パーソンズフェリーチェ津島西坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
売主：セルクル・エイエフ株式会社
施工会社：株式会社藤木工務店倉敷支店
管理会社：日本住宅管理株式会社
公式URL：http://cercle-af.co.jp/index.html
[広島・岡山・中国・四国の新築分譲マンション掲示板から中国・四国・九州・沖縄のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.4.20 管理担当]
[スレ作成日時]2011-05-16 19:11:56
とにかく高い！
１億１８００万ってどんな高級マンションなんでしょう。
モデルルームがオープンしたそうですが、行かれた方いますか？
オープンしたみたいですね。
見には行っていないですが 販売が広島の会社みたいで
岡山事情分かってて説明とかしてもらえるのですか？
知っていたら 津島だからといっても この価格はありえないって言うでしょうけど…
見学に行ったら しつこくされそうで 行く気がしません。
全体的に内装の色がすごいですよね。
フローリングなどもカラーセレクトがないようなので、個性がないというか。
でも結構売れ行きはいいみたいでびっくりです。
最上階の1億超えの部屋も売れてました。
隣のマンションが良い価格で取引されているので
それよりお求め安い価格に需要があるのでは？
現地見学に行きましたがバスの便が良いのがびっくりしました。便数が多いのはもちろんですが終バスの時刻が遅いのが嬉しいです。これなら飲んだ後も余裕で帰れます。専らタクシーでも大した金額ではありませんが・・・
高層マンションなので修繕積立金も大勢で負担すれば大丈夫かなと思ったのですが、
67世帯しか入っていないので意外に1世帯あたりの負担額が多くなりそうで心配・・・。
大規模修繕時に高層マンションでは特注のゴンドラを製作する必要があり、
1億円はかかるという情報を手に入れたのですが、
15年目の大規模修繕時に費用負担が足りなくなるのが心配。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/special/20090727/1027955/?ST=life...
でも、ここを購入される方はそういう心配要らないのかなと思える価格設定でしたので、
私には買えないのかしら、うん、買えない気がしてきました。
最上階が売れているという時点で、管理組合の金銭感覚で格差を埋めることができないと予想。
どんな住民が住むか解らないという心配は無いけど、住民の年収が想像以上だけに・・・。
高くて買えましぇーん
入居時の一時金２７万６１００円～４８万５千円が修繕積立金になります。
駐車場料金も修繕積立金になります。
ざっくりですが、１５年後には１億５千万円以上は積み立てられていると思います。
とにもかくにも価格が高すぎない？
値引き相当あるのかな？
完成してからにしたほうがいいかな？
角部屋買えそうにないから待ちます♪～θ(^0^ )
分相応な選択を
完成して半年ぐらいたってからがいいと思います
3ＬＤＫのタイプの購入を考えてますが、どなたか購入された方いませんか？
3LDKの低層階（安い部屋）から売れてるみたいです。4,000万円越えの部屋の売れ行きはイマイチなようですね。さすがにお値段的にちょっと高杉な感じがします。
購入を考えていたんですが、3LDKで100㎡っていう割には何故か狭いなと思ったら、ベランダも合わせた『生活空間面積』が100㎡なんですね。住戸専有面積は80平方㍍もなかったわ･･･。隣の学区なら1,000万円引きで同クラスのマンションが買えますね。
この立地で5,000万出すなら近所に立派な一戸建てが建てられますよ。いくら優良学区とはいえ吹っかけすぎでは（笑）。
その金額では一戸建ては無理ですね。
分かった風な事を書いて、恥かきましたな。
>>14
私は12さんではありませんが不動産検索サイトで調べて見たら、
中にはそりゃ高いのもあるんだろうけど京山学区の住宅用地は
概ね坪30～40万で買えるみたいだよ。
だから総額3,000万～3,500程度あれば30坪ぐらいの家は
建ちそうだけど。
概ね坪30～40万は多分最低価格だね。
ちゃんとした（スクエア）土地で坪50～60万、陽当たり良好な土地は坪70～80万です。
坪単価が高い土地は50坪オーバーなので、必然的に土地代は上がってきます。
あなたの仰っている概ね坪30～40万の30坪の土地は端くれの歪な形だったり、まったく日照がなかったりの土地ですよ。
ここのマンションを視野に入れている方は、京山学区で6千万クラスの一戸建てを狙っているが、供給がないのでとりあえずマンションを考えている人たちです。残念ながら住む世界が違うようですね。
最低でも５００万くらいは相場より高いはずだな。設備、仕様が少しはいいんだろうけど、５００万も高くならないよ。本当に想定外の価格だけにサプライズです！なんでこんな価格なのか？売り手市場の値付け？怖いわ～
伊島北町物件を考えてましたが、今はフェリーチェの3ＬＤＫを真剣に考えてます。我が家は一軒家は無理なので…。
中住戸を検討するなら完成してから大丈夫ですね。買い急ぐ必要はないです。こんな高い買い物、価格が下がってからが勝負ですよ。戸数あるから待って正解かと思います。
この物件設備いい？
風呂見た？バルコニーの隣との境の仕様見た？
仕様設備でいうと岡山でも下から数えた方が早い気がするけど…。
値段と立地、仕様がみあってないよ。
という感想でしたとさ。
＞その金額では一戸建ては無理ですね。
業者乙です。このあたりなら2,500万円出せば立派な土地が手に入りますが（笑）。
＞ここのマンションを視野に入れている方は、京山学区で6千万クラスの一戸建てを狙っているが、供給がないのでとりあえずマンションを考えている人たちです。
他県から来た業者さんはよく事情をご存知でないようです（笑）。
