「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その２

やはり小規模マンションは不利な面が多々あるようだね。
都心部の駐車場は機械式駐車場であり、経費がかかるのでそれを修繕積立金に
廻すほどの余裕はないよ。
都心のマンションは小規模でも関心が高いといっているノー天気なのがいるけど、
社会的、会社で一流の者はマンション管理に力を注ぐ時間はないよ。
520みたいな頓珍漢な奴もいるからね。

>526
外人が煩わしいマンションの理事とかを積極的にやる訳ないよ。
僅か34人でどうやって理事を選ぶの？
8,000万程度のマンションの購入者だからといって、余裕がある訳じゃないからね。
80㎡程度の部屋だし。

↑そういうとこの理事会でたことあるの?

527,528はマンカン士かな？経験なしでモノいうからねえ。マンカン士活用の別スレは潰れたが。。。困ったものです（苦笑）

>>都心のマンションは小規模でも関心が高いといっているノー天気なのがいるけど、
>>社会的、会社で一流の者はマンション管理に力を注ぐ時間はないよ。

嫌々でも、引き受けたらきっちりやるのが一流の者。

>>都心部の駐車場は機械式駐車場であり、経費がかかるのでそれを修繕積立金に
>>廻すほどの余裕はないよ。

１パレット当たりの定期点検費用（３ヶ月に１回）は４０００円くらいで、どこだって同じじゃないのかい？

>531
マンションの管理はそんなに単純でもないだろう。
理事会や総会だけが理事の仕事ではないよ。
一番重要なのが日常の管理なんだけどね。
小修繕、清掃、ゴミ処理、苦情、広報、会計とかね。
そんなのに、いちいち構っておられないんじゃないの、一流の人間は。
まず時間がないよ。
理事会や総会に出るぐらいの時間はあるだろうが。

>529
担当している管理会社のフロントでもない限り、そこの組合員でなければ
誰も出たことないだろう。
人の批判をするばかりでなく、自分もそこのことは知らないだろう。
それをいかにも知ってるような口ぶりでレスするんだからな。
526なんかその典型。

それは理事長ひとりでやるんだよ。管理会社を使ってね。
私が知ってるとこの理事長はＪＡＬの部長だったね。つぶれちゃったのはそのせいかもしれんけどねW
シャープの事業部長がやってるとこもしってるが、シャープはまだつぶれてないね。

５２７・５２８マンカン師は地方の痴呆で都市圏の事情が理解出来ないんだよ。
そして出来る人間に接した事もないので、限界が低いまま他を否定するしかないんだな。

東京都心の高級３０軒マンションなら、領事館勤務の外国人とかいるとおもうよ。
音楽家とか芸能人とか。レベルが違うよね。
マンションの戸数で議論するのは確かに意味ないかもね。
私が思うのは平均分譲価格だね。住人の知能指数にほぼ比例してると思う。

目黒の小規模マンションなんかまさにそんな感じですよ。住民のレベル。あんなとこのマンション、アホは住めないし、住む意味も無い。大昔から住んでる人は一軒家に住んでます。

大規模マンションのデメリットも多い。こういうところに優秀な人がいると正論がかき消されることになるかも。高収入で優秀な人は３０戸くらいのとこがいいかもしれないよ。

なぜ「大規模マンションの理事会」は混乱するのか
http://e-bigmansion.com/category/1296124.html

輪番制のデメリット
無知な役員が管理会社の言いなりになり組合の財産を不要不急の修繕あるいは高額な点検費により減少させる
メリット
役員がマンション管理に目覚めて上記を防止する

理事の使い込みをいう管理会社は多い　しかし　管理を受託している管理会社はその防止義務がある
理事の使い込み額と管理会社のぼったくり額は後者がはるかに多額です

マンカン師という蔑称の意味を持つ単語を使う悪徳管理会社の社員は多い
それほど危惧の念をもっている　天敵だから仕方がないか

目黒はこんな感じですかね。百恵ちゃんが出た高校が近い。いまはＡＫＢがかよってる。

オークプレイス目黒行人坂

オークプレイス目黒行人坂の基本情報一覧 所在地 東京都目黒区下目黒1丁目105番18他（地番）
交通 山手線 「目黒」駅 徒歩5分 （正面口より） 行き方を調べる
価格 第2期　3,800万円台予定～7,600万円台予定 このエリアの平均価格
総戸数 40戸（他に管理事務室1戸）

