パークシティさいたま北　【住民板】 　Part 5

よく黄色のメリットしか書いてない冊子を見ましょう！

裏に隠されてるデメリットを教えてほしい。

メリットがデメリットをはるかに上回るってことだと思う。

3割下がるんだったら、まずは管理費の値下げだね。
積立金に回すのは駐車場使用料でいいと思う。

当然の考えだと思う。

カフェの人件費削減。

ここ数日たまたま夕刻にカフェを通った。
来客なし。
店員さんは数人待機中。
いつもこんな感じでしょうか。
一人か二人で対応できるのでは？
その時間も時給は発生しています。

カフェやめて自販機にしたらいい。
人件費分が削減できるはず。

経費節減を真剣に考えないと。

自販機は現理事会が許しませんよ。
総会で承認されたにも関わらず、それ以降審議された形跡が議事録には見当たりません。

理事会が自販機を設置しようと考えるから議論になる。
管理会社が設置することを理事会が許可する形にすればいい。
そうすれば自販機の管理責任は管理会社にあり、
管理組合としては住民サービス向上になるから、
管理組合として設置場所を無償提供する。
管理会社にとっては自販機管理の業務が増えるが、
自販機運用による手数料が自販機ベンダーから入る。
エントランスホールに自販機を設置してるマンションの運用を調査してみればいい。

じゃあ、そのように進言してあげて下さい。

経費削減も必要ですがカフェがなくなるのはちょっとさびしい。

カフェ閉鎖までは言ってない。
暇な時間にまで（忙しい時間帯と）同じ人員は
不要なのでは？と言う意見。
一般の店でも、店員一人で頑張ってる時間帯があるのに
どうして、マンションの（ある意味融通が聞くはずの）カフェで
あれだけの店員が、常時いるのかが疑問。
奥でお菓子食べながらお喋りしてる時もある。
それをお客が知ってると言うのも
働く人の緊張感がないように思える。

それは管理組合の金が潤沢だからだよ。

自販機もいいけどカフェの利用する時間帯や利用人数など調査してみるとか。

その必要性を理事会が感じなければ調査なんてしないよ。
住民が調査して理事長に突きつけるしかない。

無駄っていうなら、
コンサルティングに払う成功報酬でしょ。
三井と全く今の理事会は価格交渉してないから、
いっぱいもっていかれるでしょ。

なぜ価格交渉しないのか？

昨日の説明会に出ました。やはり、『何故三井と価格交渉しないのか？』との質問がありました。
回答は『交渉には時間がかかる』、『三井にも競争の中で下げてもらう』など、理事会としては、コンサル会社との契約前に値下げ交渉をしない。との感じでした。
私もコンサル会社は入れるべきと考えていますが、まずは、三井と価格交渉してある程度、委託費を下げてから入れるべきと思います。
説明会に出て、理事会は多額を報酬をコンサル会社に払いたいのかな？と思いました。
私は、三井と交渉してからではないと反対します！

コンサル委託ありきの進め方に一見問題があるように見るが、
コンサル入れる目的は公明正大な業者選定にあると思う。
事前に値下げ打診するのはコンペチターに対して公平とはいえない。
同一条件で「よーい、ドン！」で見積提案させる方がいいのかも知れない。
理事会にその能力がないのなら、公募で住民を募り検討委員会を設置すればいい。
理事会の無能の代償に管理費使うのは如何なものか？

700さん
そこまで言うなら、あなたが名乗り出て交渉してみろよ。

組合員じゃないと無理だよ。

そりゃそうだな。

額が1000万単位ですからね、代償にしてはデカすぎます。

コンサルティングの選定理由と成功報酬について
説明会に参加しましたが、
しっくりくる回答がされてないように思いました。
その他のメリットの説明とトーンが違って、
濁して回答していたと思いました。

コンサル会社の社長、都合が悪い話になるとお茶を濁してた。

>>706
そう思ったのならその場で追及しろよ
面と向かって言えないから、匿名の掲示板で書くなんてかっこ悪すぎ。

三井と価格交渉を先にしろ、とおっしゃいますが、どちらがマンションにとって得か、計算してみたら
どうですか？
三井に有利な数字しか出ませんよ。
仮に堅物三井が１０％下げて、来年コンサルタント使って２０％下げたとして、どちらが得か・・・。
コンサルタントへの支払いは確かに違います。（２３１０万→１４００万）
そして運良く三井が２０％ダウンに乗って継続使用となったとして・・・。
マンションが獲得する減額（三井が減らされる額）はこの方が少ないし、三井の売上はこの方が多くな
ります。