問い合わせしてみましたが、角住戸はぜんぜん売れていないみたいですね。
私もあの場所で、この値段は高すぎだと思います。一戸建てが買えますよね。
学区以外に魅力なしです。おそらく完成するまでには全部売れないのでは？
西側角住戸の低層階が値引きされるのを期待です。
あの値段で追い焚きすらないとは…
しかもトイレもタンクレスじゃないし。どこにお金をかけたのか…。
個人的に嫌なのは、トイレやキッチンの奇抜な色。どうやら売主の趣味だそうで。
壁も一部奇抜な色（柄？）でびっくり。普通の色にするには別途お金がかかるらしい。
フローリングの色もナチュラルの一種類のみ。
せっかく青田買いするんだからもう少し選ばせてほしい。
＞その金額では一戸建ては無理ですね。分かった風な事を書いて、恥かきましたな。
プッ、とんだ事情通がいたもんだ。津島学区なら坪50万出せば立派な土地が手に入りますよ。ご存じないなら教えて差し上げますが（笑）。
あと，キッチンもIHじゃなく，ガスだったよね。値段の割りに細かい仕様がけちくさい。
学区一本強気の売りだけど，そこを気にする層は既に買ってるのかな？売れ残ってる
角住戸を買えるお金持ちは，このマンションに魅力を感じないでしょう。
まあ，売れ残るだろうね。
そういえばガスでしたね。
営業さんはTOYOキッチンを売りにしていましたが、そんなことより色をどうにかしてほしい。
青とか赤とか…派手すぎます。
買えない貧乏人の僻みが酷いな・・・
買えないというか買わないだけだと思いますが。
それにしても良いことが全く書かれてませんね。
坪単価50万前後は納得いくにしても、土地に2500万ぐらいかけたらまともなハウスメーカーだと5000万ぐらいじゃ全然足りないでしょ。一戸建てだとさらに外構費もかかるし。ローコスト住宅とか極端に小さい家なら5000万でもおさまるかもしれないけど、高い土地にチープな家だと貧相でじゃないかな。
本当に学区だけ
メリットは学区だけ。みたいだね。
学区はよくても立地は良くない。
供給がない事をいいことに
調子に乗って 高額にしたものの
前面が大きな道路で 対して場所が良くないのに
勘違いも甚だしい。ということよね。
でも、最上階は売れましたよ。
＞学区はよくても立地は良くない。
えっ？立地は文句なしでしょう。
岡山駅、高速、空港に近くて、東京出張が多い人にとってはかなり便利な場所だと思います。
まあ、何でもケチつける人はいますが、こういう人達はどこの地域だと立地がいいと思っているんでしょうかね？
このマンションの主な購入者は医者だそうです。
彼らはとりあえず購入するみたいな感じなので定住はしません。
よってこの先ポロポロ中古物件ででくるのは間違いないのですが、やはり気に入った部屋が出るかはどうでしょう？
南向きの角住戸は5,000万円台らしいですね。けっこういいお値段です。買う人いますかね？
でも、先日、リビンコートプライム伊福町の４階南向き角部屋が4,000万円で売れたそうです。内見会の翌日には成約したみたいですよ。カーサ津島も4,000万円台の中古物件がすぐ売れたようですから、それなりの需要はある地域みたいですね。
地域住民ですが、事業主の評判の悪さは有名です。
アフターフォローやトラブル面での対応に不安を感じます
建設説明も殆どなくかなり揉めていました。
夜間に暴走族が集まる国道であること、
中央病院の救急車など、騒音面も不安です
話し合いでは１５階建てではなく１２階建てくらいまでにして欲しいと
地域から要望が出たのですが、無理やり強引に押し切ったのですよね。
事業主、評判悪いですね。
北側にある同じ系列のパーソンズカーサ津島は南側にフェリーチェ建って眺望台無しだね。高いカネ払って買ったのにお気の毒さま。
15階から12階に変更したらそうとうな収支悪化になるだろうね。
事業主はこれまでも津島周辺のマンション建設・管理にかかわっていますが、多くのトラブルを抱えていると聞きます。特に管理面で。今回の地域住民への説明も威圧的に終わらせています。またトラブルが増えるのでしょうね。
多くのトラブルとありますが、具体的にはどんなトラブルがあったのでしょうか。教えて下さい。
競合他社の妨害工作です。管理は管理会社がしてるのにね。
競合他社ではありません、あくまでも周辺住民です。
ただ説明会での威圧的対応・ずさんな説明、騒音に対して不快な思いをしているのでネガティブなイメージは持っています。ここにある程度住んでいる住民なら、事業主の評判は知っています。
高い買い物でしょうから、周辺住民一個人の主観的意見をお伝えしていいのでは、と思い投稿しました。
43番さんやっちゃったね
あんまりやりすぎると営業妨害で訴えられるよ
他社さん必死すぎますｗ
ここの競合他社って具体的にどこでしょう？
競合してるとこ、ないように思うのですが・・・・
大元や桑田付近ならば似たような競合物件が多いのでわかりますが。
場所的にはアウルステージ伊島北ですかね。値段は随分違いますがｗ
それなら行政に訴えてみたら？・・・
住民への説明会でも同じことを言っていましたね。
頑張って売ってくださいね。
確かに場所的にはアウルステージでしょうけど、価格帯が違いすぎて
競合相手にはなりませんね。
実質フェリーチェに競合相手はないということですね。
＞実質フェリーチェに競合相手はないということですね。
買い手もいないみたいですけどｗ
＞買い手もいないみたいですけどｗ
先日、モデルルーム見に行きましたが、思ったより売れてましたよ。
具体的に、どれぐらい売れてたんですか？
>具体的に、どれぐらい売れてたんですか？
ＡとＥに関してしかわかりませんが、Ａは半分ほど、Ｅは半分チョット売れてます。
Ｅを希望しているので、希望の階が取れなくなってきています。
＞Ａは半分ほど、Ｅは半分チョット売れてます。
業者の言うことを真に受けてはいけません。
売れてないのに売約済みにしているのです。
もう少しガマンすれば２割引。
＞業者の言うことを真に受けてはいけません。
売れてないのに売約済みにしているのです。
もう少しガマンすれば２割引。
