茨城県水戸市と近郊エリアマンション総合スレッド　パート2

自分の契約物件の売れ行きも気になりますが、それよりも、上市の常住人口が減り続け、これ以上閑散としないかが心配です。
上市の常住人口を増やす手段は集合住宅となるので、まちなか3物件が、スムーズに売れて欲しいと思います。
次々と上市のマンション計画が続くようでないと、まちなかは活性化しないと思います。
できれば、市役所も上市に移転して欲しいですね。

私が買わなかった理由は、営業と合わなかったことだから、個人的な理由。皆さんが同じ理由とも思えませんが。
素直に、物件の基礎的な質は上等なものだと思います。

このスレでは、自分の契約した物件は、ちょっとだけエゴが入りますが、できるだけエゴ排除で書いています。だから、どの物件も褒めるし、指摘しています。

水戸市内の物件、なぜ販売が進まないのか県外から見ていて分からないのです。
そんなにまちなかに魅力ないのかな？
帰省する度に不思議でしょうがないですね。どうやったら売れるのでしょうか？

駅南の仕返しされていると思う方、多いのではないですかね。
もし、違っていたら迷惑ですね。

ふぅ、こんな書き込みされるとは、
oreha hisannda て感じですね。

水戸駅から泉町まで繋がっていた商店街も、水戸駅周辺と京成百貨店に分断され、もう戻らないだろね。
より駅周辺に商業施設が集約されるだろうから、駅からの距離がマンションの利便性の評価となるのでは。
「駅使わないから関係ない」という人もいるけど、やっぱり徒歩圏が資産価値の目安になるのでしょうね。
不動産業界では、20分、２kmを徒歩圏と言うらしいけど、一般的には、15分、１km。
譲っても、両方徒歩圏の水戸駅と京成百貨店までの間(1.4km)じゃないかな。
リセールバリューもやっぱり立地。設備充実は、更新負担から築年数によりマイナスですかね。
それと安心できる住環境。不安と隣合わせでは困ります。

水戸でマンション買う理由ってなんですか？？？

雪国のように雪下ろしをしなきゃいけない地域でもないし都会のように地価が高いわけでもない。水戸の地価は暴落中。

そもそも水戸駅周辺にこだわる理由は？？？

どこで食材買うの？？スーパーどこにあるの？？？水戸駅周辺の住民は買い物難民だってNHKで取り上げられてたのに！！！

どうして，あんなに水戸駅北口寂しい感じになちゃったの？？？

水戸の一等地がゴーストタウンになってるけど，行政は対処するつもりなのだろうか？？？

何処のまちも、駅はターミナル、人の流れはあります。
人の流れがあれば、商業施設は、残るとおもいます。
将来の街のかたちを想像して物件を選ぶことも必要だと思います。

402は水戸の人じゃない書き込みですね。
水戸駅ビル内に前から生鮮食品のスーパーありますし、しかも安くてものもいい。
NHKのあの番組はヤラセでしたからね。

自作＊＊＊w

＞402
「雪国のように雪下ろしをしなきゃいけない地域でもないし都会のように地価が高いわけでもない。」
水戸は、悪くないとの説明ですね

「水戸の地価は暴落中。 」
ほんと、土地の単価は安いと思います。東京から遠く離れた県都より安いくらい。
都内の主要ターミナル駅まで９０分以内で着く水戸駅の徒歩圏の物件が手持ち資金程度で買える。
消費物価も全国平均以下、水戸は、生活にやさしい、バランスのとれているということです。

地価は元々安い。暴落という事実はないよ。

駅前は、あと40戸程度らしい。半年ちょっとでよく売りましたね。
他の停滞見ると独り勝ち？
でも、これからだね。駐車場が無くなってから売れるかどうか。
これまで売れた戸数と駐車場の残数から、駅前と言え駐車場が不可欠の様に見えますね。
やっぱり、水戸は駐車場がないとダメとの結論が出るのか、どうか。注目。

