マンション管理士の活用。。。パート５

マンション管理士の業務は、

管理会社の委託契約から各種法定点検業務などを削除し、組合との直接契約とすること。
管理員業務も含まれます　最終的には出納業務となりここで自主管理か出納業務のみ委託するかを決定します
ここまでで年間300万円ほどは経費削減可能です

管理会社の良し悪しは瑕疵担保責任の実行の有無で判断します

五 マンション管理士 第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用い て、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合 の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を 行うことを業務(他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除 く。)とする者をいう。
六 管理事務 マンションの管理に関する事務であって、基幹事務(管理組合の会計の 収入及び支出の調定及び出納並びにマンション(専有部分を除く。)の維持又は修繕 に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。)を含むものをいう。
七 マンション管理業 管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行う もの(マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。)をい う。
八 マンション管理業者 第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。 九 管理業務主任者 第六十条第一項に規定する管理業務主任者証の交付を受けた者をいう。

>>499
私とは考え方は少し異なりますが、久々に会話のできる方ですね。
（失礼な言い方ですみません。他の方があまりに会話にならないもので・・・）
とても有意義な意見交換になっていると思います。

あなたのご意見は、理事会を支援する（組合側の立場である）管理会社が
工事業者として工事を請け負えば、その時点で利益相反で組合側ではなくなる、
ということですね。
それはある意味で正しいと思います。
そのような場合に「チェックする第三者」が意味を成すケースもあるでしょうね。
その第三者がマン管士であれば、そのケースにおいてマン管士は組合側で
管理会社は工事業者側なのでしょう。

発想を変えると、管理会社はマン管士を使ってチェックできるわけですね。
一方、マン管士は誰がチェックするのでしょうか？
コンサルを依頼したマン管士が正しく助言しているか、間違ってないか、不正を行っていないか。
現実にはマン管士をチェックする体制は存在しないのです。
これは非常に危険なことだと思いませんか？
マン管士である、ということだけで全てを信用してよいのでしょうか？
つまり、それだけマン管士は重い責任を負っており、絶対的な知識と経験、倫理観が必要です。
では、現実のマン管士は？
知識と経験、倫理観を持っている方も確かにおられますが、決して多くは無いという気がします。

＞発想を変えると、管理会社はマン管士を使ってチェックできるわけですね。
一方、マン管士は誰がチェックするのでしょうか？
コンサルを依頼したマン管士が正しく助言しているか、間違ってないか、不正を行っていないか。
現実にはマン管士をチェックする体制は存在しないのです。

○管理会社の不正行為をマンション管理士を使い防止するのが管理組合　が正しい
弁護士や建築士の助言の適正を云々すると同様のこと　わざわざマンション管理士を誹謗する恥かしい管理会社です

>503
ご指摘のように、管理会社や業者のチェックはマン管士がおこないますが、
マン管士のチェックは理事会が行うということになります。
無責任なようにも思えますが、マン管士はあくまで、コンサルタントですので
最終判断は理事に求められます。
只、管理会社からの分とマン管士からの分を比較検討する材料があるわけです
から、少なくとも選択の幅は広がったんではないでしょうか。
そういう意味では理事のジャッジする能力の向上も今後益々要求されてくるでしょう。
マン管士の知識や経験については、個人差もあるでしょうが、知識や経験不足を
補うためには、マン管士単独での行動より、建築士・不動産・司法書士・行政書士・
税理士・弁護士といった総合的な法人の中の一員として行動していった方がより
力が発揮できるんではと思っています。

>４９９さんへ

マンション管理の現状を、客観的な観点で良くご存じですね。
察するに、理事として管理士と協働経験をお持ちの方とお見受けしました。
引き続きお考えを拝聴したいので、今後はコテハンでお願いしたいものです。

管理侍さん、良いお相手が見つかりましたね。
処で、どなたかも指摘されましたが「必要のない規約改正を勧める」は頂けません。
私も想像の産物と感じました。
実体験なら、未熟な癖に実績を急いだ管理士だったのでしょう。（色々いますから）

＞No.782 by 匿名さん　2011-06-25 09:41:07
合人社計画研究所に勤務しているものがトーメン建物管理の専任の業務主任者の登録をしていた。
そんなこと全国でやっているじゃないですか。特定の人を吊るし上げること自体可哀想だ。
２枚名刺は合人社では常識。
アパ、名鉄の基幹事務の丸投げも社内では引継書をまわすときに「下請」として処理している認識。
法律違反だなんて思ってないよ。アパは森喜朗に政治献金が大量に入っているし、それに名鉄を問題にしたら国土交通省の人天下り出来なくなるじゃないか。そんなもの検挙するわけないだろ！何正義漢ぶってるんだ！

これが管理会社の常識ですか？

＞５０７　少なくとも合人社では常識です。

＞５０７・５０８
スレを間違っています。本来のスレにお帰り下さい。

＞No.618 by 匿名さん　2011-06-26 05:34:41
最悪マンション
年金受給の団塊世代で左翼的思考の奴が延々同じことを繰り返してクレームで呼びつけるマンション。
３流デベと３流金融機関のおかけで頭金０で入居したようなもともとは賃貸住民と言われる層。

