ファインフラッツ樟葉 ザ・レジデンス

マンション前の道路を見てきました。楠葉ももう土地が残ってないのね。駅の東側と南側に空きスペースがあればよかったのに。

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ご指摘のとおり、楠葉もまとまった土地があまり残ってないですね。そんなこともあって、今回購入するか迷ってます。
土地柄は悪くなく外観・設備も気に入ってますが、駅まで徒歩９分を踏まえると割高感を感じてます。
マンション南の路地を通れば徒歩７分で行けそうですが、整備されておらず、少なくとも夜は通る気になれませんでした。
いずれ他に良い物件が出れば、部屋を貸すことも考えておりますが、この辺りの相場はどの位でしょうか？　４ＬＤＫ（８０㎡）で１５万円／月、３ＬＤＫ（７０㎡）で１３万円／月と説明は受けたのですが、そのあたりに知見のある方にも情報を頂きたいと思います。

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北摂の物件も含めて検討しましたが結局この物件にしました。確かに周囲と比べて割高に感じましたが、おしゃれな外観と標準設備の充実度は評価できます。因みにマンションの所在地は１５ｍ規制（５階）の範囲内だそうですので高層にできない分が価格に影響しているのかもしれません。将来の資産価値は周囲の物件との比較になりますので、今後物件があまりできなければある程度の価値は維持できると思います。特急停車駅なので転勤者向けの賃貸にも有利だと思います。週末に大阪に出て行くのは面倒なので、徒歩圏にモールがあるのは魅力でした。くずはモールの改装も楽しみです。

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物件価格が割高とのことですが、もしかしてみなさん、2年後のくずはモール増床計画の情報を正確にご存じではないのかと思いアップしました。

増床計画についての発表
↓
http://www.keihan.co.jp/news/data_h23/2011-03-01-5.pdf

これをみると、今後ますます樟葉駅周辺が発展していくのは間違いないですよね。

また、高級感のある落ち着いた外観～共用施設デザイン～標準設備の充実（細かな点では、和室の畳は標準でも琉球畳というくらい）や、周辺の中古マンションの価格などを考えると、妥当な価格設定なのではないかなと思い購入を決めました。

あと、樟葉は基本的に永住志向の人が多いので、良い物件の中古マンションは出にくい土地柄だと感じたのも新築マンション購入にした理由です。（中古物件も視野に入れて、ここ数年真剣に探してきたので実感しています。）

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コメントありがとうございました。
くずはモールの利便性や発展性に対する評価が物件の評価が深く関係し、価格を形成していることがよく分かりました。
たしかに「京阪の開発は派手さないものの、堅実で資産価値が落ちるリスクが低く、その評価も京阪の株価に反映されている」というアナリストの分析もあるので、説得力がある感じました。大手企業の社宅も多く、この地で購買したいという意欲が多いので、その点でも良いと感じてます。
妥当な価格かどうかをもう一度多面的に分析して決めたいと思います。

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　徒歩９分というところが引っ掛かっていたため、再度周囲の状況も確認しなおしました。まず西隣にあるマンションですが、空室はほとんどなさそうだったので、そこそこの利便性は確保されていると考えている人が多いのではないでしょうか。駅までの経路ですが、市民農園の通路を使えば７分くらいで駅まで到着できますが、あぜ道ということもあって害虫やその他よろしくない動物に遭遇する可能性もあるので薦められる道ではありません。
　最大のネックはマンションの価格ですが、高くなる原因はやはり戸数の問題でしょう。高さ制限があるため、どうしても戸数に制限がかかります。玄関等共有スペースの費用は戸数が多くなればなるほどコストは下がります。樟葉以外でもこの土地でこの価格？という話はよく聞きますが、聞いてみればこのマンションと同じように周囲が一戸建てエリアで高さ制限を受けて戸数が少ないようでした。また一戸建てが多くて、マンションが新規に建つスペースもないため希少性というのも同じでした。
　このマンションを選択するにあたって、商業地域にすぐ隣接しており、利便性の高いマンション群のマンションを選択するのか、利便性は多少劣っても一戸建て住宅との中間を選ぶのかということも考慮する必要があるのではないでしょうか。だからタワーマンションやファインシティと比べるのはちょっと無理があると思います。
　資産価値ですが、マクドナルド裏側の地域が比較的大規模に再開発されたら下がる可能性が大ですが、そうでなければ希少性という意味で暴落はないのではないでしょうか。地理的に京都に近く、京都も新規のマンションが建ちにくいということを考慮すると、京都のマンションに比べて割安感はあるはずです。
　設備面でいろいろ選択できるという意味ではマンションの建設ラッシュに沸いている北摂のほうがいいとは思います。ただし、大阪の求心力が低下している中で資産価値として残れるマンションは一部ではないでしょうか。結局のところ、初めに資産価値ありきかどうかでマンションを選択するのはあまり意味のないことだと思います。まずは日常住むのにどうなのかが大事ではないでしょうか。

