管理組合・管理会社・理事会「マンション管理士の活用。。。パート5」についてご紹介しています。
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  4. マンション管理士の活用。。。パート5
  • 掲示板
匿名さん [更新日時] 2011-08-11 12:19:07

うまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。 
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談?費用は?良かったこと、悪かったことは?

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう!

パート1 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート2 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート3 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート4 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/

※荒らしはスルー&削除依頼で

[スレ作成日時]2011-05-27 16:57:40

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マンション管理士の活用。。。パート5

  1. 201 匿名さん 2011/06/13 00:27:42

    >ところで、マンション管理士はマンションの管理に役に立つのたたないの?
    役に立ちませんし財力、学力知識なく危険でさえあるのです。

  2. 202 匿名さん 2011/06/13 00:47:41

    マン管士に財力が必要なんですか?おかしなこといいますね。
    単なるコンサルですよ、それを判断するのは理事会です。
    学力というか知識はマンション管理士の有資格者ですから、当然
    マンション管理については知識はあるでしょうね。
    それに私の知っているマン管士は京大卒ですけどね。
    勿論開業している訳ではないですけど、理事長をされてて資格を取られた
    ということです。

  3. 203 匿名さん 2011/06/13 00:55:00

    >201
    マンションの住民でマン管の資格を取った者は
    マンション管理に役に立たないんですか。
    理事でもマン管の有資格者は損害賠償責任をおいますか。
    理事会で承認されたものに個人責任はありません。
    なにがなんでもマン管反対ですね。
    資格をもってないひがみですかね。余裕が感じられません。
    だから管理会社は批判されるんです。

  4. 204 匿名さん 2011/06/13 00:56:21

    >マン管士に財力が必要なんですか?おかしなこといいますね。
    契約の原点です。
    趣味、オタクの類いのマンカン士は問題外。

  5. 205 匿名さん 2011/06/13 00:58:53

    >だから管理会社は批判されるんです。
    日本語の勉強をお勧めします。

  6. 206 匿名さん 2011/06/13 01:55:17

    必死だねー!管理会社!
    当たり前だよ!食うか食われるかだから!

    マンション管理士の使命は管理費を安くする事だからね!
    それが出来るのもマンション管理士だけかな!

    論点だ議論だと!アフォちゃいまんねんパァでんねん。

  7. 207 匿名さん 2011/06/13 02:12:33

    マンション管理士の仕事を管理会社の経費削減と決めつけるから
    管理会社が反論するんじゃないの。
    マンション管理士の知識は、マンション管理に役に立つといえばいいのではないかな。
    その知識はマンションの住民であろうと、管理会社勤務者だろうと、開業者だろうと
    役に立つのは事実だからね。

  8. 209 匿名さん 2011/06/13 03:35:24

    >208
    又、出てきたね。
    何の知識も知恵もない者は出てくるなよ。

  9. 210 匿名さん 2011/06/13 03:37:02

    >208
    お前のレスはどれなの?
    一回でもまともなこといったことがあるんか。

  10. 211 匿名さん 2011/06/13 05:07:54

    208は自分の考えをいったことはないだろう。
    管理会社の人間でただ批判するだけだから。

  11. 213 匿名さん 2011/06/13 05:28:07

    212又出てきたな。
    お前の考えをたまにはいってみろよ。
    管理会社のおつむではできないだろうが。

  12. 214 匿名さん 2011/06/13 05:44:32

    212がでてくるとスレが荒れるね。
    何か恨みをもってるのかな。

  13. 215 208、212ではないが 2011/06/13 06:00:20

    何か恨みってもんじゃないぞ!
    何回、試験に落ちたと思ってんだ!
    いくらお金掛かったと思ってんだ!
    周りから何と言われているか分かってんのか!
    この恨みって所かな。

  14. 216 匿名さん 2011/06/13 06:14:01

    ご愁傷様

  15. 217 入居済み住民さん 2011/06/13 09:07:33

    ここの書き込みでは「管理会社は」という名のものとにすべてが「悪徳」であるかのような書き込みばかりです。
    一方、マン管士はすべてが善あるかのような書き込みも多い。非常に危険ですね。

    ○過去の事実が悪徳管理会社の多さを語ります ために 適正化法ができ 組合側の専門職としての」マンション管理士の設置なのです
    マンション管理士や建築士を使う 使わない は組合の選択肢にあります

