管理組合・管理会社・理事会「マンション管理士の活用。。。パート5」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2011-08-11 12:19:07

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。 
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談?費用は?良かったこと、悪かったことは?

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう!

パート1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート3 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート4 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー&削除依頼で

[スレ作成日時]2011-05-27 16:57:40

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マンション管理士の活用。。。パート5

  1. 300 匿名さん 2011/06/17 05:14:19

    298がマン管の資格を取ったら悪徳管理士になるんだな。
    例え組合員で資格を取ったとしてもね。
    何がなんでも資格を取ったらダメということだよな。

  2. 301 匿名さん 2011/06/17 07:40:23

    >何故マン管士に反感をもつのでしょうね。 不思議に思われるだけです。

    兼業以外のマンカン士は社会の弱者です。

  3. 302 黒ちゃん 2011/06/17 08:28:19

    うちのマンションは、マンカン士の資格を持ってる人がいるから助かってるよ。
    その人、建設会社勤務だから、ハード面には物凄く強い。
    修繕の件で管理会社が余計なことしようとしたら、
    そのマンカン士さんが不必要なことをするなと言って阻止した。

    前々から小修繕ばかりの話を持ってくる会社だったんだよなぁ・・・あそこ。
    管理会社の見積もりとかって、やはり信用ならんと思う。特に小修繕ね。
    マンカン士の住人はいたほうが抑止力にはなる。
    外部から理事にしてもいいが、住人が持っているともっと安上がりになる。

  4. 303 匿名 2011/06/17 08:48:32

    浦安のマンション群でもマンション管理士が活躍してるっての聞いた。震災需要だとかなんとか
    設備、保守に強いマンション管理士で頼られてるそうだよ

  5. 304 匿名さん 2011/06/17 09:32:15

    No.281 by 管理侍 2011-06-16 22:10:04

    組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点
    ・採用コストがかかる。広告費、面接など。
    ・有能な人材の確保は難しい。大手管理会社と一マンション、一般的には大手管理会社に応募が殺到するでしょう。
    ・教育、研修を誰がどのようにやるのか。コストもかかる。
    ・人事、労務管理、経理は誰がやるのか。コストもかかる。
    ・保険、税金、通勤交通費、制服等々の手続きとコスト。
    ・指示、命令を誰がやるのか。その責任は誰が負うのか。
    ・事件、事故発生時の雇用責任を組合が負うのか。
    ・福利厚生をどう考えるか。よい人材の確保との兼ね合い。
    ・時間外勤務、休日前出勤、有給休暇取得時等の対応をどうするか。

    ○地域のマンション管理士会に照会
    ○この場合は委託契約から管理員業務のみを削除するという前提
    委託契約の中での管理員業務を清掃 受付に絞り 本来管理会社が行う他の業務は管理会社が行う
    この中で管理員へさせたい業務があれば 組合へ実費を支払い管理員に行ってもらう
    ○業務請負 
    ○組合が行う
    ○組合の設備賠償保険
    ○良い人材は 従来管理会社がピンはねしてきた部分を充当
    ○清掃 受付に限定しておけば少々の休暇も問題なし
    再度申せば 管理会社の無能フロントは何のため存在しているのか?

  6. 305 管理侍 2011/06/17 13:56:37

    >>304
    私の意見とあなたの回答のどれとどれがつながっているのかわかりません。(数も合っていないので)
    そしてわかりにくいですね。もっと具体的にお願いします。
    例えば「業務請負」とは誰が誰から何を請け負うのですか?
    「組合が行う」とは、組合の中の誰が何をどのように行うのですか?
    地域のマンション管理士会に、誰が何を照会するのですか?
    組合の設備賠償保険が雇用責任と何の関係があるのですか?
    長期休暇の場合はどうするのですか?
    「ピンハネしてきた部分を充当」とは管理員の給与を増額することで、よい人材を確保するということですか?
    だとしたら組合のコストは下がりませんね。しかもその管理会社がピンハネしてなかったとしたら単なるコストアップになりますね。
    「本来管理会社が行う他の業務は管理会社が行う」とありますが、今まで管理会社の管理員が実施していたことをフロントにやらせるということですか?
    だとしたら、管理員よりもフロントは人件費が高いので、コストアップになりますね。

