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マンション管理士の活用。。。パート5
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300
匿名さん
298がマン管の資格を取ったら悪徳管理士になるんだな。
例え組合員で資格を取ったとしてもね。
何がなんでも資格を取ったらダメということだよな。
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301
匿名さん
>何故マン管士に反感をもつのでしょうね。 不思議に思われるだけです。
兼業以外のマンカン士は社会の弱者です。
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302
黒ちゃん
うちのマンションは、マンカン士の資格を持ってる人がいるから助かってるよ。
その人、建設会社勤務だから、ハード面には物凄く強い。
修繕の件で管理会社が余計なことしようとしたら、
そのマンカン士さんが不必要なことをするなと言って阻止した。
前々から小修繕ばかりの話を持ってくる会社だったんだよなぁ・・・あそこ。
管理会社の見積もりとかって、やはり信用ならんと思う。特に小修繕ね。
マンカン士の住人はいたほうが抑止力にはなる。
外部から理事にしてもいいが、住人が持っているともっと安上がりになる。
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303
匿名
浦安のマンション群でもマンション管理士が活躍してるっての聞いた。震災需要だとかなんとか
設備、保守に強いマンション管理士で頼られてるそうだよ
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304
匿名さん
No.281 by 管理侍 2011-06-16 22:10:04
組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点
・採用コストがかかる。広告費、面接など。
・有能な人材の確保は難しい。大手管理会社と一マンション、一般的には大手管理会社に応募が殺到するでしょう。
・教育、研修を誰がどのようにやるのか。コストもかかる。
・人事、労務管理、経理は誰がやるのか。コストもかかる。
・保険、税金、通勤交通費、制服等々の手続きとコスト。
・指示、命令を誰がやるのか。その責任は誰が負うのか。
・事件、事故発生時の雇用責任を組合が負うのか。
・福利厚生をどう考えるか。よい人材の確保との兼ね合い。
・時間外勤務、休日前出勤、有給休暇取得時等の対応をどうするか。
○地域のマンション管理士会に照会
○この場合は委託契約から管理員業務のみを削除するという前提
委託契約の中での管理員業務を清掃 受付に絞り 本来管理会社が行う他の業務は管理会社が行う
この中で管理員へさせたい業務があれば 組合へ実費を支払い管理員に行ってもらう
○業務請負
○組合が行う
○組合の設備賠償保険
○良い人材は 従来管理会社がピンはねしてきた部分を充当
○清掃 受付に限定しておけば少々の休暇も問題なし
再度申せば 管理会社の無能フロントは何のため存在しているのか?
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305
管理侍
>>304
私の意見とあなたの回答のどれとどれがつながっているのかわかりません。(数も合っていないので)
そしてわかりにくいですね。もっと具体的にお願いします。
例えば「業務請負」とは誰が誰から何を請け負うのですか?
「組合が行う」とは、組合の中の誰が何をどのように行うのですか?
地域のマンション管理士会に、誰が何を照会するのですか?
組合の設備賠償保険が雇用責任と何の関係があるのですか?
長期休暇の場合はどうするのですか?
「ピンハネしてきた部分を充当」とは管理員の給与を増額することで、よい人材を確保するということですか?
だとしたら組合のコストは下がりませんね。しかもその管理会社がピンハネしてなかったとしたら単なるコストアップになりますね。
「本来管理会社が行う他の業務は管理会社が行う」とありますが、今まで管理会社の管理員が実施していたことをフロントにやらせるということですか?
だとしたら、管理員よりもフロントは人件費が高いので、コストアップになりますね。
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306
匿名さん
>305
マンションの管理は管理会社がやらないと難しいようなことをいっているけど、
決してそうじゃないでしょう。
自主管理しているマンションは日本にはごまんとありますよ。
そこでは当然理事会が管理員の管理や会計、工事の受注等をやっているんです。
ただ、管理会社に委託したほうがずっと組合員の負担は軽くなるのは事実ですが。
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307
匿名さん
>自主管理しているマンションは日本にはごまんとありますよ。
無理しないこと。
小規模ならいざ知らず、老齢化、賃貸化ですぐ挫折するよ。
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308
匿名さん
私のすぐ近くのマンションは200戸ほどの規模だけど、自主管理でやってるけどね。
以前住んでたマンションは、150戸程度だったけど、自主管理だったよ。
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309
匿名
管理会社不信になって、自主管理してるところは増えてるよ。
マンション雑誌見てると、自主管理って表記が目立つようにもなってきた。
これから、自主管理が主流になり、バックマージン、リベートなど横行出来なくなるよ。
管理会社が不要になる日も近い。
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310
匿名
テレビ、新聞でマンション管理士の名前をよく見るようになった昨今、各自治体でも相談会が増えてる。
その相談内容に多いのが、騒音、管理費等滞納、管理会社を信用できないといったものが大半らしい。
どれだけ管理会社が信用されてないのか分かるよ。
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311
とよ
俺は売買仲介屋だが、この資格を持てるように勉強しろと支店長に言われてる。
もう不動産の流通が頭打ちで、俺の業界、特に関東では利益を見込めなくなってきてる。
震災でかなり追い討ちかけられたのも事実。
間違いなく管理の時代に入るわけで、管理の専門家としては、
マンション管理士の資格というのは非常に魅力があるね。
たまにマンション管理士の方が営業にくるけど、管理については本当に高度な知識を
持っているし尊敬する。合わせて、売買と管理は別世界だとも感じる。
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312
匿名さん
>これから、自主管理が主流になり、バックマージン、リベートなど横行出来なくなるよ。 管理会社が不要になる日も近い。
目の前に金があれば見境無く手を出す経済状況の役員に横領される日は近いでしょう。
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313
匿名さん
マンションの管理については、今後変化していくような気がするね。
今後益々多様化してくるだろうし、例えば100戸のマンションであれば
100人の区分所有者がいるわけだし、戸建ては各個人が家を管理していくけど
それと同じような感じでマンションを管理していくとなればシビアにならざるを
えないでしょう。
毎年マンションの管理に対するハードルは高くなっていくし、組合員のレベルも
向上していくだろうから。
管理会社と管理組合の関係も、より信頼関係が要求されてくると思うよ。
当然その中には、マンション管理士が組合に入ることも増えてくるだろう。
しかし、管理会社としても、より良いマンション管理を目指すためには、お互いに
共存しあっていくのがベターと思われます。
ただ、マンション管理士を批判だけしていては、管理会社自身も衰退していくでしょう。
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314
匿名
マンション管理士を顧問につけようとする場合、
ハード面、法規面、会計面に強い人がいると思うが、
どの方面に強い人を採用すればいいですかね?
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315
匿名
三井に勤めてる友人もマンション管理士は必要だから取るって言ってたな~
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316
匿名
これからのマンション管理士はハード面に強くないとダメでしょ。当然。
管理会社なんて、修繕でちょろまかすわけだからね。そこんと見破る力ないと。
管理会社を監視してナンボだろ。
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317
管理侍
>>306
ごまんと?随分抽象的ですね。
正確な数字ではないですが、自主管理は全体の2割程度ではないでしょうか。
私はマンション管理士にしても自主管理にしても全く否定はしませんよ。
私が言ってるのは、きちんとリスクを想定して選択しましょうということです。
*自主管理マンションのリスク
1.コストを下げるために自ら動く、手間をかける、汗をかく覚悟が組合員全員にあるか。
2.一部の中止的な役員が、高齢化、転居して不在になった時のために後継者、仕組み作り、準備ができているか。
3.理事による横領等のリスク。組合員同士での争いとなり、賠償能力が無い可能性が高い。そもそも発覚しにくい。
4.様々な法令に対応した適正な管理ができるか疑問。
5.上記4.の解消のために弁護士、マンション管理士、建築士等々、結局専門家を雇うのであればその分のコストはかかる。
6.コストをかけて上記5.の専門家を雇っても自主管理である以上全ての責任は管理者(管理組合)が負わなければならない。
仮に管理会社に業務委託すればリスクを管理会社に負わせられる。
細かくは他にもまだまだありますが、そんなところでしょうか。
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318
匿名
区役所のマンション管理士相談会に行ってみようかな。
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319
匿名
管理会社の不祥事を調べると山のように出てくるけど、
まったく信用できん団体だなww
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320
匿名
ガイアの夜明けのお陰で、管理会社変更が急激に増えてきたらしいね。
それで、管理会社のほうもマンカン士に媚びを売るというパターンも続出だとか。
管理組合がマンカン士を顧問に付けたら、そりゃ管理会社はやりにくいだろうな。
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321
匿名さん
>317
自主管理しているマンションが2割とのことだが、それをごまんとはいわないのかな。
数的にいえばかなりのものになるでしょう。
そのマンションは、殆どは組合員だけで、管理員を雇い、経理、修繕工事等の
マンションの管理をやっているのです。
当然、管理員でいえば、募集から教育、保険、残業、年金等全て理事がやっていますよ。
それから、大規模修繕工事の時は設計・監理会社のプロは活用しますが、通常は
滞納金対応、小規模修繕とかでマン管士を活用することはありません。
管理会社のお世話になっている部分もあるのは事実ですけどね。
私の場合、1軒目は自主管理でしたけど、2軒目の現在は管理会社が入っていますよ。
幸い1軒目の時に理事の横領はなかったのですが、そのチェック機能等を考慮すれば、
管理会社が絡んでいた方が安全ではありますね。
現在の管理会社との関係は総体的に良好といっていいでしょう。私も一応あなたと同様
資格はもっていますので。
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322
匿名
管理侍とかいう奴は、社会経験ないのかな?揚げ足とりばかり。
しかも、その揚げ足取りが自分の無知や愚かさをさらけ出してる。爆笑!
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323
匿名
>321
2割はゴマンと言って差し支えないのではないでしょうか?
まさか、管理侍は、「ゴマン」という言葉を知らず、「5万」と思い込んでいるのでは?w
今までの勘違い発言を聞いていると、そう思わずにはいられませんw
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324
匿名
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325
匿名さん
>どれだけ管理会社が信用されてないのか分かるよ。
殆どの組合は管理会社と契約はしていいるがマンカン士とのコンサル契約は殆ど無しよ。
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326
匿名さん
293 です。
>>321さん
>>297さんが…
> >直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか?
> そんな手間は掛けません。請負契約です。
このようなカキコミがあったので管理員の雇用契約はあり得なく、請負契約しか存在しないと思い込んだのですが、
貴方が書かれている組合は、管理員の請負契約でなく、雇用契約ですよね?
もし、ご存知なら直接雇用の際の役所手続きはどのようなものが必要なのか教えてください。
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327
管理侍
>>321
どうも私に対して先入観があるようですね。
私は自主管理の数が多いとも少ないとも言ってませんよ。
「ごまんと」という表現が抽象的なので数値化したほうがわかりやすいと思って2割という数字を示したのです。
自主管理マンションで自ら様々な業務をやっていることも承知しています。
私が言ったのはリスクの話。
リスクをきちんと把握して、コスト削減のために自ら汗をかくのであれば、それは一つの選択として全く否定するものではありません。
ただ私個人的には自主管理マンションには住みたくありません。
理由は、私自身が忙しくてなかなか管理組合運営に協力するのが難しく、また理事による横領等事故のリスクが心配だからです。
10年、20年掛けて貯めた億単位の積立金がある日突然ゼロになり、その犯人は行方不明、または損害賠償能力無し、なんてことはあり得ますから。
マンションという居住形態は、所有者が常に入れ替わることもリスクなのです。
コミュニティ強化に力を入れることは当然ですが、人は常に入れ替わります。
どんな人がマンションに、管理組合に入ってくるのか我々は選べないのです。
そんな状況の中、他人同士で大きなお金を動かすのです。そういう意味で私は管理組合運営におけるリスク管理をかなり重要視してます。
これも一つ意見ですよね?
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328
入居済み住民さん
平成18年度のマンションストック数505万戸
平成15年度管理形態 自主管理7.7% 管理会社全部委託69.3% 一部委託17.1%
現在は団塊世代のリタイヤ 年金生活者の増加などで 自主管理および一部委託は増加しているでしょう
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329
匿名
>>327
>ただ私個人的には自主管理マンションには住みたくありません。
理由は、私自身が忙しくてなかなか管理組合運営に協力するのが難しく、また理事による横領等事故のリスクが心配だからです。
忙しいと言いつつ、年がら年中、ここの掲示板に書き込みしてるね?
アンタの書き込み数を見ると凄い数ですよ。
忙しい人がこんなこと出来ないから。
それか、掲示板に書き込むのが仕事なのかな?
