茨城県水戸市と近郊エリアマンション総合スレッド　パート2

水戸駅から泉町まで繋がっていた商店街も、水戸駅周辺と京成百貨店に分断され、もう戻らないだろね。
より駅周辺に商業施設が集約されるだろうから、駅からの距離がマンションの利便性の評価となるのでは。
「駅使わないから関係ない」という人もいるけど、やっぱり徒歩圏が資産価値の目安になるのでしょうね。
不動産業界では、20分、２kmを徒歩圏と言うらしいけど、一般的には、15分、１km。
譲っても、両方徒歩圏の水戸駅と京成百貨店までの間(1.4km)じゃないかな。
リセールバリューもやっぱり立地。設備充実は、更新負担から築年数によりマイナスですかね。
それと安心できる住環境。不安と隣合わせでは困ります。

水戸でマンション買う理由ってなんですか？？？

雪国のように雪下ろしをしなきゃいけない地域でもないし都会のように地価が高いわけでもない。水戸の地価は暴落中。

そもそも水戸駅周辺にこだわる理由は？？？

どこで食材買うの？？スーパーどこにあるの？？？水戸駅周辺の住民は買い物難民だってNHKで取り上げられてたのに！！！

どうして，あんなに水戸駅北口寂しい感じになちゃったの？？？

水戸の一等地がゴーストタウンになってるけど，行政は対処するつもりなのだろうか？？？

何処のまちも、駅はターミナル、人の流れはあります。
人の流れがあれば、商業施設は、残るとおもいます。
将来の街のかたちを想像して物件を選ぶことも必要だと思います。

402は水戸の人じゃない書き込みですね。
水戸駅ビル内に前から生鮮食品のスーパーありますし、しかも安くてものもいい。
NHKのあの番組はヤラセでしたからね。

自作＊＊＊w

＞402
「雪国のように雪下ろしをしなきゃいけない地域でもないし都会のように地価が高いわけでもない。」
水戸は、悪くないとの説明ですね

「水戸の地価は暴落中。 」
ほんと、土地の単価は安いと思います。東京から遠く離れた県都より安いくらい。
都内の主要ターミナル駅まで９０分以内で着く水戸駅の徒歩圏の物件が手持ち資金程度で買える。
消費物価も全国平均以下、水戸は、生活にやさしい、バランスのとれているということです。

地価は元々安い。暴落という事実はないよ。

駅前は、あと40戸程度らしい。半年ちょっとでよく売りましたね。
他の停滞見ると独り勝ち？
でも、これからだね。駐車場が無くなってから売れるかどうか。
これまで売れた戸数と駐車場の残数から、駅前と言え駐車場が不可欠の様に見えますね。
やっぱり、水戸は駐車場がないとダメとの結論が出るのか、どうか。注目。

他が停滞してるってどうしてわかるの？

ここしばらく物件概要の残個数に変化なし。

分りにくいけど、水面下では、販売していないその他の住戸の希望も聞いている。モデルルールに行かないと実際どれくらい売れているのか分からないのです。

だよね。409の言う物件概要の残戸数は当てにならない。
というか、第何期第何次販売とか細かく分けてると、本当の
残戸数が物件概要ではわからないでしょうよ。

第何期まであるのか分からないけど、ずっと同じ期、同じ残戸数ですね。

これから動きがあると思いますね。
だって、消費税引き上げ前に買える物件は、今分譲している物件だけですから。
だから、契約済さん、入居済さん、どれだけ残っているかなんて気にする必要ないと思いますよ。

派手じゃないけど、少しずつ販売は進んでいるようだ。
「引っ込み思案」「人見知り」の水戸っぽらしい。
誰かに押されないと決められないんだよね。

suumoに出てた他中古物件「レーベンハイム五軒町レジデンス7階 中住戸　84.61m2（25.59坪）（壁芯）」の売出価格にびっくり。2008年築だからまだ4年程度だけど、2480万円！
ほか、ダイワさんの「Ｄ’クラディア水戸末広12階　中住戸　81.63m2（24.69坪）（登記！）」同じ2008年築だけど2300万円！

中古物件の売れる価格は、当初の分譲価格よりも、中古として売出した時の周辺の新規物件価格との比較で決まるから、今の新規分譲物件の魅力があり、価格も安いということなのでしょう。
もちろん、中古物件の立地も重要。五軒町と末広町の価格差は立地の差、水戸駅・商業施設から離れると価格が下がるということなのでしょうね。