  7. 306 匿名さん 2011/06/18 01:09:41

    >305
    マンションの管理は管理会社がやらないと難しいようなことをいっているけど、
    決してそうじゃないでしょう。
    自主管理しているマンションは日本にはごまんとありますよ。
    そこでは当然理事会が管理員の管理や会計、工事の受注等をやっているんです。
    ただ、管理会社に委託したほうがずっと組合員の負担は軽くなるのは事実ですが。

  8. 307 匿名さん 2011/06/18 02:43:14

    >自主管理しているマンションは日本にはごまんとありますよ。

    無理しないこと。
    小規模ならいざ知らず、老齢化、賃貸化ですぐ挫折するよ。

  9. 308 匿名さん 2011/06/18 03:47:39

    私のすぐ近くのマンションは200戸ほどの規模だけど、自主管理でやってるけどね。
    以前住んでたマンションは、150戸程度だったけど、自主管理だったよ。

  10. 309 匿名 2011/06/18 03:54:37

    管理会社不信になって、自主管理してるところは増えてるよ。
    マンション雑誌見てると、自主管理って表記が目立つようにもなってきた。

    これから、自主管理が主流になり、バックマージン、リベートなど横行出来なくなるよ。
    管理会社が不要になる日も近い。

  11. 310 匿名 2011/06/18 03:58:29

    テレビ、新聞でマンション管理士の名前をよく見るようになった昨今、各自治体でも相談会が増えてる。
    その相談内容に多いのが、騒音、管理費等滞納、管理会社を信用できないといったものが大半らしい。
    どれだけ管理会社が信用されてないのか分かるよ。

  12. 311 とよ 2011/06/18 04:16:26

    俺は売買仲介屋だが、この資格を持てるように勉強しろと支店長に言われてる。

    もう不動産の流通が頭打ちで、俺の業界、特に関東では利益を見込めなくなってきてる。
    震災でかなり追い討ちかけられたのも事実。

    間違いなく管理の時代に入るわけで、管理の専門家としては、
    マンション管理士の資格というのは非常に魅力があるね。

    たまにマンション管理士の方が営業にくるけど、管理については本当に高度な知識を
    持っているし尊敬する。合わせて、売買と管理は別世界だとも感じる。

  13. 312 匿名さん 2011/06/18 04:31:22

    >これから、自主管理が主流になり、バックマージン、リベートなど横行出来なくなるよ。 管理会社が不要になる日も近い。
    目の前に金があれば見境無く手を出す経済状況の役員に横領される日は近いでしょう。

  14. 313 匿名さん 2011/06/18 04:37:53

    マンションの管理については、今後変化していくような気がするね。
    今後益々多様化してくるだろうし、例えば100戸のマンションであれば
    100人の区分所有者がいるわけだし、戸建ては各個人が家を管理していくけど
    それと同じような感じでマンションを管理していくとなればシビアにならざるを
    えないでしょう。
    毎年マンションの管理に対するハードルは高くなっていくし、組合員のレベルも
    向上していくだろうから。
    管理会社と管理組合の関係も、より信頼関係が要求されてくると思うよ。
    当然その中には、マンション管理士が組合に入ることも増えてくるだろう。
    しかし、管理会社としても、より良いマンション管理を目指すためには、お互いに
    共存しあっていくのがベターと思われます。
    ただ、マンション管理士を批判だけしていては、管理会社自身も衰退していくでしょう。

  15. 314 匿名 2011/06/18 04:39:15

    マンション管理士を顧問につけようとする場合、
    ハード面、法規面、会計面に強い人がいると思うが、
    どの方面に強い人を採用すればいいですかね?