まったく忙しそうに見えないんですけど。むしろ暇人にさえ見える。笑
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330
匿名
>329
アンタ呼ばわりするような
言い方は止めた方がよいと思います。
私には管理侍さんが言っていることは筋が通っていると
思います。
自主管理のリスクが大きいことには同意できます。
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331
入居済み住民さん
福岡市の福管連ではマンション管理士を理事長として派遣するサービスを行っています
理事会がいずれ自主管理をする為の補助的な運動として
管理会社にとっては頭痛の種でしょうが
悪徳から正常な管理会社へ脱皮することが解決策です
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332
匿名
うちは、自主管理をしていますけど、上手くやられていますよ。
自主管理が増えると、管理会社が儲からなくなるから必死ですね。
工作員はこのスレには不要なんですけど。
自主管理で横領を心配するとか・・・既に管理会社が横領してるのに、
何を言ってるんだか。管理会社の事件数でも調べたら。
ろくでもない爺さんが一名吼えてるよね。
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333
匿名
>>331
福岡のマンション管理士会は活発ですよね。西日本のが全般的に活発なのかな。
管理会社なんかより全然信頼されてそうですしね。
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334
匿名
「管理会社 横領」でググると沢山出てきますよ。香ばしいネタが。
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335
匿名
自主管理で上手くいってるところもあるんだから、いちいち管理会社委託を推奨
しなくていいと思いますよ。
ここは、管理会社への委託を推奨するスレじゃないんですから。
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336
匿名
ここのスレッドでは、
1、自主管理をすすめる
2、管理会社依存からの脱却
3、組合員のレベルアップ
この3つを柱に語っていきましょう。
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337
管理侍
ほとんどの方は理解されているのですが、理解されていない方のために。
管理会社従業員の横領事件が存在することは皆さんご承知の通りです。
その時には管理会社が全額損害を賠償します。
事件の発覚も管理会社が自ら気付いて報告しています。つまり管理会社内の牽制機能、チェック機能が働いているから事件が発覚するのです。
一方、理事による横領事件が存在することもご承知の通りです。
その時には理事は行方不明、捕まっても賠償能力無しで管理組合は泣き寝入りとなるケースもあります。
ほとんどは単独犯であり、なかなか事件が発覚しません。
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338
管理侍
>>313
読み飛ばしていましたが、よい意見ですね。
管理組合に真実を伝え、間違っていることは間違っていると指摘し、管理会社を悪に仕立て上げるのではなく、悪い管理会社には悪いと言い、よい管理会社はよいと認める、ただ単にコスト削減だけを追求するのではなく、マンションの資産価値向上を第一に考え、いろいろなマンションを一律に考えるのではなく、マンション毎に最も適正な管理を考える。
そんなマンション管理士が管理組合に適正な助言をするのなら、管理組合にとって有益で、管理会社としても仕事はやり易くてありがたい存在です。
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339
匿名さん
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340
匿名
■小修繕ばかりしようとしてくる管理会社には要注意■
管理会社は、最近、大規模修繕でもなかなか儲けが出なくなってきており、
小修繕で稼ごうとしています。
管理組合理事等の方々、ご注意下さい。
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341
匿名
しかし、管理侍とかいう方の文章は読みにくいな・・・。
もうちょっと改行とか上手くできないものか。
この人、あまりPCスキルがなさそうなんだよなぁ。
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342
匿名
管理侍様へ
改行、スペースなどを上手に使い、もう少し読みやすい文章になるよう工夫してみては?
もしかして、携帯からの投稿ですか?
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343
匿名さん
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344
匿名さん
>その時には管理会社が全額損害を賠償します。 事件の発覚も管理会社が自ら気付いて報告しています。つまり管理会社内の牽制機能、チェック機能が働いているから事件が発覚するのです。
ウソを書くのはやめましょう、侍君。
今度の施行規則一部改正の原因になった管理会社の横領はつぶれた管理会社の管財人が指摘して発覚したものも含まれてました。当然、管理組合は横領されていたことの自覚はなかった。
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345
入居済み住民さん
理事の使い込み防止は
通帳と印鑑の別の保持は原則
なにより組合員の意識が重要です
管理会社への丸投げと同様理事会への丸投げもいけません
自分の財産です 無責任な組合は やはり 悪い結果を招きます
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346
管理侍
>>341
>>342
申し訳ありません。
そしてご指摘ありがとうございます。
私は自宅にいる時間が少ないため、スマートフォンによる投稿がほとんどです。
深夜はPCの時もありますが。
誤字も多いですよね。気をつけます。
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347
管理侍
>>344
嘘をついた覚えはありません。
管理会社がつぶれることも当然ありますよ。
銀行もつぶれるのですから。
それはそういう会社を選択した側の問題でしょう。
①つぶれそうにない管理会社
②つぶれそうな管理会社
③他人であり一個人の理事
あなたなら誰にお金を預けますか?
まさにリスク管理ですね。
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348
匿名
知り合いの行政書士がマンカンの試験に何度も落ちてるわ
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349
匿名
何の専門性もない行政書士と比べられるとは、マンカン士が可哀相だ
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350
匿名
行政書士のスレって、なんであんなに荒れるんだろうか?
2ちゃん見るとすごいよねww
行政書士は嫌われてるの??w
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351
匿名さん
管理侍写メの投稿希望。どんな顔してるの?かっこいい!
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352
匿名さん
>つまり管理会社内の牽制機能、チェック機能が働いているから事件が発覚するのです。
>嘘をついた覚えはありません。 管理会社がつぶれることも当然ありますよ。 銀行もつぶれるのですから,それはそういう会社を選択した側の問題でしょう。
横領が発覚したのは管理会社のチェック機能などとウソを書きながら公衆の面前で平然と理屈のすり替えをする魂胆は人格にも問題ありだね。侍君。
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353
入居済み住民さん
管理会社の体質は くさいものにはふた であり
瑕疵担保責任の追及はせず 組合の資金で建物の瑕疵をなおそうとします
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354
管理侍
>>352
管理会社従業員の横領のほとんどが管理会社内部の発見であり、管理会社側から組合に報告されている。
つまりチェック機能があるから発見されるのである。
これのどこに嘘があるのか。
嘘だと言うのなら管理会社の横領は誰が発見したのか?
管理会社がつぶれてしまってはチェック機能も何もない。
そもそもつぶれるような会社にはチェック機能も無いのかもしれない。
論点は、管理会社と自主管理では財産管理上のリスクが高いのはどちらかという話。
管理会社には損害賠償義務がある。
だから自社を守るためにもチェック機能を働かせるのは当然の話。
自主管理の管理組合でボランティア理事、経理の知識がなければチェック機能は働きにくい。
そして事件発覚時の賠償能力等については既に述べた通り。
会社がつぶれて横領が発覚した事件と上記論点と何が関係あるのかわからない。
管理会社によってチェック機能のレベルに差があるのは当然だし、つぶれたら賠償も無いかもしれない。
>>347に書いた通り、そこのリスクを考えたらつぶれそうにない会社を選ぶべきですね。
私の言葉足らずで理解できなかったのであればお詫びする。
しかし人格がどうのこうのと誹謗中傷しか書けないのは議論で負けを認めた証拠。
-
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355
マンションの住民
管理組合での横領については、管理会社の従業員(フロントや管理員)と理事に
大別できるでしょう。
管理会社の分については、保険もあり、それで足りなければ当然管理会社が賠償
するでしょう。使用者責任がありますから。
ただ、理事の横領については、その賠償については難しいと思います。
特に、会社を経営している理事長なりが、資金繰りに困り一時的に運用することは
十分考えられることです。
サラ金で返済に困った理事長が返済に困り魔がさすことだってありえます。
そして、そういった者は既に金銭的にも余裕がないので返済は難しいでしょう。
こう考えますと、管理会社に委託してた方がリスクは解消されますね。
問題は、管理会社主導でマンション管理を行うのではなく、理事も勉強なり、チェック
機能を明確にし、お互いに監視・管理していけばいいでしょう。
管理会社と管理組合は、共存・共栄が基本です。その為には、信用できる管理会社を
選ぶ目も理事会には要求されます。
管理会社も目先の利益だけを追求する時代ではないでしょう。
そんな管理会社は生き残っていくことはできないでしょうから。
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356
銀行関係者さん
はい、よくできました。
次はもう少し頑張りましょう。
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357
匿名さん
>嘘だと言うのなら管理会社の横領は誰が発見したのか?
既に管財人が見つけたものもあり横領の当人管理会社が言うのが当然とばかりのウソを指摘した迄のことい。言い過ぎだったと認めなさい。その後の屁理屈は我田引水の恥の上塗りだよ。侍君。
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358
管理侍
>>357
まだ言葉が足りませんでしたか?
ほとんどの管理会社従業員の横領事件は管理会社自ら発見し、自ら報告して損害を全額賠償しているケースがほとんどです。
管理会社には責任があるので自社を守るためにチェックするのは当然のこと。
しかし全てがそうだとは言いません。
あなたの言うようなケースもあるでしょう。
だからと言って管理会社による財産管理と、自主管理による財産管理、どちらが安全であるかの論点に変わりはありません。
私の発言に嘘など全くありません。
私の感覚では、あなたが>>352で私に言った「人格に問題がある」という発言の方がよほど恥ずかしい内容ですけどね。
>>352の発言に対して私から削除依頼はしません。
あなたの発言内容としてこのままずっと残しておきましょうね。
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359
管理侍
>>355
まさにその通りだと思います。
スレタイから少しズレて自主管理についての議論が続いているのですが、
あなたの言われるようなことを理解したうえで、マンション管理士の活用を語ることが重要ですね。
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360
匿名さん
>私の感覚では、あなたが>>352で私に言った「人格に問題がある」という発言の方がよほど恥ずかしい内容ですけどね。
極端に言い過ぎだったと認めない限り人格問題は付きまとうことになる。
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361
匿名さん
判例紹介(分譲業者の専用使用権)
センター通信1996年6月号・判例のひろば38
福岡高等裁判所 平成7年12月26日判決
弁護士 山上 知裕(ひびき法律事務所)
分譲業者が作成した規約に基づく分譲業者自身の専用使用権の有効性
~控訴審において管理組合が逆転敗訴~
高島平マンション事件
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1 事案の概要
事案の高島平マンションは、昭和48年7月新築、鉄筋コンクリート造8階建、1階部分が店舗、2階以上が住戸という店舗、住居併用型のマンションである。
分譲戸数は34戸、1階部分の店舗と2階部分の住戸2戸を、分譲開始以来分譲者でもあるM社が所有し続けてきている。
ところでM社は、この店舗部分でサウナ、理髪店、スナック後にはコインランドリーを営んできた。そして敷地南側部分を8台分の店舗の来客用駐車場として、今日まで無償で使用し続けてきており、このマンションには他に駐車場はない。
さらにM社は、屋上には高さ2.5m、幅5.5mの看板、側壁にも高さ8m、幅0.8mの看板を無償で設置していた。
また敷地北側の空地部分にもM社は、コインランドリー用水槽(140×95×160cm)、ポンプ(41×69×80cm)、ボイラー(60×60×116cm)、クーリングタワー(直径110×110cmの円筒型)、石油タンク(70×80×84cm)を、分譲当初から、或いは一部4年から8年後に無償で設置し続けている。
判決に添附された高島平マンションの敷地も含めた平面図を見ると、東西には空地が殆どない。従って、敷地の空地部分の殆ど全てがM社によって使用されており、管理用自動車、緊急自動車の駐車スペースも自転車置場もないという状況である。
他方でこのマンションの管理は、分譲の当初からM社が行って来ていたが、昭和52年頃M社自身がその所有する1階店舗部分の管理費を払っていなかったことから紛争となり、M社を除いた他の区分所有者は自治会を結成し、昭和53年目治会はM社相手に管理費等の支払い等を求める訴訟を提起している。
この訴訟は最高裁判所まで争われ(東京地裁昭和58年8月24日判決・判例時報1109号99頁、東京高裁昭和59年11月29日判決・判例時報1139号44頁)、既に決着している。
このような一連の訴訟が決着した後、平成元年10月にM社も加えて、正式に管理組合として設立されている。
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2 争点-規約
このような分譲業者M社が、
(1) 敷地や屋上や外壁に諸設備を設置し、敷地を駐車場として使用している権限の根拠は何に基づくものか
(2) 有するとしてそれは有償か無償か
(3) 後に管理組合によってその権限に変更を加えることができるのか
その場合に権利者であるM社の同意を必要とするのかが争点である。
まずM社のこのような使用権は、以下のようなM社自身の作成した原始規約(以下「旧規約」という)に根拠を置くものであったことは明らかである。
第6条(特定箇所の専用使用権)
1 本建物のうち広告物その他の施設の設置のための外壁の一部、屋上及び塔屋外壁の使用権はM社が保有する。
2 本数地の使用権はM社が保有する。
また分譲契約書にも、これと同一内容の規定が設けられており、さらに旧規約には次のような規定も設けられていた。
第21条(規約の改廃)
この規約の改廃は、区分所有者の全員の書面による合意により行う。
但し旧規約にも、その他分譲契約書等にも、M社の専用使用権が無償であるとの記載は全くなかった。
このような旧規約に対して、管理組合は平成元年10月29日その4分の3以上の賛成(組合員数35人中33人、総持分で2063.922m2中1609.145m2)で、次のような内容の規約に改正することを決議している(以下「新規約」という)。
1 店舗部分の区分所有者は、本建物のうち広告塔その他の施設の設置のための外壁及び屋上の一部と塔屋外壁、敷地の専用使用権を有することを承認する。
2 右専用使用権を有している者は、総会の決定があった場合は、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。
3 右専用使用部分の変更については、管理組合の承諾が必要である。また総会の決定によって専用使用部分を変更することができる。
さらに右新規約に基づいて管理組合は、平成4年10月18日その4分の3以上の賛成(組合員数35人中34人、総持分で2,063.922m2中1,661.705m2)で、駐車場の有料化と8台分の内4台分の明渡、屋上及び側壁の看板についての有料化、敷地北側の設置物についてはその撤去と撤去までの損害金の支払い、管理費の値上げ等を決議した。
これらの管理組合の決議に対して、M社はいずれも拒否したため、平成5年管理組合は決議の履行を求めて再びM社を相手に訴訟を提起することになった。
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3 旧訴訟における東京高裁の判断
ところで自治会は、前述した旧訴訟においても、M社の看板等の撤去や駐車場の専用使用の禁止を求めた。
そして若し旧規約がM社に無償でかつ永久の専用使用権を与えているのだとすれば、それは売主であるM社が「社会的強者の立場を利用して買主に押しつけたもの」であるから「公序良俗に反し無効である」と主張している。
このような自治会の主張に対して、前記東京高裁昭和59年11月29日判決は、自治会側において「自転車置場とかその他敷地の一部についての使用する必要性は強く、これを妨げている点において相当でない面のあることは否定できない」が、これらの点については将来規約を変更することが可能であって、その場合M社は「これを拒むことができないと解される」から、M社「に専用使用権を認めた合意が著しく不当で公序良俗に違反して無効であるとまで断ずることはできない」と判断していた。