他が停滞してるってどうしてわかるの？

ここしばらく物件概要の残個数に変化なし。

分りにくいけど、水面下では、販売していないその他の住戸の希望も聞いている。モデルルールに行かないと実際どれくらい売れているのか分からないのです。

だよね。409の言う物件概要の残戸数は当てにならない。
というか、第何期第何次販売とか細かく分けてると、本当の
残戸数が物件概要ではわからないでしょうよ。

第何期まであるのか分からないけど、ずっと同じ期、同じ残戸数ですね。

これから動きがあると思いますね。
だって、消費税引き上げ前に買える物件は、今分譲している物件だけですから。
だから、契約済さん、入居済さん、どれだけ残っているかなんて気にする必要ないと思いますよ。

派手じゃないけど、少しずつ販売は進んでいるようだ。
「引っ込み思案」「人見知り」の水戸っぽらしい。
誰かに押されないと決められないんだよね。

suumoに出てた他中古物件「レーベンハイム五軒町レジデンス7階 中住戸　84.61m2（25.59坪）（壁芯）」の売出価格にびっくり。2008年築だからまだ4年程度だけど、2480万円！
ほか、ダイワさんの「Ｄ’クラディア水戸末広12階　中住戸　81.63m2（24.69坪）（登記！）」同じ2008年築だけど2300万円！

中古物件の売れる価格は、当初の分譲価格よりも、中古として売出した時の周辺の新規物件価格との比較で決まるから、今の新規分譲物件の魅力があり、価格も安いということなのでしょう。
もちろん、中古物件の立地も重要。五軒町と末広町の価格差は立地の差、水戸駅・商業施設から離れると価格が下がるということなのでしょうね。

マンション選びは、立地（利便性、希少度）と市況（不景気時は安い）のタイミングだと思うから、今は買い時だと思います。

>2008年竣工と2012年竣工では、物件の質が違うからね。
どちらの物件の質がどう違うのでしょうか？

コンクリートの強度くらいじゃないかな。
物件HPの構造に３０N／m㎡とか書かれているコンクリートの強度が、上がっていることぐらいじゃないの。
震災を乗り越えたから、十分な強度を持っているレベル。

むしろ、間口が広かったり、四隅ともアウトフレームだったり間取りは良いのではないかな。

大きいのはアウトフレームかどうかでしょう？
アウトフレームはコストがかかるので、リーマンショック以降の物件
では減っているようです。
あとは内装。これはその頃の物件MRにも、最近の物件MRにも行って
ますが、細かい違いでコストダウンされてる感じがしますね。

それと2008年頃のものだと耐震強度が上のことがある。あ、ここで
挙げられている物件が上かどうかは知りませんが。

アウトフレームっていうより、逆梁アウトフレームじゃないかな。

逆梁アウトフレームと言うのですか。
四隅の柱が部屋に張り出していない意味で使いました。

駅前の物件価格は、当初予定より２００万円位下げて販売したそうです。
それだけ水戸は、デベロッパーに厳しく、儲けの薄いところということでしょう。
今度、しばらく建たないんじゃないかな。少なくとも大手さんは敬遠するんじゃない。

バルコニー側のアウトフレームを導入している物件はあるけれど、
逆梁アウトフレームは無いみたいだ。

逆梁アウトフレーム（逆梁アウトポール）については、以下の
図がわかりやすかった。

http://kentikukouzou.blog.so-net.ne.jp/2007-11-23

コストが上がるのが難点らしい。

>>416
の言っている事は、2008年竣工（レーベン五軒町、ダイワ末広町）と2012年竣工（大京、穴吹、ダイワ）では、物件の質が2008年竣工マンションの方が質が良いと言う事と解釈できますね。質が良いのに新築相場と鑑みると安くなってしまって可哀想かもといってます。新しい方が上と思ってる人が多いでしょうから。とつけくわえて。
でもどうなんでしょうね。地震後の新しい建物を買った方が良いとも思うのですが、当方にはよく分かりません。

地震で躯体に損傷は出ないよ。表面のタイル割れとかその程度。
だからちゃんと修繕をしてる物件なら問題なし。
中古だと、修繕をちゃんとしたかどうかの見極めは重要だよ。
全然してない、する計画が揉めてストップとか物件に
よって様々だから。

424補足。
タイル割れとかは躯体に問題ないけど、修繕すると足場を組んだり
ゴンドラ吊したりで、数千万かかるからね。だから修繕計画がストップ
してたりする物件だと、修繕問題ごと購入することになるので
注意ということです。

