変動金利は怖くない！！その２９

>>800
なるほどそういうスレだったんですね。
自分以外に誰に貸そうが、自分以外がカツカツ借りようが
関係ない話しだと思うんですが・・
読んでると関係ないはずのフラットを異様に意識してるようで
かなりの違和感を感じますね。

まぁそれはそれとして銀行の住宅ローンならほとんどの場合
自己資金０でも大丈夫です。
しかし、土地代金および新築物件に限ります。
中には110％ローンとかの諸費用までまとめて面倒見るローンもあります。

中古物件の場合は、販売価格より大幅に抵当価値が低い場合が多く
１００％融資が不可能な場合がほとんどですので自己資金が必要です。

普通の会社に勤めていれば変動フルローンは可能です。

795
しょうもねー。

１年前まで銀行に勤務していて、住宅ローンを担当していました。
銀行にいた時、驚いた事は、「家賃並みの返済額」のフレーズに惹かれて
自己資金ゼロで住宅ローンを組もうとする人が多かったことです。
（ここでの自己資金ゼロとは、ほとんど金融資産を持っていない人のことを指します）

自己資金ゼロということは、現状の収入のほとんどを支出に回している事を意味し、
生活に余裕がない事を表していると思いますが、「賃貸で資産が残らないよりは、
家賃を払っているつもりでローンを組んで資産を残した方がいい」という不動産業者の
甘い誘惑で購入を決断する人が多いと思いました。個人的に心配なお客様に対しては、
金利が上がって返済額が多くなったらどうするか質問したところ、「節約する｣
「何とかする」という回答が多かったです（何とか出来るなら、今から計画的に
頑張って少しでも自己資金を貯めればいいのに、と思ってしまいました・・・）

新聞では最近、毎月１、２万円の返済額アップで延滞となるケースも多いと
聞いています。本当は審査する段階でしっかりと判断すべきなのですが、ノルマの
関係もあり、審査基準が通ればどんどん融資している状態でした。

結局、ギリギリの人は変動しか選択肢がないんだよ。

それが実状だと思いますよ。
私も住宅購入の際に、かなりの頭金を入れたら逆にビックリされました。
その担当者の話も803と同じような内容だったと記憶しています。

その前に夏ボーナスが・・・・。

ならその銀行ですら審査が通らないでフラットでしか借りられないとかはじめから競売行きが確定してるようなもんだな。

ギリギリの人なんて変動でもフラットでもいるでしょう
そんな人の話どうでも良くないですか？
どっちが多いとか意味ないし、テンプレを実行出来るか？出来ないか？で線を引くべき

http://homeloan01.web.fc2.com/05/005.html

最近は、都市銀行を始めとする民間金融機関の住宅ローンに関する審査が大変に厳しくなっているという声を聞きます。

融資条件として、返済能力の高さ、勤務先の信用度などが厳しく問われているようです。

その結果、収入の安定しない自営業者や民間金融機関で借りられない人がフラット35に流れているのが最近の傾向となっています。

そのような状況の中、フラット35利用者のうち返済負担率が25％以上になる人の割合が、2007年を境に急に増加してきました。
返済負担率は25％以下が望ましいといわれ、25％を超えると家計が苦しくなります。

これは、同年10月からフラット35の返済負担率の基準が緩和され、それまで年収300万円以下の場合は返済負担率の上限が25％以下に抑えられていましたが、30％以内でもよくなったのです。

その後建物購入価格は、下がっても返済負担率は右肩上がりままで下がる傾向がありません。
特に、建売住宅の購入者に至っては、半数以上が返済負担率25％以上というデーターになっています。
この傾向が続けば、延滞や返済不能の比率が高まると考えられます。

http://kiyochan.jp/money/home-loan.htm

一般的な住宅ローンは、勤続年数が2年以上という条件が付けられることが多い。
しかし、フラット35は、勤続1か月であってもそれを年収に換算して融資を受けることができる。

フラット35は、頭金がなくてもローンを組むことができます。
実際、利用者のうち半数ほどの人が、頭金0でローンを組んでいるようです。
頭金2割未満の人の総数は、およそ75%くらいです。

年収に占めるローン返済額の割合は、5割の人が25%以下ですが、25～30%の人が3割、30%以上の人が2割います。業界では、年収に占めるローン返済額の割合が25%を超えると要注意、と言われています。

年収が低い人にも頭金なしでローンを貸してくれることもあり、収入に占める返済額も高めの傾向にあります。また、ここ最近は金利も低いため、同じ条件で高額の借り入れも可能な状況です。
こういった背景があるためか、ローン返済の延滞が徐々に増加しているようです。