従って管理組合は、規約を変更すればM社は「これを拒むことができない」という東京高裁の判断に従って、前記の通り平成元年10月29日M社の専用使用権を有料化することが可能なように新規約を設定し、これに基づいて平成4年10月18日有料化を決議したのだった。
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4 原審判決
東京地裁は平成6年3月24日以下のように述べて、管理組合による新規約の設定を有効とし、管理組合の請求をほぼ全て認める判決を下した(判例時報1522号85頁)。
「M社が無償による専用使用を開始してから本件決議まで既に19年が経過しており、この間他の区分所有者がM社の専用使用部分の公租公課や維持管理費を共有持分割合で平等に負担してきたことからすると、本件決議当時にはM社とその他の区分所有者との間に著しい経済的不均衡を生じていたことが明らかであり、したがって、右時点で右専用使用権を有償化したのは、一般の区分所有者と専用使用権者たるM社との右のような経済的不均衡を是正して合理的なものに改めるものであって、十分な必要性と合理性があり、しかも、本件決議による有償化の額は社会通念上相当と認められる。」
「したがって、新規約及びこれに基づく本件決議はM社の専用使用権に特別の影響を及ぼすものではないから、M社の承諾は不要である。」
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5 高裁判決
ところが東京高裁は、平成8年2月20日以下のように述べて東京地裁の判断を覆し、管理組合の請求のほぼ全てを棄却する判決を下した。
(1)「旧規約にはM社の専用使用権の有償・無償に触れた文言がないが、当審におけるM社代表者の供述によれば、M社は無償であることを前提に規約を作成したものであり」、「長年にわたり無償の取扱を受けてきたことが認められる」から「M社の専用使用権は、無償のものとして設定されたものと認めらる。」
(2)「本件の専用使用権は、分譲の際に分譲者に留保された権利であり、共有者間で共有物の使用方法として合意されたものとして、債権的なものではなく、物権的なものであると考えられる。」
(3)「本件の専用使用権は、分譲者が本件区分所有建物の1階部分で行う商業活動の用に供することにあったものと認められるのであり、したがって、その設定の趣旨の中には、本件区分所有建物の1階部分で行う商業活動が継続される限り、その需要に応えて、専用使用を認める趣旨が含まれていたものと考えられる。」
(4)「ところでこのような専用使用権でも、これを消滅させる規約の改正が全て専用使用権者に特別の不利益を与えるかどうか確言できない。しかし、本件専用使用権が右のように物権的な性質を有し、かつ、本件区分所有建物で行われる商業活動の用に供するものとしてその活動の継続する限り効力を有するものとして設定された経緯からみるならば、少なくとも、その専用使用権の存続の利益を上回る区分所有者の共同生活上の利益が認められないにもかかわらずこれを廃止するのは、専用使用権者に特別の不利益を与えるものと言わざるを得ない。したがって、そのような場合に専用使用権者の同意なくしてこれを廃止する旨の規約改正をしても、その改正の効力を生じないものとみるべきである。」
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6 私 見
あまりにも長い紛争である。最初の訴訟を自治会が提訴したのは昭和53年であるから、そこから数えるると今回の東京高裁判決は18年後である。
にも拘わらず、これまでの管理組合の努力が無に帰するような今回の判決であり、これでは裁判所に対する信頼も失くなってしまうのではないだろうか。
確かに憲法は、裁判官独立の原則を保証しているのであるから、今回の東京高裁も他の裁判所の判断に直ちに拘束されるわけではない。
しかしかつて同じ東京高裁が昭和59年に下した判決に基づいて、管理組合は平成元年に規約改正をし、さらにそれから3年後に有料化決議をしたのである。だからこそ今回の原審東京地裁平成6年判決は、管理組合を全面的に支持したのではないだろうか。
それをことごとく覆し、昭和59年東京高裁判決まで否定してしまうようでは、裁判所の一貫性は失われ、国民の信頼も損なわれてしまうのではないだろうか。
今回の裁判で争点となった原始規約については、元々その問題性が以前から指摘されており、多くの紛争の原因となってきた。なぜなら、「規約」といっても実体は管理組合の集会決議によって作成されたものではなく、分譲者側で一方的に作成され、従って、購入者側でこれに変更を加えることは不可能だからである。
しかもマンションの購入者は、特に敷地や建物共用部分などの共有部分については、自分だけが使えるものではないから、殆ど関心がない。いわばマンションの共有部分については、契約の一方当事者である購入者が不在という実情にあるのである。
今回の東京高裁判決は、このようなマンション分譲契約の特殊性を全く理解していないし、理解しようとしない余りにも硬直した判決である。
さらに本件専用使用権が無償であるとも、またいつまで存続するものであるとも、どこにも書いていないにも拘わらず、作成者側の供述や趣旨を勝手に推測して、無償で半永久的な専用使用権の定めがあったとするのである。しかし、ある契約条項の内容が曖昧である場合、その作成者に不利に解釈しなければならないのが約款解釈の原則と言われている(『作成者不利にの原則』)。そうでないと、公平性が保てないからである。この観点からみても、今回の東京高裁判決は余りにもおかしいのではないだろうか。
先日紹介した福岡高裁平成7年10月27日判決と比較すると、同じ専用使用権についての争点が含まれているにも拘わらず、その判断が大きく懸け隔たっている。
いずれ最高裁による判断の統一がなされないことには、混乱は収まらないのではないのだろうか。
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362
入居済み住民さん
第21条(規約の改廃)
この規約の改廃は、区分所有者の全員の書面による合意により行う。
○この規約は無効と思う
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363
入居済み住民さん
マンション購入時に公正証書による規約を熟読する人は多くないでしょう
避けたいマンション
下駄履きマンション
事業協力者優遇のマンション
この事例の悪質な分譲業者がつくった手前勝手な規約のマンション など
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364
匿名
管理侍
あんたよく頑張って実務もしているんだろうね。あんたがフロントだったらいいのにね。
つまらないことで揚げ足をとっている奴、アホだね。無視しておけばいいよ。
「横領」に関すること私はよくわかりました。
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365
管理寺
No.361 の 匿名とやら
何がどうしたんだ?つまり??
こんな所にカキコよりさぁ マスゴミに知らせた方が良いんじゃないか!
右も左も解らない不要な物が堂々と生きてるのがこの世の中だから!
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366
管理侍
>>364
ありがとうございます。
あなたのような方が一人でもいてくれたら書き込んだ甲斐があるというものです。
何ヶ月ぶりかにここに復活し、まとめて書き込んでみましたが、
昔に比べてまともな意見は減りましたね。
変な書き込みは昔からありますが…。
私も管理を商売にしておりますので、ここで自分の経験や知識を語ることで
少しでも誰かの役に立てればと思っていますが、どうも割りに合いません。
書き込みはまた少し休ませていただき、見学する側に回ります。
暇人さん、前期高齢管理士さん、販売関係者さんいかがお過ごしでしょうか?
ひょっとして他のスレでは活躍中かな?
私は限られたスレしか見ないため知らないだけかも。
また皆様のご意見を聞かせていただき、勉強させてください。
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367
匿名さん
>書き込みはまた少し休ませていただき、見学する側に回ります。
ウソはイケマセン。
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368
前期高齢管理士
管理侍さん
名指し頂いたので反応します。
私は専ら見学組を決め込んでいます。
執拗に誹謗する者や偽者が現れたりするのは、貴兄のレスに関心があるからでしょう。
「割に合う」ことに期待せず「少しでも誰かの役に立てればと思って」レスして下さい。
管理士の活動はまさにその様なものです(苦笑)
無駄なレスの伸びを防ぐ為には、意味のないディベイト合戦に反応しない事だと思いますが…。
またいずれ、ここでお会いしましょう。
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369
管理侍
前期高齢管理士さん
レスありがとうございます。
相変わらず大人ですね。
しかし私は、貴重なオフや空き時間に書き込んだ反応がこれ?
と思ってしまいます。
まだまだ未熟者なのでしょう。
やはり見学させていただき、時期がくればまた参加させていただきます。
アドバイスありがとうございました。
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370
暇人
たまに見ていますが・・・
この掲示版は,例えば「重い病気は病院で治すものです。」
と書いたら
「自分で治すこともある!!」
「病院に行ったら誤診や医療ミスでひどい目に遭うこともある!」
「こんな医療過誤訴訟の判決がある!」
「言い過ぎを認めるまでは人格非難する!」
などと書かれるところだと以前から思っていました。
それを避けるために
「重い病気は病院で治すものです(但し,患者自身の対策で完治に至る可能性もゼロではありませんし,誤信や手術ミス等の医療過誤が生じ訴訟に発展する恐れもありますのでその点はご留意ください。)」
なんていちいち書くのがメンドクサイし,ここまで書いても
「他の患者から変な病気をうつされて悪化する場合もある。」
などと書かれかねないので,ほとんど書込みはしていません。
と,書いても
「ウソはいけません。書き込んでいるだろ。」
と書かれるわけですが。
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371
匿名さん
>「ウソはいけません。書き込んでいるだろ。」 と書かれるわけですが。
更なる勉強に励んで下さい。
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372
販売関係者さん
管理侍かっこいい!!ってずっといってるのは私ですよ>管理侍
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373
匿名さん
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374
匿名
管理侍の自作自演が酷い。
荒らしてるのは、管理侍そのもの。この人は使えないフロントと同じで、嘘ばかり。
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375
匿名
管理侍みたいなデタラメを吹聴する奴がいるかぎり、マンション管理の健全化、透明化は遠い。
とりあえず、揚げ足とりで学も知識もないことを露呈しないようにしてください。
全レス見ても、管理侍が悪いのは誰が見ても明らかなこと。
もう、荒らし行為はいい加減にやめてな。
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376
暇人
>全レス見ても、管理侍が悪いのは誰が見ても明らかなこと。
管理侍のレスが正しいと確信したことはないけど、管理侍への反論(といってよいものか・・・?)レスが正しいと確信をしたこともないなぁ
だから「誰が見ても明らか」はウソ。
管理侍がウソつきかどうかは知らんが>375はウソつき。
「『管理侍と暇人』以外の誰が見ても明らか」なら別に否定しない。
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377
匿名さん
>>375
は輪番違法君のストーカー野郎だよ。輪番違法君を無限ループってからかってるつもりの偏執書き込みの常連。
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378
匿名
管理侍は、管理会社に誘導したいだけでしょ。
横領の発見の過程を捏造したり、トンデモナイ奴だと思うよ。
知らないか、馬鹿なのかどっちか知らんけど。
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379
匿名
お侍は、スマフォもマトモに使えないのかな。未だに改行が下手w
もしかして、相当な年寄りか?
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380
匿名
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381
匿名さん
>は輪番違法君のストーカー野郎だよ。輪番違法君を無限ループってからかってるつもりの偏執書き込みの常連。
スゴイ。新説だ。
これこそ「輪番違法君が悪いのは誰がみても明らか」だと思ってた!
>377は斬新な脳みその持ち主なんだね!
又は「>377が正に輪番違法君であることは誰がみても明らか」なのかな?
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382
匿名さん
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383
管理侍
暇人さん
レスありがとうございます。
相変わらず冷静沈着、論理的ですね。
本当はあなたのような方のご意見がここで述べられることが有意義なのに、
書きたくなくなる状況にさせているのは本当にもったいないことです。
わずかな心無い人のために、多くの方が迷惑しています。
是非また様々なご意見をお聞かせください。
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384
匿名さん
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385
匿名さん
管理会社の横領は管理会社自らが摘発しているらしいよ。
警察が不要との事らしいが感覚が可笑しい事は確か。
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386
管理侍
>>372
販売関係者さん
あなたでしたか・・・。
ズルいなぁ。名乗っていろいろ意見を出してくれればいいのに。
しかし、前期高齢管理士さんも、暇人さんも、販売関係者さんも書き込み内容にそれぞれ個性が出ますね。
「らしいな」と懐かしくなりました。
ここはマンション管理士の活用を語る場所のはずが、いつの間にか管理侍について語る場所になってました。
まぁ私もマン管士なので、
「管理侍を語ることはマン管士を語っているとも言える!」
と言われるかもしれませんね。
と言うことは、
「管理侍を否定することはマン管士を否定しているのと同じ」
とも言えるのですけどね。
では、皆さんまたお会いしましょう。
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387
匿名さん
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388
匿名さん
>管理会社の横領は管理会社自らが摘発しているらしいよ。
>警察が不要との事らしいが感覚が可笑しい事は確か。
なんで「摘発」の主体は一つだけということにしたいんだろ。
一つのことしか考えられないからなのかな。
管理会社が管理している物件が日本にいくつあると思ってるんだろうか。
そのうち顕在化している「横領」の件数とこの全体の物件数との割合を考えたら、多くの不祥事は内部的処理で解決していることくらい簡単に想像できないもんかね。
だからといって、「多く」であって「全部」ではないから、外部による監視(住民でもマンション管理士でもいいけど)が不要とは誰も思わないわけで。
要するに感覚が可笑しいんだね。
というより頭が悪いんだね。
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389
匿名さん
>その時には管理会社が全額損害を賠償します。 事件の発覚も管理会社が自ら気付いて報告しています。つまり管理会社内の牽制機能、チェック機能が働いているから事件が発覚するのです。 侍語録
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390
匿名さん
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391
匿名さん
>389には別に間違ったことは書いてないだろ。
そうでない場合(住民が気付いたり刑事事件に発展したりする場合)もあるというだけで。
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392
匿名
管理侍は、スマフォの使い方が本当に分かってないな。
読みにくくて仕方がない。多分、年寄り。
スマフォでの上手な改行を教えてあげたいw
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393
匿名さん
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394
匿名
マンション管理士が色々と解決してくれたお陰で、うちのマンションも落ち着いてきた。
規約の変更、大規模修繕のコンサル、全てマンション管理士が関わってくれましたが、
特に大規模修繕の件については本当にコストを驚くほど削減できました。
個々のマンション管理士の得意分野にもよりますが、
その専門分野に精通しているマンション管理士さんなら、良い仕事をしてくれると思います。
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395
匿名
管理士会の無料相談会は、各自治体がけっこう呼んでいるみたいね。
国から要請があるんだから凄いね。
試験が同ランクの行政書士なんて、こんな仕事はないもんなぁ~
マンカン士は将来有望だと思うよ本当に
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396
匿名さん
日管連会員所属のマンション管理士賠償責任保険制度の発足 H.23.1.1から開始
補償内容
業務行為 1,000万円
身体障害 5,000万円
財的障害 1,000万円
受託物 50万円
引受保険会社 損害保険ジャパン
保険契約者 日管連
被保険者 日管連所属のマンション管理士
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397
匿名さん
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398
匿名さん
何故怖いの?