えっ！？？？そうなんですか？
本当はそんなに売れてない？焦らせる手段なのでしょうか？
竣工後１年経っても完売していなければ値引きも
あるでしょうけど、それまでに完売してしまうのでは？と
思っていますが・・・・
ちなみにＣタイプは？
競合物件が少ないため、強気の値付けですが竣工までに全部は捌けないでしょう。
ちなみに、中古ですが、同じ系列のパーソンズカーサ津島はちょっと前に、７階南東100m2の部屋が4,500万円で売りに出て4,150万円で成約してました。このあたりが参考になるのでは。
フェリーチェで南東角部屋の同じような条件の部屋が5,500万円ぐらいだったかな？ちょっと割高な気がしますね。
角部屋の低層階とＢ・Ｄタイプは売れ残りが出て、最終的には２割ぐらい値引きされると見ていますがどうでしょう。
フェリーチェとアウルステージって、目と鼻の先だけど、フェリーチェが津島小学校で、アウルステージは伊島小学校なんだね。やっぱり、伊島小学校のほうがいいのかな？
フェリーチェの敷地南側にけっこう大きな田んぼがありますよね。
あそこは人気の伊島学区です。
京山中にも近いし、マンション建てるには絶好の場所。
そして、高層建築可なんだよね。
マンション建ったら、フェリーチェの低層階は日当たりが厳しいですね。
ちょっと聞いてみるのですが、
ここはどういうグレード的にはどういう路線での売り出しなのでしょうか。
価格帯からわかりませんか？？？
ハイグレードでしょう。
購入されているのは、お医者さんや、大手企業にお勤めの方々です。
「VIPの方々ばかりです！」と営業マンが申しておりました。
当方、一馬力で年収６００万ぐらいですが、軽くあしらわれましたよ。
一番安い部屋の下階層をすすめられました。
営業さん曰く、公務員や医者が購入してるみたいです。
医者はともかく公務員じゃあ難しいと思いますけどね。
公務員夫婦なら別ですが。
今現在最安で大体いくらから買えるんですか？
８月ごろに聞いた話では、Ｃタイプの１～８階までは売れてたよ。
３千万円台の部屋から売れているんじゃないかな？
最低でも3,500万円。
3500ってかなりの強気の値付けですね。
仕様を見る限り普通っぽいですは、何が価格を押し上げてるんですか？
学区でしょう。
岡山で一番人気の学区です。
え？ここって津島でしょ？一番人気はやはり伊島じゃないですか？
HPの物件概要に載ってた販売価格を見たら最安のスタート価格は
坪124万からだったから、後楽園のあなぶきのとほぼ一緒だったんだね。
中学校が人気なんでしょう。
まさに学区目当てで契約したものです。田んぼ対策も兼ねて、ちょっと上の方にしときました（笑）
地元では小学校は津島という声が強いようですが、学校が良いと言うよりは、保護者に公務員や大学関係者が多いというのが主な理由でしょう。うちの場合はすでに子供が津島行ってますので、他はあまり考えませんでした。
物件としては、価格は多少高くても、学区をはじめ、平面駐車場で、大きな道路に直接面してなくて・・等、最低限の条件で絞って行ったらここしかない、という、うちのような方も少なくないと思います。
仲介業者や事業主とは、実際、結構シリアスなトラブルになりましたし、あまり良い印象はありませんが。。
あれっ？
南側の田んぼって同じ会社がもう一棟マンション建てるはずですよ。
建設中のが１期工事。８月に業界紙に出てました。
フェリーチェ第２弾ってことですか？
営業さんはそんなこと一言も言ってませんでしたが。。
ショック！！！何階建てくらいが建つのでしょうか？
売ろうとしているマンションの南側にもう一棟マンションが建つなんて、口が裂けても言えないよな。ベルクが閉店になってたけど、それも関係あるのかな？
言われてみれば、建設中のは１期ってなってますね。田んぼに建つのは２期ですか？
大きな道路に面しているので、場所的には15階ぐらいは建てられますよね。
建売分譲でも北側から作って売っていくからね。
南から売ったら北側の日照が具体的に見えてしまうからね。
南はどんな計画か知らないけど、目の前は交通量の多い幹線だから、
物件そのものの快適性を重視するなら建物を北に寄せるのでしょうかね。
南側にマンションができると知ってたら買わなかった人もいるでしょうね。
北側に寄せて１５階建相当のマンションが建ったら眺望は悪くなりそう。
日照は少し距離があるから大丈夫な気がするけどどうだろう。
ここの事業主って、フェリーチェの北側にパーソンズカーサってマンション建ててますよね。あそこは９階建てだけど、道挟んだすぐ南側に１５階建てのフェリーチェ建てちゃってるからね。前科ありなんだよ。
＞南側の田んぼって同じ会社がもう一棟マンション建てるはずですよ。
知りませんでした。自分の担当もそういう予定はないって言ってましたが。
眺望的には、上層階は花火大会が見えますというふれこみでしたが、もし本当に15階建とかが建ったら影響あるのかな？
ていうか、丸見えのビューバスが南向きだったと思うんで（笑）、この対策が必要ですね。
結局、売っちゃったもん勝ちってことですね。
担当者は計画を知ってても、わざわざ不利になることは教えない。
ところで８月に業界紙に出てたって書いてるけど、どこの業界紙ですか？
ちょっと調べてみました。
建通新聞の８月３日のデータにたしかに、津島西坂１丁目マンション（仮称）と書かれてますが、
これはパーソンズフェリーチェ津島西坂のことだと思いますよ。
パーソンズ第二弾は多分ガセだと思います。
いずれにしても南側の田んぼは確かにマンション用地としては
何でも建てれる大きさだよね。確か南は伊島学区じゃなかったかな？
財閥系とかで子育て世代向けのお洒落な大規模物件やったら需要はあるかも。
パークシティ伊島北町フォレストガーデンとか、
シティハウス伊島北町ガーデンコートとか、
ザ・パークハウス伊島北町グリーンアベニューとか。
全戸数120戸で78平米〜105平米で2.700万から5.300万とか。