どうだろう、市内の分譲マンションのお買い得順。
私は、グランフォート、ナチュレア、大町芸術館通り、レジデンス水戸の順ではないかと思います。
レジデンス水戸は、ちょっと離れて最下位かな。

お買い得の基準が不明なのでなんとも。
それに住む場所は金額以外のファクターも無視できないし、人によっては
金額なんかどうでもいい場合もあるし。

》426
が言っているお買い得順というのは、単に駅からの距離で、近い順からお買い得どがあると書いてありますが、それだけで決まるものなのでしょうか？

>>428

決まらないよ。人によって家選びの基準が色々なんだから。駅からの距離だけで考える人もいるだろうけど、それはその人だけの基準でしょ。

ってか、「お得」って何？その言葉だと、どうしても金額が切り離せないというか大きい印象。でもいくら安いからといっても、広さが自分の家族構成に合わないとか、生活スタイルと間取りやロケーションが合わないとか色々あるだろう？物件名だけで並べられたって、僕だったらグランフォートの田の字間取りなんかイヤだし。

お買い得は、価格、躯体、設備、立地、環境のバランスがいいってことだよ。
大工町の物件が、グランフォートより高いなんて、考えられる？

大工町は5000万台ありますけどね。

人によって家の基準が様々なんだから、お買い得統一基準なんて
ないよ。ってか、意味ないよ。

ムダなグランフォートage飽きたww

これまでの物件見ても、ダイワさんのその後の価値の落ち方が大きいよね。
やっぱり儲かっている会社はどうしたら儲かるかわかっていらっしゃる。

公的資金が入ったのは、メイン銀行の方でしょ。
何を勘違いしているのやら？

それより、大工町なんて、今の水戸じゃ、郊外だよ。
よく、徒歩２５分！通常歩かない距離を徒歩圏と書けるよな。
「売り」が少ないと、そんなことまで書かなきゃいけないのか。
再開発ＰＪに涎流して手を揚げたんじゃないの。

>>434

銀行を隠れ蓑にしてたんですよ。
直接導入だと世論の反発が避けられないから。

駅前の会社に公的資金が入った事実はありません。
銀行を隠れ蓑にして公的資金を利用したなんて、いい加減ですね。

その郊外の物件の周辺環境は、売りですか。
あえて物件から離したMRは、現地見ない為の対策、成約後キャンセルでそうな気がします。

長谷工とその主力銀行だった大和銀行の事が書いてありました。
↓
http://econgeog.misc.hit-u.ac.jp/growsas/mamorukai.htm
それによりますと、
長谷工の株価が急に上がり始めました。それは、「公的資金注入」＝国民の血税の配給を受けた大和銀行が、そのカネで、貸し渋り防止、資金難にあえぐ中小企業の救済どころか、長谷工に関わる不良債権の放棄、すなわち借金棒引きを始めたからです。
と書いてあります。

また、㈱大京につきましても株式会社産業再生機構に支援をされた事があります。
↓
http://www8.cao.go.jp/sangyo/ircj/ja/daikyo.html

>>437

現地を見ない人なんているんですか？普通、物件周辺を歩いて
みますよね。京成から大工町方面を見て話し合ってる若い夫婦を
見たことがあります。これが普通だと思いますけど。

ただ、見た上であの物件にする意味がわからんなとは思いました。
今日も夜遅くに近くを通ったのですが、エントランス前（つまり
バルコニー前）のラブホのネオンがとんでもなく明るいですよ。
夜もちゃんと歩いて見た方がいい。場所柄、怖いですけど。

そう、昼夜の顔を見ないとダメだよね。
周辺のゴミの出しぶり、周辺住民の車の趣味とか、肩で風切って歩いている人いないか、なんてとこも…

周辺に住民はほぼいません。肩で風切ってる人もみかけません。
風俗の客引きぐらいしか見かけない場所です。

震災前に建築したマンション（クラック入り）より震災後に建築されたマンションに移り変わりたいです。

レクセル水戸大町の12階がスーモに出てました。
北側の順光の眺望もいいですね。

レクセル水戸大町の12階って、採光が悪いし、寝室は西向きで夏は暑いし、これで２５８０万は高すぎだろう。
２２００万程度が妥当。

眺望の話です。

なんか最近中古高いな

中古が高いのではなくて、新規物件が安いから高く感じるだけ。
サーパス大町芸術館通りなんて、街のど真ん中の物件なのに、販売が進まない。
水戸のマンション需要の冷え込みは、猛暑並み⁉ 訳わからないということです。