>>マンカン師という蔑称の意味を持つ単語を使う悪徳管理会社の社員は多い
>>それほど危惧の念をもっている　天敵だから仕方がないか

自意識過剰ですね。独立系の悪徳管理会社ならむしろマンカン士の管理費削減提案を利用してる。
デベ系は悪徳管理会社になるのかね？ライオンズマンションなんか買う人のレベルが高いから、管理事務室前に管理費削減の書籍おいてありますよ。理事会が１０冊くらい購入して無料貸し出ししてる。
マンカン士なんか頼らないでしょう。（雇うとしたら業者選定の責任転嫁のため）

しかし、小規模マンションは一般的にいって台所は厳しいだろう。
だから、小規模マンションで管理員がついていないとこは多いからね。
管理員がいても、時間が短かかったり出勤日数がすくなかったりだし。
小さいマンションでは集会室や管理員室もないとこ多いし。
東京23区で5,000万クラスは高級じゃないよ。庶民のマンションだよ。

まだマンション管理士を批判しているのがいるんだ、しつっこいね。
余程怨みがあるんだろうが。

>理事の使い込みをいう管理会社は多い　しかし　管理を受託している管理会社はその防止義務がある

認識不足ですね、
管理会社に理事の使い込み防止義務なんてあるはずない。
印鑑は理事長が保管し、通帳を管理会社に保管させれば理事の使い込み額の把握ができる。
簡単な事を理解出来ないで風評を得意げに言うのは誰？

5,000万クラスのマンションだと年収１０００万でもきついのでは？目黒に建ってるだけで高級に思えるけどねえ。。。どーなんだろ。

マンション管理士を批判している訳ではなく、
５４５マンカン師を蔑んでいるだけだと思いますよ。

支出報告は管理会社の業務ですが、管理会社は受託手数料をもらうことが仕事と思ってるようですね。

>>545
マンカン士の恨み節のほうがひつこいんだよ。ちなみに私はマンカン師とは一度も書いたこと無いね。
批判してるひとがいっぱいいるんじゃないの？なんでかというとレスが愚かでおもしろいからw
恨みが動機であるはずが無い。

＞理事の使い込み額と管理会社のぼったくり額は後者がはるかに多額です


反論はこの意見にお願いします　無ければ認めたことになりますよ

自意識過剰ですね。独立系の悪徳管理会社ならむしろマンカン士の管理費削減提案を利用してる。
デベ系は悪徳管理会社になるのかね？ライオンズマンションなんか買う人のレベルが高いから、管理事務室前に管理費削減の書籍おいてありますよ。理事会が１０冊くらい購入して無料貸し出ししてる。
マンカン士なんか頼らないでしょう。（雇うとしたら業者選定の責任転嫁のため）


うそをいうのは得意な管理会社ですが、アステージはぼったくりの達人ですよ。

＞雇うとしたら業者選定の責任転嫁のため）

無知なフロントさんですね、工事を集会で決議し　業者選定は相見積もりのあと　理事会が決めることがおおいです　管理会社はたいてい相見積もりの段階で落ちこぼれますが　

>>うそをいうのは得意な管理会社ですが、アステージはぼったくりの達人ですよ。

高いのはもう知れ渡ってるから、住人が納得してるかどうかですよ。
大規模修繕工事を築１０年で提案してくるが、理事会がいくらでも先送りできるんですから。
１５年でもいいかもしれないが１０年過ぎたら傷みが目立ちますからね。
安いのがいいならそもそもライオンズマンション買わないと思うよ。最近の人はそれくらい調べてる。