  16. 315 匿名 2011/06/18 04:42:11

    三井に勤めてる友人もマンション管理士は必要だから取るって言ってたな~

  17. 316 匿名 2011/06/18 04:51:01

    これからのマンション管理士はハード面に強くないとダメでしょ。当然。
    管理会社なんて、修繕でちょろまかすわけだからね。そこんと見破る力ないと。
    管理会社を監視してナンボだろ。

  18. 317 管理侍 2011/06/18 05:06:43

    >>306
    ごまんと?随分抽象的ですね。
    正確な数字ではないですが、自主管理は全体の2割程度ではないでしょうか。
    私はマンション管理士にしても自主管理にしても全く否定はしませんよ。
    私が言ってるのは、きちんとリスクを想定して選択しましょうということです。
    *自主管理マンションのリスク
    1.コストを下げるために自ら動く、手間をかける、汗をかく覚悟が組合員全員にあるか。
    2.一部の中止的な役員が、高齢化、転居して不在になった時のために後継者、仕組み作り、準備ができているか。
    3.理事による横領等のリスク。組合員同士での争いとなり、賠償能力が無い可能性が高い。そもそも発覚しにくい。
    4.様々な法令に対応した適正な管理ができるか疑問。
    5.上記4.の解消のために弁護士、マンション管理士、建築士等々、結局専門家を雇うのであればその分のコストはかかる。
    6.コストをかけて上記5.の専門家を雇っても自主管理である以上全ての責任は管理者(管理組合)が負わなければならない。
    仮に管理会社に業務委託すればリスクを管理会社に負わせられる。
    細かくは他にもまだまだありますが、そんなところでしょうか。

  19. 318 匿名 2011/06/18 05:19:02

    区役所のマンション管理士相談会に行ってみようかな。

  20. 319 匿名 2011/06/18 05:37:07

    管理会社の不祥事を調べると山のように出てくるけど、
    まったく信用できん団体だなww

  21. 320 匿名 2011/06/18 05:58:41

    ガイアの夜明けのお陰で、管理会社変更が急激に増えてきたらしいね。
    それで、管理会社のほうもマンカン士に媚びを売るというパターンも続出だとか。
    管理組合がマンカン士を顧問に付けたら、そりゃ管理会社はやりにくいだろうな。

  22. 321 匿名さん 2011/06/18 06:43:06

    >317
    自主管理しているマンションが2割とのことだが、それをごまんとはいわないのかな。
    数的にいえばかなりのものになるでしょう。
    そのマンションは、殆どは組合員だけで、管理員を雇い、経理、修繕工事等の
    マンションの管理をやっているのです。
    当然、管理員でいえば、募集から教育、保険、残業、年金等全て理事がやっていますよ。
    それから、大規模修繕工事の時は設計・監理会社のプロは活用しますが、通常は
    滞納金対応、小規模修繕とかでマン管士を活用することはありません。
    管理会社のお世話になっている部分もあるのは事実ですけどね。
    私の場合、1軒目は自主管理でしたけど、2軒目の現在は管理会社が入っていますよ。
    幸い1軒目の時に理事の横領はなかったのですが、そのチェック機能等を考慮すれば、
    管理会社が絡んでいた方が安全ではありますね。
    現在の管理会社との関係は総体的に良好といっていいでしょう。私も一応あなたと同様
    資格はもっていますので。

  23. 322 匿名 2011/06/18 06:52:51

    管理侍とかいう奴は、社会経験ないのかな?揚げ足とりばかり。
    しかも、その揚げ足取りが自分の無知や愚かさをさらけ出してる。爆笑!

  24. 323 匿名 2011/06/18 06:55:48

    >321
    2割はゴマンと言って差し支えないのではないでしょうか?