>建通新聞の８月３日のデータにたしかに、津島西坂１丁目マンション（仮称）と書かれてますが、 これはパーソンズフェリーチェ津島西坂のことだと思いますよ。
今年の８月に記事が出てるなら、建設中のフェリーチェではないでしょう。業界紙に掲載されるのは建築確認申請ですね。その情報が正しいなら来年はじめに着工ぐらいじゃないでしょうか。
そもそもどうして田んぼのところに建つなんて分かるんでしょう？
詳しい場所までは書いてないですよね？
役所に届出のあった建築確認申請は業界紙に掲載されますよ。
地番や階数、構造、用途など工事が始まる前にわかります。
＞2011/08/03
＞工事件名 分譲マンション「津島西坂1丁目分譲マンション(仮称)」新築
＞施主 セルクル・エイエフ
＞用途 共同住宅
http://www.kentsu.co.jp/config/login.asp?type=building&cd=54466
これのことですね。詳細は見れませんが、今年の８月の記事です。
この「津島西坂1丁目分譲マンション(仮称)」がフェリーチェを示すのであれば、「仮称」というのはおかしいですね。正式名称は決まっているわけですから。やはり、もう１棟建つのでしょうか。
以前から気になっていたのですが、不動産会社のＨＰでも「第１期」ってなってましたよね。やはり南側の土地が第２期なんじゃないでしょうか？
PERSONS フェリーチェ津島西坂<第一期>
http://okayama-shinchiku-athome.com/c_33101/
第一期っていうのは分譲販売を複数回に分けているからでは？
第一期、第二期、最終期まであるやつ。
でも他のマンションも販売時期を分けてるところがあるけど、題に第一期なんて表記はないし…。
うーん、どうなんだろう。
南側の田んぼは津島西坂ではなくて伊島北町なので、
とりあえず上記の記事は田んぼではなさそうですね。
だとしたら津島西坂１丁目内にもう１棟建つということでしょうか。
と言っても、建てれそうな土地が見当たりませんが・・・・
モデルルーム公開当初、パンフもできてなかったし、現場見てると、事務的なこととか全てにおいて滞りがちな印象なので、フェリーチェの申請が遅くなっただけじゃないでしょうか。
カイタックさんの物件もそうだけど、どうして高価格な物件には批判的な書き込みが多いのでしょうか？
他業者の嫌がらせ？貧乏人の僻み？
まっ、精々吠えなさいよ。
本物の価値が分かる人間が買えばいいだけのことなので、それはそれで結構なこと。
管理組合総会でも金のことで揉めることもなさそうだし・・・
はやく完成しないかな？
No.94のようなのが住んでる（もしくは売ってる）かと思うと、虫唾が走るな
価格の高い部屋はあんまり売れていないみたいだね。年明けには値下げされるだろうから、もう少し待ったほうがいいと思う。
フラット３５Ｓ対応物件ですよね。
３５年もので２.２％（最初の１０年間は１.９％）というのはかなり低い水準だと思うので、長期固定希望ならメリットあります。手数料も安いとこは０円。ただし金融機関によってずいぶん条件が違うので注意。
金利優遇ってどうなってるんでしたっけ？
以前は１０年間１％優遇だったので、１割近く返済額変わってきますね。
ちなみに、１％優遇後の金利は（今月の数字で）１.２％だから５年物の水準ですね。
今年9月末まの契約・申込済みの人は当初10年間マイナス1％でしたね。
今は0.3％に優遇が縮小されましたが、三次補正で省エネ基準をクリアした
物件のみフラット35Sエコとして当初5年0.7％に優遇が拡大されることになりました。
ただこちらはバリアフリーのみのS取得でしたからそちらは非対応だと思います。
ありがとうございます。新優遇枠は３５Ｓエコってのに対応してないといけないんですね。
ちなみに、なぜか愛媛銀行のキャンペーンがやたら好条件ですね（フラット３５）。
ここの購入者はあんまりそーゆーの気にしないですかね。
1パーセント優遇が打ち切りとなった今となっては、
変動での申込が多いのしれませんね。
というのも例えば3000万円35年の借入を11月実行金利で見ても、
旧フラット35s 月々87.510(金利1.2％)
新フラット35s 月々97.846(金利1.9％)
No.95 by ご近所さん に同感。
近隣住民とのトラブルはおさまったのでしょうか？
今朝、棟内モデルルームのチラシを見たので、行ってみようかな…
今朝のチラシでは最上階の億ションの間取りが載っていましたが、
ここは契約済みって聞いたんですが・・・・
売れてなかったのかな？またはキャンセルとか？どなたかご存じないですか？
契約済みと聞きましたが…キャンセルですかね？
最上階は憧れです…
売れているわけないじゃん
契約率1割とかでしょ。
完売までまだまだ 1年以上はかかるよ。
そんな高いところ
最上階は 売れてないです。
1億前後の価格で買うわけないでしょ。
最上階は、買いたい人いたらしいですが、断わったって聞きました。審査が厳しいらしく、お金持ってても買えない人もいるみたいです。
うちは、ローン審査中ですが、連絡ないし、多分ダメそうです。・°°・(＞_＜)・°°・。
学区が魅力的。津島小に行く予定なんで、転校したくないし、買いたかったなぁ(/ _ ; )
マイナス要素ばっかりだな。
買えなかった腹いせはやめようよ。
もしくは他デベの足の引っ張りはルール違反ですよ。
７月に聞いた段階では、真ん中の部屋は下から７階ぐらいまで売れてたよ。
安い部屋から売れていってるみたいです。
真ん中の部屋を検討、または契約された方にお聞きしたいのですが、
このL字型キッチン、冷蔵庫の置き場所はありますが、冷蔵庫以外何も
置けないですよね。食器棚とか、どこに置くのでしょうか？
ものすごく使い勝手が悪いキッチンだと思うのですが・・・・
もう一つ疑問が・・・・
ここの駐輪場って２階ですよね。
駐輪場へのアクセスはエントランスからエレベーターに乗って２階で降りて駐輪場へ
行くしかないのでしょうか？
かなり面倒な動線だと思いますし、すべての自転車がエントランスホールを通過して
