パークシティさいたま北　【住民板】 　Part 5

720さん
718さんが言ってるのは、今、現在契約を見直せと、言ってるんじゃないですかね？
それから、コンサルを入れて来季の契約をすれば余計なコンサル費用を払わなくてすみます。

前に書かれてましたが、
スケージュール的に更新はしなくてはならないんですよね？
そのときに金額を下げてもらえればいい話ではないでしょうか？

理事会が3割高いって言っているんだから
今の契約事態見直ししてもらえ！

＞７２０

管理会社は、行動力のある理事長が止めるのをジッと待っているだけです。
前の人が潰されたのをみた次の理事長は、慎重になって何もできなくなるから・・・・。

管理費が適正かどうかでコンサル入れるんだから、
コンサルの成功報酬も適正かどうか、
コンサルの相場を教えて欲しい。

臨時総会の議案が、3個もあるんですが
コンサルを入れる入れないの話だけではなかったんですね。

こんなところで愚痴いってもしょうがないって。。理事会に出席して意見は言いたくないけど文句は言いたい。不愉快になるからやめてください。あなたの考えが本当に正しいの？？

理事会は傍聴だけだよ。文句があるなら理事長に直談判。

う～ん、理事長さんに直談判しても無駄でしょうね。何が何でも管理を三井から変更したい理事長さんに、いくら住民が、“まず三井と交渉を”とお願いしても、聞き入れては貰えないでしょう。

それにコンサル会社もねぇ...説明会で話を聞きましたが、驚いたことに、この会社にできる管理費の削減方法は、競争入札を行うことだけ!応募してきた管理会社の中から、自社作成の管理基準に照らして会社を選ぶだけのお手盛りコンサルティングに、何千万もの大金、払う価値あるんでしょうか？(しかも、このマンションをカモと思っている様子が見え見え。)
同じ出すなら、現行の管理状況を詳細に把握、分析・考察して、三井と対等に交渉ができるような、有能でやり手のコンサル会社を探してきてもらわないと。

とりあえず、理事長さんと理事会の皆さまには、№726のレスを読んで参考にして欲しいです。
巧言令色なコンサル会社の言い分を鵜呑みにして、安易に管理会社の変更を行えば、マンションの資産価値を下げることになりますよ。

直談判なんてだめさ。。何やるにも文句つけちゃだめさ。　文句のない方法は金払わないこと？　それは無理だよね。

今更、何を言ってもダメ！
委任状で、議案は全て成立です。

たぶんそうだと思う。

理事長も住民だろ 今の日本と同じだ。出る金抑えろ。アンダーコストプラン作らせろ。今どき普通の会社ならやってる事だ。素人にやらせて中古マンションより高い管理になる。

総会決議がすべてだと思う。

素朴な疑問なんですけど、もし管理会社が変わって、
コンサルに言われるままに、長期修繕工事についても
入札で行うようになったとしたら、デベさんから
ブランド名を外すように要求されたりはしないの
でしょうか？
実質、デベブランドではなくなるわけですよね。
この業界、いざというときにブランド名は大切だと
思うのですが。

ブランド名のために
管理費を３割高く払い続けるのか。

名前が変わるとは思えないが
最近は、デベのいい評判も聞かないけどね。

管理が三井だから三井のマンションということじゃないでしょ。
特にここは筆頭の売主が三井だったから、三井のマンションのブランド名がついただけ。
売主は売った後も子会社の管理会社を通して利益を上げられるようになっているから、
なるべく高い管理費を取れるようにしてる。
それを是正しようと言うのが今回の動きで、あちこちのマンションが同じようなことをしてる。
ただ、コンサル入れて別の管理会社にするのか、現管理会社に値下げを要求するのかは
理事会次第ってこと。

ブランド名がなくなれば資産価値も当然下がりますね。
その辺は総会で質問すればいい。

3割削減のイメージだけが先行していますが、あんな発言をするコンサルティングが本当に信用できるのでしょうか。何か問題があっても契約上、責任は私達居住者。もっとまともなコンサルティングはいなかったでしょうか。

