、マンションや一戸建て住宅の液状化対策工法を話し合う。新たな液状化の危険度地図も作製する考えだ。

　いずれの委員会も七月中にも設置し、中間報告の後、年内にも最終報告をまとめる方針。インフラなどの本格的な工事が始まることから、市が設置する復興会議（仮称）と並行して作業を急ぐという。国の法制化に対応するため、国土交通省の対策会議などとも連携する。　
ttp://www.tokyo-np.co.jp/article/chiba/20110615/CK2011061502000050.html

駐車場や共用部敷地は液状化対策がされてなかったのでしょ。単純復旧だけでも数億はかかるだろうに、液状化対策工事までやったら十億を大きく超える費用になるでしょうね。修繕積立金を全て崩しても全然足りないだろうし、現実的には単純復旧しか出来ないでしょうね。まあ新浦安エリアで敷地全体に液状化対策をしていたのは、旧公団物件のみなので、プラウドに限らずどこも条件は一緒のはずなんだけど。他所に比べて被害が大きかったのは不運としか言いようがない。ただ将来また液状化したとしても、105さんが言うような廃車にせざるを得ないほどの状況は考えにくいですがね。

パームコートの方で正面玄関のとこの工事が始まりましたね。駐車場も工事しているみたいです。

液状化よりも放射線汚染の方がはるかに心配なので、液状化なんてはっきり言ってどうでもいい。

なかなか厳しい状況ですが、力を合わせ頑張りましょう＼(^o^)／

千葉５７・０％減

不動産経済研究所が１６日発表した５月の首都圏（東京と千葉、神奈川、埼玉の１都３県）のマンション発売戸数は、前年同月比３・６％増の３９１４戸と３カ月ぶりに増加した。しかし、同研究所の予想５５００戸を大幅に下回る水準で、失速感が鮮明となった。東日本大震災の影響で、消費者が耐震性や立地など慎重に物件選別する動きを強めているとみられる。

　契約率は７９・２％で、好調の目安とされる７０％を１７カ月連続で超えた。ただ発売時期は、大型連休期間中の１～８日が２１５２戸だったが、９～３１日は１７６２戸と急ブレーキ。月末の販売在庫も前月末比４７戸増と、５カ月ぶりに増加に転じた。

　地域別では、東京都区部が前年同月比９・４％増、千葉５７・０％減、神奈川２・１％減、埼玉１０・２％減。東京都区部以外の都内が９６・１％増と大幅に伸びた。液状化の懸念が少なく、勤務地から近い都下西部の物件が人気を集めたようだ。

　震災前は人気だった超高層マンションも、高層階の揺れなどへの懸念が強く、２０階建て以上の超高層物件の発売戸数は４月の前年同月比８２・８％減に続き、５月も３９・５％減となった。【三島健二】

共用部の対策はしっかりしておいた方がいいと思う。
今回の震災で、共用部がダメージを受けてしまったのも事実。住民たちの負担で
修復しなければならないのは落胆。

ただ、総合的に見れば「しっかりした修復計画と修復施工の見える化」をベースとした工事を進めるので全く問題なし。そのような意味で、中古が売れていると分析している。

>>116
しっかりした修復計画？修復施工の見える化？
全然具体化してませんよね。周辺マンションは既に復旧工事に着手しはじめているのに•••

理事会がモンスターカスタマー化してるからでしょ。
野村の担当者つるし上げてストレス発散しても、何も解決しないのに。

モンスターじゃなくて、
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=...
これだけ売りが出ているのですよ。
この危機的状況を改善するのも管理組合の仕事でしょう。

野村の責任を問うのは当然。

モアナ、レジアス、ラディアンと被災が違いすぎます。

モンスターではないと思う。
野村と清水と司法の場で戦うバイタリティーが管理組合に欲しい。

強烈な売り浴びせですね。

124平米5500てどういう事でしょう。
投げ売りするのはかってでも、
多少は、いますんでいる人の事も考えて欲しいと思います。

いやいや、逃げるが勝ち‼

いくらで売ろうが売主の自由。株を売り抜けたい時に、他人の事なんか考えるわけないよね。それと同じ。住んでいる人の事を考えて欲しいなんて無理な話。

司法の場で争う？野村や清水に瑕疵があった事を証明する事は困難。瑕疵がない限り責任は問えないし。また紛争物件として広まって益々資産価値を損なう可能性もあり。訴訟費用も誰が負担するのか。

でいったい幾らで売れるだ。

124平米5500で売れるのなら、売るけど。

同じ住民ならば仲良くしたほうが。。

周辺のマンションとの被災ダメージの比較は正直分からない。自分達は素人だし、目視による判断しかしようがない。構造的にどうなのか否かはプロの業者しかわからんだろうし。。。ましてや他人の敷地内に入って色々と調べる訳でもないだろうから。

広告見れば、売りマンション価格情報は掲載されています。平米数等によって価格比較は一概に出来ないが、プラウド新浦安は５８００万円以上の価格帯が多いことは事実。100平米超え新築マンションと同価格だから、需要があるのではないだろうか？震災で価格が下がったとは思えんのだが、これは日の出地区や明海地区を見ても同じこと。ただし、ＵＲ系は少し値引きモードに入ったような印象を受ける。

ご参考まで。

自分が買った金額を、震災後の今でも出す気になれますか？ 価格が下がっていないというのは楽観的すぎると思う。

自分は購入した金額で売りに出せます。
真面目な話で、購入金額＋１０００万円～１５００万円のプレミアを付けた形でも
売れていました。プラウド新浦安に限らず、新浦安地域の高級マンションはプレミ
ア乗せるのが当たり前でした。
プレミア額を乗せない＝購入金額でなら売りに出してもかまわないと考えます。