エレベーターに乗るのってどうなんでしょうか・・・。
汚れや傷みの心配もありますし、ただでさえ、一基しかないエレベーターなのに、
待ち時間がさらに長くなるのではと不安なのですが。
そして２階のA,Bタイプの家の前はしょっちゅう自転車が往来することになるのでしょうか・・・
>>111
>>112
L型キッチンは収納量も増える上に動線も短いですし良いと思いますが、
確かに食器棚は全く置けないですね。
おそらく家事コーナーに食器は入れてくれということだと思いますが、
それだとキッチンからのアクセスに少し懸念がありますし、レンジや炊飯器は
どうなるのでしょうか。
それと中部屋としては平米数がある方ですが、ウオークインクローゼットも
シューズインクローゼットも無いのはどうなのでしょう。
あと、駐輪場のアクセスは図面だとそのように見えますが確認しといた
方がいいでしょうね。全戸数67戸に対してエレベーター一基というのも
許容範囲ですが多くはありませんし。
モデルルームは４ＬＤＫの部屋でしたから、キッチンの収納については気づかなかったですね。あちらはキッチンの裏にかなり広い収納スペースがありましたから。。。
駐輪場については、一般の駐輪場は１階です。高級な自転車を置きたい人のための駐輪場が２階にあります。ただし有料。ですから、フツーにママチャリを置くぶんには気にしなくても大丈夫です。
ちなみに、我が家は「生活空間面積100m2」というベランダ込みの平米数に騙されて見学に行きましたが、値段の割に収納などなく、部屋が狭かったので検討から外しました。
ありがとうございます。駐輪場は高級な自転車のための有料駐輪場なのですね。
ではそれほどマンション内を自転車が往来することはないかもしれないですね。
マンション内やエレベーター内にしょっちゅう自転車が行き来すると汚れもきになりますし、
何より団地や公団っぽくて高級感が台無しですしね。
L型キッチンはやはり収納に困ることになりそうですね。
まさかリビングにレンジやトースターを置くわけにもいきませんし。
かといって、家事コーナーに置くことも出来ませんし。
ここは収納スペースではなく通路ですしね。
モデルルームに行ってきました。営業マンの方は「最高級の物件です。」「VIPばかりが入居します。」とおっしゃられてましたが、あまり魅力を感じない物件でした。値段の割には設備も不満でした。お風呂には追い炊きもないし、ミストサウナもないし、シャワーヘッドも一流品ではありませんでした。キッチンもトイレも普通です。天井高も普通。確かにフローリングは桜を使用し、玄関周りにはイタリア産の石を使用するなど高級感を出していますが、そんなにコストかからないですよ。ほかの方も書かれているように、値段の割には部屋が狭く、収納も少ないです。
ここにマイナスなことを書くと、「買えない人」と書かれてしまうようですが、そんなことないと思いますよ。本当に、この物件は値段の割には魅力がないと思います。
ちなみに、すでに私は戸建てと某タワーマンションの一室を所有しており、今回は両親にプレゼントするためのマンションを探しています。
だけど、この物件は検討から外します。
工作活動がひどいな。
せいぜいがんばってください。
外観が、マンションというより高級老人ホームみたいに見えるのは私だけでしょうか？
目の前にマンション建つって言ってた人は最近でてこないね
あんまり過剰な嘘を書き込むとネットはこわいぜ
＞あんまり過剰な嘘を書き込むとネットはこわいぜ
フェリーチェの営業マンって怖いですね。＊＊＊みたい。
あれ？＊＊＊って表示されないんですね（笑）
ＹＡＫＵＺＡみたい。
いずれにせよ、フェリーチェの前には十分な広さの田んぼがあって、そこには高層建築を建てることができるってことは事実ですからね。田んぼやってるおじいちゃんが亡くなったら、土地は売りに出すでしょう。あそこは伊島小・京山中学区で人気あるし、どこのデベロッパーもマンション用地に狙ってると思いますよ。近い将来、何か建つ可能性は高いのではないでしょうか。
そんなこと言い出したらどこのマンションだってその可能性はあるでしょうよ。
駅近のマンションなんて四方八方建物に囲まれてたりするし。
＊＊＊・・・・
ホントだ！表示されない。すごいね～～♪
>そんなこと言い出したらどこのマンションだってその可能性はあるでしょうよ。
区画ごとに容積率や高さが決まっているから、どこでもというわけではないよ。購入前に周辺、特に日当たりに影響する敷地南側にどの程度の建物が建つ可能性があるかは調べるべき。眺望も日当たりもマンションの資産価値を決める大きな要素だからね。
まあ、入居者の皆さんお金持ち（ＶＩＰ）なんだから、向かいの田んぼ買って、公園＆駐車場でも作ったら？（笑）
お風呂の追い焚機能は、オプションで変更可能なんでしょうか？
>>127
カタログ見ましたがオプション設定にはなって無かった気がします。
通常のお風呂を後で追炊き機能付きのオートバスにリフォームする場合、
追炊き機能の付いた給湯器に変更した上で、風呂に湯を循環させる
取り込み口を付ける必要があると思います。
そしてその湯を給湯器とお風呂との往復を、湯が行き来する配管を浴槽を
一旦剥がしてやるはずですが、配管経路次第では床も剥がす必要があると
思いますね。
128さん 調べて頂いてありがとうございました。
追い焚機能を後から付けるのは、大変なんですね。
お風呂も魔法瓶タイプではなさそうなので、追い焚機能付けといてほしかった。
オプションで、魔法瓶浴槽にかえれるらしいです。
やぐざ絡みのある職業のかたは、買えないらしいですね。
№１１６です。両親の希望で、原尾島のポレスター購入になりそうです。お値段は、ほとんど同じで、ポレスターのほうがフェリーチェより設備が良く高級感もあるからです。
だけど、学区ではフェリーチェのほうが断然良いと思うし、ポレスターがおしてる展望大浴場を子育て世代が毎日利用するなんて考えられないし・・・うちの年寄り二人は毎日入りたいみたいだけどね。