1月28日付の理事会の議事録に、住宅サービスの
支店長から協議申し入れがあったと書かれている
のですが、その内容は管理組合から住民向けに
どこかで通知されていますか。
通知されているとしたら、どこで確認できるのかを
知っている方がいましたら教えてください。

ガーデンのメインエントランスの入口。あそこは、車を止めるところじゃないです。すぐ移動してください。
熊谷 500 み 8543
白のホンダＦＩＴ

総会に出れませんでしたが、胡散臭いコンサル会社はどうなったのでしょうか？

部外者だけでもろあがってるようなきがします。　3冠馬ですがなにか

総会で何度も同じやつが発言するのは、なんとかならんものか。仕切り出した前の方のおっさん何様なんだよ。
煽動するような発言は制限していいのでは？理事長さん。

何度も同じ人が発言していましたが、事前に行った説明会で前期の理事をしていたと言っていました。
前期の理事は三井と直接交渉していたにもかかわらず削減が1%も満たない結果しか出せてないのに三井の肩を持つ発言が多かったと思います。
つまり三井から、、、、、。

さすがに同じ住民で金もらっての発言とは思いたくない・・。

三井は知らないが、リプレースしようとする管理組合はなんとしてでも潰すのが管理会社の至上命題。
まずは、理事長を孤立させて、無力化させる。
匿名文書、ネット掲示板、ビラを使って精神的に追い詰める。
「お歳暮」「お中元」の名目で元理事に「協力」してもらうのは、手法としてはオーソドックス。
物になびきやすくて、声がでかい人物なら、総会対策としては最適。

個人の利益じゃなくマンションの住民の未来に良い結果になって欲しいです。。。

昨日はお疲れ様でした。
住民みんなで、真剣に議論を戦わせる、良い機会だったと思います。

今のうちに、圧縮できるコストは減らしておいたほうがいいです。
大地震でも来たら、物件を多く請け負っている三井にも、交渉はしがたいでしょう。
（自分たちのマンションも現状復帰で、管理費見直しなんかの余裕はなくなります）

そんな思いもあり、賛成しました。
もちろん、管理会社は今のままがいいです。

フロントや清掃員さんには、いつも親切に対応していただいて、温かみを感じるからです。

理事の皆さんは、タイトなスケジュールで、よくここまで練り上げてもらったと思います。
あとは、三井さんの出方を、居住者でしっかりと見定めましょう。

昨日は臨時総会に出席できなかったのですが、
どのような結論になりましたか？何かプリント等
詳細が配布されるでしょうか？

議事録が出るよ。

>>751
あの人前期の理事なんですか・・。
あの人の会場での態度と発言、すご〜く違和感を感じました。
なんでこの人こんなに執拗に管理会社の肩もつのだろうって。
前期理事って・・いろいろ勘繰りたくなります。

パークシティで働いている コートの方は良い人ばかりです。三井で管理している他のマンション全てタッグを組んでやればいいのでは 少しは落ちるんじゃない。ゼネコンと一緒。下請けから全部が利益を乗せるから高くなるのは当たり前でしょ。

総会だから議事録は必須だね。

三井がつぎに入札に参加する保証はあるのですか？
仕様書も新しくなるわけですし、三井がその仕様書ではサービスが提供できないと思ったら？

前期の理事の方をもつわけではありませんが、
理事の役員をやられた方は、その責任が重いものだと理解していると思います。
今回の契約では、業者の契約が理事会と直になるとのことですよね。
質問でもありましたが、契約した会社が途中で倒産したらどうするのですか？
理事会が責任もって清算してくれるのですか？

議決では賛成しなかったのは
そのようなリスクがあること。
それと最大の要因は、何千万にも上る契約であるのに
総会資料に契約書が添付されていなかった事！(これも質問でありましたね)

３号議案は居住者にアンケートを実施して変更するかどうか、業者をどうしようか慎重に進めているのに、
１号議案は居住者が知って３ヶ月で臨時総会で議決です。

こんなに急ぐ必要があったのでしょうか？

私は上のレスの方々と違って
今回の理事会の皆さんが、コンサルティングから何かしらの便宜があったのでは？と逆に疑ってしまいます。

昨年の大震災の時、
三井さんがどれだけ無償で補修していただいたか皆さん知ってますか？
結構大きな原状回復作業をしていただいたようです。

確かにコスト圧縮には私も賛成です。

しかし
今までの恩恵
変更に伴うリスクを説明せず、
コンサルティングの話を一方的に伝える方法には
少し違和感を覚えました。

>>766
いままでの恩恵とはなんでしょう？
無償で補修したのはまだ未販売住戸があったからでしょう。補修費用はいくらかかったのですか？3000万かかったわけではないでしょう。