>>553
問題が起きたときに理事会を責める区分所有者対策だという意味が理解できないあほだね。

ここにフロントがいるのかい？

執行部の責任回避策は常に考えておくべきですね。
理事長が業者と癒着してるとか、怪文書で中傷される事例もあります。
無料相談を利用するだけだが、市役所の紹介でマンション管理士を頼んだとか、
国土交通省の外郭団体の財団法人マンション管理センターの紹介ですとか、いかにも公的な機関を利用しました！って強調して、何か問題が起きたらそのマンション管理士の責任にしないとね。
実際、がんばりすぎて批判を受け、マンションに住めなくなる理事長はたくさんいる。

アホな書き込みがフロントさんです。

アホな書き込みの特定は難しいが、理事とおぼしき人物の書き込みは愚かというほかないね。

マンションの住民が理事長の批判をしても総会で認められることはない。
却って理事会案の決議になる訳だから、理事全員を敵にまわすことになる。
一般組合員は組合の管理にそんなに関心はないよ。
それに、総会では議決権行使書で結論が出ているからね。
理事長は好き勝手にできるよ。
工事であろうが、何か購入しようが、規約を都合のいいように改正しようが
理事長の思うがまま。
業者や管理会社との癒着もやろうと思えば簡単。

↑やはり知ってるのは自分の世界だけだね（苦笑）

嫌がらせの例
・鍵穴にガムをつっこまれる
・ポストのダイヤル錠を接着剤で固定される
・怪文書をまかれる
・玄関ドア前に糞尿をまかれる
・玄関ドアをけられる

そう、俺はもう理事長を8年してるからね。
管理会社や業者からは、いろいろ送り届けや接待を受けてるからね。
接待費じゃないけど、予備費から結構接待費も使えるし。
役員手当も理事長は月5万までは引き上げたからな。
来年は更に1万のアップを提案予定。
誰も文句いう奴はいないし、総会は簡単だからな。

>562
あなたのマンションには陰湿なのがいるんだね。
理事長より悪いんじゃないの。
理事長の批判なんかできないね。

無関心なところは、管理費、修繕積立金値上げ、それが無理なら一時金徴収などのときは大騒ぎになり、理事長に批判が向くよ。払えないところは理事長名で取り立てしないといけないし。

>>564
世間知らずに何を言っても無駄なのかもね。政治にテロはつきもの。世界中そうじゃないのかい？

>>565
修繕積立金の不足分の一時徴収は絶対無理です。
全員が支払うことはありませんから。
不足分をカバーする方法は借入あるのみです、常識ですよ。

>>566
世間知らずとかいってるけど、あんたのマンションではそういうことが実際怒っているの？
それとも単なる他スレとかをみてここで書き込みしてるだけ？
経験あんの？あんたがやってるんじゃないの。

>>不足分をカバーする方法は借入あるのみです、常識ですよ。
うちの近所のマンションは普通にやってますよ。一時金徴収。１回３０万くらい。過去何度かあつめてるよ。

>>569
あんたんとこのフロントにきいてみたら？そんな細かい嫌がらせは日常的にありますよ。
黄色いヘルメットかぶって、顔にバスタオルまいて、他人の単車のシートをカッターで切るひともいるよ。
嫌がらせだろうけどね。そんなのは防犯カメラに普通に写ってるんだよ。

恨みを買うのはやはり騒音がらみだろうね。上下左右が静かなら、管理組合運営が多少ひどくてもほっとくでしょう。輪番制なら自分の順番のときなんとかできるし。。

＞No.563 by 匿名さん　2011-08-07 12:54:07
そう、俺はもう理事長を8年してるからね。
管理会社や業者からは、いろいろ送り届けや接待を受けてるからね。
接待費じゃないけど、予備費から結構接待費も使えるし。
役員手当も理事長は月5万までは引き上げたからな。
来年は更に1万のアップを提案予定。
誰も文句いう奴はいないし、総会は簡単だからな。



いろいろと書きますが輪番制を維持したいが為ですね。うそばっかり　此れが阿呆なフロントさんです

＞No.567 by 匿名さん　2011-08-07 13:13:12
>>565
修繕積立金の不足分の一時徴収は絶対無理です。
全員が支払うことはありませんから。
不足分をカバーする方法は借入あるのみです、常識ですよ。