団体信用生命保険の加入率も急低下し、現在加入率は78%ほど。
ローン返済ができなくなる人が増えたら、住宅金融支援機構はどんどん資金的に苦しくなると思われます。

こういった点もあるため、ローンの貸し方に問題があるようにも感じられます。

住宅金融支援機構は独立行政法人です。
万一、住宅金融支援機構が破たんしたら、その時は国民の税金で清算される？そんな可能性も出てきそうです。

>>803
それはひどいな。
審査甘いんですかね。

それにしてもその甘い審査に落ちた人ですら通ってしまうフラットはさらに怖いですね～。
競売物件が増えるわけですね。

http://ameblo.jp/hotei-project/theme-10013254243.html

上図はフラット35のスキーム図です。所謂RMBSとして証券化は頻繁に組成されており生損保を含む
機関投資家に販売されています。

もちろん、国債より高い格付けが付与されてです

個人的見解ですが、現在の金利がドラスティックに上昇すれば、間違いなくフラット35も上昇しますね。

理由は簡単です。投資家が儲からなくなるからです。

過去の事例からかんがみますと、金利上昇時には景気も上昇し不動産価格も上昇しています。

そう考えると、金利を考えるより物件の立地や仕様が重要になるわけですね。

3流FPの輩は、収入がどうのとかわけわからないロジックで理論だてている様ですが、誰もが
将来など解らないわけです。

民間金融機関では、25%～35%までの返済負担率が多く、35%であれば住宅ローンの
審査を問題なくクリアできるといわれています。

年収500万の方の場合、審査金利を4％に設定している金融機関であれば約3300万円
までであって、3％に審査金利を設定した金融機関であれば約3780万円までの借り入れ
が可能となります。

したがって、年収500万円で3500万円の住宅ローンを組みたいという方は、利用する
融資先は審査金利が3％のところになり、借り入れ額が3000万円でよい場合は審査金利
が4％のところでも3％のところでも、審査は通ります。

今度は常連さんが自分のブログを紹介し出したのか？

最近は変動が60％　フラット20％　その他20％ですよ。

この前、土地代金の現金決済のために銀行の応接を借りたのだが、その地銀がうちで住宅ローン借りてとかなりしつこかった。
銀行の方曰く「家だけでなく車も一緒に買ってもらってもOKです」とか訳の分からないことを言ってました。
住宅ローンなのに家以外のものまでひっくるめて住宅ローンとして貸してくれるらしいです。
銀行で審査するので保証料も要りませんと来る。

それでも民間銀行はローンの審査に厳しくなっていると言えるのでしょうか。

土地建物の80％～100％の融資では無いんですね。
土地＆建物100％＋車＆教育費などもOKということならば、土地＆建物の100％までしか融資できないフラットの方が健全ではないか。

ペース早いですね。
>>718
固定さん、答えになっていませんよ。

収入減の可能性があるのにその可能性を考慮しない？

してください。

>>814
おもわず吹いたが、思い出してみれば俺も前のマンション買う時同じこと言われた。

>>814
110％で返済に余裕があるより、100％でも返済に余裕が無いほうが危険。
当たり前の話。

フラットの10人に一人は破綻予備軍。民間なら不良債権で大問題になるレベル。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news87.htm

平成19年度末の同機構の融資元金残高は約43兆円で、破綻、延滞債権、３カ月以上延滞債権をあわせた額は約3兆円6000億円にのぼっており､リスク管理債権比率は8.37％となっている。

>>814

あるある（笑）
私の場合は、車のローンと一緒にしたら車のローンの金利0％にすると言ってましたね

下手に中小企業に貸すより個人の方が儲かるのかしら？？


東電が困ってるから貸せばいいのに

ある不動産会社の営業マンは「銀行の審査は甘くなっている」と打ち明ける。
借金があっても銀行に申告せずに審査が通ったり、
家の価格に借金額を含めて融資を受けさせたりしたという。

　大手銀行のある支店は２０００年代初めから住宅ローンを増やした。
本部から号令がかかったからだ。支店長経験者は「多く集めれば、
薄利多売で確実に利益が出るという戦略だった」と説明する。

　「草刈り場」は住宅販売会社や住宅展示場。販売会社と提携し、
家を買う客を回してもらったが、他行も参入し販売会社の奪い合いになった。

　次は金利の低さと審査の早さを競った。通常の金利より低い「金利優遇ローン」
などが次々にでき、１％前後の低金利を売りにした。土、日曜日も営業する
「住宅ローンセンター」もでき、各支店のローンをまとめて審査するようになった。
「機械的にバッサバッサ審査した。銀行員が全物件をみるのをやめ、
子会社やよその会社に委託するようになり、審査が相当緩んだ」
｢バブル崩壊後、企業向け融資の採算が悪化し、銀行は住宅ローンに活路を求めた」


　小泉政権の「官から民へ」も拍車をかけた。０１年、国の資金で貸し出していた
旧住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）の住宅ローン廃止が打ち出され、
「旧公庫から借りていた層をねらい、銀行が一斉に住宅ローンを活発にした」
（旧公庫職員）という。