    さらに 悪徳管理会社からましな管理会社への契約切り替えも組合の選択肢です

    マンション管理士の制度を論うのは 疚しい管理会社の社員です

    適正化法に則りまともな管理会社への脱皮こそ喫緊の急務です

  16. 218 入居済み住民さん 2011/06/13 09:14:39

    No.201 by 匿名さん 2011-06-13 09:27:42

    >ところで、マンション管理士はマンションの管理に役に立つのたたないの?
    役に立ちませんし財力、学力知識なく危険でさえあるのです。

    ○組合の財産を守ることが仕事です

  17. 219 匿名さん 2011/06/13 10:54:04

    >218
    マンション管理士の財力は関係ないでしょう。
    学力・知識は管理士によりけりでしょう。
    特にマンションの住民であれば、高学歴・一流企業の要職について
    いる者も多いですからね。

  18. 220 管理侍 2011/06/13 12:44:52

    >>217
    悪徳業者のいない業界など存在するのでしょうか?
    管理会社の中にも悪徳業者はいるでしょう。しかし良い管理会社もいます。
    それを「悪徳管理会社からましな会社へ」などと表現するのは、あたかも良い管理会社は全く存在しないかのような作為的表現ですね。
    適正化が制定された理由の一つに悪徳管理会社から管理組合を守るため、というのは確かにあります。
    しかし管理会社全体の割合から考えて、悪徳管理会社はそれ程までに多かったと言えるのでしょうか?
    恐らく50年程度と思われるマンション管理業界で、その歴史から考えて悪徳業者が存在してもおかしくはありません。
    適正化法ができ、悪徳業者は減ったかもしれませんし、それは業界として成長しているということでもありますので結果的には良かったと言えるでしょうね。
    一方、マンション管理士などコンサル業界はどうなのでしょうね。
    業界が存在感する以上、悪徳業者、悪徳マン管士は存在します。しかし業界を規制する法もない(適正化法はあるがマン管士への規制は無いに等しい)。歴史も浅い。歴史が浅いが故に悪徳コンサル業者、悪徳マン管士による被害件数は、悪徳管理会社のそれと比べると少ないのは当然ですね。
    しかし、業界としては未成熟どころか成り立ってもいない状況と言えます。
    マン管士の活用が進めば、そこから問題が発生し、法規制ができ、業界が成長する。現在はたいして活用されていないから問題も発生していない。
    マン管士、コンサル業界は、まだまだ成長段階にも至っていない状況です。
    問題が発生するのはこれからでしょうね。

  19. 221 匿名 2011/06/13 23:08:57

    しかし、引退世代が多い管理士に成長段階が来るのでしょうか?
    国だってのらりくらりとポストが存在すれば良いくらいにしか思ってない。

  20. 222 匿名さん 2011/06/14 00:11:10

    社会の狭い範囲のしかも失業対策の話には興味ないね。

  21. 223 匿名さん 2011/06/14 00:54:56

    いずれ時が解決してくれるでしょう。
    マン管の合格者は千差万別ですよ。
    それにマンションの数は莫大ですから。

  22. 224 匿名さん 2011/06/14 06:35:14

    まー兼業でないチンイチのマンション管理士だったら失業者とみて間違いない。

  23. 225 匿名さん 2011/06/14 07:44:27

    理事じゃないの。

  24. 226 匿名さん 2011/06/14 07:57:40

    理事?とんでもない、組合の預金に手をつけるかも知れないので選任する分けないよ。

  25. 228 入居済み住民さん 2011/06/14 08:59:52

    悪徳管理会社の定義の一つ
    業務請負および業務委託や個人事業主の場合、本来はメーカーなどの顧客から仕事の発注のみが行われ、請負側は作業責任者を置き配下に人員がいる場合は、作業指示を行うのは請負側である。偽装請負となるのは請負側が人の派遣のみを行って責任者がいないか実質的に機能しておらず、顧客側の社員が作業指示を行っている状態を指す。
    管理委託契約の項目の一つに管理員業務とあり 第三者へ再委託する旨を記載し
    支持は管理会社が行い 管理員給与はダミー会社がピンはね後の賃金を支払う

    直接 居住者とせっする管理員です 問題が起きれば責任の所在を曖昧にする管理会社です
    管理会社へこのシステムを聞きましょう 一つの目安となります

  26. 229 入居済み住民さん 2011/06/14 09:01:58

    支持→指示

  27. 230 管理侍 2011/06/14 13:05:57

    >>228
    管理会社に支払う管理員業務費と管理員に実際に支払われる賃金との差がピンハネだとお考えなのですか?

  28. 231 匿名 2011/06/14 23:02:35

    従業員の一般管理費とか知らないんじゃない?