最高マンション
年金受給対象外の団塊世代でサービス業をビジネスと認識してサービスに対する対価を否定しないマンション。
頭金も旧公庫時代の３割最低基準を満たして購入し、管理費、修繕積立金を必要経費と認識できる層。

最悪管理会社
遵法意識に乏しく人件費を抑え、大規模修繕で利益をあげようとする会社。

最高管理会社
法令遵守で適正利益を顧客に求め、それを受け入れる管理組合を多く持つ会社

ちなみに管理戸数や管理受託増加数なんて今後の経営に関係のない指標です。


○最悪管理会社の存在と活躍がマンション管理士の生みの親と申せます。

No.11 by 現役です　2009-02-22 22:55:00
いやーなかなか現れないから、書き込んでみました。
うちの事務所は１０人ほどフロントがいますが、真面目に仕事しているやつは
２人しかいない。
物件巡回といいながらパチンコに行くやつや、会社でず〜〜っとハンゲームば
っかりしているやつとか、お客さんの奥さんと変な関係になってるようなヤツ
とか、ろくなヤツはいない。
当の俺は、うちでは真面目なほうだが、それでも必ず定時には帰宅し、代休・
有休は全て消化してます。
こんな会社なのに、契約解除が５年以上一件もないのが不思議だ・・・


○いやぁ～面白いもんです

>>505
理事会がチェックするということでしたら、本来管理会社も工事業者も理事会がチェックすべきですね。
理事の方々はお忙しいし、または素人なので専門家の第三者に任せるのでしょう。
ところがマン管士のチェックは誰にも任せられない。
だからこそ絶対的な知識、経験、倫理観が必要。
しかしまだまだ現実のマン管士には知識、経験が伴っていないケースが少なくない。
誰もマン管士をチェックしてないから気付いてないだけで、実はマン管士がとんでもない間違いを犯していた、なんてことも可能性があるのではないでしょうか。
誤解を恐れずに申し上げれば、マン管士には一定期間管理会社での実務経験を義務付けるべきだと思います。
私はもっともっとマン管士にレベルアップして欲しいと思っています。
他の士業との協力体制は有効ですね。
ただマン管士がマンション管理に関する知識、経験が乏しい場合、自分で解決するしかありません。

>>506前期高齢管理士さん
久しぶりに価値ある意見交換のできる方に出会えました。
不必要な規約改正を勧めるマン管士の話は、不必要な工事を勧める管理会社の話への対比として可能性を例示したのであり、実体験ではありません。

言いたかったのは、管理会社とマン管士は組合にサービスを提供して対価を得るという点で同じ立場であり、管理会社に関するリスクの指摘の多くは、マン管士にも同じことが言えるということです。

＞誤解を恐れずに申し上げれば、マン管士には一定期間管理会社での実務経験を義務付けるべきだと思います。

○誤解以上です　マンション管理適正化法を完全に理解できていない　証
恥かしい人物です　君は

あれ、管理侍、もう来ないとか言っていたのに、また来たのかよ。
ここの方、ただの荒らしだよね本当に。迷惑すぎる。

No.11 by 現役です　2009-02-22 22:55:00
いやーなかなか現れないから、書き込んでみました。
うちの事務所は１０人ほどフロントがいますが、真面目に仕事しているやつは
２人しかいない。
物件巡回といいながらパチンコに行くやつや、会社でず〜〜っとハンゲームば
っかりしているやつとか、お客さんの奥さんと変な関係になってるようなヤツ
とか、ろくなヤツはいない。
当の俺は、うちでは真面目なほうだが、それでも必ず定時には帰宅し、代休・
有休は全て消化してます。
こんな会社なのに、契約解除が５年以上一件もないのが不思議だ・・・

管理会社って、本当にロクな奴がいないんですねぇ。
まぁ、学歴とか関係ないみたいだし、残念な方々が多いんでしょうね。

ああいう輩にマンションの管理を任せるのは危険そのもの。

前期高齢管理士はボケてるよ＞管理侍

管理会社は、管理組合の金を横領するのやめてください。法律を守って下さい。

管理侍も知ったか多いよ。知ってる人は知っている。皆さん気をつけてね。

大規模修繕１０年は本当にぼったくりだと思うよ。
知り合いのマンションなんか綺麗なのに、お決まりのように全メニューやられたらしい。
やらなくてもいいところまでやるのが管理会社なんだと気付きました。

大規模修繕こそ管理会社の貴重な収益源です。
例えば20戸ほどのマンションでもぼったくり価格での修繕を提案します、丸投げの組合は気づいたときは借入金を背負っています。

>うちの事務所は１０人ほどフロントがいますが、真面目に仕事しているやつは２人しかいない。

当たり前でしょうね。
新築マンション・デベの付属物が管理会社、
その新築が無くなれば管理会社は要なし、
適当に悪い事をして自分等の給料を稼げと突っぱねるご時勢だから安月給に集まる人間はそれなりの人材となる。