    まさか、管理侍は、「ゴマン」という言葉を知らず、「5万」と思い込んでいるのでは?w

    今までの勘違い発言を聞いていると、そう思わずにはいられませんw

  25. 324 匿名 2011/06/18 07:27:31

    ごまんを五万と間違えたの?笑

  26. 325 匿名さん 2011/06/18 07:44:02

    >どれだけ管理会社が信用されてないのか分かるよ。

    殆どの組合は管理会社と契約はしていいるがマンカン士とのコンサル契約は殆ど無しよ。

  27. 326 匿名さん 2011/06/18 07:44:12

    293 です。

    >>321さん

    >>297さんが…

    > >直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか?
    > そんな手間は掛けません。請負契約です。

    このようなカキコミがあったので管理員の雇用契約はあり得なく、請負契約しか存在しないと思い込んだのですが、

    貴方が書かれている組合は、管理員の請負契約でなく、雇用契約ですよね?
    もし、ご存知なら直接雇用の際の役所手続きはどのようなものが必要なのか教えてください。

  28. 327 管理侍 2011/06/18 08:01:20

    >>321
    どうも私に対して先入観があるようですね。
    私は自主管理の数が多いとも少ないとも言ってませんよ。
    「ごまんと」という表現が抽象的なので数値化したほうがわかりやすいと思って2割という数字を示したのです。
    自主管理マンションで自ら様々な業務をやっていることも承知しています。
    私が言ったのはリスクの話。
    リスクをきちんと把握して、コスト削減のために自ら汗をかくのであれば、それは一つの選択として全く否定するものではありません。
    ただ私個人的には自主管理マンションには住みたくありません。
    理由は、私自身が忙しくてなかなか管理組合運営に協力するのが難しく、また理事による横領等事故のリスクが心配だからです。
    10年、20年掛けて貯めた億単位の積立金がある日突然ゼロになり、その犯人は行方不明、または損害賠償能力無し、なんてことはあり得ますから。
    マンションという居住形態は、所有者が常に入れ替わることもリスクなのです。
    コミュニティ強化に力を入れることは当然ですが、人は常に入れ替わります。
    どんな人がマンションに、管理組合に入ってくるのか我々は選べないのです。
    そんな状況の中、他人同士で大きなお金を動かすのです。そういう意味で私は管理組合運営におけるリスク管理をかなり重要視してます。
    これも一つ意見ですよね?

  29. 328 入居済み住民さん 2011/06/18 08:56:28

    平成18年度のマンションストック数505万戸
    平成15年度管理形態 自主管理7.7% 管理会社全部委託69.3% 一部委託17.1%
    現在は団塊世代のリタイヤ 年金生活者の増加などで 自主管理および一部委託は増加しているでしょう

  30. 329 匿名 2011/06/18 09:04:42

    >>327

    >ただ私個人的には自主管理マンションには住みたくありません。
    理由は、私自身が忙しくてなかなか管理組合運営に協力するのが難しく、また理事による横領等事故のリスクが心配だからです。



    忙しいと言いつつ、年がら年中、ここの掲示板に書き込みしてるね?
    アンタの書き込み数を見ると凄い数ですよ。
    忙しい人がこんなこと出来ないから。

    それか、掲示板に書き込むのが仕事なのかな?

    まったく忙しそうに見えないんですけど。むしろ暇人にさえ見える。笑

  31. 330 匿名 2011/06/18 09:20:49

    >329
    アンタ呼ばわりするような
    言い方は止めた方がよいと思います。
    私には管理侍さんが言っていることは筋が通っていると
    思います。
    自主管理のリスクが大きいことには同意できます。

  32. 331 入居済み住民さん 2011/06/18 09:24:36

    福岡市の福管連ではマンション管理士を理事長として派遣するサービスを行っています
    理事会がいずれ自主管理をする為の補助的な運動として
    管理会社にとっては頭痛の種でしょうが
    悪徳から正常な管理会社へ脱皮することが解決策です

  33. 332 匿名 2011/06/18 09:24:37

    うちは、自主管理をしていますけど、上手くやられていますよ。
    自主管理が増えると、管理会社が儲からなくなるから必死ですね。
    工作員はこのスレには不要なんですけど。

    自主管理で横領を心配するとか・・・既に管理会社が横領してるのに、
    何を言ってるんだか。管理会社の事件数でも調べたら。
    ろくでもない爺さんが一名吼えてるよね。