補償がされるようになったので安心できるようになったのでは?
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399
匿名さん
マンカン士は個人なので補償能力がないと批判してきたので
それが解消されたので管理会社としては困ったんではないの。
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400
匿名さん
>補償がされるようになったので安心できるようになったのでは?
とんでもない。マンション管理士を使うとこんな事件に遭遇するんだと分かっただけで怖いよ。
マンション管理会社は法律に基づいてたった1ヶ月の補償に、財産の分別管理の規制までしているのに横領、利ざやピンハネが後を断たない。
ましてや法律に補償や規制のないマンション管理士とこの様な事件に遭遇うすることが公開されただけで今後一切の係わり合いを持つ事は止めます。
もっとボランティア的な要素が強い資格と思っていたらとんでもない商売人だったことが良く分かりました。
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401
匿名さん
>とんでもない。マンション管理士を使うとこんな事件に遭遇するんだと分かっただけで怖いよ。
>ましてや法律に補償や規制のないマンション管理士とこの様な事件に遭遇うすることが公開されただけで
この人はどのレスをどう読んだんだろう?
目が悪いのか頭が悪いのか日本語が不自由なのかその全部なのか?
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402
匿名さん
>400って
「僕は何億もの補償に耐えられる程度の自動車保険に加入していますよ。」
という人に対して
「貴方は何億もの補償を要する事故に遭遇するんだ。絶対乗りたくない」
と言って乗車を拒否し,他方
「僕は一切任意保険に入っていませんよ」
という人の車には
「じゃあ貴方は事故を起こさないから安心だね。」
と喜んで乗るんだろうね。
お気の毒な人だね。
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403
匿名さん
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404
匿名さん
なんだ、>400はやっぱり冗談かバカの戯言だったんだね。
それが分かればいいや。ありがとう。
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405
匿名さん
マンション管理会社とマンション管理士の関係は、
登録の貸金業に対するモグリの貸金業の関係にあるのが良く分かるね。
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406
管理寺
登録の貸金業とは銀行かな?
モグリの貸金業とは?まさか マンション管理士のことかな?
No.405の匿名とやらは、知恵遅れなのか?そんなのがマンション管理業の会社で働いてるのか?
務まるのか?
ギョギョウって感じだな。
だから、管業は馬+鹿と見られるのか。
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407
匿名さん
>登録の貸金業とは銀行かな?
矢張り知識不足でウソを付くのですね。
貴方が下働きする管理会社と契約する管理組合は余程無知な様だね。とっくに管理会社の変更すべきなのに。
(目的)
第一条 この法律は、貸金業が我が国の経済社会において果たす役割にかんがみ、貸金業を営む者について登録制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うとともに、貸金業者の組織する団体を認可する制度を設け、その適正な活動を促進するほか、指定信用情報機関の制度を設けることにより、貸金業を営む者の業務の適正な運営の確保及び資金需要者等の利益の保護を図るとともに、国民経済の適切な運営に資することを目的とする。
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408
匿名さん
>マンション管理士がマンションみらいネットを説明・質問にお答え致します!
>マンションみらいネットに関心はあるけれど内容がよくわからない・・・
>理事会で検討するにあたり説明して欲しい・・・
>総会で質問が出た場合に答える自信がない・・・
>とお悩みの管理組合に対し
>マンション管理センターでは、マンション管理士を派遣してわかりやすく説明を行い、ご質問にお答えします。無料でご利用いただけますので、ぜひ、この機会に気軽にご利用ください。
>※ ご注意
> ご説明内容は「マンションみらいネット」に関する説明・質問に限ります。
> 管理組合運営等に対するアドバイスを行う「専門家派遣事業」は平成22年3月末で終了しています。
マンカン士はこの低度のお仕事でいいんじゃなーい。
最後の一行にご注意あれ!。適任ではなかったという事か。
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409
匿名さん
>407
406は管理寺だよ
漢字も読めないで侍批判してたのか?
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410
匿名さん
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411
匿名さん
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412
匿名さん
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413
匿名さん
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414
匿名
マンションアドバイザーのほうが格好良いな。
よし、改名を申し出てみるか。
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415
入居済み住民さん
マンションを買う前に相談すべきはマンション管理士です
売主である宅建業者や分譲業者には重要事項説明義務が課されているが 事実は実行しているのか疑わしい
建物 立地などの物理的要素および運営の目に見えない部分 これは規約でしかわからないが それなりの知識がなければ読んでも100%の理解は難しい
じかし実際に聞くのは分譲業者のみというのが一般的であり これが大間違い
買った後しまったと思う前に マンション管理士へ相談しましょう
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416
匿名さん
>No.414 by 匿名 2011-06-22 08:13:45
>マンションアドバイザーのほうが格好良いな。
>よし、改名を申し出てみるか。
管理業務主任にこの名称を使用している 馬鹿な管理会社はアステージ
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417
匿名さん
>マンションを買う前に相談すべきはマンション管理士です
食えなくてブローカーに身を落としたね。貧乏士は気の毒に。
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418
匿名さん
>管理業務主任にこの名称を使用している 馬鹿な管理会社はXXXX
合格してないので仕方ありません。
管理業務主任者試験合格後、管理業務主任者として業務に従事しようとする方は、まず、住所地を管轄する各地方整備局長、北海道開発局長又は沖縄総合事務局長(以下「地方整備局長等」という。)の登録を受けなければなりません。
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419
匿名さん
管業の資格は管理会社で実務経験3年以上の者には無条件にやるべきじゃないかな。
それじゃなきゃ、管理会社の者は合格しないよ。
頭悪い者が大半だからな。
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420
匿名さん
>管業の資格は管理会社で実務経験3年以上の者には無条件にやるべきじゃないかな。
一理あるね。マンションを見た事もないマンション管理士よりはましだね。
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421
匿名さん
マンション管理士は絶対必要な資格じゃないからね。
欲しい者が飾りなりで取ればいいだけのことだし。
管業は管理会社には絶対必要なんだからね。法律でも決められていることだし。
管理会社に勤務してて、必要なのに取れないフロントが可哀想だよ。
だから、実務経験でやるべきなんじゃないかな。
そうしないと絶対取れない者がいっぱいいるから。
しかし、マンションの管理で飯を食っている管理会社に勤めてるんだから
資格ぐらいとれよ。情けないね、管理会社のレベルはそんなもんかもな。
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422
匿名さん
>食えなくてブローカーに身を落としたね。貧乏士は気の毒に。
自分を標準に考えるとこのような言い草しかできません。
>管業の資格は管理会社で実務経験3年以上の者には無条件にやるべきじゃないかな。
3年も経過して........試験に合格できない.........
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423
匿名さん
>422
管理会社に勤務してて、それで飯食ってるのに勉強しようとさえしない。
勉強はしているけど合格しないんだろうけどね。
マンションの管理について、管理組合の理事会・総会の支援業務は基幹事務なのだから
当然知らなくてはいけないし、相談相手にもならなくてはいけない。
しかし、現在では、理事の方がマン管士の資格を持っているのに、フロントは管業さえも
もっていない。ほんと情けないったらありゃしない。
そんな管理会社は代えられてしまうよ。
どうせ一時的な就職の場としかみてないんだろうが。
でも、転職は厳しいよ、年を取ればとるほどね。
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424
匿名さん
結局マンションを取り巻く業者、資格者は社会の底辺で建築はヤッパリ売ってなんぼのデベに勝るものなし。
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425
入居済み住民さん
>結局マンションを取り巻く業者、資格者は社会の底辺で建築はヤッパリ売ってなんぼのデベに勝るものなし。
その建物も買ってはいけないものがあります。
例えば維持管理に無考慮なものです 居住者は永く住み続けます 維持管理の容易な建物である必要性があります
管理室は永年保存の書類を保管し利害関係者の求めがあれば閲覧させることになっています
さらに保全の為の機器の設置も必要です
管理室が狭ければマンションとしての価値は無いと言っても過言ではありません。
しかし 無知な顧客に売れればいいとして 馬鹿なデベは畳1枚か2枚くらいの管理室のマンションを造ります
買ってはいけないマンションです。
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426
匿名さん
-
427
匿名さん
>415
マン管士なんかそんなことに役に立つかよ
規約なんか一般常識あれば読める
そもそもマン管士はそんなこと仕事にするの?怪しいな
何でも商売にするなよ
あんたひょっとしてマン管士の宣伝マン?
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428
匿名さん
担当マンションの管理規約も理解できないのはやはり一般常識が欠けているのか?
管理数NO1と安さが自慢みたいだが
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429
入居済み住民さん
>No.427 by 匿名さん 2011-06-22 21:13:07
>415
マン管士なんかそんなことに役に立つかよ
規約なんか一般常識あれば読める
規約を無視する管理会社のなんと多いことか?
規約は組合員の共同生活に欠かせないことを無視し自らの利益のみ追求する管理会社
利益相反の関係では
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430
匿名さん
429
図星だったのね
マン管士の宣伝マン
今日もCM明日もCM
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431
匿名さん
>430
私はマン管士ではありませんが、マンカン士が宣伝をしてはいけないんですか。
多分あなたは管理会社に勤務されてるとおもいますが、ただマン管士を批判して
いるばかりでは却って逆効果になるのではないですか。
管業は管理会社、マン管は組合側、これは当たり前のことです。
マン管に対抗するのが批判だけではいずれマン管に飲み込まれてしまいます。
まずアナタがマン管士を取得されたらいかがですか。
視界が広がりますよ。
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432
匿名さん
>管業は管理会社、マン管は組合側、これは当たり前のことです。
管理組合のお金を狙うことでは同類です。
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433
匿名さん
>432
そんなことばっかりいっているんですね。
哀しい人ですね。
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434
匿名さん
所詮管理会社のものは、マンション管理士を批判して組合がマン管士を使うことを阻止しようとしているだけだな。
こんな低次元の発想しかできない管理会社の将来性はないと思うよ。
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435
管理寺
マンション管理業者とマンション管理士、管理組合のお金を狙うことでは同類ですね。
ただ、相当のお金を払うか、ぼったくりに遭うかの違い。
この違いは解れるだろう。
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436
匿名さん
>ただ、相当のお金を払うか、ぼったくりに遭うかの違い。
とんでもないですよ。ぼったぐりは人によるもので業種、資格には関係ないが特にマンション管理士は財力に乏しく一匹オオカミ的な存在にあり取り逃げがままあるので気をつけること。
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437
匿名さん
>436
まだそんなこといってるの。
あなたはマンション管理士にコンサルを依頼したことがあるんですか。
どんな仕事を依頼してコンサル料はいくらだったのか説明できますか。
単なる憶測でいっているだけでしょう。
財力とか一匹狼とかなんの関係もないことをいってますね。
私は資格はもってますが、単なる理事ですけどね。当然報酬はありません。
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438
匿名さん
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439
匿名
マンション管理士さんを理事に入れていますが、かなり助かってます。
管理会社とのやりとりは、マンション管理士さんに任せており、
つい最近は、共用部分の保険のことでも揉めたんですが、
マンカン士さんのお陰でトラブルも回避できました。
管理会社は逆に使えない、無能なフロントばかりのようです。
マンション管理士に嫉妬しているんでしょうね。多分
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440
匿名
管理会社は馬鹿ばかりだって聞いたことある。
管理業務主任者資格すら持ってないフロントもいるとか何とか?
やっぱ、マンカン士の資格持ってないから悔しいんだろうな。
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441
匿名さん
>財力とか一匹狼とかなんの関係もないことをいってますね。 私は資格はもってますが、単なる理事ですけどね。当然報酬はありません。
失業対策の資格は対照外です。
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442
匿名
マンション管理士試験に落ちた管理会社社員、毎日毎日、お疲れ様ですw
ノータリンのレスは一味違うね。
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443
匿名
マンション管理士も総会に呼んだほうがいいよ。
管理会社なんか全く信用できないんだから。
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444
匿名さん
マン管士が失業対策と思っているバカがいるんだ。
441はその典型。対象外?
マンション管理に必要なのがマン管士であって理事が持っていれば心強いよ。
管理会社の管業さえ持っていないフロントで相談相手になれる?
理事会・総会の支援業務なんてとんでもないこと。
何にも勉強していないのに、アドバイスとかができる筈がない。
却って理事の方が知識も教養も肩書もある者が多いんだからね。
せめて、マンションの管理をプロとして生計を立てているんなら、それぐらいは
勉強すべきだよ。恥ずかしくない?
だからここでマン管士の批判するしか能がないんだろう。
ここは顔がみえないからなんとでもいえるからね。
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445
匿名さん
>マンション管理士試験に落ちた管理会社社員、毎日毎日、お疲れ様ですw
いいえ、たくさんの給料付きで試験は趣味程度ですので・・・・。
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446
匿名さん
>マン管士が失業対策と思っているバカがいるんだ。
常識ないのね。だから一万円で学力、経歴なしでの資格試験に就活の失業者が集まるだけよ。
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447
匿名さん
>マン管士が失業対策と思っているバカがいるんだ。
私のことです。
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449
匿名
管理会社社員のレベルの低さを知ることのできる貴重なスレですね。
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450
匿名
日本人は国家資格者、高学歴という肩書きには弱いのが現実だよな。
管理会社社員なんて肩書きよりも、マンション管理士のが信用されるのは当たり前。
悔しかった、マンカンの試験に受かってみろってって感じもするな。
マンカン批判は馬鹿を露呈するだけだから、やめとけよ。
俺は、マンカン試験にもう4回も落ちてるよ。馬鹿な管理会社社員だからw
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451
匿名さん
管理会社にも有能な奴と落ちこぼれがいる。
マン管士にも有能な奴と落ちこぼれがいる。
こんな簡単なことが理解できない奴もいる。
ただ管理会社批判してる奴・・・無能
ただマン管士批判してる奴・・・無能
もう少しマシな意見無いのか?