＞あれ、管理侍、もう来ないとか言っていたのに、また来たのかよ。

ウソを書いて又叩かれるよ、きっと。

管理侍はいつでもくるよ。管理会社は結構ひまなんだよ。

>512
悪徳又は知識や経験が伴っていないマン管士に出くわした場合、マンションに損害等が発生することはあるでしょう。
マンションの管理については、本来理事会がチェックすべきですが、現実問題としては、管理会社主導で物事は進められている組合が殆んどだと思います。
その原因としては、理事の輪番制と仕事をもっていて、どちらかといえば片手間？（時間がかけられない）で理事をやっているのがネックになっていると思われます。
理事会が弁護士や建築士にコンサルを依頼したり、相見積を取る場合と違い、管理会社自体のことやマンション管理の刷新とかをマン管士に依頼すること自体、管理会社との信頼関係は崩壊していると思わざるをえません。
そういう状況であれば、マン管士にコンサルを依頼しやすいのですが、ある程度納得いく関係が保持されていれば、マン管士の活用は難しいのではないでしょうか。
マン管士を活用する場合、いかに知識・見識・経験があるかを判断するのは難しいのですが、理事も社会経験が豊富なのですからその目を信じるしかないと思います。
マン管士に知識や経験・倫理観が伴っていないとしても、この問題を解決するのは組合にはできません。
あくまで、マン管士の活用はコンサルであって、それをジャッジするのは理事会であるべきであり、その為には、理事も自分達のマンションのために勉強していねばならないでしょうし、実際そういう傾向になってきているんではないでしょうか。

>506
私は組合員でして、現在理事をやっています。
大規模修繕工事の専門委員会と規約改正委員会を経験しました。
一応資格はもってますがペーパードライバーです。
何かお尋ねしたいことが出てきましたら、遠慮なくご相談させて頂きます。
よろしくお願いします。

>理事です。さんへ

相談を受けるほどの能力があるとは思っていませんが、折に触れて意見交換はしたいですね。
管理組合（理事会）は千差万別です。
請われて（部外者として）介入するにしても、その管理組合構成員の実情（考え方）を把握する事は、
実情に合致した処方箋を出すために大変重要だと思います。
当面の課題が解決したら縁が切れる立場の者の心得です。（長く続く事例も稀にはありますが）

>>527理事です。さん
管理組合と管理会社の関係が良好であればマン管士が入る余地はありませんね。
事実多くの組合はそうです。
だからマン管士の中には必死でニーズ作りに躍起になっている方もいます。
つまり一部のどうしようもない管理会社の事例が管理会社全てに当てはまるかのように吹聴する行為です。

マン管士の見極めはやはり理事自身でやるしかないですよね。
そのために理事も勉強が必要。正にその通りです。
しかし現実にマン管士に業務を依頼するのは知識のない理事会の方が多いと思われます。
理事のレベルアップとマン管士のレベルアップ。
どちらも必要ですが、専門家として活動するマン管士のレベルアップこそが先だと感じます。
それも絶対的な知識と経験。

私はマン管士はマンション管理に携わるプロ中のプロ、最高峰であるべきと思います。
しかし現実はそんな人はほとんどいません。
それが残念ですし、歯がゆいですね。

＞管理侍さん

＞マンション管理に携わるプロ中のプロ、最高峰であるべきと思います。

管理会社にお勤めの方に、そっくりお返しします。
尤も、管理士に対するエールとして、お書きになったのでしょうが…。
そういえば、貴兄とはかなり以前に同趣旨のやり取りをした記憶があります。
お互いの立場で其々が向上努力をしましょう。

＞管理組合と管理会社の関係が良好であればマン管士が入る余地はありませんね。
事実多くの組合はそうです。

また嘘を書く、そうでは無いから適正化法で監督します。
法の執行者、組合側の援助者としてのマンション管理士です。
君の脳内と世間の認識の乖離は大きい。

マンション管理士は要らないね。
ペーパードライバーが無保険で車を走らせしかも荷物を運んで運賃を取ろうとしているに等しいよ。

前期高齢管理士さん
仰る通りです。
管理会社は当然にプロ中のプロであるべきです。
しかし管業とマン管士、最高峰はマン管士であるべきではないでしょうか？
それは管理会社に在籍するマン管士も同じですけど、マン管士として商売をするなら尚更です。
例えばマン管士が組合から管理会社変更の相談を受けたとします。
その際に今の管理会社の良い点は良い、悪い点は悪いと
正確に把握して言えるマン管士がどれだけいるのでしょうか。
ただコストを下げるだけ、管理会社変更のコンサルをやれば収入になる、
そのような考えでアドバイスするのはプロでしょうか？
管理会社、管理業界の悪い点しか言わない（知識がなくて言えない）マン管士は少なくないです。

>管理侍さん
マン管の資格を取得することによって、プロ又は有資格者という自覚と責任感が芽生え、更なる
スキルアップを図るのは当然のことです。
そして、少なくともマン管士はマンションの管理については、他士業の方より優れていて当たり前だと思います。そういう意識がなければマン管士の将来はありません。
そして、理事が勉強すればするほど、マン管士はプロとして更なる勉強をしなければ、コンサルの依頼はきませんし、役にもたちません。
私共のマンションの理事長経験者の中にも、密かにマン管の試験にチャレンジしている方を見かけます。
組合員のレベルは１０年前とは比べるとかなり向上してきております。
管理会社の方も、プロであるなら勉強すべきですし、それで飯をくっているのであれば少なくとも管業ぐらいは持っていなければ、顧客に信頼は得られませんし、単なる使い走りに終わってしまいます。
マン管士がプロとして将来的にも活躍していく為には、安易に経費削減で組合に接近していってはダメだと思います。
又、私どものマンションにもみえましたが、管理会社（大手）の中には、カタログを持参して変更をいってくる会社もあります。管理会社同士で客を奪い合う、そういうことも管理会社は反省しなければならないのではと思っています。
ご指摘のように、マン管士はもっともっ知識・経験を積まなければならないでしょう。そして、いかに快適なマンションライフが送れるお手伝いができるかが、今後活躍できるかどうかのポイントとなるでしょう。