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いずれにしても樟葉で徒歩9分でこの値段は割高と判断せざるを得ないでしょう。モールの増床計画って旧松坂屋の部分を建て替えてモールに繋げるってやつですよね？そのことがどれだけ樟葉のマンションの資産価値を高めるかといわれると、？って感じです。割高な理由にはならないと思います。MRに行ったときにはここが急激に売れまくっているということは特に聞いてないですし。当てになるかどうか別として「家賃200倍の法則」で計算しても採算合わない価格だと思いますよ。

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267さんのように割高という人って、どことどう比べて高いのかという具体的な意見がない。高い部屋でも4000万台前半でしょ。北摂なら6000万台以上が普通ですよ。

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一番高い部屋は南東角部屋１００平米でこれは売り出し前に抽選で上から下まで完売してます。

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↑5300万前後でしたよ。

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ここ1年以内に販売された新築マンションの事例でいうと、千里中央や桃山台の新築マンションよりは安いけど、吹田・茨木・高槻の新築マンションよりは高いですよね。

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たしかに茨木でいえば

・プラウドシティ
・ブリリア
・ロジュマン
・シャリエ

のほうが安かったよね

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希少性じゃないの？阪急桂駅近くで同じ規模のマンションが最低4500万台からでした。北摂と桂ならどちらが評価は高いか北摂に詳しい方に聞かなければわかりませんが、ここのマンションと同じように桂のくせに高いとかいわれていたけど、結局完売でした。
樟葉と比較対象になるのは北摂でも京都線上のところでしょう。千里は動線上から言っても、大阪市内との比較になるでしょう。あくまでも京都と大阪のアクセスをベースに考えるべきとは思いますが。
最近茨木の人気が高いんですが、ここへ来て何故大幅にに人口が増えたのでしょうか？格下とされる枚方は順調に人口が増えて40万台になったのにもかかわらず茨木は面積が広いにもかかわらず、いまだに二十万台です。
いずれにせよ住居探しで樟葉と千里を同時に探している人はいないと思います。

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>>262さん

以前、当該物件のすぐ近くに賃貸で住んでいたものです。
ファインフラッツ樟葉の敷地は空き地と駐車場だったのですが、２０１０年の７月末で
駐車場は閉鎖して、マンション建設へと移っていきました。懐かしく思います。

>マンション南の路地を通れば徒歩７分で行けそうですが、
整備されておらず、少なくとも夜は通る気になれませんでした。

→私（中年男性）は毎日朝も深夜も通っていましたね。
結構朝は皆さん通られます。
また、特に害虫が出るとかということはありませんでした。
皆さん、最初はトップワールドのほうを通られますが、（徒歩約９−１０分）
じきに背に腹は代えられなくなって近道を通るみたいですね。（徒歩約７−８分）
しかし、雨の後は水たまりになるので、そういう時は私はトップワールドのほうを
通っていましたね。

>いずれ他に良い物件が出れば、部屋を貸すことも考えておりますが、この辺りの相場はどの位でしょうか？　４ＬＤＫ（８０㎡）で１５万円／月、３ＬＤＫ（７０㎡）で１３万円／月と説明は受けたのですが、そのあたりに知見のある方にも情報を頂きたいと思います。

→おおよそ正しいですが・・・
私は築２０年７５平米で日当たり抜群の４階、月１１万円に住んでいましたが、
築２５年７５平米で日当たりあまりよくない２階の月１０万円と最後まで迷いました。

築２０年前後で日当たり普通ファミリータイプの７５平米１０万円が相場かと思います。

こちらのマンションが１０年後に３ＬＤＫ（７０㎡）で１３万円／月は少々厳しいかもしれません。
１１万円なら確実で、１２万円でもおそらく決まるかと思います。
もちろん１３万円でも決まる可能性はあるかと思いますが、時の運になります。
１年たって１万円値下げの１２万円で決定という最悪の可能性もあるかもしれません。
８０平米は広いですが、家賃に１５万円出せる方は限られてくるので、少々厳しいかもしれませんが
築１０年で８０平米１４万円なら大丈夫かと思います。

相場に関しては、試しに検索サイトで検索されてみてはいかがでしょうか？
表示される賃貸物件は人気がややない余り物中心になりますので
（人気物件はすぐに賃貸が決まるので）
それも考慮してみてください。

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１１戸とは残り１１戸なのか、グランドステージでの残り１１戸で、ファイナルステージとかあったりしてそこでまた何個かでるんでしょうかね

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10年後でも賃貸で結構なお値段で借り手がつくような
お話ですね。
それだけ立地が良いって事なんですね。

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274さんの情報の通りだと思います。
私は10年目の70m2の分譲賃貸ですが、11万の家賃です。強気の値付け物件は結構敬遠されてますね。
10万超だと、社宅扱いでの借り上げがメインで、家賃の上限が設定されているので、思い通りの物件が借りられないという事情もあります。
262さんの言われる家賃は、結構な運が無いと厳しいかな。

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ＳＵＵＭＯで、「ファイナルステージ」２０戸販売と出ていました。
グランドステージ⇒ファイナルステージという流れのようですね。
６１．６４ｍ２～８５．３１ｍ２　で　２５８８～３９４８万円とのことです。

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これって100戸くらいの規模のマンションでは販売的には好調なうれゆきなんでしょうか？

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好調とは言えないかも。良ければ一ヶ月程度で完売。

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