理事会はまず現行の管理会社に、いままでなぜ年間3000万以上も高い金額の管理費を設定していたのかの抗弁を求めるべき。きちんとした納得いく回答がないとそんな会社信用出来ない。

3000万高いという根拠は？
この金額がひとり歩き。

>>767
コンサルタントからの管理費の査定金額が、現時点での根拠です。正確な積算は各業者からの見積もりがオープンになった段階ではっきりします。
過去実績として、実際の見積もりが査定より高かったことはないとの説明だったわけで、少なくとも近い数字が出て来るのでしょう。
いずれにしろこのマンションの管理費の適正価格が数ヶ月ではっきりするわけです。

今現在の管理体制と変わっての額ですよね。
それは今の適正価格とは違うものになると思います。

支出の組み換えで削減できるとも言われていましたが、
今の政治みたいですね。

確かに中間マージンを省けば安くなります。
その分、理事会なり居住者に負担がかかります。
業者選定にはヒヤリングなり公開でプレゼンしたりとかあるようですが・・・
相当手間隙かけて選定作業をしなくてはなりません。
また、契約責任という重責がのしかかります。
機器類のメンテもメーカー系を外せば安くなります。
その分、なにかしらのリスクはありますよね。
管理人さんの人件費も
同じ作業をしていても、時給が安い人はそれなりになるでしょう。

まずは三井だから値段が高くてもいい管理してくれる、って幻想から目を覚まさないとね。
管理会社のリプレースをちらつかせると、クオリティを下げずに値段は下げますとか言い出すん
だから、これまでどんだけ利益あがってたのか。
営利企業だから儲けるのは当たり前だけど、サービスを受ける側も賢くならないとね。

もちろんです。
随意契約が当たり前では、サービスは落ち値段は高止まりのままです。

駐車問題の件もありますし、今回は駐車場の3階も清掃して欲しいと要望をしています。
それだけ、まだいい管理体制（サービス）にはなっていないのです。
理事の皆さんは頑張っていらっしゃると思います。
しかしまだ３年です。
私は、理事や居住者の皆さんがちゃんと気づき改善して自分達のマンションにふさわしいサービス体系へと成長過程の段階だと思います。
価格は、理事が3割削減できるというなら、その根拠を元に交渉して欲しかった。
今回の提案は「できないはず」「応じないはず」とか言って、実際に行動をしていません。
重要事項を配られてから3ヶ月くらいたちますが、その間に交渉していれば、なんらかの成果はあったのではないでしょうか？
管理委託費は毎月費用を出費しています。
コンサルティングを使うなら、コンサルティングの言いなりにならず、もっと賢い使い方をしないといけないですよね。

管理会社から値下げの提示があったんですね。
知りませんでした。驚きです。

管理会社からの値下げの提示は、いつあったのでしょうか？
先日の臨時総会前？臨時総会後？？
それ、住民に通知されていましたか？

もしかしたら1月の議事録に書いてある
管理会社からの申し入れが
管理費値下げのことかもしれませんね。

今期の理事の方で知っている方がいれば教えて欲しいですね。
1月の管理会社からの申し入れはなんだったのか？
それが、本当に管理費値下げの提示であるならば
これは居住者への背任です。

割安（適切）な管理費と充実したサービスという２つのバランスの
黄金比を見つけるのは非常に大変な試行錯誤だと思います。
総会でどなたかが発言されていましたが、
「走りながら考える」しかないと思います。
正解はないわけで（正解があれば、その不動産サービス企業は
圧倒的な国内シェアを有する企業になっているのでしょう）、
まず現状の是非を問うたという点に関しては
意義のある総会だったのではないでしょうか？