  34. 333 匿名 2011/06/18 09:27:58

    >>331
    福岡のマンション管理士会は活発ですよね。西日本のが全般的に活発なのかな。
    管理会社なんかより全然信頼されてそうですしね。

  35. 334 匿名 2011/06/18 09:30:25

    「管理会社 横領」でググると沢山出てきますよ。香ばしいネタが。

  36. 335 匿名 2011/06/18 09:37:53

    自主管理で上手くいってるところもあるんだから、いちいち管理会社委託を推奨
    しなくていいと思いますよ。

    ここは、管理会社への委託を推奨するスレじゃないんですから。

  37. 336 匿名 2011/06/18 10:06:18

    ここのスレッドでは、

    1、自主管理をすすめる
    2、管理会社依存からの脱却
    3、組合員のレベルアップ

    この3つを柱に語っていきましょう。

  38. 337 管理侍 2011/06/18 10:35:40

    ほとんどの方は理解されているのですが、理解されていない方のために。
    管理会社従業員の横領事件が存在することは皆さんご承知の通りです。
    その時には管理会社が全額損害を賠償します。
    事件の発覚も管理会社が自ら気付いて報告しています。つまり管理会社内の牽制機能、チェック機能が働いているから事件が発覚するのです。
    一方、理事による横領事件が存在することもご承知の通りです。
    その時には理事は行方不明、捕まっても賠償能力無しで管理組合は泣き寝入りとなるケースもあります。
    ほとんどは単独犯であり、なかなか事件が発覚しません。

  39. 338 管理侍 2011/06/18 10:48:48

    >>313
    読み飛ばしていましたが、よい意見ですね。
    管理組合に真実を伝え、間違っていることは間違っていると指摘し、管理会社を悪に仕立て上げるのではなく、悪い管理会社には悪いと言い、よい管理会社はよいと認める、ただ単にコスト削減だけを追求するのではなく、マンションの資産価値向上を第一に考え、いろいろなマンションを一律に考えるのではなく、マンション毎に最も適正な管理を考える。
    そんなマンション管理士が管理組合に適正な助言をするのなら、管理組合にとって有益で、管理会社としても仕事はやり易くてありがたい存在です。

  40. 339 匿名さん 2011/06/18 10:49:15

    管理侍がこんなとこにいる!かっこいい!!

  41. 340 匿名 2011/06/18 10:59:33

    ■小修繕ばかりしようとしてくる管理会社には要注意■

    管理会社は、最近、大規模修繕でもなかなか儲けが出なくなってきており、
    小修繕で稼ごうとしています。

    管理組合理事等の方々、ご注意下さい。

  42. 341 匿名 2011/06/18 11:02:48

    しかし、管理侍とかいう方の文章は読みにくいな・・・。
    もうちょっと改行とか上手くできないものか。

    この人、あまりPCスキルがなさそうなんだよなぁ。

  43. 342 匿名 2011/06/18 11:08:37

    管理侍様へ

    改行、スペースなどを上手に使い、もう少し読みやすい文章になるよう工夫してみては?
    もしかして、携帯からの投稿ですか?

  44. 343 匿名さん 2011/06/18 11:22:03

    管理侍かっこいい!

  45. 344 匿名さん 2011/06/18 11:37:54

    >その時には管理会社が全額損害を賠償します。 事件の発覚も管理会社が自ら気付いて報告しています。つまり管理会社内の牽制機能、チェック機能が働いているから事件が発覚するのです。

    ウソを書くのはやめましょう、侍君。
    今度の施行規則一部改正の原因になった管理会社の横領はつぶれた管理会社の管財人が指摘して発覚したものも含まれてました。当然、管理組合は横領されていたことの自覚はなかった。