マンション選びは、立地（利便性、希少度）と市況（不景気時は安い）のタイミングだと思うから、今は買い時だと思います。

>2008年竣工と2012年竣工では、物件の質が違うからね。
どちらの物件の質がどう違うのでしょうか？

コンクリートの強度くらいじゃないかな。
物件HPの構造に３０N／m㎡とか書かれているコンクリートの強度が、上がっていることぐらいじゃないの。
震災を乗り越えたから、十分な強度を持っているレベル。

むしろ、間口が広かったり、四隅ともアウトフレームだったり間取りは良いのではないかな。

大きいのはアウトフレームかどうかでしょう？
アウトフレームはコストがかかるので、リーマンショック以降の物件
では減っているようです。
あとは内装。これはその頃の物件MRにも、最近の物件MRにも行って
ますが、細かい違いでコストダウンされてる感じがしますね。

それと2008年頃のものだと耐震強度が上のことがある。あ、ここで
挙げられている物件が上かどうかは知りませんが。

アウトフレームっていうより、逆梁アウトフレームじゃないかな。

逆梁アウトフレームと言うのですか。
四隅の柱が部屋に張り出していない意味で使いました。

駅前の物件価格は、当初予定より２００万円位下げて販売したそうです。
それだけ水戸は、デベロッパーに厳しく、儲けの薄いところということでしょう。
今度、しばらく建たないんじゃないかな。少なくとも大手さんは敬遠するんじゃない。

バルコニー側のアウトフレームを導入している物件はあるけれど、
逆梁アウトフレームは無いみたいだ。

逆梁アウトフレーム（逆梁アウトポール）については、以下の
図がわかりやすかった。

http://kentikukouzou.blog.so-net.ne.jp/2007-11-23

コストが上がるのが難点らしい。

>>416
の言っている事は、2008年竣工（レーベン五軒町、ダイワ末広町）と2012年竣工（大京、穴吹、ダイワ）では、物件の質が2008年竣工マンションの方が質が良いと言う事と解釈できますね。質が良いのに新築相場と鑑みると安くなってしまって可哀想かもといってます。新しい方が上と思ってる人が多いでしょうから。とつけくわえて。
でもどうなんでしょうね。地震後の新しい建物を買った方が良いとも思うのですが、当方にはよく分かりません。

地震で躯体に損傷は出ないよ。表面のタイル割れとかその程度。
だからちゃんと修繕をしてる物件なら問題なし。
中古だと、修繕をちゃんとしたかどうかの見極めは重要だよ。
全然してない、する計画が揉めてストップとか物件に
よって様々だから。

424補足。
タイル割れとかは躯体に問題ないけど、修繕すると足場を組んだり
ゴンドラ吊したりで、数千万かかるからね。だから修繕計画がストップ
してたりする物件だと、修繕問題ごと購入することになるので
注意ということです。

どうだろう、市内の分譲マンションのお買い得順。
私は、グランフォート、ナチュレア、大町芸術館通り、レジデンス水戸の順ではないかと思います。
レジデンス水戸は、ちょっと離れて最下位かな。

お買い得の基準が不明なのでなんとも。
それに住む場所は金額以外のファクターも無視できないし、人によっては
金額なんかどうでもいい場合もあるし。

》426
が言っているお買い得順というのは、単に駅からの距離で、近い順からお買い得どがあると書いてありますが、それだけで決まるものなのでしょうか？

>>428

決まらないよ。人によって家選びの基準が色々なんだから。駅からの距離だけで考える人もいるだろうけど、それはその人だけの基準でしょ。

ってか、「お得」って何？その言葉だと、どうしても金額が切り離せないというか大きい印象。でもいくら安いからといっても、広さが自分の家族構成に合わないとか、生活スタイルと間取りやロケーションが合わないとか色々あるだろう？物件名だけで並べられたって、僕だったらグランフォートの田の字間取りなんかイヤだし。