理事です。さん
管理会社の中に管業を持っていない人間は確かにいますね。
プロでありながら勉強が不足している。
恥ずかしいことであり、反省すべき点です。
節操のない営業行為も慎むべきですね。

マン管士は顧問先をもてて初めて一人前でしょうね。
単発の業務ではなく、継続してお金を払う価値があるかどうかです。

現実にはマンション管理士は「喰えない資格」、「管理会社のステータス」を作りあげるためのものになってるのとちゃうか。実際某管理士協会はウチに管理を回したら、いくらバックくれるのか。と真剣に打ち合わせをしているのをみると管理侍はんが書いているような奴は大阪にはいてないと思うで。
早い話、金儲けせんと喰われへんのに管理組合のためと訳の解らん美名をつけたがために本人らは困っている。
まぁ関西人から言わせてもらえれば、『霞を食うて生きているようなもん』人間ではないわな。
聖人君主みたいなこの制度、法律を変えて堂々とゼニを取れるようにしたるのが先決と違うかな？

>管理侍さん　理事です。さん
　
究極のマンション管理とは
区分所有者の大方が自立化の意識に基づいた管理知識を持つことです。
それが実現した場合、管理士の役割は終わります。（助言助力者の宿命です）
しかし、知識を持ったとしても全体的合理性を考えて管理会社に委託する組合は
存在し続けるでしょう。（委託者としての意識は激変するでしょうが）

その様な状況が来るとは思いませんが、その様な状況に近づくことは期待します。
管理会社も現状レベルに甘んじれば淘汰の対象になります。
区分所有者に自立化の意識や管理に必要な知識の啓蒙を行う管理士も、区分所有者の
レベルアップテンポに応じた啓蒙力が無くなれば当然淘汰されます。

どなたかが指摘されましたが、「管理組合の現状を前提にした」管理会社の業務や
管理士活動では明日（明後日？）はありません。

まあ、三者三様にお互いの立場を尊重しながら頑張りましょう。

前期高齢管理士さん、管理侍さん、へ

毎回真面目な論議には業界人として敬服しています。
しかしながら前書きのように現状のマンション適正化法には報酬規定はありませんよね。
真面目に助言、補助する人にはそれなりの報酬を得れるよう法改正なり、省令、通達が
出て欲しいとみなさんの書込みをみて感じるこのごろです。
大阪ではあまりにも商業主義に走った管理士ばかりで本当の士を見れないので嘆かわしいかぎりです。
ご承知のとおり近●管理士協会、大☓管理士協会で内紛を繰り返したり、双方対立したりとその原因は
お金に関する主導権争いが原因と聴き落胆するこのごろです。

皆さんの活躍がWEBだけでなく、現実社会でも登場され、関西の管理組合が本当の意味で救われることを
望むこのごろです。

↑いまは生きるのに必死の人が多いんだよ。管理組合のことに関心持つのは暇人だけ。前期高齢管理士はやっぱりボケている。

報酬規定はカルテルです。独禁法違反は明らか。

前期高齢管理士さん
結論はお互いの立場を尊重しながら努力する、に尽きますね。
一つ告白します。
私は可能なら独立してマンション管理士をやりたいのですよ。
ただ、今はやりません。
自分自身も世の中もそういう時期ではないし、今のマン管士に魅力も感じません。
まだまだ管理会社の中で学ぶことも多いです。
ただいつの日かやりたいと思ってます。
管理会社出身のマン管士は使えますよ！
その時は「管理侍」の名でやりますのでよろしく！

>>539
報酬に値する能力がある方には、適正な報酬を得られる仕組が必要ですね。
大阪の例のマン管士さんですか。悪名高いですね。

管理侍さん

武骨な貴殿を評価している者ですが、敢えて、意地悪な質問を！

今まで、貴殿を評価してくれた組合（理事長）を思い浮かべて、
貴殿が独立したら、いくらコンサルフィーを快く払ってくれるでしょうか？
日当にしてどれぐらい？

>管理侍さんへ

管理士として独立される日が来たら、私の住むマンションの理事会に紹介したい。
多分、私は後期高齢者となり理事会運営からも引退すべき歳となっているでしょうから。

私が貴兄に期待するのは、管理会社のトップになられることです。（開業を含む）
現在のスピリッツを忘れていない経営者となられたら業務委託先として推薦したい。

「お互いの立場を尊重する」事で意見の一致を見たので、リップサービス。（気分は本心）
「管理会社出身の管理士は使える」については別の機会に私見を述べます。

ゴルゴ１３さん
お久しぶりです。（同じ方ですよね？）
今まで受けたご質問の中で一番難しいかもしれません。
その組合との合意事項ですし、正直わかりませんね。
ただ言えることは、仮に日当5000円でも、１万円、５万円だったとしても、
その価格で受けたなら何がなんでもそれ以上の価値をその組合に残します。
答えになってなくてすいません。