目的に対し賛同する住人が多かった点が
賛成票が反対票を上回ったポイントではないでしょうか。
但し問題点はその手段。
進め方、住人への説明不足、デメリットの未公開（記載不足）、
デッドポイント（今秋）の設定の是非…。

また総会で出た決議の延期動議に対しても
なんの解答もなく「決議ありき」が余計に不信感を
増長させていた感は否めません。


賛成１７０　反対９０（ざっくりですが）
賛成には理事会関係者が２０～３０人いると推測すると
賛成と反対にはさほど大きな差はなかったと思います。
また手段に問題はあるが、目的には賛成の発言を
されていた方もいらっしゃいましたが、この考え方は
本来、中立、棄権と捉えるとほぼ互角の票では。
営利会社では、この程度の多数決は業務執行に支障はないと
思いますが、住民総会でこの反対の人数は無視して良いものでは
ないのではないと思います。

なぜ、決議延期をしなかったのか、
方向性の決議（現状維持、現状改善）に留めなかったのか。
１年２年遅れても大きな影響はない、と理事から発言があったにも関わらず
採決強硬し、決して少なくない反対者を出してしまった責任は
１～２年の見直し遅れによるデメリットとは比較にならない程
大きなものです。
全会一致が望ましいですが、最低でも反対は１０～２０％程度の少数でないと
議案は進めるべきではないのではないでしょうか？
サービスの向上の前に、住民間のいざこざは避けたいものです。

理事さん達の「目的」に対しては大いに賛同し、賛成票を投じましたが
「手段」には明確に反対です。
住人のほとんどの方にメリットがある事をやって頂いているのは
分かります。だからって、この段取りはあまりに独善的といわれても
しょうがないでしょう。
以前ここに投稿しましたが、総会を何度も開くのが無理だったら
住人アンケートもできるでしょう（方向性だけでも）。

「前の理事さんたちから絶対やってほしいと引き継ぎを受けた案件」と
おっしゃっていましたが、それは「内輪話」「よた話」でしょ。
住人の大多数の意見というバックボーンはあったの？

大いに反省してもらいたいものです。
理事さんたちの任期も少なくなってきました。
手段への批判、反対票９０　が出てるのですから
まさか「全員留任」はないでしょうね。
管理会社変更の責任を取る、取らないは理事さんたちではなく、
住人全員が負うべきもの。
新たな理事（輪番制により選ばれますが、できれば反対した方も選ばれて欲しい）が
決議された目的に向かって慎重な手段で執行して欲しいと思います。

理事長以下２～３名に残留頂き、新たな理事、そして新たな理事長で
新年度はやってもらいたい。
現理事には状況を冷静に判断頂き、最後まで思い切った
採決を自己にしてもらいたい。
これも住民サービス（反対９０の方を含めた）です。

私も現理事の方が今後残るのは、大変に不安に思います。
現理事の方は、半数以上が立候補と聞きます。
これでは、これだけの規模のマンションを今回のように動かそうと思えば、動かせてしまいます。（今回の議案を否定してるわけではありません）
現理事の方には立候補の制限任期の上限を是非、設けていただきたいと思います。
管理組合の理事選任の基準を決めるいい機会かもしれません。

輪番で廻ってくるのはイヤですが、立候補と連続して行なっていただく理事は過半数を超えない範囲がいいと思います。
できれば、三分の一の６人位がいいのでは？

>>761さん
前期理事の方だけあって議事録等にも目を通しているのではないのですか。
私自身ももっとマンション管理に厳しい目を向けないと、いけないなと再確認しました。

私も同感です。

コンサル会社の言いなりって言っている人が多くいますが、現状われわれは三井の言いなりにお金を払っているんですけど。

その辺理解されているんですかね？

それと現在契約をしているのにもかかわらず住民の不安をあおるような事を直接した管理会社を皆さんは信用出来るんですか？

私は出来ません。

毎度のことですが、いくらここで話しを盛り上げても個人を特定出来ない以上、外部の人間が住民になりすまして(例えは管理会社やコンサルタント)書き込むことも簡単ですし、住民であっても何人もの人間を演じ話を特定の方向に誘導することも容易です。ここの掲示板にそういう欠陥がある以上、本当の住民の声はここではわかりません。
要望なり質問は理事会、あるいは管理会社、コンサル会社に直接しませんか？
本当はマンション専用サイトも活用すべきかと思いますが、あちらへの書き込みは本当にごく少数です。