よく重要事項を見てください。
今回のスケジュールはどうやっても1回は三井との契約を更新しなければなりません。

三井もどうせ、入札するんだから明日から下げてくれればいいのに。

>>709
知らなかった。

今の流れ知ってるから三井も下げは覚悟してるんじゃない？
理事会が交渉してくれれば明日からでも下がるかもね。

管理委託費を下げることは住民の管理費も下がると考えていいですか？

皆さんが言ってる、『まずは三井と交渉。』ってその事を言ってるんでしょ。
明日からでも値下げしてもらえば、無駄なフィを払わなくてよい。
無駄かもしれないけど、ヤル価値はある。

710 714 の方、現管理会社に交渉すればなんとかなるのでは、思っておられるようですが、618 630
の方のご意見をお聴きになれば、三井はそんな甘い会社ではではないと思えるようになりますよ。
今期の理事会は三井と距離を置いているようで、交渉はしたくないように見えて、交渉が下手なよう
な気もしますが、630のレスにあることが本当なら、どなたがが言っておられたように、やはり三井
はしたたかな会社なのかな、と思います。
三井と交渉しても、630にあるように「サービスを下げない管理委託費の削減には応じない」という
のが三井のポリシーなら、管理の見直し（改善）とコストダウン求める今の理事会とは正反対ですね。
話し合いで良い結果を期待する方が無理というものです。
改革には痛みを伴う。
住民同士でこういう賛否議論をお互いするということ自体が、”痛み”なのかもしれませんね。

聞くのは、タダだから聞いてみればいいのに。
下がって困るのは、三井とコンサルさんだけ。

三井の支店担当者に聞かないとだめだよ。
フロントの管理人には答える権限がない。

715さん
こんだけ行動起こしてて、三井はもしかしらたこの物件から追い出されるかもしれないんですよ。
三井はしたたかかもしれないけど、馬鹿でもないと思います。
たとえ100万しか下げれなかったとしても、
コンサルに70万余計に払わなくて済むんです。
交渉のテーブルを用意する価値はあると思います。

もうこんなマンションうんざり…。買わなきゃ良かった。

７１８さん、１００万下げさせてコンサルタントに払う金７０万節約出来て、１年間契約。
３３００万削減がそれで１年遅れます。そのほうが得ですか？
三井は大商人ですよ、遅らせれば大正解です。次年度の役員がこれと同じこと出来るとは
限りませんしね。

720さん
718さんが言ってるのは、今、現在契約を見直せと、言ってるんじゃないですかね？
それから、コンサルを入れて来季の契約をすれば余計なコンサル費用を払わなくてすみます。

前に書かれてましたが、
スケージュール的に更新はしなくてはならないんですよね？
そのときに金額を下げてもらえればいい話ではないでしょうか？

理事会が3割高いって言っているんだから
今の契約事態見直ししてもらえ！

＞７２０

管理会社は、行動力のある理事長が止めるのをジッと待っているだけです。
前の人が潰されたのをみた次の理事長は、慎重になって何もできなくなるから・・・・。

管理費が適正かどうかでコンサル入れるんだから、
コンサルの成功報酬も適正かどうか、
コンサルの相場を教えて欲しい。

臨時総会の議案が、3個もあるんですが
コンサルを入れる入れないの話だけではなかったんですね。

こんなところで愚痴いってもしょうがないって。。理事会に出席して意見は言いたくないけど文句は言いたい。不愉快になるからやめてください。あなたの考えが本当に正しいの？？

理事会は傍聴だけだよ。文句があるなら理事長に直談判。

う～ん、理事長さんに直談判しても無駄でしょうね。何が何でも管理を三井から変更したい理事長さんに、いくら住民が、“まず三井と交渉を”とお願いしても、聞き入れては貰えないでしょう。

それにコンサル会社もねぇ...説明会で話を聞きましたが、驚いたことに、この会社にできる管理費の削減方法は、競争入札を行うことだけ!応募してきた管理会社の中から、自社作成の管理基準に照らして会社を選ぶだけのお手盛りコンサルティングに、何千万もの大金、払う価値あるんでしょうか？(しかも、このマンションをカモと思っている様子が見え見え。)
同じ出すなら、現行の管理状況を詳細に把握、分析・考察して、三井と対等に交渉ができるような、有能でやり手のコンサル会社を探してきてもらわないと。

とりあえず、理事長さんと理事会の皆さまには、№726のレスを読んで参考にして欲しいです。
巧言令色なコンサル会社の言い分を鵜呑みにして、安易に管理会社の変更を行えば、マンションの資産価値を下げることになりますよ。