買った値段で売りにだせるか？という議論ではない。自分が買った価格を、今でも出して買う気になれますか？という事。駐車場や共用部がこれほど被害を受けている中で、私はとても同じ金額を出す気にはならない。二度と液状化しないように対策が施されるなら別ですが、それでも従前の相場では心情的に抵抗感が強い。世間一般の評価もそうだと思う。

考え方は人それぞれなので不毛な議論でしょうが。

とにかく資産価値下落を最小限に食い止めるためにも、早急な復旧工事を希望しています。

液状化により資産価値が仮に10%程度下落しているとします。5〜6百万円程度のマイナスとしましょう。

復旧および敷地全体の液状化対策費用の負担が3百万円程度だとします。700戸として20億＋α。

この対策を実施すれば資産価値下落は防げるとします。

損得勘定からいけば3百万を負担して資産価値を維持した方が得策ですね。売る時の事を考えれば。

ただし、永住前提で売却する気が全くない方にとっては、当座の3百万の負担は承諾できないでしょう。

復旧工事の範囲、規模、費用負担について700世帯超の意見を纏めるのは大変そうですね。

真面目な議論すれば、共用部の保険をかけておけば良かったのでは？
結局、住民同士が金を出し合っての修繕になる訳だが、新築マンション等の方達には言いたい。必ず、共用部に保険をかけなさい！組合でかければ良いだけです。

同じような思いをされないことを祈ります。

ちなみに駐車場の液状化被害を担保する保険なんてないけどね。

プラウドだけでなく、新町全体で売買はほとんど成立してないから安心汁。

M不動産系はそれなりに売れている。多少は値段が下がっているが、相対的に被害が大きくないので10%も下がっていない。だからこそ「なぜプラウドは？」と思ってしまうし、「野村や清水の責任はないのか」と言いたくもなる。

三井系もそれなりって言うほど売れてないよ。
モアナくらいじゃない？

リハウスのチラシが入ってたけど、モアナだけじゃなくてグランデや東京ベイも成約済になってる。
パークシティ系も広告やネットに載るようになっただけ以前に比べて動きは鈍くなっているんだろうけど。

相場は生き物だから。
同じ高洲でもレジアスやラディアンは築10年でも当時の値段で売れる。なんせ売り出し単価が坪140万だから。それと被害が少なかったのもプラス要因。
プラウドは新浦安人気と野村ブランドで高値デッドラインで売った物件。今回の被害で立地ブランドも企業ブランドも傷付いたことは否めない。よって売り出し時の価格を維持するのは無理。

売却する気はないけど、共用部等の対応はなるべく早く着手してほしい。共用部が元に戻れば気持ちも元に戻ると思います。積立で賄えない分の多少の出費は仕方ないと思うけど、それは、感覚的には30万位までです。300万とかになると無理な家もあるのでは。いずれにせよ周辺道路の凸凹が完全になおるまでは爪痕ですよね。

俺もこのマンション住民なんだけど、
売出価格の維持は困難って、売出価格なんて震災前から割ってたじゃん。
震災後なら尚更だよ。

新町のマンションがプレミアが付いて売れたのは少し前の話。

ここは住むには高値掴みとは思わないけど、プレミア付けて売りたい人には高値掴みだったことは否めない。

一戸あたり300万負担の合意を取るのは、絶対無理。
それ以上に、駐車場に液状化対策工事する方がもっと無理。

本格的液状化対策は、三点支持の杭打ち機もってきて、
何ヶ月もかかるんですよ。
車その間どうするのですか。

資産価値維持を考えるなら、一割引きでも、二割引でもさっさと処分した方が、正解。
暴落前に。

パームコートは臨時駐車場を公園の横につくってますね。ここもいつまでも今のままでは無理。

新浦のマンションあちこち見て回ったけど
プラウドの駐車場が一番酷いと感じました
しかし
プラウド住人の奥様が一番綺麗な方々が多いとも感じました
物件売り出し価格の一割値引きで購入でると聞きましたが
奥方の奇麗さを＋αで考えると５５００万の物件でも５０００万なら買いですね＾＾
購入しましたらよろしくお願いいたします
PS　奥様方に下心はありません、あくまで褒め言葉で書かせていただいただけです（てへ(#^.^#)）

パームコートは、対して被災していないのに、
中古市場では悲惨な状況だね。例えば、

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=12&md=...

の引き合いは4000万から。
プロの目だと、4000万でも売れたら、万歳と思うけれど。

これに比べりゃ、まだここはまし。

>>146 それを言うなら、プラウドと同じくらいパームコートも綺麗な奥様沢山いました（うへ('∀`)

パームコートは野村の費用負担で修復工事がなされるし、既に工事にも着手。駐車場補修時の代替駐車場も野村が確保。安心材料になっている。

それに対しプラウドは何も具体化していない。市場の評価としては、当然パームコートの方が好感されると思うけど。

早く具体的な復旧工事計画を固めていかないと、ますますイメージが悪くなりかねない。

>>148
液状化被害の場合、液状化対策をするのであれば早くてもよいが、対策しないのであれば地盤が落ち着くのを待つのが定石。
イメージ先行発言は、凛区というイメージと同じ発送だな、プケラ。
大事なのは本質。

液状化対策までするのか、元通りに直すだけなのかすら決まってない事を問題視している。工事を早くしろとは言ってない。工事計画を早く固めようと言ってるんだけど。よく読んでね。
地盤が落ち着くのを待つ？いったいいつまで待てば落ち着くのでしょうか？