無理やり工事を行います　不足分はオリックスからの融資を進めます
管理会社にとっては組合は　かも　ですね

>>誰も文句いう奴はいないし、総会は簡単だからな。

ストレステストとしておもしろいかもね。但し、問題は理事会。

修繕積立金の一時金の支払いを普通にやっているといっている大嘘つきがいるけど、
マンションの住民には、経済的に困っている者もいますよ。
滞納をするぐらい困っている者が、工事をするので30万とか５０万とか出してくださいと
いって簡単にだせますか？全員出せますか？
商売をしている者で不当りが出るかもしれないと汲々としているのに別箇修繕費として
３０万、５０万の金額がだせますか？
甘ちゃんですね。

↑世間が狭い。一時金徴収のほうが工事費に厳しいチェックが入りやすく、多少あつめるほうがいいと考えるところもあるのだ。

補足するが、一時金徴収は、修繕積立金値上げを否決された結果ともいえる。住民が無関心で修繕積立金不足に気づかなかった結果とも言える。
お金が払えなければ出て行くしかないね。

>>マンションの住民には、経済的に困っている者もいますよ。

管理組合は互助会ではない。共有部の維持に必要かどうかが工事実施の一義的な判断基準である。

５７６は経済的に困っているような人ばかりのマンションに住んでいる低レベルさんですね。

管理会社のいいなりになるのではないか？

>一時金徴収は、修繕積立金値上げを否決された結果ともいえる。住民が無関心で修繕積立金不足に気づかなかった結果とも言える。

事実誤認ですね。最近のマンションは分譲時に購入費と購入後の維持管理費を小額に見せる為に修繕積立金を過小に設定しているのが実態です。

>>582に同意。
本来一時追徴をしない為の積み立て金のはず。
きちんと長期修繕計画があって計画通りに手を入れていれば追徴という事態にならない。
更に何年かに一度は計画を見直し、資金的に不足が生じそうなら積み立て金の値上げを検討実行しなくてはならない。
それが輪番制だと一年限りの責任に終わり先送り先送りでにっちもさっちもいかなくなる。
管理会社も収支に関して客観的なアドバイスをしなくてはならない。

>>事実誤認ですね。最近のマンションは分譲時に購入費と購入後の維持管理費を小額に見せる為に修繕積立金を
>>過小に設定しているのが実態です。

最近っていつのはなし？１０年以上前の話ですよ。昔は修繕積立金７００円っていうのもあった。
そういうところは理事の誰かが騒ぎ出して修繕積立金をあげるのが定番ですよ。
（古い規約なら特別決議が必要な場合が多い）
同時に、経費削減のため管理会社変更につながるパターンが多い。

最近っていうのがごく最近なら、修繕積立金・管理費の額は普通決議で変更できる規約になっています。
（標準管理規約がそうなっている）
仮に、分譲当初の金額が過少でも、簡単に上げられますよ。

＞（古い規約なら特別決議が必要な場合が多い）

古い新しいの問題ではなく、ちゃんとした管理規約に出来ない輪番制の役員の宿命です。

＞事実誤認ですね。最近のマンションは分譲時に購入費と購入後の維持管理費を小額に見せる為に修繕積立金を＞過小に設定しているのが実態です。


買ってはいけないマンションです　修繕積立金＜管理費　
管理会社だけの都合マンションです　購入不可物件です

＞きちんと長期修繕計画があって計画通りに手を入れていれば追徴という事態にならない。 更に何年かに一度は計画を見直し、資金的に不足が生じそうなら積み立て金の値上げを検討実行しなくてはならない。
＞それが輪番制だと一年限りの責任に終わり先送り先送りでにっちもさっちもいかなくなる。

同意。更に、管理会社の横領に端を発した標準管理委託契約の改正に、従来契約で５年毎に書き換えていた長期修繕計画表の作成費用が管理委託費から外へ出され別料金となった事は輪番制の役員には鵜呑みにするくらいしか能がないので、ますます長期修繕計画表の改善は遠のくことになる。