やっぱり、フェリーチェを購入する方は若い人が多いのかな。
オプションで魔法瓶タイプに変更可能なんですね。
ほかにオプションで変更出来る物ありますか？
＞№１１６です。両親の希望で、原尾島のポレスター購入になりそうです。
ポレスターいいですね。高齢者だとオール電化のほうが安心ですよ。ハッピータウンもすぐ近くだし。展望風呂はお年寄りの溜まり場になりそうですね（笑）。
フェリーチェは場所的にお年寄りが住むにはちょっとですね。車が運転できるうちはいいですが。近くにあんまりお店もないですし。
京山中学区は魅力的です。向かいのパーソンズカーサは岡大や国立のお医者さんが多いそうです。川崎医大の先生もあそこから通われているそうです。空港も近いから東京出張の多い方には便利そうですね。
ただ、フェリーチェのほうは両側を交通量の多い大きな道路に挟まれてるから、小さな子を通学させるのは怖いですよ。近くに遊ばせる公園もないし、微妙な立地ですね。
現地見学してきました。っていっても外からですけど（笑）
アウルステージはほぼ完成ですね。建物が道路ぎりぎりで、低層階は騒音＆排ガスが気になりましたね。２階のモデルルームを家具付きで安く買えたりしませんかね（笑）
フェリーチェもだいぶできあがってました。みなさん指摘されるとおり南側の田んぼがブキミでした。マンション建てるにはちょうどいい感じの広さですね。
ちなみにアウルステージは浴室が標準で魔法瓶タイプでしたよ。設備的にはアウルのほうが良さそうですね。
フェリーチェはちょっと手が届かないのでアウルステージと、その他地域の物件、もしくは中古物件と比べてみることにします。
アウルステージの、ガスコンロ、何年前の？ってくらい古かったのにびっくりです。あそこをケチってるってことは、見えないとこが、怖いです。
棟内モデルルームの、壁紙プーさんも、びっくりです。
フェリーチェの、トイレタンクの色は、ないなと思いました。
売主さんが、年配の方だからでしょうか？
№１３４さん
京山中学区は魅力的なんですね。良さそうな所ですね。うちは、子供いないから今まで知らなかったけど、そういえば子持ちの同僚は、けっこうフェリーチェの近くに住んでいるような・・・。
やっぱり人それぞれに優先するものが違ってて、購入する物件も様々ですね。内装設備なんて後から変更できるし、私も子育て世代だったらフェリーチェの購入も検討したのかも・・・。
ちなみに ポレスター原尾島は
オール電化では、ないけどな
ずいぶん売れ残っているみたいですね。
ここのお風呂って、今時、追い焚き機能がついてないんですね。お高い割に設備ショボすぎ。
フェリーチェ大苦戦らしいね。不動産関係者から聞いた話では、値段の高い部屋がぜんぜん売れてないらしいよ。
＞１４０さん
続けてこことアウルステージと岡山の新築マンションのスレに書き込みしてるけど、
他社さんなのかな？
時間が数分差になってますよ。「購入検討中さん」も同じだし・・笑える
よそにもフェリーチェのネガ発言してるし・・・・
竣工は来年８月です。大苦戦って・・・チョット早いんじゃないですか？
＞１４１さん
アウルとフェリーチェの情報が入ったので、両方の状況を掲示板に書き込みしましたが、何か気に障りました？
フェリーチェさんが近隣と揉めていることは事実ですし、販売が苦戦しているというのも関係者から聞いた話ですよ。私は地元の人間でいろいろと情報が入ってくるので紹介しているだけです。これって規約違反ですか？
141さんじゃないけど、私も140さんが3つのスレに数分差で書き込みしてるのが妙に気になりました。
他にも気になった人もいると思いますよ。
フェリーチェは施工までまだ半年以上ありますから、売れるかどうかまだ誰にも分かりませんよね。
3人が書いてるような流れなのに、
普通は使わない全角のアンカーとその後の「さん」付けまで
全く同じっていう偶然あるのかな？
しかもアンカーの下に一行開けるのも一般的で無いけどそれも全員が偶然に？
偶然だったらゴメンね。
違う学区の物件の購入者だけど、
こういう流れは好きではないもので少し一言。
売れないでしょ
関係ない者だけど。
売れる要素がないでしょ。
学区のブランドだけで、
相場よりかなり高いって
そんな いわゆる金持ち という人、もしくは
金持ちに近い人、
もしくは、年収の高い人でも
そんなにバカじゃないと思います。
相場より相当高くても買わないでしょ。
そりゃ大苦戦。
まあ、成約戸数は６～１１程度でしょうね。
予想ですけど。
まず、年収４００万円～年収７００万円の人は買わないでしょう。
じゃあ、年収８００万円超の人が
どの割合いて、
その中で、この物件を買おうと思う人
一握り、
考えればわかるでしょ。
年収８００万円超の人が 全体の５％だとして
その５％の人がブランドイメージを気に入り
なおかつ、ここでマンションを買おうと思う
いやーー７０世帯もいないでしょ。
さあ、販売担当者さん、
これに対して、応酬してください。
本当に教えてほしいものです。
マジ教えて。どう考えても買う対象の人いないでしょ
一番安い部屋が 2980万円だなんて。
販売担当者も
大変ですね。
営業力 どうこうの問題じゃないでしょ
こりゃ営業マンきついわ。
同情します
全角アンカーさんお久しぶりです。
伊島学区にこだわるあたりお変わりないようですね。
あんまり派手にやると出禁になりますよ・・・
１４０ですが、
＞私も140さんが3つのスレに数分差で書き込みしてるのが妙に気になりました。
スレに沿った回答を別々にするのがおかしいでしょうか？それから、残念ですが、１４１と１４３、全角アンカーは別人ですね。
しかし、たいした情報も書き込んでいないくせに審判きどりの役に立たない書き込みする人が多いですね。書き込めるだけの情報持ってないんなら黙ってＲＯＭってればいいのに（笑）
＞営業力 どうこうの問題じゃないでしょ
＞こりゃ営業マンきついわ。
大苦戦で、販売会社が変わるらしいですよ。よほど売れてないのではないでしょうか。
アウルステージもルーフバルコニー付きの3,680万円の部屋が売れ残ってるようです。