  29. 232 匿名A 2011/06/14 23:46:20

    >230
    それは適正利潤です。
    適正価格であれば何の問題もありません。
    管理会社と管理組合に信頼関係がないのでしたら、その管理会社は
    CHANGEした方がいいでしょう。
    共存・共栄が一番です。

  30. 233 管理侍 2011/06/15 04:01:10

    >>232
    差額が全て利潤?!
    おいおい・・・。
    有能なマンション管理士さん。是非とも解説してあげて下さい。

  31. 234 匿名さん 2011/06/15 04:37:55

    >233
    管理員業務費をマンションが支払います。
    その中から、管理会社は管理員の給与を支払います。
    だからその差額が管理会社の利益になります。

  32. 235 入居済み住民さん 2011/06/15 10:08:13

    管理組合→28万円 管理会社へ
    管理会社→??万円 偽装派遣会社へ
    偽装派遣会社→16万円 管理員へ

    何故派遣会社を偽装する必要があるのかが 悪徳の所以です
     これなら組合が派遣会社と直接契約を結ぶべき

  33. 236 匿名さん 2011/06/15 11:26:15

    管理員は管理会社の社員もしくは従業員でしょう。

  34. 237 匿名さん 2011/06/15 12:02:12

    >管理員は管理会社の社員もしくは従業員でしょう。

    期間雇用か時給ですよ。

  35. 238 匿名さん 2011/06/15 12:04:29

    管理会社の従業員には違いないでしょう。

  36. 239 管理侍 2011/06/15 12:06:01

    いやはや参ったね。
    有能なマンション管理士さん。いるなら>>234>>235にきちんと正確な知識を助言して下さい。
    それがマンション管理士としての責務でしょう。

  37. 240 匿名さん 2011/06/15 12:19:01

    管理員業務の計算方法
    一例 労働最低賃金が仮に時給800円とすると、およそ管理組合に請求する売価は1600円以上です。
    仮に1600円/時間で販売すると粗利は約25%と計算すると400円、これ以外の400円の内訳は年金、社会保険
    介護保険、雇用保険、住民税、所得税という経費と被服費、交通費、福利厚生費、等がそれにあたります。
    ところでこれは3大都市圏の場合です。
    ですので一度委託業務から時間割費用を算出してみて、人間関係があり管理員の時給が聞けたとしたら、業務が適正か、ぼったぐりかが分かるはずです。

  38. 241 匿名さん 2011/06/15 12:50:45

     大規模修繕工事を直近に控えている方へ

     地域にもよりますが、やたら「年内工事着手・完工」にこだわる管理会社、設計事務所、NPO等からのアドバイスがあるのなら疑ってみるべきでしょう。
     また支払い条件が契約、着手、完工で契約、着手で6割以上なら要注意。
    最近また工事業者の倒産情報が金融関係で出まわっています。注意してください。

     

  39. 243 匿名さん 2011/06/15 17:07:45

    派遣会社と直接契約を結んだ方が安くなる事はなると思うけど…
    直接派遣を受け入れる場合の組合のリスクをもっと説明してあげる必要があると思うぞ。

  40. 244 匿名さん 2011/06/15 17:43:15

    >>243 派遣契約として受け入れした場合、「管理員の業務指揮権は誰がとるか。」という問題になる。

    管理会社が直接雇用した場合、管理会社に指揮権がある。 雇用契約は管理会社⇔管理員

    管理組合が派遣契約した場合、管理組合に指揮権がある。 雇用契約は派遣会社⇔管理員

    管理組合としてのリスクテイクは誰が業務指揮を勤務時間中とるか。団塊世代のおじさんなら手を上げてやるかもしれないが、専従でしていないと実際は誰もできない。という点である。

    また労働者である管理員からみれば素人住民に指揮されるのだから、正直適切な判断のもとされた命令かは疑問である。

    一例、高所作業の依頼。
    専門家なら2メートル以上の高所なら労働安全衛生法上、介助者が必要ということを判断して指揮する。
    素人なら管理員だけでやらそうとする。

    怪我のリスクが高まり、管理員としては良好な環境で作業できる可能性は低くなる。という具合である。

    総括すれば提供業務の品質の低下と管理組合の負担が増えるという点である。





  41. 245 匿名さん 2011/06/15 21:57:46

    >内訳は年金、社会保険 介護保険、雇用保険、住民税、所得税という経費と被服費、交通費、福利厚生費、等がそれにあたります。
    こんなものに支払う管理会社があるとしたらそんな管理会社は即刻変更すべきだね。
    みんな自費の国保で我慢しているんだよ。シルバーセンターで組合が直接契約する方が安上がりだよ。