直談判なんてだめさ。。何やるにも文句つけちゃだめさ。　文句のない方法は金払わないこと？　それは無理だよね。

今更、何を言ってもダメ！
委任状で、議案は全て成立です。

たぶんそうだと思う。

理事長も住民だろ 今の日本と同じだ。出る金抑えろ。アンダーコストプラン作らせろ。今どき普通の会社ならやってる事だ。素人にやらせて中古マンションより高い管理になる。

総会決議がすべてだと思う。

素朴な疑問なんですけど、もし管理会社が変わって、
コンサルに言われるままに、長期修繕工事についても
入札で行うようになったとしたら、デベさんから
ブランド名を外すように要求されたりはしないの
でしょうか？
実質、デベブランドではなくなるわけですよね。
この業界、いざというときにブランド名は大切だと
思うのですが。

ブランド名のために
管理費を３割高く払い続けるのか。

名前が変わるとは思えないが
最近は、デベのいい評判も聞かないけどね。

管理が三井だから三井のマンションということじゃないでしょ。
特にここは筆頭の売主が三井だったから、三井のマンションのブランド名がついただけ。
売主は売った後も子会社の管理会社を通して利益を上げられるようになっているから、
なるべく高い管理費を取れるようにしてる。
それを是正しようと言うのが今回の動きで、あちこちのマンションが同じようなことをしてる。
ただ、コンサル入れて別の管理会社にするのか、現管理会社に値下げを要求するのかは
理事会次第ってこと。

ブランド名がなくなれば資産価値も当然下がりますね。
その辺は総会で質問すればいい。

3割削減のイメージだけが先行していますが、あんな発言をするコンサルティングが本当に信用できるのでしょうか。何か問題があっても契約上、責任は私達居住者。もっとまともなコンサルティングはいなかったでしょうか。

1月28日付の理事会の議事録に、住宅サービスの
支店長から協議申し入れがあったと書かれている
のですが、その内容は管理組合から住民向けに
どこかで通知されていますか。
通知されているとしたら、どこで確認できるのかを
知っている方がいましたら教えてください。

ガーデンのメインエントランスの入口。あそこは、車を止めるところじゃないです。すぐ移動してください。
熊谷 500 み 8543
白のホンダＦＩＴ

総会に出れませんでしたが、胡散臭いコンサル会社はどうなったのでしょうか？

部外者だけでもろあがってるようなきがします。　3冠馬ですがなにか

総会で何度も同じやつが発言するのは、なんとかならんものか。仕切り出した前の方のおっさん何様なんだよ。
煽動するような発言は制限していいのでは？理事長さん。

何度も同じ人が発言していましたが、事前に行った説明会で前期の理事をしていたと言っていました。
前期の理事は三井と直接交渉していたにもかかわらず削減が1%も満たない結果しか出せてないのに三井の肩を持つ発言が多かったと思います。
つまり三井から、、、、、。

さすがに同じ住民で金もらっての発言とは思いたくない・・。

三井は知らないが、リプレースしようとする管理組合はなんとしてでも潰すのが管理会社の至上命題。
まずは、理事長を孤立させて、無力化させる。
匿名文書、ネット掲示板、ビラを使って精神的に追い詰める。
「お歳暮」「お中元」の名目で元理事に「協力」してもらうのは、手法としてはオーソドックス。
物になびきやすくて、声がでかい人物なら、総会対策としては最適。

個人の利益じゃなくマンションの住民の未来に良い結果になって欲しいです。。。

昨日はお疲れ様でした。
住民みんなで、真剣に議論を戦わせる、良い機会だったと思います。

今のうちに、圧縮できるコストは減らしておいたほうがいいです。
大地震でも来たら、物件を多く請け負っている三井にも、交渉はしがたいでしょう。
（自分たちのマンションも現状復帰で、管理費見直しなんかの余裕はなくなります）

そんな思いもあり、賛成しました。
もちろん、管理会社は今のままがいいです。

フロントや清掃員さんには、いつも親切に対応していただいて、温かみを感じるからです。

理事の皆さんは、タイトなスケジュールで、よくここまで練り上げてもらったと思います。
あとは、三井さんの出方を、居住者でしっかりと見定めましょう。

昨日は臨時総会に出席できなかったのですが、
どのような結論になりましたか？何かプリント等
詳細が配布されるでしょうか？

議事録が出るよ。

>>751
あの人前期の理事なんですか・・。
あの人の会場での態度と発言、すご〜く違和感を感じました。
なんでこの人こんなに執拗に管理会社の肩もつのだろうって。
前期理事って・・いろいろ勘繰りたくなります。