現状三井の言いなりで払っているのは、
前期の理事の方も総会で、
価格が適正かどうか判断できないと言ってたので、
その辺は皆さん理解さいれているのではないでしょうか？

高く払わされているのであれば、それは住民全員下げろと言うでしょうし、
今回の総会で、反対の方は誰もでなかったでしょう。

ただ今回の進め方は強引であったのは否めないと思います。

コンサルの選定で1社はあまり値下げは期待できないと言われ外されました。
一方で選定したほうのコンサルは、管理体制そのものを変える事で値下げができるとのことで選ばれました。

現在三井との契約の金額は、言いなりかもしれないですが、
適正価格から乖離していないと理解してもいいのではないでしょうか？

3割値下げ
積立修繕値上げなし
このような、うたい文句では
コンサルの言いなりかどうかわかりませんが、
コンサルにとって好都合な進め方だったと思います。

それより、住んでいる人間として

782さん
私は感じなかったのですが
現管理会社からどのような不安をあおられたのですか？

ここに書いても効果がない、直接、理事会へ、管理会社へと指摘されてますが、
効果がないわけではないかと。

一生懸命、理事会を擁護されている方も、擁護しなければならない必要性に
かられているから書き込むのでしょうし。
直接やりとりは、あまり有効な手段ではないと思います。
一人ひとりに応対する義務もなければ、要望に応える権限もないからです。

我々住人には総会がすべてです。
今回の件も臨時総会での決議であり、定時総会で覆せる事も可能では。

この掲示板を前向きに、そして有効的に使う事もできます。
今の理事会よりも、住人（それ以外の外野がいても説得されなければ問題ないでしょう）
に直接、そしてタイムリーに、かつ無記名のメリットを生かして意思表示ができるからです。

次回、定時総会に向け前向きに意見交換しましょう。
778さん779さんに同意見で、問題なのは目的ではなく、手段なのです。


少なくとも、現理事の1/3以上は交代の必要があります。
理由は778さんが投稿しているとおり。


現理事が今回の問題を冷静に受け止めているならば、続投の意思は決して示さないと
思っています。
またそうならないよう次回総会を動かそうではありませんか。

明日、明後日で、CIPさんの実地調査が行われるようですが、
どこでCIPさんとの契約書は見れるのですか？

あいかわらず、住民はないがしろにされていますね。
臨時総会の議事録が出る前に、CIPの実地調査の
お知らせが出るのは、順序がおかしくありませんか。
上の方の書き込みを見ると、臨時総会の出席者数は、
約260名ですよね。
欠席された方への報告はどうなっているのですか。

どこもそうだけど理事会の独走だよ。それを許してる組合員も悪い。

今期の理事会は、やり方がちょっと強引すぎる気がするね。来季も多数の人間が残るならとても不安すぎる！

ここへの書き込みの効果はありますね。
昨日までなかった『臨時総会の結果報告』が、
掲示板に掲示されていました。

文書作成日が本日というあたり、今更感は
否めませんけど。

総会の結果速報出すの当たり前だよ。
当日出席しなかった組合員にすぐに知らせるべきだよ。

皆さんが、管理で盛り上がってるところ悪いのですが、教えて下さい。

　　ダークブラウンの床材なのですが、ワックスをかけるとムラになります。

　　今のところ、水拭きだけなのですが、皮脂汚れはどうしたら落ちますか？

　　つや出しマイペットだと、すじが残るのです。教えて下さると、幸いです。

ワックスは、床に合うモノと合わないモノがありますよ。

ここに越す前のマンションで、一度合わないタイプを使ってしまい
ムラになりました。

うちはダークブラウンの床ではありませんが
リンナイの黄色い容器のワックスを使っています。
ムラになりません。
ワックスの中では比較的安価です。

ダークブラウンの床にも合うのか解りませんが
色々なタイプのワックスを一度、目立たない場所で試してから
使ってみて下さい。

No,794 さん

　　　　　有り難うございました。

　　　　　早速ためしてみます。

管理費下がるといいね。毎月の支払いだから。

老人ホームの線路側には、人工透析の医療モールのようですね。着々と街ができてきます。
さいたまソフトウェアセンターは、どうなるのかな？

管理費は下がったとしても月々の支払いの金額は変わらないですよ。
一年目は減額分の7割はコンサル会社に、残りは積立修繕金に、
二年目以降は全額、積立修繕金に廻るはずで、月々の支払い額は変わらないはずですよ。