前期高齢管理士さん
リップサービスとはいえ、褒められ慣れてないので動揺しますね。
ありがたいお言葉です。日々精進します。

また、ご意見お聞かせください。

↑ほもだちみたいできもいです。

>その価格で受けたなら何がなんでもそれ以上の価値をその組合に残します。

お客が「それ以上の価値を残してくれた」と思うかどうかが一番難しいんですよね。
成果が無形であることが多いこういう業種は。

>管理侍さん
あなたの「管理会社出身のマン管士使えますよ」に反論します。
管理会社には、マン管の有資格者が多数おられます。その知識と経験はかいますが、使えるかどうかは
本人次第でしょう。
使える前提条件にプラスすれば、１）マンション生活の経験の有無２）理事長経験の有無（理事だけでは
絶対にダメです）があればもっといいでしょう。
特にマンションの管理は複雑多岐にわたっています。
管理会社のフロントで、経験できないことが、理事長には数多くあります。例えば、規約改正委員会、
植栽委員会、ペット倶楽部、大規模修繕委員会（これについてはタッチされる場合もあるでしょうが）
日常のマンション管理等理事長ならではの苦労が存在します。
独立した場合、こんなことをやろうとかいうところまでは誰で思いつきますが、それをいかに実効するか
までは難しいのです。
実行に移すまでの企画のプロセスをたてて夢のプランに終わらせないことが大切です。
組合としては、マン管士と顧問契約を結ぶことによって何を変えてくれるのか何が変わるのか、何がプラスになるのか等を期待するのです。
何をコンサルするのか、何が求められているのか、ＮＰＯ法人と何が違うのか、そしてより快適なマンションライフにするためにどういうお手伝いをしてくれるかを、理事会に訴えることができればそれが成功の鍵に
なるのではないでしょうか。
漠然としてますが、お手伝いできるものはなにかを検討する価値はあると思います。

民法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法の知識もいりますよ。管理組合は結局は闘争の場ですから。

暇人さん
「価値を残す」という意味は、当然お客様にそう思って頂く、という意味です。
相当に難しいことでしょうね。
日当分の価値を残すという意味は、価値を残せないならその日当では受けない、という意味でもあります。
私が業務を受けるなら、そういう考えで判断しますね。
また、その組合や理事会、理事長にもよるかもしれません。
例えば「この理事長なら報酬の額の問題ではなく助けたい」
と思える方なら交通費だけで業務を受けることでしょう。

管理侍さん

はやり、>>544は、答え難い質問でしたね。
あの質問については、管理侍さんの言葉に感銘を受けたことが背景にあります。

その昔、『・・・マンション管理検定とし、「士」を名乗るな』と喝破したことが
あったと記憶しております。
（正確な前後関係は忘れましたが。。。）

私自身、住宅系の建築・設備の勉強のために、マンション管理士の勉強をし、合格もしました。
元々この資格で士業開業など0.1％も考えたことがないとはいえ、
この士業としての資格の存在意義について疑問を持っていました。

そこで、マンション管理士⇒マンション管理検定　という主張は、
個人的にツボにハマりました。ハイ(笑)

そんなことを思い出して、士業開業を告った『管理侍さん』なら、
報酬をどう考えているだろうと質問した次第です。

>>546,552の回答は、私にはう～んってな感じです。
絶対的な知識と・・・を標榜する方が5000円/日でもとは。。。

理事です。さん
当然、本人次第でしょう。
個人の能力差を言い出すとキリがありませんので、あくまで使えるマン管士の要件としての話です。
理事長の経験もあれば大きな武器になるでしょうね。
使えるマン管士の要件は色々あると思いますが、その中でも管理会社勤務の経験は以下の強みになります。
１.管理の実務を実践していること。
２.管理を事業としていることで他社との競争経験があること。
３.フロント経験があれば、多数の理事会、総会出席経験をもつこと。
４.タワー、団地、小規模、複合型など、理事長としての経験だけでは得られない様々な管理の経験。
５.原価を知っていること。

規約改正、ペット倶楽部、大規模修繕委員会などは、フロントをやっていれば必ず経験します。
とにかく、管理に関する経験の数では管理会社出身者に勝る方はいないでしょう。
その経験からどれだけのことを学んだかは個人差があるでしょうね。
ただ、経験から学べない人は理事長経験からも何も学べないはずです。

ゴルゴ１３さん
覚えていますよ。
確かマン管士の必要性が自己啓発にあるかのような発言に対し、
だったらマンション管理検定で十分であり、士を名乗るな、という発言だったと思います。
士を名乗るなら、それだけの意識と責任感、プライドを持つべきだという気持ちからの発言でした。
正直言って、自分ならこのような業務なら、これくらいのことがやれるので、これくらいの報酬はもらえる、
という気持ちはありますよ。
ただ、自分への値付けは言い辛いですよ。