お買い得は、価格、躯体、設備、立地、環境のバランスがいいってことだよ。
大工町の物件が、グランフォートより高いなんて、考えられる？

大工町は5000万台ありますけどね。

人によって家の基準が様々なんだから、お買い得統一基準なんて
ないよ。ってか、意味ないよ。

ムダなグランフォートage飽きたww

これまでの物件見ても、ダイワさんのその後の価値の落ち方が大きいよね。
やっぱり儲かっている会社はどうしたら儲かるかわかっていらっしゃる。

公的資金が入ったのは、メイン銀行の方でしょ。
何を勘違いしているのやら？

それより、大工町なんて、今の水戸じゃ、郊外だよ。
よく、徒歩２５分！通常歩かない距離を徒歩圏と書けるよな。
「売り」が少ないと、そんなことまで書かなきゃいけないのか。
再開発ＰＪに涎流して手を揚げたんじゃないの。

>>434

銀行を隠れ蓑にしてたんですよ。
直接導入だと世論の反発が避けられないから。

駅前の会社に公的資金が入った事実はありません。
銀行を隠れ蓑にして公的資金を利用したなんて、いい加減ですね。

その郊外の物件の周辺環境は、売りですか。
あえて物件から離したMRは、現地見ない為の対策、成約後キャンセルでそうな気がします。

長谷工とその主力銀行だった大和銀行の事が書いてありました。
↓
http://econgeog.misc.hit-u.ac.jp/growsas/mamorukai.htm
それによりますと、
長谷工の株価が急に上がり始めました。それは、「公的資金注入」＝国民の血税の配給を受けた大和銀行が、そのカネで、貸し渋り防止、資金難にあえぐ中小企業の救済どころか、長谷工に関わる不良債権の放棄、すなわち借金棒引きを始めたからです。
と書いてあります。

また、㈱大京につきましても株式会社産業再生機構に支援をされた事があります。
↓
http://www8.cao.go.jp/sangyo/ircj/ja/daikyo.html

>>437

現地を見ない人なんているんですか？普通、物件周辺を歩いて
みますよね。京成から大工町方面を見て話し合ってる若い夫婦を
見たことがあります。これが普通だと思いますけど。

ただ、見た上であの物件にする意味がわからんなとは思いました。
今日も夜遅くに近くを通ったのですが、エントランス前（つまり
バルコニー前）のラブホのネオンがとんでもなく明るいですよ。
夜もちゃんと歩いて見た方がいい。場所柄、怖いですけど。

そう、昼夜の顔を見ないとダメだよね。
周辺のゴミの出しぶり、周辺住民の車の趣味とか、肩で風切って歩いている人いないか、なんてとこも…

周辺に住民はほぼいません。肩で風切ってる人もみかけません。
風俗の客引きぐらいしか見かけない場所です。

震災前に建築したマンション（クラック入り）より震災後に建築されたマンションに移り変わりたいです。

レクセル水戸大町の12階がスーモに出てました。
北側の順光の眺望もいいですね。

レクセル水戸大町の12階って、採光が悪いし、寝室は西向きで夏は暑いし、これで２５８０万は高すぎだろう。
２２００万程度が妥当。

眺望の話です。

なんか最近中古高いな

中古が高いのではなくて、新規物件が安いから高く感じるだけ。
サーパス大町芸術館通りなんて、街のど真ん中の物件なのに、販売が進まない。
水戸のマンション需要の冷え込みは、猛暑並み⁉ 訳わからないということです。

数年前から中古の動向を見てるけど、最近は高いんだよ

理由は知らんが、もしかして行き詰まって手放したいが、
残債がまだ大きくて下げられないとか？

それはありますね。
ここ10年の物件は、今より片手くらい高いものも多かったんじゃないかな。
元利金等払いのローンは、10年くらいじゃ元金の返済進まないから、苦労しているのではないでしょうか。

これから新規で住宅を求める人は、より安い郊外の一戸建てを選ぶだろうけど、とても安易な考えだと思います。
複数の車の保有や子の通学交通費など、じわじわ負担が増えていく。
無駄がいっぱい。

今分譲の4物件、買い時だと思いだと思いますけどね。

物件は、10年20年先にどんな風になっているか想像することも大事。
周辺環境がどんな風に変わって行くのか。将来も安全で安定した住環境かどうか？

いろいろな理由で、不本意ながら売却したり賃貸にしたりして住民も変わっていくだろうから、
その時にどんな人が集まりやすい物件なのか？
利便性からその立地の周辺に縁のある人が買ったり借りるのだと思います。
危険な方々が集まりやすいようだと怖いですね。

将来の住環境を想像する時に、現在に住環境を実査することは重要だとおもいます。
そうそう変わるものでないからです。