  46. 345 入居済み住民さん 2011/06/18 11:42:31

    理事の使い込み防止は 
    通帳と印鑑の別の保持は原則

    なにより組合員の意識が重要です

    管理会社への丸投げと同様理事会への丸投げもいけません

    自分の財産です 無責任な組合は やはり 悪い結果を招きます


  47. 346 管理侍 2011/06/18 11:44:59

    >>341
    >>342
    申し訳ありません。
    そしてご指摘ありがとうございます。
    私は自宅にいる時間が少ないため、スマートフォンによる投稿がほとんどです。
    深夜はPCの時もありますが。
    誤字も多いですよね。気をつけます。

  48. 347 管理侍 2011/06/18 11:54:10

    >>344
    嘘をついた覚えはありません。
    管理会社がつぶれることも当然ありますよ。
    銀行もつぶれるのですから。
    それはそういう会社を選択した側の問題でしょう。
    ①つぶれそうにない管理会社
    ②つぶれそうな管理会社
    ③他人であり一個人の理事
    あなたなら誰にお金を預けますか?
    まさにリスク管理ですね。

  49. 348 匿名 2011/06/18 11:56:18

    知り合いの行政書士がマンカンの試験に何度も落ちてるわ

  50. 349 匿名 2011/06/18 12:09:12

    何の専門性もない行政書士と比べられるとは、マンカン士が可哀相だ

  51. by 管理担当
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3LDK

73.68m2

総戸数 56戸

ルフォンリブレ板橋本町

東京都板橋区本町32-34

未定

1LDK~2LDK

33.6m2~58.8m2

総戸数 47戸

サンウッド大森山王三丁目

東京都大田区山王3丁目

5880万円~8830万円

1LDK~2LDK

30.34m2~44.38m2

総戸数 21戸

ピアース世田谷上町レジデンス

東京都世田谷区豪徳寺2-1091-4

未定

1LDK~3LDK

33.72m2~71.2m2

総戸数 19戸

リビオシティ文京小石川

東京都文京区小石川4丁目

9690万円~1億7990万円※権利金含む

2LDK~3LDK

57.4m2~76.96m2

総戸数 522戸

クレヴィア西葛西レジデンス

東京都江戸川区中葛西4-16-1

6590万円~9190万円

1LDK+S(納戸)~3LDK

55m2~73.02m2

総戸数 48戸

ユニハイム小岩

東京都江戸川区南小岩7丁目

5990万円~8690万円

2LDK~2LDK+S(納戸)

45.12m2~69.67m2

総戸数 45戸

リビオ光が丘ガーデンズ

東京都練馬区高松6丁目

4,800万円台予定~9,200万円台予定

1LDK~3LDK

43.67m²~75.44m²

総戸数 74戸

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ピアース石神井公園

東京都練馬区石神井町3丁目

未定

1LDK~3LDK

30.40m²~64.39m²

総戸数 42戸

ヴェレーナ西新井ザ・ハウス

東京都足立区島根4-239-5他

未定

2LDK・3LDK

62m2~80.73m2

総戸数 46戸

バウス板橋大山

東京都板橋区中丸町30-1ほか

7380万円~9490万円

2LDK~3LDK

53.9m2~66.55m2

総戸数 70戸

シャリエ椎名町

東京都豊島区南長崎一丁目

未定

1LDK~3LDK

34.87m²~63.10m²

総戸数 82戸

オーベルアーバンツ秋葉原

東京都台東区浅草橋4-2-1他

未定

1LDK~3LDK

34.64m2~73.04m2

総戸数 85戸

リビオ高田馬場

東京都新宿区下落合1丁目

未定

1K~3LDK

27.14m2~82.06m2

総戸数 133戸

ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7498万円

2LDK+S(納戸)~3LDK

55.04m2~72.33m2

総戸数 42戸

クレストプライムシティ南砂

東京都江東区南砂3-11-118他

未定

2LDK+S(納戸)~3LDK

58.04m2~82.35m2

総戸数 396戸

バウス加賀

東京都板橋区加賀1-3356-1他2筆

未定

1LDK+S(納戸)~5LDK

59.49m2~127.92m2

総戸数 228戸

クラッシィタワー新宿御苑

東京都新宿区四谷4丁目

未定

1LDK~3LDK

56.86m2~208.17m2

総戸数 280戸