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452
匿名さん
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453
匿名さん
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454
匿名
管理会社 横領で検索すると、香ばしいスレが沢山出てくるよ^^;
マンション住まいの方々、管理会社には気をつけましょうね^^;
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455
匿名
管理会社の人がマンカン試験に落ちて発狂してるねw
さすが、バ管理会社の社員は書き込む内容も馬鹿だね。
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456
匿名
管理会社の社員の言うことはデタラメばかりだった。やるやると言って、何もやらない。
やるやる詐欺か?信用ならんわホンマに。
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457
匿名さん
>451
管理会社の批判は、あなたたちはマンション管理のプロなんだから、
せめて管業ぐらいは取りなさいといっているだけなんだけどね。
情けないじゃない、必要と分かってて取れないなんて。
管業の資格さえもっていない者が、理事会にアドバイスができるの?
信頼を勝ち取ることができるの?
管理会社への批判?は正当性があるんじゃないかな。
現在は理事も勉強するようになったので、これからは益々マンション管理は
多様化・複雑化・高度化していくよ。
管理会社の諸君、ついてこれなくなるよ。勉強しなさい。
勿論、管業・マン管士の資格をもった優秀な管理会社の社員もいるでしょうが。
特に管理会社では、管業は必要だし、マン管にしても持ってた方がないより
ずっといいでしょう。悔しかったら取ってみろといいたいね。
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458
匿名
マンション管理士を活用すればするほど、管理会社の仕事は減る。
マンション管理士を活用すればするほど、管理会社の嘘がばれる。
管理会社がマンション管理士を叩くのは当たり前。
でも、叩けば叩くほど、管理会社が墓穴を掘る。
既に、地方自治体とのタイアップ、保険制度の確立で、
マンション管理士の信用、知名度は飛躍的に向上した。
多くのマスメディアでもマンカン士の特集をやっている。
既に、信用度はマンション管理士のほうが高いのが現実だ。
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459
匿名
弱小管理会社では、マンカン士が一人もいないけどねwww情けない会社www
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460
匿名
「管理会社 横領 管理費」で検索してみよう!!
管理会社の実態が出てきます!!
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461
匿名さん
管理会社の信用度は、マンション管理士・管理業務主任の有資格者の比率が
どれだけかで判断されるようになってるんだよ。
管理会社の役員の皆さん、資格のない社員の昇給や昇格は当然考慮していますよね。
なにっ!役員でも毎年受験してるけど合格できないのが数多くいるって。
そうかもなあ。だって管理会社だから。
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462
匿名さん
>管理会社の信用度は、マンション管理士・管理業務主任の有資格者の比率がどれだけかで判断されるようになってるんだよ
そんなことはありえない。
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463
匿名さん
>管理会社の諸君、ついてこれなくなるよ。勉強しなさい。
お前が相手なら、何の心配もいらんよ。
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464
匿名さん
>弱小管理会社では、マンカン士が一人もいないけどねwww情けない会社www
法律に無知な人の書き込みですね。
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466
匿名
「管理会社 横領 管理費」で検索してください!!
大事な管理費が狙われています!!
自分の財布は自分で守りましょう!!
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467
匿名さん
>無能なマンカン士が管理会社を叩く
>無能な管理会社がマンカン士を叩く
この見方は単純過ぎるね。組合員が見えないとは!
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468
匿名
「管理費 積立金 管理会社 横領」これで検索してみて下さい。
管理会社の恐ろしさが分かります。
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469
匿名さん
管理会社のみなさん、管業だけでも取ってね。
そうじゃないと悲しすぎるよ。
マン管・管業の有資格者の比率で管理会社の良しあしが決まるんだから。
全国の理事会では、管理会社の判断をそれでみてるんだからね。
確かに管理会社でも、いい方の部類の会社では、管業・マン管のシェアが
高いのは事実だからね。
調べてみればすぐ分かるよ。一流と三流の差が。
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471
匿名
「管理会社 横領 管理費 修繕積立金」これで今すぐ検索!
マンション住まいの方々、管理会社には油断しないで下さいね!
自分の財布は自分で守りましょう!
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472
匿名さん
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473
匿名
昔、管理会社にいたことあるけど、マンカンに誰も受かってなかったよw
管業取るのにやっとって頭の奴ばかりでした。みんな馬鹿だなぁと思ったな。
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474
匿名
管理会社社員では、なかなかマンカンには受からんだろう
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475
匿名さん
管理会社のひとって昼間なにしてるの?奥さんが誘ってくるってほんとにあるの?
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476
匿名
管理会社の人は、クレーム聞いて、悩んで、とんでもない提案して、
またクレームになって謝って、そして、またとんでもない提案を持ち込んで怒鳴られて・・・
ようは、パシリですw
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477
匿名さん
476
ここのレスほとんどお前じゃないか
異常に管理会社に恨みもってんだね
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478
匿名さん
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479
匿名さん
-
480
匿名さん
-
481
匿名さん
-
482
匿名さん
管理会社のみなさん、もし理事の中にマン管の有資格者がいて、
フロントが管業すらもってなかったとしたらどうします。
単なるパシリだけに終わりますか。
みじめですね。
それじゃあいけません、立ち上がりましょう。
これからマンションの住民は益々勉強をしてきます。
負けずにプロ魂をみせるべく資格を取りましょう。管業だけでもいいですから、
まず取ることが先決です。
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483
匿名さん
気の毒に、学歴、実力の無い人は資格にしか関心を持てないのですね。
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484
匿名さん
>483
私は大卒でマン管の資格ももっている理事ですけど。
管理会社は管業は必需品でしょう。
頑張ってくださいね、組合員の信頼を勝ち取るためにも。
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485
匿名さん
最低限の学歴と実力があれば管業もマン管もラクに取れるだろうよ。
これが取れないってことは「取れない程度の実力」っていうだけ。
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486
匿名さん
>485
取ってからいわないとね。
ここのスレに参加しているんだから、マンションの管理に何等か関係している者でしょう。
管理会社か組合員かでしょう。
だったら取ってから吠えるべきだね。
そうじゃないと、何の説得力もない。
だから私は1年勉強しましたよ。何とか1年でマン管取れたけどね。
現在は理事なので少しは役に立っているかな。自己満足かもしれないが。
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488
匿名さん
>私は1年勉強しましたよ。何とか1年でマン管取れたけどね
それで病気になってここでレスしてるんだね。
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489
管理侍
>>431
ご意見全体として悪くはないですが、誤解を招く表現なので一言申し上げます。
「管業は管理会社、マン管は組合側」というご意見について。
正しくは、
「管業は組織の一員として組合側」
「マン管は個人として組合側」
どちらも組合側です。
悪徳管理会社、悪徳マン管士が存在するのは例外の話。
管業は管理会社の人間だから会社の利益のために動くだろ!
と言われそうですが、その観点から言えば、
「管業は会社の利益のために動く」
「マン管は個人の利益のために動く」
が正しい。
当然、管業が会社の利益のために動くのは個人のためでもある。
なお、ボランティアのマン管士と管業の比較の話なら、比較すること自体間違い。
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490
匿名さん
>私は大卒でマン管の資格ももっている理事ですけど。
駅便大学、裁縫大学、金さえ払えば入れる大学も全て大学よ。
-
491
431です。
>489
理論的には確かにそうですね。
管理会社は基幹事務として、理事会・総会の支援業務もありますから。
ただ、管理会社は委託業務費を受託しているが、その内容は各管理会社によって
かなりの違いがあるのも事実です。
又、小修繕工事にしても、適正な時期なのか、必要な修繕なのかも不明確な点があります。
それを組合員の立場でコンサルするのがマン管士ではないでしょうか。
管理会社任せではなく、そのチェックをしてもらう、そういう意味からすれば組合側といっても
別におかしくはないと思いますが。
管理会社としては、業績をアップさせるために修繕とかをやりたいでしょうからね。
勿論、その修繕が必要ないとはいいませんが。
例えばLED照明に切り替えたいと提案があったとします。理由としては、経費削減であり、
交換の手間を省くためという大義名分がありますし、別にそれに変えたからと言って問題は
ないと思います。
しかし、最近交換した電球までも全て交換する必要があるのかどうか、切れたら順次交換
したらどうなのかとか、LED照明器具は、現在開発途上の商品であり、今後性能・価格が
大幅に改善されることはないのか等の検討もしていかねばなりません。
そういった情報をコンサルしてもらうのがマン管士でしょう。
LEDの工事はやれば管理会社の利益になるが、マン管士の利益にはならない。
だからマン管士を組合側といったのです。
-
492
匿名さん
管理侍が納得させられた感じがしないでもないが、意地になって反論することでもないからね。
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493
匿名さん
管業は管理会社には必須。管理会社のための資格だから。
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494
管理侍
>>491
その説明ならわかりやすいですね。
ただ、LEDのような話なら管理会社としても当然にアドバイスしますよ。
無駄な工事をして後で責任を問われるのは管理会社ですから。
管理会社のレベルや考え方にもよるでしょうけど。
また、業績アップをさせたいのはマン管士も同じでしょう。
マン管士は業績アップのために不要で無駄なコンサルを提案するのですか?
例えば管理規約の全面改正を昨年〜今頃コンサルして実施したマン管士はどうなのでしょうね。
しばらくすれば標準管理規約が見直されるのですから、
良心的なマン管士ならしばらく様子見を提案することでしょう。
-
495
491です。
>494
管理規約の改正は、基本的には標準管理規約に添って欠如しているもの、
改正になったもの、必要なくなったものを改正していきます。
当然、使用細則絡みになりますけど、理事の人数・任期・選考の仕方・報酬(活動実績に変更)
理事の範囲・理事会不出席者に対する罰則等・・・理事の項目でいえばそのようなことが
考えられます。
当然標準管理規約の改正については、その都度検討するのを理事の仕事として盛り込むという
ことも必要です。今秋予定されている、第58条(会計年度の開始後から承認を得るまでの会計)
等も次期総会の議案となると思います。
勿論あなたにとっては、ごく当たり前のことですが、規約改正のことを述べられたので他の方も
意識して分かりやすく説明してみました。
規約改正は毎年実施されてますので、その分については毎年検討していけばいいと思いますよ。
それから、業績アップとマン管士のコンサルとはあまり関連性はないと思いますけど。
-
496
匿名さん
>規約改正は毎年実施されてますので、その分については毎年検討していけばいいと思いますよ。
ウソを書くのだけは止めましょう。貴方の書く事の信頼性は失われました。
-
497
管理侍
>>495
商売としてマンション管理士をやっていれば業績アップを考えるのは当然だと思います。
それを考えないマン管士ならボランティアか遊びでしょう。
商売という点では管理会社もマン管士も同じということです。
管理会社が業績アップのために不要な工事を実施するというのであれば、
マン管士も業績アップのために不要なコンサルを実施するということになります。
例えば、管理会社全てが悪徳のような印象を与え、問題なく運営している管理組合の管理会社変更のコンサルを受けるのもその一つです。
-
498
販売関係者さん
管理侍かっこいい!
中小企業診断士も、「ここの会社の社員は多すぎますね。」、「正直者がバカを見る会社。」って必ず言うよ。
うちの会社にきたひとは、「社長が問題だ!」とホントのことをいってしまい、すぐクビになった。
-
499
495です。
>497
管理会社もマン管士もビジネスには違いありません。
それに業績アップもお互い様でしょう。
違うのは、管理会社が小修繕なりを提案するのは、マンションにとって
時期・価格・仕様・必要性なりがベストであるかということです。
つまり、管理会社側にたっての発想とも考えられ、管理組合としては、
その正当性・必然性を高めるために、マン管士にコンサルを依頼するのです。
この時点では、マン管士は組合側であり、管理会社は管理組合にとっては、
決して組合側とはいえないでしょう。
しかし、通常は管理会社は組合の為に業務を行っているのです。
委託契約の範囲にもある、理事会・総会支援業務の基幹事務を励行するために。
マン管士はコンサルの依頼がなければ、この中には入れません。
-
500
入居済み住民さん
No.497 by 管理侍 2011-06-25 20:42:17
>>495
商売としてマンション管理士をやっていれば業績アップを考えるのは当然だと思います。
それを考えないマン管士ならボランティアか遊びでしょう。
商売という点では管理会社もマン管士も同じということです。
管理会社が業績アップのために不要な工事を実施するというのであれば、
マン管士も業績アップのために不要なコンサルを実施するということになります。
例えば、管理会社全てが悪徳のような印象を与え、問題なく運営している管理組合の管理会社変更のコンサルを受けるのもその一つです。
○管理会社の不要な工事と、管理士の不要なコンサルの同列性は君の脳内にのみ存在するのでしょう。
-
501
入居済み住民さん
マンション管理士の業務は、
管理会社の委託契約から各種法定点検業務などを削除し、組合との直接契約とすること。
管理員業務も含まれます 最終的には出納業務となりここで自主管理か出納業務のみ委託するかを決定します
ここまでで年間300万円ほどは経費削減可能です
管理会社の良し悪しは瑕疵担保責任の実行の有無で判断します
-
502
匿名さん
五 マンション管理士 第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用い て、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合 の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を 行うことを業務(他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除 く。)とする者をいう。
六 管理事務 マンションの管理に関する事務であって、基幹事務(管理組合の会計の 収入及び支出の調定及び出納並びにマンション(専有部分を除く。)の維持又は修繕 に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。)を含むものをいう。
七 マンション管理業 管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行う もの(マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。)をい う。
八 マンション管理業者 第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。 九 管理業務主任者 第六十条第一項に規定する管理業務主任者証の交付を受けた者をいう。
-
503
管理侍
>>499
私とは考え方は少し異なりますが、久々に会話のできる方ですね。
(失礼な言い方ですみません。他の方があまりに会話にならないもので・・・)
とても有意義な意見交換になっていると思います。
あなたのご意見は、理事会を支援する(組合側の立場である)管理会社が
工事業者として工事を請け負えば、その時点で利益相反で組合側ではなくなる、
ということですね。
それはある意味で正しいと思います。
そのような場合に「チェックする第三者」が意味を成すケースもあるでしょうね。
その第三者がマン管士であれば、そのケースにおいてマン管士は組合側で
管理会社は工事業者側なのでしょう。
発想を変えると、管理会社はマン管士を使ってチェックできるわけですね。
一方、マン管士は誰がチェックするのでしょうか?