  42. 246 匿名さん 2011/06/15 22:56:08

    >246さんへ

    国民健康保険で勤務しているとすれば、社会保険事務所に申し出てください。

  43. 247 管理侍 2011/06/15 23:49:15

    悪徳だ悪徳だと言ってる方々のレベルが知れましたね。
    そして常識ある方々が真実を述べてくれることにも安心しました。
    マンション管理士は>>235>>245みたいな組合員から相談を受けたらどう対応するのか?
    「それは悪徳管理会社なので変更しましょう」などと薦める奴がいたらそいつが悪徳マン管士です。
    そういう時こそ正確に説明し、理解してもらうことこそマンション管理士の役割ではないのか?
    全てにおいて管理会社を悪に仕立て、管理組合に対してはイエスマンとなり、問題でないことまで問題化して相談料・コンサル料を取ることがマンション管理士なのか?

  44. 248 匿名さん 2011/06/15 23:53:34

    管理員に支払う給与にはマルチも当然計算されるでしょう。
    しかし、マンションにしてみれば管理員という商品を購入してるんです。
    その商品には当然年金・税金・保険とかの経費がかかります。
    管理員経費としてマンションが支払うのが売価です。
    原価が管理員にかかる経費です。
    売価と原価の差額が利益となります。
    なんとか侍はこんなことも分かってないのかな。
    堅物なんじゃないかな、思い込んだら周りがみえなくなるんだろうね。

  45. 276 入居済み住民さん 2011/06/16 08:48:58

    組合が直接管理印と契約した場合
    管理会社との委託契約から管理員業務を削除する 
    (管理会社の管理員業務からのピンはねが浮きます)
    組合が有能な人材を見つけることが出来る可能性は大きい
    それはリタイヤしマンション管理士の資格を持つ人材です
    次善は派遣会社との直接契約となります
    この場合は指揮命令系統は理事会であり
    管理員業務は管理会社と協議し決めます
    現行は無能なフロントの業務をかなりの部分において管理員が代行する場合が多く
    これを管理員に負担させれば 管理会社への支払い手数料を減額できます

  46. 278 まるこ 2011/06/16 09:05:54

    マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者試験の難易度比較


    マンション管理士>>>>>宅地建物取引主任者>>>管理業務主任者

  47. 279 匿名さん 2011/06/16 09:40:28

    >区分所有法と標準管理規約を一緒に勉強したら頭が混乱しました。どうすればいいですか?


    参考資料として国土交通省HPに標準管理規約とそのコメントというPDFがありますので、そのコメントをまず一読してください。
    例えば総会の招集期間ですが、法では1週間、標準管理規約では2週間というようなことが記されています。
    このようなことが分かりそれぞれを一読してマーカーでラインを引いてください。
    その上でまた標準管理規約のコメントを読みなおしてください。

    これを2~3回すると、標準管理規約と区分所有法の違いがわかるはずです。

    応用ですが、理事会の開催期日は?法には明文化されたものはありませんが、標準管理規約には存在します。
    また理事会という記述自体法には規定されていないので上記のような手順を踏んでみてはいかがでしょうか。

    似て非なるものということが理解できれば、結構かなと存じます。

  48. 280 匿名さん 2011/06/16 10:55:49

    >マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者試験の難易度比較
    >マンション管理士>>>>>宅地建物取引主任者>>>管理業務主任者

    マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者の金持ち度比較
    宅地建物取引主任者>>>管理業務主任者>>>マンション管理士


  49. 281 管理侍 2011/06/16 13:10:04

    組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点
    ・採用コストがかかる。広告費、面接など。
    ・有能な人材の確保は難しい。大手管理会社と一マンション、一般的には大手管理会社に応募が殺到するでしょう。
    ・教育、研修を誰がどのようにやるのか。コストもかかる。
    ・人事、労務管理、経理は誰がやるのか。コストもかかる。
    ・保険、税金、通勤交通費、制服等々の手続きとコスト。
    ・指示、命令を誰がやるのか。その責任は誰が負うのか。
    ・事件、事故発生時の雇用責任を組合が負うのか。
    ・福利厚生をどう考えるか。よい人材の確保との兼ね合い。
    ・時間外勤務、休日前出勤、有給休暇取得時等の対応をどうするか。