京山学区なんて、子持ちのファミリー層しか手を出さないんだから、高額物件がポンポン売れるわけがない。
あの立地で4,000万円以上のマンションは数裁けないと思いますよ。街中なら金持ったジジババや自営さんが買うんでしょうけど。
あっ、ちなみに私は１４０です（笑）
設備の良し悪しについては 大して詳しくないので口を挟みませんが、
ここの営業マンには、明らかに上から見下したような態度をとられ、
後から考えても嫌な気分になって来ます。
腹いせではないが、受けたもてなしの「お礼」として
ここに書き込ませてもらいます。
苦戦しているとしたら、営業マンのせいじゃないですか。
販売会社が変わると言うのは本当でしょうか？
どこからの情報ですか？
フェリーチェはモデルルームオープンのときに見学に行きましたが、あそこの営業ダメですね。学区のこととか全然わかってなかった。販売は広島の会社で、そっちから人が来ているみたいだけど、最大の売りである学区のことぐらい事前に調べておけばいいのにと思った。
そうそう アイディーオーって会社が販売会社、広島の会社、その関連だから。
岡山の実情を知らない営業マンだからね。
ていうか、なんであえて広島の販売会社なんですかね？
なんでかというと、
広島の会社が販売したかったからでしょう。
販売会社としては、
販売の仕事もらえる自体うれしいことだから。
基本成功報酬だからね。
売れなくても販売会社はペナルティはないけど、
売れたら 販売手数料もらえるからね。
もちろん売れなくてペナルティはないかもしれないけど
売れなかったら、販売会社としては、収入ゼロだけど。
ビウェル円山とかエヌググランデ豊成とかも
広島の販売会社だしね。
↑
売れなければマイナスですよ。
MRの賃貸料やDMなどの広告費、人件費などなど・・・
実績評価が悪かったら、次の仕事に響きますからねぇ・・・
だからと言って他物件の妨害工作はダメですから！念のため申し添えます。
マイナスですよねえ。
そういう経費的な話を含めるともちろん
金銭面でも、販売会社のイメージとしても
マイナスですよね。
大変じゃ。
販売会社。
岡山の会社が岡山のマンションを岡山の人に売るのに、なんで広島の会社に販売依頼したの？ってことです。
上でもコメントあるけど、地域のこととか知ってる業者の方が、売りやすいと思いますが。
販売員は新幹線通勤もしくはホテル泊でしょうから、コストだって安くなる気はしない。
カーサの時の販売会社ってどこでしたっけ？岡山の会社でしたっけ？
岡山には 業者の間で 『それなりに出来る』 と思われている
販売会社がいないのです。
広島には それなりに いるのです。
だから 広島の販売会社で依頼するのです。
地域名をおぼえるぐらいは どうってことないし、
それなりに地元のネタぐらいは
簡単に覚えられます。
だから依頼するのです。
岡山の業者の方がいいのでは？というのは、
素人考えですよ。
それよりも売るテクニックを持ってる方が大事だと
この業界は考えるのです。
広島の会社を使う理由理解できましたか？
要するに、岡山にはプレイヤーがいないというやつです
なるほど、「それなりに出来る」テクニシャンでも なかなか捌けない物件…ということですか。
何となく理解出来たような気がします＾＾
確かに低層階の３千万台の部屋から売れとるみたいじゃな。営業マンもなかなか強気なやり方じゃから行った人は退くかもしれんのお。立地・間取り・価格・生活スタイル等々、販売会社のコンセプトと購入者のニーズとが合えば売約になるじゅろう←当り前か。わしには到底買えん物件じゃがな。
【販売中物件研究】
・パーソンズフェリーチェ津島西坂
人気の京山学区が最大の売りである67戸の中規模物件。角部屋4,000～6,000万円台という価格設定は子育て世代がターゲットと思われる物件としてはかなりハードルが高そうである。
立地は、駅、空港、高速ＳＡが近く便利な場所である。鉄道の駅はないが、バスは通勤時間帯は５分に１本と便利。商業施設は津島モールが徒歩圏内。飲食施設もファミリー向けのチェーン店が充実している。文教地区だけあって、塾が多くあるのも特徴的。
ただし、当該マンションは幹線道路に挟まれた孤島に位置し、小学校も遠く、交通量も多いことから小さな子を通学させるには危険な感じがする。周辺に公園なども整備されておらず、緑も少ないので、恵まれた環境とは言えない。敷地南側に大きな田んぼがあることから、将来、高層建築が建つ可能性も懸念される。
建物については、全室アウトポール設計は良いとしても、内外装はこの価格帯として求められる高級感が乏しいのは残念なところ。設備も風呂に追い炊き機能がついていない、トイレがタンクレスではない。コンロがガスなど、価格の割にはかなり寂しい感じは拭えない。
角部屋住戸には家事コーナーを設けるなど収納スペースがある程度確保されているが、一般のプランでは、今時ウォークインクローゼットすらなく収納が少なめなのも気になる点だ。
いずれにせよ、京山学区は岡山でも屈指の文教地区。このエリア限定でマンションを探している医師など高額所得者層には一定のニーズはありそうだ。
164 さん
素晴らしい分析ですね。
要するに
価格の割には設備仕様が しょぼい
小学校を最大の売りにしたいのに 小学校が遠い 環境が悪い
っちゅうことですよね。
>>165
どうでもいいけど、
164は私が岡山スレに書いたレスを誰かが勝手に編集して
そしてその誰かが勝手に貼り付けてるのである。
学区の優位性やエリアの優位性を異様に誇張されて編集されているところを
見ると、すでにそのエリアに住んでいる住民によるポジショントークと
捉えるのが自然。
誰かさんのくだらん研究より、ポジショントークのほうが読み応えあるけどな。
だな。ポジショントークのほうがおもしろい。
何か情報が欲しいですね〜☆
棟内モデルルーム12月に完成って聞いてたんですが、まだなんですかね？
棟内モデルルームまだですかね？
販売会社が変わるという話を他の業者から聞いたけど、その関係で遅れているのかな？？？