コンサルを依頼したマン管士が正しく助言しているか、間違ってないか、不正を行っていないか。
現実にはマン管士をチェックする体制は存在しないのです。
これは非常に危険なことだと思いませんか?
マン管士である、ということだけで全てを信用してよいのでしょうか?
つまり、それだけマン管士は重い責任を負っており、絶対的な知識と経験、倫理観が必要です。
では、現実のマン管士は?
知識と経験、倫理観を持っている方も確かにおられますが、決して多くは無いという気がします。
-
504
入居済み住民さん
>発想を変えると、管理会社はマン管士を使ってチェックできるわけですね。
一方、マン管士は誰がチェックするのでしょうか?
コンサルを依頼したマン管士が正しく助言しているか、間違ってないか、不正を行っていないか。
現実にはマン管士をチェックする体制は存在しないのです。
○管理会社の不正行為をマンション管理士を使い防止するのが管理組合 が正しい
弁護士や建築士の助言の適正を云々すると同様のこと わざわざマンション管理士を誹謗する恥かしい管理会社です
-
505
499です。
>503
ご指摘のように、管理会社や業者のチェックはマン管士がおこないますが、
マン管士のチェックは理事会が行うということになります。
無責任なようにも思えますが、マン管士はあくまで、コンサルタントですので
最終判断は理事に求められます。
只、管理会社からの分とマン管士からの分を比較検討する材料があるわけです
から、少なくとも選択の幅は広がったんではないでしょうか。
そういう意味では理事のジャッジする能力の向上も今後益々要求されてくるでしょう。
マン管士の知識や経験については、個人差もあるでしょうが、知識や経験不足を
補うためには、マン管士単独での行動より、建築士・不動産・司法書士・行政書士・
税理士・弁護士といった総合的な法人の中の一員として行動していった方がより
力が発揮できるんではと思っています。
-
506
前期高齢管理士
>499さんへ
マンション管理の現状を、客観的な観点で良くご存じですね。
察するに、理事として管理士と協働経験をお持ちの方とお見受けしました。
引き続きお考えを拝聴したいので、今後はコテハンでお願いしたいものです。
管理侍さん、良いお相手が見つかりましたね。
処で、どなたかも指摘されましたが「必要のない規約改正を勧める」は頂けません。
私も想像の産物と感じました。
実体験なら、未熟な癖に実績を急いだ管理士だったのでしょう。(色々いますから)
-
507
匿名さん
>No.782 by 匿名さん 2011-06-25 09:41:07
合人社計画研究所に勤務しているものがトーメン建物管理の専任の業務主任者の登録をしていた。
そんなこと全国でやっているじゃないですか。特定の人を吊るし上げること自体可哀想だ。
2枚名刺は合人社では常識。
アパ、名鉄の基幹事務の丸投げも社内では引継書をまわすときに「下請」として処理している認識。
法律違反だなんて思ってないよ。アパは森喜朗に政治献金が大量に入っているし、それに名鉄を問題にしたら国土交通省の人天下り出来なくなるじゃないか。そんなもの検挙するわけないだろ!何正義漢ぶってるんだ!
これが管理会社の常識ですか?
-
508
匿名さん
-
509
匿名さん
>507・508
スレを間違っています。本来のスレにお帰り下さい。
-
510
入居済み住民さん
>No.618 by 匿名さん 2011-06-26 05:34:41
最悪マンション
年金受給の団塊世代で左翼的思考の奴が延々同じことを繰り返してクレームで呼びつけるマンション。
3流デベと3流金融機関のおかけで頭金0で入居したようなもともとは賃貸住民と言われる層。
最高マンション
年金受給対象外の団塊世代でサービス業をビジネスと認識してサービスに対する対価を否定しないマンション。
頭金も旧公庫時代の3割最低基準を満たして購入し、管理費、修繕積立金を必要経費と認識できる層。
最悪管理会社
遵法意識に乏しく人件費を抑え、大規模修繕で利益をあげようとする会社。
最高管理会社
法令遵守で適正利益を顧客に求め、それを受け入れる管理組合を多く持つ会社
ちなみに管理戸数や管理受託増加数なんて今後の経営に関係のない指標です。
○最悪管理会社の存在と活躍がマンション管理士の生みの親と申せます。
-
511
入居済み住民さん
No.11 by 現役です 2009-02-22 22:55:00
いやーなかなか現れないから、書き込んでみました。
うちの事務所は10人ほどフロントがいますが、真面目に仕事しているやつは
2人しかいない。
物件巡回といいながらパチンコに行くやつや、会社でず〜〜っとハンゲームば
っかりしているやつとか、お客さんの奥さんと変な関係になってるようなヤツ
とか、ろくなヤツはいない。
当の俺は、うちでは真面目なほうだが、それでも必ず定時には帰宅し、代休・
有休は全て消化してます。
こんな会社なのに、契約解除が5年以上一件もないのが不思議だ・・・
○いやぁ~面白いもんです
-
512
管理侍
>>505
理事会がチェックするということでしたら、本来管理会社も工事業者も理事会がチェックすべきですね。
理事の方々はお忙しいし、または素人なので専門家の第三者に任せるのでしょう。
ところがマン管士のチェックは誰にも任せられない。
だからこそ絶対的な知識、経験、倫理観が必要。
しかしまだまだ現実のマン管士には知識、経験が伴っていないケースが少なくない。
誰もマン管士をチェックしてないから気付いてないだけで、実はマン管士がとんでもない間違いを犯していた、なんてことも可能性があるのではないでしょうか。
誤解を恐れずに申し上げれば、マン管士には一定期間管理会社での実務経験を義務付けるべきだと思います。
私はもっともっとマン管士にレベルアップして欲しいと思っています。
他の士業との協力体制は有効ですね。
ただマン管士がマンション管理に関する知識、経験が乏しい場合、自分で解決するしかありません。
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513
管理侍
>>506前期高齢管理士さん
久しぶりに価値ある意見交換のできる方に出会えました。
不必要な規約改正を勧めるマン管士の話は、不必要な工事を勧める管理会社の話への対比として可能性を例示したのであり、実体験ではありません。
言いたかったのは、管理会社とマン管士は組合にサービスを提供して対価を得るという点で同じ立場であり、管理会社に関するリスクの指摘の多くは、マン管士にも同じことが言えるということです。
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514
入居済み住民さん
>誤解を恐れずに申し上げれば、マン管士には一定期間管理会社での実務経験を義務付けるべきだと思います。
○誤解以上です マンション管理適正化法を完全に理解できていない 証
恥かしい人物です 君は
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515
匿名
あれ、管理侍、もう来ないとか言っていたのに、また来たのかよ。
ここの方、ただの荒らしだよね本当に。迷惑すぎる。
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516
匿名
No.11 by 現役です 2009-02-22 22:55:00
いやーなかなか現れないから、書き込んでみました。
うちの事務所は10人ほどフロントがいますが、真面目に仕事しているやつは
2人しかいない。
物件巡回といいながらパチンコに行くやつや、会社でず〜〜っとハンゲームば
っかりしているやつとか、お客さんの奥さんと変な関係になってるようなヤツ
とか、ろくなヤツはいない。
当の俺は、うちでは真面目なほうだが、それでも必ず定時には帰宅し、代休・
有休は全て消化してます。
こんな会社なのに、契約解除が5年以上一件もないのが不思議だ・・・
-
517
匿名
-
518
匿名
管理会社って、本当にロクな奴がいないんですねぇ。
まぁ、学歴とか関係ないみたいだし、残念な方々が多いんでしょうね。
ああいう輩にマンションの管理を任せるのは危険そのもの。
-
519
匿名さん
-
520
匿名
管理会社は、管理組合の金を横領するのやめてください。法律を守って下さい。
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521
匿名
管理侍も知ったか多いよ。知ってる人は知っている。皆さん気をつけてね。
-
522
匿名
大規模修繕10年は本当にぼったくりだと思うよ。
知り合いのマンションなんか綺麗なのに、お決まりのように全メニューやられたらしい。
やらなくてもいいところまでやるのが管理会社なんだと気付きました。
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523
匿名さん
大規模修繕こそ管理会社の貴重な収益源です。
例えば20戸ほどのマンションでもぼったくり価格での修繕を提案します、丸投げの組合は気づいたときは借入金を背負っています。
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524
匿名さん
>うちの事務所は10人ほどフロントがいますが、真面目に仕事しているやつは2人しかいない。
当たり前でしょうね。
新築マンション・デベの付属物が管理会社、
その新築が無くなれば管理会社は要なし、
適当に悪い事をして自分等の給料を稼げと突っぱねるご時勢だから安月給に集まる人間はそれなりの人材となる。
-
525
匿名さん
>あれ、管理侍、もう来ないとか言っていたのに、また来たのかよ。
ウソを書いて又叩かれるよ、きっと。
-
526
匿名さん
管理侍はいつでもくるよ。管理会社は結構ひまなんだよ。
-
527
理事です。
>512
悪徳又は知識や経験が伴っていないマン管士に出くわした場合、マンションに損害等が発生することはあるでしょう。
マンションの管理については、本来理事会がチェックすべきですが、現実問題としては、管理会社主導で物事は進められている組合が殆んどだと思います。
その原因としては、理事の輪番制と仕事をもっていて、どちらかといえば片手間?(時間がかけられない)で理事をやっているのがネックになっていると思われます。
理事会が弁護士や建築士にコンサルを依頼したり、相見積を取る場合と違い、管理会社自体のことやマンション管理の刷新とかをマン管士に依頼すること自体、管理会社との信頼関係は崩壊していると思わざるをえません。
そういう状況であれば、マン管士にコンサルを依頼しやすいのですが、ある程度納得いく関係が保持されていれば、マン管士の活用は難しいのではないでしょうか。
マン管士を活用する場合、いかに知識・見識・経験があるかを判断するのは難しいのですが、理事も社会経験が豊富なのですからその目を信じるしかないと思います。
マン管士に知識や経験・倫理観が伴っていないとしても、この問題を解決するのは組合にはできません。
あくまで、マン管士の活用はコンサルであって、それをジャッジするのは理事会であるべきであり、その為には、理事も自分達のマンションのために勉強していねばならないでしょうし、実際そういう傾向になってきているんではないでしょうか。
-
528
理事です。
>506
私は組合員でして、現在理事をやっています。
大規模修繕工事の専門委員会と規約改正委員会を経験しました。
一応資格はもってますがペーパードライバーです。
何かお尋ねしたいことが出てきましたら、遠慮なくご相談させて頂きます。
よろしくお願いします。
-
529
前期高齢管理士
>理事です。さんへ
相談を受けるほどの能力があるとは思っていませんが、折に触れて意見交換はしたいですね。
管理組合(理事会)は千差万別です。
請われて(部外者として)介入するにしても、その管理組合構成員の実情(考え方)を把握する事は、
実情に合致した処方箋を出すために大変重要だと思います。
当面の課題が解決したら縁が切れる立場の者の心得です。(長く続く事例も稀にはありますが)
-
530
管理侍
>>527理事です。さん
管理組合と管理会社の関係が良好であればマン管士が入る余地はありませんね。
事実多くの組合はそうです。
だからマン管士の中には必死でニーズ作りに躍起になっている方もいます。
つまり一部のどうしようもない管理会社の事例が管理会社全てに当てはまるかのように吹聴する行為です。
マン管士の見極めはやはり理事自身でやるしかないですよね。
そのために理事も勉強が必要。正にその通りです。
しかし現実にマン管士に業務を依頼するのは知識のない理事会の方が多いと思われます。
理事のレベルアップとマン管士のレベルアップ。
どちらも必要ですが、専門家として活動するマン管士のレベルアップこそが先だと感じます。
それも絶対的な知識と経験。
私はマン管士はマンション管理に携わるプロ中のプロ、最高峰であるべきと思います。
しかし現実はそんな人はほとんどいません。
それが残念ですし、歯がゆいですね。
-
531
前期高齢管理士
>管理侍さん
>マンション管理に携わるプロ中のプロ、最高峰であるべきと思います。
管理会社にお勤めの方に、そっくりお返しします。
尤も、管理士に対するエールとして、お書きになったのでしょうが…。
そういえば、貴兄とはかなり以前に同趣旨のやり取りをした記憶があります。
お互いの立場で其々が向上努力をしましょう。
-
532
入居済み住民さん
>管理組合と管理会社の関係が良好であればマン管士が入る余地はありませんね。
事実多くの組合はそうです。
また嘘を書く、そうでは無いから適正化法で監督します。
法の執行者、組合側の援助者としてのマンション管理士です。
君の脳内と世間の認識の乖離は大きい。
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533
匿名さん
マンション管理士は要らないね。
ペーパードライバーが無保険で車を走らせしかも荷物を運んで運賃を取ろうとしているに等しいよ。
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534
管理侍
前期高齢管理士さん
仰る通りです。
管理会社は当然にプロ中のプロであるべきです。
しかし管業とマン管士、最高峰はマン管士であるべきではないでしょうか?
それは管理会社に在籍するマン管士も同じですけど、マン管士として商売をするなら尚更です。
例えばマン管士が組合から管理会社変更の相談を受けたとします。
その際に今の管理会社の良い点は良い、悪い点は悪いと
正確に把握して言えるマン管士がどれだけいるのでしょうか。
ただコストを下げるだけ、管理会社変更のコンサルをやれば収入になる、
そのような考えでアドバイスするのはプロでしょうか?