↑いや、そうでもないです。管理組合から見れば外注する口実にできるでしょ。きっちりしたの作るにはお金かかりますからデメリットばかりじゃないですよ。

＞管理組合から見れば外注する口実にできるでしょ。きっちりしたの作るにはお金かかりますからデメリットばかりじゃないですよ。

管理会社経由の長期修繕計画書案が不適切で総会の議案たり得ないときは、当然に管理組合が独自にマンション管理センターや管理業協会などにオーダーする事はいつでも可能です。
「「外注する口実にできるでしょ」とは情けないコメントですね。
長期修繕計画書は総会に理事会案を提案し審議されることで制定される事になり、更にこれ次第で修繕積立金の値上げ調整案も同時に提案されるもので管理会社のご機嫌なんか全く関係のないことです。

>>管理会社のご機嫌なんか全く関係のないことです。
そんなことは当たり前。他の理事、区分所有者対策のほうがよっぽど難しい。意識の高い人が理事会に複数いればいいですがね。輪番理事会での理事単独提案は相当に難しいよ。あなた試しに輪番理事会に提案してごらんよ。普通は黙殺ですよ。

管理会社に、それは組合さんのご判断です、と言われると何も決められないのが輪番理事会。誰が組合の主体なのか自覚が無いから、無言の時間が続くのみでしょう。

ここで立候補制を主張してる人は、制度変更の経験者なのかな？立候補の前例が無い場合、区分所有者の提案だと難しいんだけどね。現役輪番理事が警戒するから。

自分が輪番理事のとき、立候補者を募集して自分で応募っていうのが一番簡単な方法だと思うけどね。

輪番理事会は普通は全会一致を原則にするから、ひとりでも反対して、阻止（先送り）するのは簡単だが、
提案して推進するのは難しいよ。全員の賛成が必要ってことなんだから。
下記のオーダー、本当にできるかな？ヨコからおばさん理事が口挟むと面倒だよ。

>>管理会社経由の長期修繕計画書案が不適切で総会の議案たり得ないときは、当然に管理組合が独自にマンション管理センターや管理業協会などにオーダーする事はいつでも可能です。

>輪番理事会は普通は全会一致を原則にするから

このような貧困な知識の持ち主と議論する気にはなれません。

↑実態をしらないマンカン士か。あいかわらずだな。

有能な人間は有能、無能な人間は無能。
これは選出方法で決まるものではない。
立候補だろうが輪番だろうが関係ない。
立候補役員は・・・、輪番役員は・・・と決めつけてる輩が最も無能である。

輪番理事は自分の責任になると思うから黙ってるんですよ。有能、無能とはあまり関係が無いね。

自分の責任になると思って黙ってるのはある意味無能でしょう。
そういう方は輪番だから、立候補だからという問題ではない。
有能な方は選出方法に関係なくその能力を発揮することでしょう。

高校生用の資料
(理事会の会議及び議事) 第53条
理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。

↑あほ？
全会一致って普通は出席者全員という意味だよ。

厳密に採決して進めるってあんまりないね。異論があれば先送り。それが実態で、だから問題なんだろうけどね。
管理侍が出席してる理事会では理事９人出席で採決して５対４で可決なんていう運営してるのかい?

理事会は総会と違い、召集通知に議案を書かなくても採決できる。だから定例理事会で、懸案をいきなり採決も可能だよね。出席者の顔見て、採決の時期を決定できるわけだ。たまたまでれない人もいるわけで。
だから過半数採決は制度的にはそうなのだが、そういう運営は混乱を招くね。

>>601
ありますよ。
議案によっては意見が割れることも当然あります。
議論を尽くして尚意見が割れれば、最終的には多数決です。

>>603
えらい！うちの管理組合の理事会は長年、採決していなかった模様。（全員沈黙により管理会社提案を可決なのかな。まさしくいいなり黙認）
委任状使って理事長が何票も持ってるところがよそでは実態としてあるらしい。（事実なので突っ込まないでね。うちじゃないから。）
管理侍の会社の「指導」は当たり前なんだがえらい！