> 797さん

情報ありがとうございます。

老人ホーム線路側、何かな～って気になってました。
人工透析の医療モール、どこからの情報ですか？
老人ホーム横の商業地にも何が入るんでしょうね、
早く決まってくれればいいですが。

>>798
管理費と修繕積立金は一般会計と特別会計で別会計だから別ものです。
管理委託費の削減は一般会計の支出ですから、支出が減った分収入の管理費を減らせます。
だから、支出の管理委託費削減分＝収入の管理費減収分とすれば一般会計の剰余金は変化がありません。
したがって、管理委託費削減分だけ住民の管理費が値下げできるのです。

管理費会計の余剰金を修繕積立金に回すって考え変じゃないか？
管理費会計は経常的な修繕の管理経費で、修繕積立金は計画修繕のためのお金。
区分会計してるのだから相互にお金を融通しあうのは趣旨に反する。
それだったら関係区分なくしてドンブリ勘定にしたらいい。

＞管理費部分で剰余金が出た場合にそれを修繕積立金に繰り入れる
余剰金が出るほど住民から徴収してる管理費が高いってことじゃないか？
駐車場使用料を管理費会計に入れてると、それがそのまま余剰金になってる場合はあるが。

＞駐車場使用料を管理費会計に入れてると、それがそのまま余剰金になってる場合はあるが。
それなら駐車場使用料を修繕積立金会計の収入に変更すべきだと思う。
一般会計の管理費会計で余剰金が出すぎるのは本来おかしい。
予備的な修繕費がまかなえるくらいの余剰金でいいはず。

管理費会計の余剰金の源泉は何か？を理事は見極めたほうがいい。
それによって、管理費が下げられるのかが分かる。
駐車場を含む施設使用料を管理費会計に入れてる管理組合は多いが、
結果的にそれが余剰金の源泉になってる場合が多い。

本来、こんだけの金額の管理委託の費用が下がれば、管理費は下げるのが普通でしょ。
積立修繕と管理費は言われているように、別物です。

管理費、
おおよそ収入が1億1千万
そのなかから
余剰金（積立修繕へ回すお金）が4千万となるのは異常でしょ。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

今のままじゃ修繕積立金不足になるのは間違いないから、
管理費の余剰を修繕積み立てに回すのはありだと思うが。
管理費減らして、数年後にどーんと一時金とられても
いいなら話しは別だけど。

確かに回してもらえれば楽ですけど、
徴収している金額の4割近くが余剰金って・・・まずいなと思うんですけどね。

管理費は、今はアフターなどがあり、それほど補修するところがない為、管理費から積立へお金を回す事ができてます。
しかし、今後、経過年数が増えれば、日々の補修も多くなると思います。
たぶんそのうち今と同額は回せなくなってくるのかなと思います。

何が言いたいかと言いますと、
ちゃんと目的ごとに費用を徴収していかないと
何が不足して、何が余っているのかわからなくなると思いますよ。

＞余剰金（積立修繕へ回すお金）が4千万となるのは異常でしょ。
4千万も余剰が出る原因は何なのか？でしょう。
管理費会計の収入勘定項目を洗い出す必要があります。
こんなに余剰金が出るのは異常です。

管理費や総会の事で盛り上がっているところ申し訳ありませんが、近隣の塾でここがお薦めという所がありましたら教えて頂けませんでしょうか。何かの雑誌で今はサッピックスが一人勝ち状態だと書いてあったような気がしたのですが。

塾の件ですが
お子さんによると思います。

小学生？中学生？

又は進学塾か学習塾か。

マンツーマンが良いのか。
学校形式が良いのか。
少人数制が良いのか。

それが解らないと
お薦めするって難しいと思います。

サッピックスって初めて聞きました。
北区内にあるのでしょうか？