管理会社、管理業界の悪い点しか言わない(知識がなくて言えない)マン管士は少なくないです。
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535
理事です。
>管理侍さん
マン管の資格を取得することによって、プロ又は有資格者という自覚と責任感が芽生え、更なる
スキルアップを図るのは当然のことです。
そして、少なくともマン管士はマンションの管理については、他士業の方より優れていて当たり前だと思います。そういう意識がなければマン管士の将来はありません。
そして、理事が勉強すればするほど、マン管士はプロとして更なる勉強をしなければ、コンサルの依頼はきませんし、役にもたちません。
私共のマンションの理事長経験者の中にも、密かにマン管の試験にチャレンジしている方を見かけます。
組合員のレベルは10年前とは比べるとかなり向上してきております。
管理会社の方も、プロであるなら勉強すべきですし、それで飯をくっているのであれば少なくとも管業ぐらいは持っていなければ、顧客に信頼は得られませんし、単なる使い走りに終わってしまいます。
マン管士がプロとして将来的にも活躍していく為には、安易に経費削減で組合に接近していってはダメだと思います。
又、私どものマンションにもみえましたが、管理会社(大手)の中には、カタログを持参して変更をいってくる会社もあります。管理会社同士で客を奪い合う、そういうことも管理会社は反省しなければならないのではと思っています。
ご指摘のように、マン管士はもっともっ知識・経験を積まなければならないでしょう。そして、いかに快適なマンションライフが送れるお手伝いができるかが、今後活躍できるかどうかのポイントとなるでしょう。
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536
管理侍
理事です。さん
管理会社の中に管業を持っていない人間は確かにいますね。
プロでありながら勉強が不足している。
恥ずかしいことであり、反省すべき点です。
節操のない営業行為も慎むべきですね。
マン管士は顧問先をもてて初めて一人前でしょうね。
単発の業務ではなく、継続してお金を払う価値があるかどうかです。
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537
匿名はん
現実にはマンション管理士は「喰えない資格」、「管理会社のステータス」を作りあげるためのものになってるのとちゃうか。実際某管理士協会はウチに管理を回したら、いくらバックくれるのか。と真剣に打ち合わせをしているのをみると管理侍はんが書いているような奴は大阪にはいてないと思うで。
早い話、金儲けせんと喰われへんのに管理組合のためと訳の解らん美名をつけたがために本人らは困っている。
まぁ関西人から言わせてもらえれば、『霞を食うて生きているようなもん』人間ではないわな。
聖人君主みたいなこの制度、法律を変えて堂々とゼニを取れるようにしたるのが先決と違うかな?
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538
前期高齢管理士
>管理侍さん 理事です。さん
究極のマンション管理とは
区分所有者の大方が自立化の意識に基づいた管理知識を持つことです。
それが実現した場合、管理士の役割は終わります。(助言助力者の宿命です)
しかし、知識を持ったとしても全体的合理性を考えて管理会社に委託する組合は
存在し続けるでしょう。(委託者としての意識は激変するでしょうが)
その様な状況が来るとは思いませんが、その様な状況に近づくことは期待します。
管理会社も現状レベルに甘んじれば淘汰の対象になります。
区分所有者に自立化の意識や管理に必要な知識の啓蒙を行う管理士も、区分所有者の
レベルアップテンポに応じた啓蒙力が無くなれば当然淘汰されます。
どなたかが指摘されましたが、「管理組合の現状を前提にした」管理会社の業務や
管理士活動では明日(明後日?)はありません。
まあ、三者三様にお互いの立場を尊重しながら頑張りましょう。
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539
匿名はん
前期高齢管理士さん、管理侍さん、へ
毎回真面目な論議には業界人として敬服しています。
しかしながら前書きのように現状のマンション適正化法には報酬規定はありませんよね。
真面目に助言、補助する人にはそれなりの報酬を得れるよう法改正なり、省令、通達が
出て欲しいとみなさんの書込みをみて感じるこのごろです。
大阪ではあまりにも商業主義に走った管理士ばかりで本当の士を見れないので嘆かわしいかぎりです。
ご承知のとおり近●管理士協会、大☓管理士協会で内紛を繰り返したり、双方対立したりとその原因は
お金に関する主導権争いが原因と聴き落胆するこのごろです。
皆さんの活躍がWEBだけでなく、現実社会でも登場され、関西の管理組合が本当の意味で救われることを
望むこのごろです。
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540
匿名さん
↑いまは生きるのに必死の人が多いんだよ。管理組合のことに関心持つのは暇人だけ。前期高齢管理士はやっぱりボケている。
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541
匿名さん
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542
管理侍
前期高齢管理士さん
結論はお互いの立場を尊重しながら努力する、に尽きますね。
一つ告白します。
私は可能なら独立してマンション管理士をやりたいのですよ。
ただ、今はやりません。
自分自身も世の中もそういう時期ではないし、今のマン管士に魅力も感じません。
まだまだ管理会社の中で学ぶことも多いです。
ただいつの日かやりたいと思ってます。
管理会社出身のマン管士は使えますよ!
その時は「管理侍」の名でやりますのでよろしく!
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543
管理侍
>>539
報酬に値する能力がある方には、適正な報酬を得られる仕組が必要ですね。
大阪の例のマン管士さんですか。悪名高いですね。
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544
ゴルゴ13
管理侍さん
武骨な貴殿を評価している者ですが、敢えて、意地悪な質問を!
今まで、貴殿を評価してくれた組合(理事長)を思い浮かべて、
貴殿が独立したら、いくらコンサルフィーを快く払ってくれるでしょうか?
日当にしてどれぐらい?
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545
前期高齢管理士
>管理侍さんへ
管理士として独立される日が来たら、私の住むマンションの理事会に紹介したい。
多分、私は後期高齢者となり理事会運営からも引退すべき歳となっているでしょうから。
私が貴兄に期待するのは、管理会社のトップになられることです。(開業を含む)
現在のスピリッツを忘れていない経営者となられたら業務委託先として推薦したい。
「お互いの立場を尊重する」事で意見の一致を見たので、リップサービス。(気分は本心)
「管理会社出身の管理士は使える」については別の機会に私見を述べます。
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546
管理侍
ゴルゴ13さん
お久しぶりです。(同じ方ですよね?)
今まで受けたご質問の中で一番難しいかもしれません。
その組合との合意事項ですし、正直わかりませんね。
ただ言えることは、仮に日当5000円でも、1万円、5万円だったとしても、
その価格で受けたなら何がなんでもそれ以上の価値をその組合に残します。
答えになってなくてすいません。
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547
管理侍
前期高齢管理士さん
リップサービスとはいえ、褒められ慣れてないので動揺しますね。
ありがたいお言葉です。日々精進します。
また、ご意見お聞かせください。
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548
匿名
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549
暇人
>その価格で受けたなら何がなんでもそれ以上の価値をその組合に残します。
お客が「それ以上の価値を残してくれた」と思うかどうかが一番難しいんですよね。
成果が無形であることが多いこういう業種は。
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550
理事です。
>管理侍さん
あなたの「管理会社出身のマン管士使えますよ」に反論します。
管理会社には、マン管の有資格者が多数おられます。その知識と経験はかいますが、使えるかどうかは
本人次第でしょう。
使える前提条件にプラスすれば、1)マンション生活の経験の有無2)理事長経験の有無(理事だけでは
絶対にダメです)があればもっといいでしょう。
特にマンションの管理は複雑多岐にわたっています。
管理会社のフロントで、経験できないことが、理事長には数多くあります。例えば、規約改正委員会、
植栽委員会、ペット倶楽部、大規模修繕委員会(これについてはタッチされる場合もあるでしょうが)
日常のマンション管理等理事長ならではの苦労が存在します。
独立した場合、こんなことをやろうとかいうところまでは誰で思いつきますが、それをいかに実効するか
までは難しいのです。
実行に移すまでの企画のプロセスをたてて夢のプランに終わらせないことが大切です。
組合としては、マン管士と顧問契約を結ぶことによって何を変えてくれるのか何が変わるのか、何がプラスになるのか等を期待するのです。
何をコンサルするのか、何が求められているのか、NPO法人と何が違うのか、そしてより快適なマンションライフにするためにどういうお手伝いをしてくれるかを、理事会に訴えることができればそれが成功の鍵に
なるのではないでしょうか。
漠然としてますが、お手伝いできるものはなにかを検討する価値はあると思います。
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551
匿名さん
民法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法の知識もいりますよ。管理組合は結局は闘争の場ですから。
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552
管理侍
暇人さん
「価値を残す」という意味は、当然お客様にそう思って頂く、という意味です。
相当に難しいことでしょうね。
日当分の価値を残すという意味は、価値を残せないならその日当では受けない、という意味でもあります。
私が業務を受けるなら、そういう考えで判断しますね。
また、その組合や理事会、理事長にもよるかもしれません。
例えば「この理事長なら報酬の額の問題ではなく助けたい」
と思える方なら交通費だけで業務を受けることでしょう。
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553
ゴルゴ13(同じ)
管理侍さん
はやり、>>544は、答え難い質問でしたね。
あの質問については、管理侍さんの言葉に感銘を受けたことが背景にあります。
その昔、『・・・マンション管理検定とし、「士」を名乗るな』と喝破したことが
あったと記憶しております。
(正確な前後関係は忘れましたが。。。)
私自身、住宅系の建築・設備の勉強のために、マンション管理士の勉強をし、合格もしました。
元々この資格で士業開業など0.1%も考えたことがないとはいえ、
この士業としての資格の存在意義について疑問を持っていました。
そこで、マンション管理士⇒マンション管理検定 という主張は、
個人的にツボにハマりました。ハイ(笑)
そんなことを思い出して、士業開業を告った『管理侍さん』なら、
報酬をどう考えているだろうと質問した次第です。
>>546,552の回答は、私にはう~んってな感じです。
絶対的な知識と・・・を標榜する方が5000円/日でもとは。。。
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554
管理侍
理事です。さん
当然、本人次第でしょう。
個人の能力差を言い出すとキリがありませんので、あくまで使えるマン管士の要件としての話です。
理事長の経験もあれば大きな武器になるでしょうね。
使えるマン管士の要件は色々あると思いますが、その中でも管理会社勤務の経験は以下の強みになります。
1.管理の実務を実践していること。
2.管理を事業としていることで他社との競争経験があること。
3.フロント経験があれば、多数の理事会、総会出席経験をもつこと。
4.タワー、団地、小規模、複合型など、理事長としての経験だけでは得られない様々な管理の経験。
5.原価を知っていること。
規約改正、ペット倶楽部、大規模修繕委員会などは、フロントをやっていれば必ず経験します。
とにかく、管理に関する経験の数では管理会社出身者に勝る方はいないでしょう。
その経験からどれだけのことを学んだかは個人差があるでしょうね。
ただ、経験から学べない人は理事長経験からも何も学べないはずです。
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555
管理侍
ゴルゴ13さん
覚えていますよ。
確かマン管士の必要性が自己啓発にあるかのような発言に対し、
だったらマンション管理検定で十分であり、士を名乗るな、という発言だったと思います。
士を名乗るなら、それだけの意識と責任感、プライドを持つべきだという気持ちからの発言でした。
正直言って、自分ならこのような業務なら、これくらいのことがやれるので、これくらいの報酬はもらえる、
という気持ちはありますよ。
ただ、自分への値付けは言い辛いですよ。
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556
理事です。
>管理侍さん
想定通りの回答でした。
私がいいたかったのは、理事長でマン管の有資格者であれば、管理会社の管理については、
当然関心ももつでしょうし、フロントとの交流で他マンションの情報の収集とかもしていると
思いますよ。
原価を知っているとか、管理の実務があるとかいっておられますが、原価にしても、理事長は
委託費、EV保守点検費、管理員人件費、消防設備点検費、貯水槽清掃費、清掃費、水質検査費、
監視カメラレンタル料等相場は当然調査しますよ。
管理の実務にしても、小修繕とか会計、銀行口座・国債・スマイル債・保険とかも勉強しますしね。
当然他マンションの理事長との交換会にも出席しますし、理事長はマンション管理の実務の総元締め
と思っているものですからね。
だから、できれば管理会社の経験にプラスして、理事長の経験は絶対必要だと思っているんですよ。
思っている以上に理事長の権限は絶大で、大変な役割だと思っています。
単なる理事とは全く違うと思いますから。
マンション管理に関心が高いから理事でありながらマン管士の資格を取るのですから、そのものが
理事長を経験するというのは大きな武器になると思います。
管理会社経験者が絶対というのではなく、もし独立するんであるなら、是非理事長を経験してみる
ことをお薦めします。
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557
販売関係者さん
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558
前期高齢管理士
「管理会社出身の管理士は使える」か?
コンサルを行う者に必要な資質は「知識を知恵に換える能力」です。
知恵は創造力でもありますが、想像力に負うところが大きいものです。
管理組合は其々固有の特性を持っています。
管理士は便宜的にある程度類型化しますが、それによる予見に頼るのは危険です。
多くの管理組合とのお付き合いは、想像力を養うには大切な経験です。
その意味では、管理会社のフロント出身者には、有能なコンサルタントとなる可能性は
あるでしょう。(あくまでも可能性の問題)
管理侍さんは「管理士は一定期間は管理会社を経験すべきでは?」提案されましたが
創造力を養う感性が弱ければ、経験する意味はありません。
実務に基づく豊富な知識を持つ人々は、得てして座学による知識を得た者を軽んじます。
(解らないでもありません。その様な評価が妥当な者も多くいます)
フロント経験は兎も角として、管理士はフロント業務の全貌を知る努力は必要です。
(理事会等で顔を合わせて知り得る彼らの業務はホンの一部です)
管理組合運営のレベルを高めるためには、協働も必要な相手ですから。
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559
匿名
↑このひとはよその管理組合のことなんかしらないよ。「想像」してるだけ。
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560
匿名さん
理事長経験者のマンション管理士が独立するのと
管理会社のフロントが独立するのはどちらが力があるのかな。
理事長経験者は横のつながりがあるだろうし。
管理会社のフロントは、自分が勤めてたとこの管理組合には
タッチしずらいだろうし。
理事長経験者の方がスムースにいくようにも思えるが。
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561
近所をよく知る人
管理侍がコンサルやるなら一冊本買いてからがいいよ。
そのくらいのスキルないと無理。
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562
管理侍
理事です。さん
理事長経験が大きな武器になることは>>554で私も認めてますよ。
ただ、理事長経験と管理会社出身では、得られる知識や経験、情報の内容が異なるでしょうね。
例示された費用の相場を理事長が調べるといっても限界があるのではないでしょうか。
大手管理会社なら何千棟、何十万戸のデータがあります。
多くの会社との取引もあります。
また、理事長が勉強すると言っても個人的な勉強には限界があります。
職業としてやっていれば、あらゆることを経験できます。
理事長が十数年に一度経験する大規模修繕をフロントは毎年のように経験します。
規約改正にしても、資産運用にしても管理全般あらゆることを経験します。
そのような点では管理会社出身が優位と言えるでしょう。
一方、理事長経験からは管理会社が聞けない組合員の生の声や、管理者としての責任の重みが経験できます。
フォローする立場の管理会社と、管理者として責任を負う立場の理事長では得られる経験は違うでしょうね。
つまりどちらも貴重な経験ですよ。
ということは、管理会社出身で理事長経験者なら更に大きな武器ですね。
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563
管理侍
販売関係者さん
おめでとうございます。
独裁理事長にならないでくださいね。
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564
管理侍
前期高齢管理士さん
なかなか深いご意見ですね。
私の考えは実は単純です。
管理会社の中身、実務を知らない者が、管理会社の評価をしたり、
管理会社を選ぶコンサルを業とできるのかということです。
時には管理会社に指導が必要な場合もあるでしょう。
箒やモップを握ったことのない者が清掃を評価できますか?