>管理侍さん
想定通りの回答でした。
私がいいたかったのは、理事長でマン管の有資格者であれば、管理会社の管理については、
当然関心ももつでしょうし、フロントとの交流で他マンションの情報の収集とかもしていると
思いますよ。
原価を知っているとか、管理の実務があるとかいっておられますが、原価にしても、理事長は
委託費、ＥＶ保守点検費、管理員人件費、消防設備点検費、貯水槽清掃費、清掃費、水質検査費、
監視カメラレンタル料等相場は当然調査しますよ。
管理の実務にしても、小修繕とか会計、銀行口座・国債・スマイル債・保険とかも勉強しますしね。
当然他マンションの理事長との交換会にも出席しますし、理事長はマンション管理の実務の総元締め
と思っているものですからね。
だから、できれば管理会社の経験にプラスして、理事長の経験は絶対必要だと思っているんですよ。
思っている以上に理事長の権限は絶大で、大変な役割だと思っています。
単なる理事とは全く違うと思いますから。
マンション管理に関心が高いから理事でありながらマン管士の資格を取るのですから、そのものが
理事長を経験するというのは大きな武器になると思います。
管理会社経験者が絶対というのではなく、もし独立するんであるなら、是非理事長を経験してみる
ことをお薦めします。

こんど理事長やるよ＞管理侍

「管理会社出身の管理士は使える」か？

コンサルを行う者に必要な資質は「知識を知恵に換える能力」です。
知恵は創造力でもありますが、想像力に負うところが大きいものです。

管理組合は其々固有の特性を持っています。
管理士は便宜的にある程度類型化しますが、それによる予見に頼るのは危険です。

多くの管理組合とのお付き合いは、想像力を養うには大切な経験です。
その意味では、管理会社のフロント出身者には、有能なコンサルタントとなる可能性は
あるでしょう。（あくまでも可能性の問題）

管理侍さんは「管理士は一定期間は管理会社を経験すべきでは？」提案されましたが
創造力を養う感性が弱ければ、経験する意味はありません。

実務に基づく豊富な知識を持つ人々は、得てして座学による知識を得た者を軽んじます。
（解らないでもありません。その様な評価が妥当な者も多くいます）

フロント経験は兎も角として、管理士はフロント業務の全貌を知る努力は必要です。
（理事会等で顔を合わせて知り得る彼らの業務はホンの一部です）
管理組合運営のレベルを高めるためには、協働も必要な相手ですから。

↑このひとはよその管理組合のことなんかしらないよ。「想像｣してるだけ。

理事長経験者のマンション管理士が独立するのと
管理会社のフロントが独立するのはどちらが力があるのかな。
理事長経験者は横のつながりがあるだろうし。
管理会社のフロントは、自分が勤めてたとこの管理組合には
タッチしずらいだろうし。
理事長経験者の方がスムースにいくようにも思えるが。

管理侍がコンサルやるなら一冊本買いてからがいいよ。
そのくらいのスキルないと無理。

理事です。さん
理事長経験が大きな武器になることは>>554で私も認めてますよ。
ただ、理事長経験と管理会社出身では、得られる知識や経験、情報の内容が異なるでしょうね。
例示された費用の相場を理事長が調べるといっても限界があるのではないでしょうか。
大手管理会社なら何千棟、何十万戸のデータがあります。
多くの会社との取引もあります。
また、理事長が勉強すると言っても個人的な勉強には限界があります。
職業としてやっていれば、あらゆることを経験できます。
理事長が十数年に一度経験する大規模修繕をフロントは毎年のように経験します。
規約改正にしても、資産運用にしても管理全般あらゆることを経験します。
そのような点では管理会社出身が優位と言えるでしょう。
一方、理事長経験からは管理会社が聞けない組合員の生の声や、管理者としての責任の重みが経験できます。
フォローする立場の管理会社と、管理者として責任を負う立場の理事長では得られる経験は違うでしょうね。
つまりどちらも貴重な経験ですよ。
ということは、管理会社出身で理事長経験者なら更に大きな武器ですね。

販売関係者さん
おめでとうございます。
独裁理事長にならないでくださいね。

前期高齢管理士さん
なかなか深いご意見ですね。
私の考えは実は単純です。
管理会社の中身、実務を知らない者が、管理会社の評価をしたり、
管理会社を選ぶコンサルを業とできるのかということです。
時には管理会社に指導が必要な場合もあるでしょう。
箒やモップを握ったことのない者が清掃を評価できますか？
理事会、総会の運営補助をしたことの無い者が事務管理を評価できますか？
もちろんお客としてなら可能でしょう。
しかしコンサルとしてお金を取るのであれば話は別です。
管理士というからには、自ら管理（実務）ができる方がよいですし、経験は必要だと思います。

管理侍さん

ご提案があるんですけど。

管理会社として、管理組合がマンション管理士に報酬を払って、特定の問題を
依頼しているケースをご存知でしょう。
（少なくとも総会議案の予算案あたりには、出てくるでしょうから）

ポピュラーなケースを例示してもらえませんか？
その例を元に、マンション管理士にどんな資質がいるか等々を語りませんか。

折角、ここ数日は結構な論客の皆さんが集っているので。
たたき台あった方が具体的にな議論になって面白そう。

【たたき台イメージ】
事案：○○のについて外部専門家、マンション管理士への依頼
相手：マンション管理士　○○の専門家（プロフィールとして○○という実績あり）
報酬：予算○○円（報酬は１ＰＪいくらなのか、タイムチャージ○○円/時間、上限○○時間まで…etc）
納期：○○までに○○する（←成果のイメージ）
手続：マンション管理士は○○委員会に出席し、○○する