>>601
そう理想通りに話が進めば何の苦労もないわな。
意見が割れれば、継続審議という名目で先送り。
やがて理事は入れ替わって、忘れ去られる。

理事会は対立すると逆上するひといますよ。多数決は危険です。身の危険があるってこと。

国会だってそうでしょ。強行採決のとき国会議員がつかみ合いしてる。

＞理事会は総会と違い、召集通知に議案を書かなくても採決できる。だから定例理事会で、懸案をいきなり採決も可能だよね。出席者の顔見て、採決の時期を決定できるわけだ。たまたまでれない人もいるわけで。
高校生用資料
第5節 理事会
(理事会)
第51条 理事会は、理事をもって構成する。
2 理事会の議長は、理事長が務める。
(招集)
第52条 理事会は、理事長が招集する。
2 理事が○分の1以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
3 理事会の招集手続については、第43条(建替え決議を会議の目的とする場合の第1項及び第4項から第7項までを除く。)の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。
(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
(議決事項)
第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四 その他の総会提出議案
五 第17条に定める承認又は不承認
六 第58条第3項に定める承認又は不承認
七 第60条第3項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴訟その他法的措置の追行
八 第67条に定める勧告又は指示等 九 総会から付託された事項
(専門委員会の設置)
第55条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。 2 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

↑やっぱりあほだね。
理事会の召集通知に採決する議案は書かなくてもいいです。裁判で争うことも不可能。まああんたに言うだけ無駄だろうけど、「理事会決議無効確認訴訟」は存在しない。

６０８は輪番違法君だろう。
あんたのスレッドもりあげてやってるんだから、もっと謙虚になるように。
管理会社が理事会一任にしたがるのは、そういう背景があるってこと理解してね。

役員選出方法について、あくまで私見として

新築時
・管理組合の自主性を育てるために初代役員は立候補が望ましい。
・アフターサービス対応等もあり、最低二期、できれば三期務めるのが望ましい。

４〜１０期
多くの組合員が役員を経験するのは有意義であり規則に則った輪番制でもよい。

１１〜１５期頃
大規模修繕の準備検討から竣工までは立候補、推薦が望ましい。
本当にやる気と知識のあるものが務めるべき。
立候補を募集しておくと立候補しなかった者からのクレームに対処しやすい。

１６期以降
一巡するまでは輪番制を原則とし、懸案事項によって立候補、推薦で選出する。

但し、輪番制であっても立候補できる自由は常に確保しておくこと。

>理事会の召集通知に採決する議案は書かなくてもいいです。

そのような理事長なら無能で、理事は参集しないだけ。
そのような理事なら無能な理事で、理事長は理事会開催はしないだけ。

国会でも緊急動議は有効。

小規模マンションは工事にしろ、理事の選出にしろ
管理員の採択にしろ何かと不都合なこと多いようだね。
やはり、現在のマンション選びの傾向が大規模マンションに
なっているというのは分かるね。

小さいマンションだと、管理会社としても力が入らないのは事実だよ。
特に管理員もついていないマンションは旨味がないよ。
時々形式的に受託しているマンションを訪問しているけど、
工事するにしても規模が小さいしね。時間だけかかるから理事が
聞いてこないと修理とかはいわないようにしてるよ。
出来ればフロントとしては小さいマンションは担当したくないよ。

なんで理事会決議無効確認訴訟はないの？ちなみに調停やＡＤＲもないの？
（このスレ初投稿）

調停やＡＤＲはできますよ。出てくるかは相手の任意です。
理事会決議無効確認訴訟が無いのは、そのような訴えができるとの規定もないし、訴えの利益もないから。
論理的にどうって話じゃなくて、裁判所の裁量で訴えを却下する。敗訴ではなくて却下！相手にも届きません。
その決議によって具体的な損害が発生したときに言って来い、って話みたい。
だから、文句言うときは、その後の流れを読んでおかないと、ここの輪番制違法君のように＊＊＊の遠吠えで終わる。