理事会、総会の運営補助をしたことの無い者が事務管理を評価できますか?
もちろんお客としてなら可能でしょう。
しかしコンサルとしてお金を取るのであれば話は別です。
管理士というからには、自ら管理(実務)ができる方がよいですし、経験は必要だと思います。
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565
ゴルゴ13
管理侍さん
ご提案があるんですけど。
管理会社として、管理組合がマンション管理士に報酬を払って、特定の問題を
依頼しているケースをご存知でしょう。
(少なくとも総会議案の予算案あたりには、出てくるでしょうから)
ポピュラーなケースを例示してもらえませんか?
その例を元に、マンション管理士にどんな資質がいるか等々を語りませんか。
折角、ここ数日は結構な論客の皆さんが集っているので。
たたき台あった方が具体的にな議論になって面白そう。
【たたき台イメージ】
事案:○○のについて外部専門家、マンション管理士への依頼
相手:マンション管理士 ○○の専門家(プロフィールとして○○という実績あり)
報酬:予算○○円(報酬は1PJいくらなのか、タイムチャージ○○円/時間、上限○○時間まで…etc)
納期:○○までに○○する(←成果のイメージ)
手続:マンション管理士は○○委員会に出席し、○○する
どうでしょうかね?
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566
管理侍
>>561
是非書いてみたいですね。
「失敗しない管理会社の選び方」
「リスク別管理費削減マニュアル」
「管理会社フロント活用術」
「管理組合理事長になったら読む本」
という感じならすぐに書けそうです。
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567
管理侍
ゴルゴ13さん
正直言ってそんなに多くの事例を知っている訳ではありません。
なぜなら、実際にマン管士に業務を依頼している組合はそれほど多くないのです。
(少なくとも私の勤務する会社のマンションでは)
ただ一般的なケースとして多いのは、リプレイス、管理費コスト削減、管理規約改正
といった業務ではないでしょうか。
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568
販売関係者さん
私も聞いたことありませんね。だから、ここに書き込んでるマンション管理士に実務経験があるとは到底思えないよ。ただ、業者選定とかの責任を理事長とか理事会のせいにされてはたまらんので、責任転嫁できるように活用すべきとは思います。管理会社に自分の紹介じゃないから責任もてんといわれ、びびって管理会社丸投げに陥るのが一般的だから。実際問題、管理会社勤務の経験がないと無理だよ。お金の流れが理解できないでしょ。
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569
暇人
「マンション管理士試験に合格した」
というだけの人にお金を払ってアドバイスを求める価値があるとは到底思えません。
既にある資格・専門分野・実務経験を備え,
それ自体を生業としている人(その本業でコンサルフィーを得ている人)が
「マンション管理について『も』『ある程度』の知識を備えている」
ことを担保し、宣伝文句とする程度の資格・試験ではないでしょうか。
「私は他の資格なんて持っていないがマンション管理士資格だけで手広く仕事をしている」
という人の講演(?)を聞いたことがありますが、発想がほとんどブローカーであると感じました。
もちろん、お住まいのマンションで理事等を務める方が、
勉強のためにマンション管理士の勉強をして合格を目指すことには何ら異論はありません。
その過程で身につける知識は役に立つ(少なくとも邪魔にはならない)でしょうから。
ただ、世間の人が「マンション管理士はマンション管理の専門家である」
などという過大な期待を寄せることがないように
「マンション管理検定」と名を改めるべきだと思います。
昨年合格し、多くのマンション管理士を名乗る方にお会いしての感想です。
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570
匿名さん
試験だけ合格して後は何もしないものはいるでしょうね。
やはり、管理会社なり、理事なりをやっている者でないと、進歩がないでしょう。
これは他の士業にもいえますけど。
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571
匿名さん
管理侍、本書いてみたら?似たような本を参考に脚色したらすぐできるよ。
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572
匿名さん
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573
匿名さん
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574
入居済み住民さん
マンション管理士を理事長として委託する組合は大幅な経費削減に成功しています。
管理会社のもっとも嫌う所以です。
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575
管理侍
また管理会社ネガティブキャンペーンですか。
マンションをより良くしていくためには、管理組合と管理会社は協調路線で、
パートナーシップの構築が重要であることは周知の事実ですよ。
もっと前向きな話をしましょうよ。
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576
販売関係者さん
フロントはおだてるとがんばってくれますよ。
区分所有者は味方ではありません。管理費なんかがんばって値下げさせたところで1戸当たり月1000~2000円に過ぎません。フロントと癒着して自分のために働いてくれるようにしたほうがいいよ。
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577
匿名さん
架空の珍論は見るに耐えないね。
まるで失業者の希望的観測のスレッドだ。
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578
匿名さん
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579
入居済み住民さん
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580
匿名さん
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581
管理侍
>>579
経費削減は重要ですよ。
「管理会社の最も嫌う所以」というようなことを言うからおかしくなる。
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582
匿名さん
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583
入居済み住民さん
無知に付け込まれて委託契約を結び不要の資金を使う。転ばぬ先のマンション管理士の活用です。
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584
匿名さん
質の低いマンション住民と業者(管理会社・管理士)ほど経費削減を何がなんでも謳う。
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585
ゴルゴ13
ニワトリが先か、タマゴが先かという話になりますが、
マンション管理士のコンサルタントとしての資質に課題があるのは事実でしょうが、
管理組合の方も専門家を使う側としての資質に欠ける面はあるように思いますがねぇ。
-
586
匿名さん
委託管理費の削減については検討の価値はあるでしょう。
ただ、管理会社に理事が直接交渉はしずらいですから、
まず、マン管士に調査をさせ、それをみて値下げ交渉
とかをしていけばいいでしょう。
その場合、マン管士に依頼すれば嫌な思いをしなくてすみますから。
当然、同じ条件でなければ値下げとはいわないでしょう。
あまり極端な値下げとか部分委託とかはやらない方がいいでしょうが。
マン管士のコンサルフィは大した金額ではないでしょうから、多いに
活用してみてもいいのでしょうね。
一度外部の者にマンション管理を鑑定してもらっても価値はあると思います。
但し、あくまで管理組合の責任とジャッジは必要ですがね。
-
587
入居済み住民さん
No.873 by 匿名さん 2011-07-02 10:47:16
>>872
それは他の管理会社でも同じですよ。
委託管理費の基幹業務とか、ほとんど利益みたいなものです。
設備管理は、下請けの見積もりに2~3割程度利益を乗っけてる感じで。
値下げ交渉がくれば、下請けを泣かせて利益率は守ろうって感じですよ。
どこの管理会社も根拠はありますけど、簡単に値下げもできます。
ちなみに、委託管理費の利益からデベにバックする会社もありますしね。
委託管理費に適正金額なんてものはないのです。
サービスに見合った金額かどうかですよ。
大規模改修工事もたいして利益でません。
集合住宅のアフターは大変だし、10年保障期間もあったりで大変です。
それよりも、毎月固定収入のある委託管理費のほうがおいしいですよ。
たいして仕事しなくても、勝手にお金が入ってくるんですからね。
○この方の見方は正解と思います 正直なフロントと見受けますが このような方は少数しか存在しないでしょう。
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588
入居済み住民さん
No.875 by 匿名さん 2011-07-02 12:14:14
>>874
同じといいたかったのは、値下げは簡単にできるってところです。
合人社の悪いところはぼったくってるところじゃないと思いますけど。
組合員を巻き込んだり、組合員を相手に裁判を起こしたり、管理費等の収納が怪しいだとかそういうところでしょう?
ぼったくりは、マンション管理業界では当たり前。
試しにほかの管理会社から見積もりを取ってみればいいですよ。
これはリプレイスしたことがないマンションの話ですね。
リプレイスしたら、大体2~3割り程度は削減できるでしょう。
リプレイスしなくても、現状の管理会社に知識を持って交渉すれば値下げを勝ち取れるでしょう。
反論するとすぐ合人社の人間かと疑われますが、そんなもんやっても意味がないでしょう?
このスレで、合人社の良いこと書かれてても信用しますか?
ここはそういうスレなんで、そういう方向なのは理解してますけどね。
言いたいのは、例え合人社を替えても、知識も持たずに管理会社に任せっきりだと同じ結果になりますよ。
管理会社は営利目的な企業です。
ボランティア団体ではありません。
1円でも多く利益を上げたいのです。
○正直なフロントと見受けられる方の投稿です。
組合の知識の補助者としてのマンション管理士です
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589
匿名
>587,588 入居済み住民さん
他のスレッドへのコメントは、そのスレッドで投稿して下さい。
何か他の意図でもあるのでしょうか。
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590
入居済み住民さん
マンションの管理という視点ではどの掲示板も同様です
管理会社に耳の痛い話も聞かなければ
従来どおりの臭いものにふたとなりますよ
君のようなつまらないフロントしか残らない事態を避ける目的です
君に指図をされる理由は無い
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591
管理侍
>>587
他人投稿を貼り付けるのみですか。
しかもとんでもない無知な投稿の貼り付けですね。
基幹業務がほとんど利益?
利益の意味を知らないか、経営感覚がゼロです。
基幹業務をやっている人間の人件費を何だと思っているのでしょうか?
外注費だけが原価とでも思っているのでしょうか?
管理の知識以前の問題。
管理組合運営(管理者・理事長)に最も必要なのは経営感覚です。
-
592
匿名
> マンションの管理という視点ではどの掲示板も同様です
勝手にルール決めないでね。
コメントは、該当する掲示板でつけましょう。
でないと、議論になりません。
> 管理会社に耳の痛い話も聞かなければ
> 従来どおりの臭いものにふたとなりますよ
うーん、なんか先走りしてません?
> 君のようなつまらないフロントしか残らない事態を避ける目的です
そもそも、私、フロントじゃありません。
-
593
匿名さん
管理侍さんへ
587の書込みをみてレスしてくれているのですが、独立系では基幹事務は「利益」と新入社員のとき、教えられるのです。ですから書込みしている方はおそらく独立系勤務経験者で他社に勤務されてもまだ日が浅い方とみれば納得できます。
普通は会社の原価率と利益率が理解できているので損益分岐点の推移が理解でき会社の経営を理解できるのですが、こと某社においてはそれを伺い知ることはできません。
ですから自分たちが今、ここに反テロ活動するよりも就職活動する方が妥当ということすら、理解できていません。困ったものです。
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594
管理侍
>>593
そんな教育がなされているとは知りませんでした。
某テロ国家並みですね。
洗脳とは恐ろしいものです。
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595
入居済み住民さん
No.881 by 匿名さん 2011-07-02 19:19:29
>>878
何興奮されてるのか知りませんが、大規模改修工事の話には一切触れてないだろう?
敢えて触れなかったんですけどね。
合人社が大規模改修工事の施工業者として見積もりをだしてて、よその相見積もり出すという時点でそういう話だとすぐわかるでしょう?
私が言いたいのは委託管理費の話です。
管理会社にすべて任せて大規模改修工事をするとか愚の骨頂です。
だからぼったくられそうになるんですよ。
私は合人社でもないし、関係者でもないです。
間違ったことも言ってるとも思いません。
後、知ったかぶりじゃないです。
知ってるんです。
合人社じゃないですが、管理会社に勤めてたんで。
理事長一人が立候補して、管理会社を替える時点で気付きましょうよ。
後、管理費と委託管理費の違いも理解されてますか?
大きな違いがありますよ。
私も結構不愉快なんですけどね。
触れてもないところに触れたかのように言われて。
○この方の意見はまともです
管理会社へ丸投げは愚の骨頂と..........正解ですね
愚の骨頂を避けるにはマンション管理士など専門家の活用を図ることが重要です
あなたのマンションの規約にこの条項はありますか 管理会社の嫌う条項です この条項を組合へ隠蔽する管理会社は 切りましょう
-
596
匿名
>587,588,595 入居済み住民さん
他のスレッドへのコメントは、そのスレッドで投稿して下さい。
元の合人社のスレッドでも、もめてる投稿じゃありませんか。
余計なもめ事を持ち込む恐れがある他スレッドでの投稿を、コピペ同然に
貼り付けないで下さい。
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597
入居済み住民さん
管理会社と組合の紛糾を避けるには 管理会社に負けない知識が必要であり
組合はその知識を得る努力を為すべき 自力で習得が最適だが 暇が無ければよそから持ってくるべき
マンション管理士 司法書士 弁護士 建築士 を活用して組合の財産を守りましょう
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598
匿名さん
長谷工とか東急のフロントは年収600-800万ですよ。
独立系は300万?
管理侍はちょっとやすくて550万くらい。
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