どうでしょうかね？

>>561
是非書いてみたいですね。
「失敗しない管理会社の選び方」
「リスク別管理費削減マニュアル」
「管理会社フロント活用術」
「管理組合理事長になったら読む本」
という感じならすぐに書けそうです。

ゴルゴ１３さん
正直言ってそんなに多くの事例を知っている訳ではありません。
なぜなら、実際にマン管士に業務を依頼している組合はそれほど多くないのです。
（少なくとも私の勤務する会社のマンションでは）

ただ一般的なケースとして多いのは、リプレイス、管理費コスト削減、管理規約改正
といった業務ではないでしょうか。

私も聞いたことありませんね。だから、ここに書き込んでるマンション管理士に実務経験があるとは到底思えないよ。ただ、業者選定とかの責任を理事長とか理事会のせいにされてはたまらんので、責任転嫁できるように活用すべきとは思います。管理会社に自分の紹介じゃないから責任もてんといわれ、びびって管理会社丸投げに陥るのが一般的だから。実際問題、管理会社勤務の経験がないと無理だよ。お金の流れが理解できないでしょ。

「マンション管理士試験に合格した」
というだけの人にお金を払ってアドバイスを求める価値があるとは到底思えません。

既にある資格・専門分野・実務経験を備え，
それ自体を生業としている人（その本業でコンサルフィーを得ている人）が
「マンション管理について『も』『ある程度』の知識を備えている」
ことを担保し、宣伝文句とする程度の資格・試験ではないでしょうか。

「私は他の資格なんて持っていないがマンション管理士資格だけで手広く仕事をしている」
という人の講演(？)を聞いたことがありますが、発想がほとんどブローカーであると感じました。

もちろん、お住まいのマンションで理事等を務める方が、
勉強のためにマンション管理士の勉強をして合格を目指すことには何ら異論はありません。
その過程で身につける知識は役に立つ（少なくとも邪魔にはならない）でしょうから。

ただ、世間の人が「マンション管理士はマンション管理の専門家である」
などという過大な期待を寄せることがないように
「マンション管理検定」と名を改めるべきだと思います。

昨年合格し、多くのマンション管理士を名乗る方にお会いしての感想です。

試験だけ合格して後は何もしないものはいるでしょうね。
やはり、管理会社なり、理事なりをやっている者でないと、進歩がないでしょう。
これは他の士業にもいえますけど。

管理侍、本書いてみたら？似たような本を参考に脚色したらすぐできるよ。

誰が買うの？甘いよ。

売れなくてもよい。著作が営業活動の助けになる。

マンション管理士を理事長として委託する組合は大幅な経費削減に成功しています。
管理会社のもっとも嫌う所以です。

また管理会社ネガティブキャンペーンですか。
マンションをより良くしていくためには、管理組合と管理会社は協調路線で、
パートナーシップの構築が重要であることは周知の事実ですよ。
もっと前向きな話をしましょうよ。

フロントはおだてるとがんばってくれますよ。
区分所有者は味方ではありません。管理費なんかがんばって値下げさせたところで1戸当たり月1000～2000円に過ぎません。フロントと癒着して自分のために働いてくれるようにしたほうがいいよ。

架空の珍論は見るに耐えないね。
まるで失業者の希望的観測のスレッドだ。

↑ニートの悲観論

組合側から見れば経費削減は重要で前向きな話です。

時給800円のフロントがお望みですか？

>>579
経費削減は重要ですよ。
「管理会社の最も嫌う所以」というようなことを言うからおかしくなる。

削減？　そんな高い委託料を決めたのは組合だろう？

無知に付け込まれて委託契約を結び不要の資金を使う。転ばぬ先のマンション管理士の活用です。

　質の低いマンション住民と業者（管理会社・管理士）ほど経費削減を何がなんでも謳う。

ニワトリが先か、タマゴが先かという話になりますが、
マンション管理士のコンサルタントとしての資質に課題があるのは事実でしょうが、
管理組合の方も専門家を使う側としての資質に欠ける面はあるように思いますがねぇ。

委託管理費の削減については検討の価値はあるでしょう。
ただ、管理会社に理事が直接交渉はしずらいですから、
まず、マン管士に調査をさせ、それをみて値下げ交渉
とかをしていけばいいでしょう。
その場合、マン管士に依頼すれば嫌な思いをしなくてすみますから。
当然、同じ条件でなければ値下げとはいわないでしょう。
あまり極端な値下げとか部分委託とかはやらない方がいいでしょうが。
マン管士のコンサルフィは大した金額ではないでしょうから、多いに
活用してみてもいいのでしょうね。
一度外部の者にマンション管理を鑑定してもらっても価値はあると思います。
但し、あくまで管理組合の責任とジャッジは必要ですがね。