パークシティで働いている コートの方は良い人ばかりです。三井で管理している他のマンション全てタッグを組んでやればいいのでは 少しは落ちるんじゃない。ゼネコンと一緒。下請けから全部が利益を乗せるから高くなるのは当たり前でしょ。

総会だから議事録は必須だね。

三井がつぎに入札に参加する保証はあるのですか？
仕様書も新しくなるわけですし、三井がその仕様書ではサービスが提供できないと思ったら？

前期の理事の方をもつわけではありませんが、
理事の役員をやられた方は、その責任が重いものだと理解していると思います。
今回の契約では、業者の契約が理事会と直になるとのことですよね。
質問でもありましたが、契約した会社が途中で倒産したらどうするのですか？
理事会が責任もって清算してくれるのですか？

議決では賛成しなかったのは
そのようなリスクがあること。
それと最大の要因は、何千万にも上る契約であるのに
総会資料に契約書が添付されていなかった事！(これも質問でありましたね)

３号議案は居住者にアンケートを実施して変更するかどうか、業者をどうしようか慎重に進めているのに、
１号議案は居住者が知って３ヶ月で臨時総会で議決です。

こんなに急ぐ必要があったのでしょうか？

私は上のレスの方々と違って
今回の理事会の皆さんが、コンサルティングから何かしらの便宜があったのでは？と逆に疑ってしまいます。

昨年の大震災の時、
三井さんがどれだけ無償で補修していただいたか皆さん知ってますか？
結構大きな原状回復作業をしていただいたようです。

確かにコスト圧縮には私も賛成です。

しかし
今までの恩恵
変更に伴うリスクを説明せず、
コンサルティングの話を一方的に伝える方法には
少し違和感を覚えました。

>>766
いままでの恩恵とはなんでしょう？
無償で補修したのはまだ未販売住戸があったからでしょう。補修費用はいくらかかったのですか？3000万かかったわけではないでしょう。

理事会はまず現行の管理会社に、いままでなぜ年間3000万以上も高い金額の管理費を設定していたのかの抗弁を求めるべき。きちんとした納得いく回答がないとそんな会社信用出来ない。

3000万高いという根拠は？
この金額がひとり歩き。

>>767
コンサルタントからの管理費の査定金額が、現時点での根拠です。正確な積算は各業者からの見積もりがオープンになった段階ではっきりします。
過去実績として、実際の見積もりが査定より高かったことはないとの説明だったわけで、少なくとも近い数字が出て来るのでしょう。
いずれにしろこのマンションの管理費の適正価格が数ヶ月ではっきりするわけです。

今現在の管理体制と変わっての額ですよね。
それは今の適正価格とは違うものになると思います。

支出の組み換えで削減できるとも言われていましたが、
今の政治みたいですね。

確かに中間マージンを省けば安くなります。
その分、理事会なり居住者に負担がかかります。
業者選定にはヒヤリングなり公開でプレゼンしたりとかあるようですが・・・
相当手間隙かけて選定作業をしなくてはなりません。
また、契約責任という重責がのしかかります。
機器類のメンテもメーカー系を外せば安くなります。
その分、なにかしらのリスクはありますよね。
管理人さんの人件費も
同じ作業をしていても、時給が安い人はそれなりになるでしょう。

まずは三井だから値段が高くてもいい管理してくれる、って幻想から目を覚まさないとね。
管理会社のリプレースをちらつかせると、クオリティを下げずに値段は下げますとか言い出すん
だから、これまでどんだけ利益あがってたのか。
営利企業だから儲けるのは当たり前だけど、サービスを受ける側も賢くならないとね。

もちろんです。
随意契約が当たり前では、サービスは落ち値段は高止まりのままです。

駐車問題の件もありますし、今回は駐車場の3階も清掃して欲しいと要望をしています。
それだけ、まだいい管理体制（サービス）にはなっていないのです。
理事の皆さんは頑張っていらっしゃると思います。
しかしまだ３年です。
私は、理事や居住者の皆さんがちゃんと気づき改善して自分達のマンションにふさわしいサービス体系へと成長過程の段階だと思います。
価格は、理事が3割削減できるというなら、その根拠を元に交渉して欲しかった。
今回の提案は「できないはず」「応じないはず」とか言って、実際に行動をしていません。
重要事項を配られてから3ヶ月くらいたちますが、その間に交渉していれば、なんらかの成果はあったのではないでしょうか？
管理委託費は毎月費用を出費しています。
コンサルティングを使うなら、コンサルティングの言いなりにならず、もっと賢い使い方をしないといけないですよね。