しかし、最近は輪番制違法君が意気消沈してるようだな。
もうあきらめたかな。
小規模マンションに住んでいるから、大規模マンションとの違いを見せつけられたからな。
ちょっと可哀想な気もするけど。

勝ち目の無い法律論に固執するからですよ。恐らく手続き上の不備はたくさんあるでしょうから、いかにも、話し合いましょう！って感じで理事を裁判所の調停に呼び出したら相手はびびってどうにでもなる。小さいとしょっちゅう顔合わすだろうし、そこまでする度胸がないんだろうね。

立候補制を調停で合意できたら確定判決と同様の効力を持つ。

民事調停
●裁判官のほかに一般市民から選ばれた調停委員が関与し，法律を基本としながらも，実情に即した解決を図ることができます。
●訴訟に比べ，手続が簡単で，費用も低額です。
●手続が非公開なので，秘密が守られます。
●成立した合意の内容を記載した調停調書は確定判決と同様の効力を持ち，これに基づき強制執行を申し立てることもできます。


　調停は，訴訟と異なり，裁判官のほかに一般市民から選ばれた調停委員二人以上が加わって組織した調停委員会が当事者の言い分を聴き，必要があれば事実も調べ，法律的な評価をもとに条理に基づいて歩み寄りを促し，当事者の合意によって実情に即した解決を図ります。調停は，訴訟ほどには手続が厳格ではないため，だれでも簡単に利用できる上，当事者は法律的な制約にとらわれず自由に言い分を述べることができるという利点があります。

気が弱そうなひとが理事長のときに申し立てるといいよ。輪番だからね。

>立候補制を調停で合意できたら確定判決と同様の効力を持つ。

これって、区分所有者全員（乃至規約変更に必要な人数・議決権）が調停に参加して合意するっていう趣旨？

そんなこと、調停の制度上できるのかな？
まあ本当にその人数が調停の当事者になるというのなら合意自体はできるのかもだけど・・・。

でも、その調停成立＝規約変更の法的効果とみていいのだろうか？
前者はあくまで当事者間の合意、後者は団体法的な効果だから
「調停成立＝規約変更」と直ちに考えてよいのかどうかは疑問。
例えば会社法ではどうなってるんだろ。

もちろん、別途規約変更の総会決議を経る必要があるにしても、実際上は上記のとおり合意してるんだから普通はすんなり進められるんだろうけど、急に心変わりする人もいるかもね。
そのときの法的効果をどう構成するか興味ある。

もっと単純に考えたらよい。理事の立候補制は立候補者を総会議案に載せるだけのこと。
理事を決めるのは総会。総会の意思で否決もできます。

>>622
の指摘は、国内法と条約に置き換えてもいいのかな？

>もっと単純に考えたらよい。理事の立候補制は立候補者を総会議案に載せるだけのこと。

？ごめん。何の話をしてるのか分からなくなってきた。
「立候補『制』を調停で合意する」
というから、「立候補制という制度を規約上採用する」という合意のことかと思ってレスしちゃいました。

>理事の立候補制は立候補者を総会議案に載せるだけのこと。

これは「立候補制」が既に前提になってる話じゃないかな？
だとすれば↓のとおりですね。

>理事を決めるのは総会。総会の意思で否決もできます。

あと、
>>622
の指摘は、国内法と条約に置き換えてもいいのかな？

似てるけどちょっとニュアンスが違うかな。
上記は対外合意の内部的効果という局面だよね。
今回のは、「内部的意思決定を本来の手続きとは違う方法で行った時の内部的効果」とでもいうのかな。
極端に（法的正確性を気にせず）言い換えれば
国会議員が「調停」の場で「Aを総理としBCDを閣僚にする」と合意したけれども、国会上の手続はなされていない場合、当然法的に「Aが総理でありBCDが閣僚である」と言えるのかってこと。

まあ細かいことだし現実的な議論ではないのは確か。あんまり気にせんで。

輪番表の上のほうに下記の１行を追加するのが望ましいです。
・立候補者がない場合は、下記の輪番表に従う。