  50. 284 匿名 2011/06/16 17:57:18

    管理会社って給料安いなー。惨めだ。

  51. 285 匿名 2011/06/16 18:04:48

    >採用コストがかかる。広告費

    本気でこう思ってるなら、かなりド素人だ。
    広告費なんてかけずに出来るのに。

    【一部テキストを削除しました。管理人】

  52. 287 匿名さん 2011/06/16 22:14:56

    >組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点

    貴方の管理組合には管理者が不在の様ですね。

  53. 290 管理侍 2011/06/16 22:49:04

    >>285はハローワークのことですね。それだけでコストをかけずによい人材の確保はできません。
    たまたま運良くいい人が来たってことはあるでしょうけどね。

    【一部テキストを削除しました。管理人】

  54. 292 匿名さん 2011/06/16 23:41:05

    管理員の質は、管理会社と管理組合が募集するのとケースバイケースだよね。
    大規模マンションで管理員室とかが充実しているマンションなら応募者も
    おおいでしょう。
    自主管理しているマンションの管理員の質が悪いという訳でもなく、その管理
    云々を主張してもあまり意味ないでしょう。
    ただ、自主管理がいいとは思っていませんがね。やはり大変でしょうから。

  55. 293 匿名さん 2011/06/17 00:21:39

    >>276

    直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか?
    組合で手続きしないといけなくなるような気がしますが…

    法人じゃない組合が直接雇用した場合必要な役所手続きを教えてください。

  56. 294 くにお君 2011/06/17 01:21:35

    マンション管理士を理事に入れることについて検討しています。管理会社任せは危険だと気付いた。調べると横領もやたら多いですね。管理会社は

  57. 296 匿名さん 2011/06/17 03:02:28

    >294
    誰か一人ぐらいあなたのマンションの中にマン管士の資格を取らせたらどうですか。
    会社をリタイアした者の中には、ボランティアで資格を取る者は必ずいますよ。
    もし資格が取れなかったとしても、それに近い実力や志しは出てくると思うのですが。
    管理会社は危険とかいってますが、組合員がしっかりしてれば問題はないと思います。
    その為には、理事の実力をつけることだと思います。
    立派なマン管士に恵まれればそれでもいいと思いますけど。

  58. 297 匿名さん 2011/06/17 04:06:21

    >直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか?
    そんな手間は掛けません。請負契約です。

  59. 298 匿名さん 2011/06/17 04:07:56

    >マンション管理士を理事に入れることについて検討しています。管理会社任せは危険だと気付いた。

    内部に取り入れる方がもっと危険です。

  60. 299 匿名さん 2011/06/17 04:21:14

    >298
    すぐそちらに向けるのは逆効果になりますよ。
    何故マン管士に反感をもつのでしょうね。
    不思議に思われるだけです。

  61. 300 匿名さん 2011/06/17 05:14:19

    298がマン管の資格を取ったら悪徳管理士になるんだな。
    例え組合員で資格を取ったとしてもね。
    何がなんでも資格を取ったらダメということだよな。

  62. by 管理担当
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6,930万円~9,340万円

1DK・2LDK

33.22m²・49.74m²

総戸数 37戸

バウス板橋大山

東京都板橋区中丸町30-1ほか

7380万円~9490万円

2LDK~3LDK

53.9m2~66.55m2

総戸数 70戸

リーフィアレジデンス練馬中村橋

東京都練馬区中村南3-3-1

7518万円~9388万円

2LDK+S(納戸)・3LDK

67.2m2~75.04m2

総戸数 67戸

バウス加賀

東京都板橋区加賀1-3356-1他2筆

未定

1LDK+S(納戸)~5LDK

59.49m2~127.92m2

総戸数 228戸

クレストプライムシティ南砂

東京都江東区南砂3-11-118他

未定

2LDK+S(納戸)~3LDK

58.04m2~82.35m2

総戸数 396戸

リビオタワー品川

東京都港区港南3丁目

未定

1LDK~3LDK

42.1m2~103.39m2

総戸数 815戸

リビオシティ文京小石川

東京都文京区小石川4丁目

9690万円~1億7990万円※権利金含む

2LDK~3LDK

59.17m2~76.96m2

総戸数 522戸

シャリエ椎名町

東京都豊島区南長崎一丁目

未定

1LDK~3LDK

34.87m²~63.10m²

総戸数 82戸

ピアース石神井公園

東京都練馬区石神井町3丁目

未定

1LDK~3LDK

30.40m²~64.39m²

総戸数 42戸

ピアース世田谷上町レジデンス

東京都世田谷区豪徳寺2-1091-4

未定

1LDK~3LDK

33.72m2~71.2m2

総戸数 19戸

シエリアタワー南麻布

東京都港区南麻布3-145-3

未定

2LDK~3LDK

53.58m2~174.24m2

総戸数 121戸

リビオ高田馬場

東京都新宿区下落合1丁目

未定

1K~3LDK

27.14m2~82.06m2

総戸数 133戸

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未定

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未定

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未定

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未定

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未定

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東京都荒川区荒川4-8

未定

2LDK・3LDK

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総戸数 36戸