不思議なんだがなぜHPに110とか140とかの大きなプランしか
載せてないんだろうね。
去年すでに販売会社が変わったと聞いたぞ！確かにバナーに掲載してある会社名が変わったような気がする。販売にかなり苦戦してたから見かねて親会社が販売会社を変えた模様。おれなんか去年の9月頃にモデルルーム見に行ってアンケートに年収300万って書いた途端、若い営業マンにかなり上から冷たくあしらわれたからな(涙)帰って枕濡らしたよ・・・でも悪いのは営業マンだけじゃないか。
ホームページ見ると販売会社、アイディオーになっていますが、
販売当初から変わっていませんよ。
11月頃アウルステージのモデルルーム見に行ったとき、「フェリーチェさんは販売会社が変わったりして大変みたいですよ」って言ってましたよ。
では今はアイディオーではないってことでしょうか？今度は岡山の販売会社なのでしょうか？
ホームページはアイディオーのままなので更新されていませんね。なんだか管理がずさんですね。
販売会社変更してないと思います。今もアイディーオーのままですよ。
販売会社変更してないと思います。今もアイディーオーのままですよ。
ところで一体残りの戸数は
どれくらいなのでしょうか。
ここの売れ行きいかんでここの学区の
需要のある種のベンチマークにはなる気がしますが。
現在 売れているのは
実際は１２戸ですよ。
学区の良さだけではマンションは売れないってことでしょう。
このマンションの売れ行きをこの学区の需要のベンチマークにするのは
どうかと思いますけど。
でも学区がどうこうと言うことはエリア的には子育て世代向けなんでしょうね。
場所的にも高齢者が郊外から越してくるようなエリアでもないですし。
ということはこの物件価格をみれば比較的裕福な子育て世代対象ということに
なるのでしょうが、全体で見ればその多くないゾーンの対象者にどれだけ
受け入れられるかどうかが売れ行きを左右するということですね。
でも180さんの言うように12戸だったら苦戦中ということなのでしょうが。
12戸ですか？！それは大苦戦ですね。。7､80戸程あるかと思いますが…今からが大変そうですね。
アイディーオーが販売会社といわれていますが、
売主：セルクル・エイエフ株式会社 と書いてあります。
実際どうなのでしょうか？？
売主：セルクル・エイエフ株式会社 の履歴を調べるとプレステージ津島にも関係しているようでした。
1Fに事務所がありました。
ただ、プレステージは売主(株)岩崎建設の情報が見当たらないのでそれ以上は・・・。
パーソンズカーサ系列の販売もされているようで、そちらはまだ新しいので長期的な結果はみえないですね。
アウルの方に詳しく聞いてみたいですね。
全然売れてないけど、それでも気にしない会社らしいですよ
プレステージということはヤング開発と関係ある？
マンションって広告宣伝費まったくかけないばあい、どれくらいの費用で建つんでしょうか？
つまり、いくらぐらい売ればあとは売れなくても良い損益分岐点がかなり低いのかなって思いました。
ここ売れていないのに、なんで書き込みは多いんだろう？
そんなに売れてないんでしょうか？
発売後すぐに億レベルの部屋は売れたって聞いていますが・・・。
その後見に行っていないのでわかりませんが、最近見に行った人いますか？
そんなに売れてないですよ
本当に売れてないです。
絶対に２０戸売れてないです。
最上階の部屋はキャンセルになったんじゃなかった？
あっち系の人で審査に引っかかったらしいよ。
アウルが売れてこっちが売れ残っているのはちょっと不思議。
アウルだと1回目の大規模修繕で絶対資金不足起こすからね。
こっちだと戸数が多いから大丈夫だと思うけど、みんなお金持ってる人だろうし。
棟内モデルがオープンしていますね。ホームページ上には書かれていませんが。
全タイプ見られるのでしょうか？
どなたか行かれた方いますか？
a.b.eタイプが見れました。
一般公開は四月からみたいです。
ローンさえ通れば、買いたいです。
コンクリートの打ちっぱなし感、いい感じでした。
同学区のリビングコートプライムも高杉でしたが発売後１年以内には完売しましたよ。
しかも値引きなしで頑張っていました。
今は中古が出ても購入価格で売れる超優良物件です。
気になる部屋はお早めに押さえましょう。
195さん
下の方の3000万代の物件以外やと手も足も出ません。
待ってみて、上の方が安くなったとしても、高過ぎて買えない気がします(>_<)
伊島の10年以上経ってる中古マンションでも、3000万円くらいしたんです。なら、新築がいいですよね。
けど、売れ残ったら、管理費や、修繕積立金も値上がりするんですかね(T_T)
悩みまくりです。
＞リビングコートプライムも高杉でしたが発売後１年以内には完売しましたよ。
セールスマンの常套句ですね（笑）
リビングコートプライム伊福町のことだと思いますが、一番高い部屋（104m2）で4,590万円でした。フェリーチェだと角部屋も買えないのでは。ちなみに、同じ学区とはいえリビングコートは岡山駅まで徒歩圏内ですね。リビングコートより条件悪いのに、値段が1,000万以上高いとかありえない。
フェリーチェに5,000万円払うぐらいなら、中古でリビングコートプライム伊福町を買ったほうがいいと思う。
同タイプの中古マンション（築９年）で南東角部屋が3,290万円で売りに出ていましたね。
http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:Ul7TA6lsYnkJ:suum...
フェリーチェのＥタイプがいくらか知らないけど（南東角部屋は5千万円台だった？）、10年後にはこの値段でしか売れない＝資産価値が下がるということ。購入価格で売れる超優良物件なんてとんでもないです。
ちなみに、一般的にマンションは築10年で価格が2割下落するので、同条件のフェリーチェ3階南東角部屋なら適正価格は3,290万円÷0.8＝4,112万円ということになりますね。