No.873 by 匿名さん　2011-07-02 10:47:16
>>872
それは他の管理会社でも同じですよ。

委託管理費の基幹業務とか、ほとんど利益みたいなものです。
設備管理は、下請けの見積もりに２～３割程度利益を乗っけてる感じで。

値下げ交渉がくれば、下請けを泣かせて利益率は守ろうって感じですよ。

どこの管理会社も根拠はありますけど、簡単に値下げもできます。
ちなみに、委託管理費の利益からデベにバックする会社もありますしね。

委託管理費に適正金額なんてものはないのです。
サービスに見合った金額かどうかですよ。

大規模改修工事もたいして利益でません。
集合住宅のアフターは大変だし、１０年保障期間もあったりで大変です。

それよりも、毎月固定収入のある委託管理費のほうがおいしいですよ。
たいして仕事しなくても、勝手にお金が入ってくるんですからね。

○この方の見方は正解と思います　正直なフロントと見受けますが　このような方は少数しか存在しないでしょう。

No.875 by 匿名さん　2011-07-02 12:14:14
>>874
同じといいたかったのは、値下げは簡単にできるってところです。

合人社の悪いところはぼったくってるところじゃないと思いますけど。
組合員を巻き込んだり、組合員を相手に裁判を起こしたり、管理費等の収納が怪しいだとかそういうところでしょう？


ぼったくりは、マンション管理業界では当たり前。
試しにほかの管理会社から見積もりを取ってみればいいですよ。

これはリプレイスしたことがないマンションの話ですね。

リプレイスしたら、大体２～３割り程度は削減できるでしょう。
リプレイスしなくても、現状の管理会社に知識を持って交渉すれば値下げを勝ち取れるでしょう。

反論するとすぐ合人社の人間かと疑われますが、そんなもんやっても意味がないでしょう？
このスレで、合人社の良いこと書かれてても信用しますか？

ここはそういうスレなんで、そういう方向なのは理解してますけどね。



言いたいのは、例え合人社を替えても、知識も持たずに管理会社に任せっきりだと同じ結果になりますよ。

管理会社は営利目的な企業です。
ボランティア団体ではありません。
１円でも多く利益を上げたいのです。

○正直なフロントと見受けられる方の投稿です。
組合の知識の補助者としてのマンション管理士です

マンションの管理という視点ではどの掲示板も同様です
管理会社に耳の痛い話も聞かなければ
従来どおりの臭いものにふたとなりますよ
君のようなつまらないフロントしか残らない事態を避ける目的です
君に指図をされる理由は無い

>>587
他人投稿を貼り付けるのみですか。
しかもとんでもない無知な投稿の貼り付けですね。
基幹業務がほとんど利益？
利益の意味を知らないか、経営感覚がゼロです。
基幹業務をやっている人間の人件費を何だと思っているのでしょうか？
外注費だけが原価とでも思っているのでしょうか？
管理の知識以前の問題。

管理組合運営（管理者・理事長）に最も必要なのは経営感覚です。

管理侍さんへ

　５８７の書込みをみてレスしてくれているのですが、独立系では基幹事務は「利益」と新入社員のとき、教えられるのです。ですから書込みしている方はおそらく独立系勤務経験者で他社に勤務されてもまだ日が浅い方とみれば納得できます。
　普通は会社の原価率と利益率が理解できているので損益分岐点の推移が理解でき会社の経営を理解できるのですが、こと某社においてはそれを伺い知ることはできません。
　ですから自分たちが今、ここに反テロ活動するよりも就職活動する方が妥当ということすら、理解できていません。困ったものです。

>>593
そんな教育がなされているとは知りませんでした。
某テロ国家並みですね。
洗脳とは恐ろしいものです。

No.881 by 匿名さん　2011-07-02 19:19:29
>>878
何興奮されてるのか知りませんが、大規模改修工事の話には一切触れてないだろう？
敢えて触れなかったんですけどね。


合人社が大規模改修工事の施工業者として見積もりをだしてて、よその相見積もり出すという時点でそういう話だとすぐわかるでしょう？

私が言いたいのは委託管理費の話です。
管理会社にすべて任せて大規模改修工事をするとか愚の骨頂です。

だからぼったくられそうになるんですよ。
私は合人社でもないし、関係者でもないです。
間違ったことも言ってるとも思いません。

後、知ったかぶりじゃないです。
知ってるんです。
合人社じゃないですが、管理会社に勤めてたんで。

理事長一人が立候補して、管理会社を替える時点で気付きましょうよ。


後、管理費と委託管理費の違いも理解されてますか？
大きな違いがありますよ。


私も結構不愉快なんですけどね。
触れてもないところに触れたかのように言われて。


○この方の意見はまともです
管理会社へ丸投げは愚の骨頂と..........正解ですね
愚の骨頂を避けるにはマンション管理士など専門家の活用を図ることが重要です
あなたのマンションの規約にこの条項はありますか　管理会社の嫌う条項です　この条項を組合へ隠蔽する管理会社は　切りましょう

>587,588,595 入居済み住民さん
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管理会社と組合の紛糾を避けるには　管理会社に負けない知識が必要であり
組合はその知識を得る努力を為すべき　自力で習得が最適だが　暇が無ければよそから持ってくるべき
マンション管理士　司法書士　弁護士　建築士　を活用して組合の財産を守りましょう

長谷工とか東急のフロントは年収６００－８００万ですよ。
独立系は３００万？
管理侍はちょっとやすくて５５０万くらい。

> 長谷工とか東急のフロントは年収６００－８００万ですよ。
他の業界と比較して、決して低くない年収なんですね。

管理費削減は年収300万のフロントに変えるということ。