管理会社から値下げの提示があったんですね。
知りませんでした。驚きです。

管理会社からの値下げの提示は、いつあったのでしょうか？
先日の臨時総会前？臨時総会後？？
それ、住民に通知されていましたか？

もしかしたら1月の議事録に書いてある
管理会社からの申し入れが
管理費値下げのことかもしれませんね。

今期の理事の方で知っている方がいれば教えて欲しいですね。
1月の管理会社からの申し入れはなんだったのか？
それが、本当に管理費値下げの提示であるならば
これは居住者への背任です。

割安（適切）な管理費と充実したサービスという２つのバランスの
黄金比を見つけるのは非常に大変な試行錯誤だと思います。
総会でどなたかが発言されていましたが、
「走りながら考える」しかないと思います。
正解はないわけで（正解があれば、その不動産サービス企業は
圧倒的な国内シェアを有する企業になっているのでしょう）、
まず現状の是非を問うたという点に関しては
意義のある総会だったのではないでしょうか？

目的に対し賛同する住人が多かった点が
賛成票が反対票を上回ったポイントではないでしょうか。
但し問題点はその手段。
進め方、住人への説明不足、デメリットの未公開（記載不足）、
デッドポイント（今秋）の設定の是非…。

また総会で出た決議の延期動議に対しても
なんの解答もなく「決議ありき」が余計に不信感を
増長させていた感は否めません。


賛成１７０　反対９０（ざっくりですが）
賛成には理事会関係者が２０～３０人いると推測すると
賛成と反対にはさほど大きな差はなかったと思います。
また手段に問題はあるが、目的には賛成の発言を
されていた方もいらっしゃいましたが、この考え方は
本来、中立、棄権と捉えるとほぼ互角の票では。
営利会社では、この程度の多数決は業務執行に支障はないと
思いますが、住民総会でこの反対の人数は無視して良いものでは
ないのではないと思います。

なぜ、決議延期をしなかったのか、
方向性の決議（現状維持、現状改善）に留めなかったのか。
１年２年遅れても大きな影響はない、と理事から発言があったにも関わらず
採決強硬し、決して少なくない反対者を出してしまった責任は
１～２年の見直し遅れによるデメリットとは比較にならない程
大きなものです。
全会一致が望ましいですが、最低でも反対は１０～２０％程度の少数でないと
議案は進めるべきではないのではないでしょうか？
サービスの向上の前に、住民間のいざこざは避けたいものです。

理事さん達の「目的」に対しては大いに賛同し、賛成票を投じましたが
「手段」には明確に反対です。
住人のほとんどの方にメリットがある事をやって頂いているのは
分かります。だからって、この段取りはあまりに独善的といわれても
しょうがないでしょう。
以前ここに投稿しましたが、総会を何度も開くのが無理だったら
住人アンケートもできるでしょう（方向性だけでも）。

「前の理事さんたちから絶対やってほしいと引き継ぎを受けた案件」と
おっしゃっていましたが、それは「内輪話」「よた話」でしょ。
住人の大多数の意見というバックボーンはあったの？

大いに反省してもらいたいものです。
理事さんたちの任期も少なくなってきました。
手段への批判、反対票９０　が出てるのですから
まさか「全員留任」はないでしょうね。
管理会社変更の責任を取る、取らないは理事さんたちではなく、
住人全員が負うべきもの。
新たな理事（輪番制により選ばれますが、できれば反対した方も選ばれて欲しい）が
決議された目的に向かって慎重な手段で執行して欲しいと思います。

理事長以下２～３名に残留頂き、新たな理事、そして新たな理事長で
新年度はやってもらいたい。
現理事には状況を冷静に判断頂き、最後まで思い切った
採決を自己にしてもらいたい。
これも住民サービス（反対９０の方を含めた）です。

私も現理事の方が今後残るのは、大変に不安に思います。
現理事の方は、半数以上が立候補と聞きます。
これでは、これだけの規模のマンションを今回のように動かそうと思えば、動かせてしまいます。（今回の議案を否定してるわけではありません）
現理事の方には立候補の制限任期の上限を是非、設けていただきたいと思います。
管理組合の理事選任の基準を決めるいい機会かもしれません。

輪番で廻ってくるのはイヤですが、立候補と連続して行なっていただく理事は過半数を超えない範囲がいいと思います。
できれば、三分の一の６人位がいいのでは？

>>761さん
前期理事の方だけあって議事録等にも目を通しているのではないのですか。
私自身ももっとマンション管理に厳しい目を向けないと、いけないなと再確認しました。