数年前から中古の動向を見てるけど、最近は高いんだよ

理由は知らんが、もしかして行き詰まって手放したいが、
残債がまだ大きくて下げられないとか？

それはありますね。
ここ10年の物件は、今より片手くらい高いものも多かったんじゃないかな。
元利金等払いのローンは、10年くらいじゃ元金の返済進まないから、苦労しているのではないでしょうか。

これから新規で住宅を求める人は、より安い郊外の一戸建てを選ぶだろうけど、とても安易な考えだと思います。
複数の車の保有や子の通学交通費など、じわじわ負担が増えていく。
無駄がいっぱい。

今分譲の4物件、買い時だと思いだと思いますけどね。

物件は、10年20年先にどんな風になっているか想像することも大事。
周辺環境がどんな風に変わって行くのか。将来も安全で安定した住環境かどうか？

いろいろな理由で、不本意ながら売却したり賃貸にしたりして住民も変わっていくだろうから、
その時にどんな人が集まりやすい物件なのか？
利便性からその立地の周辺に縁のある人が買ったり借りるのだと思います。
危険な方々が集まりやすいようだと怖いですね。

将来の住環境を想像する時に、現在に住環境を実査することは重要だとおもいます。
そうそう変わるものでないからです。

当たり前のことを

レジデンス水戸の駐車場ですが、マンションの所有駐車場なの？
自前でなくて賃貸なら、修繕、建て替えなど、今後の負担は少ないからよいと思いますね。
ただ、万が一、再開発事業が頓挫した時は、マンションの運営にも影響がでる可能性があるのかな。

再開発事業がうまく行き、周辺環境も改善するのなら、良い物件になるのでしょうね。
成長熟成型PJに期待！

大工町、天王町の歓楽街が住宅地になるわけないじゃん。
やすやす環境は変わらない。
駐車場も、再開発の収入に組み込まれているはず。
もし、駐車場の一部を住民が区分所有しているようなら、もう、マンション単体で将来を考えられないと思いますね。

水戸のまちなか活性化を担う再開発事業、大丈夫かな？

震災のとき建設中だったライオンズの物件は、売れ行きが良くないということですか？

貴方は、どう見ているのかな？

私は、販売開始から10か月、順調に売れているように見えます。不満だとの書き込みもないので、震災の影響はないのでしょう。

震災の影響って何があるの？それってすぐ出るものなの？すぐ気づくものなの？

だから、貴方の意見は何？

結局、批判や意味不明な質問しかできないんだよ。

そう多分ね。

だって、駅前に住んでいる人は、毎日、田舎に、電車で通っていると考えているんだってさ。

あはは…、

自動車ないと何もできないと思っている。行動範囲が狭いね。

水戸の周辺だけで十分なんだよ。ロードサイド店舗とイオンがあれば、幸せ。
鉄道も利用したことないんじゃないかな。

457ですが、455じゃないですよ。

455だけど、コンクリートが固まりかけのときに地震が来た場合、鉄筋との付着強度とかが低下することはないのでしょうか？

４６０ですが、そんなことあるの？

４６０ですが、グランフォートの残個数は３０戸位のようですが、売れ行きは良くないのでしょうか？

>>459

水戸においては、駅近はイメージだけの問題。
と、香●住販の店長に言われたことがあります。普段の生活に関しては、
駅近だというメリットは特にないとのこと。

ただ、イメージがいいから売りやすい・再販しやすいという事でもあります。

まちなかに住む魅力は、芸術館や図書館、映画館、カフェなど、徒歩で行けること。ふらっと、気ままにね。
買い物だって、買いだめする必要なく、量販のスーパーにはない美味しいものを少しずつ、ふらっと気ままに。
都内やより遠くへ出かける時にも、水戸駅5時発とか、24時着も気にならない。

京都は大好きな街で二ヶ月に一度位行っていますが、朝5時に水戸駅出ると、京都に10時前に到着。
また、帰りは、京都駅19時半頃出ても水戸着24時着。歩いて自宅へです。

ふらっと、気ままに、楽しめる自由さは、シルバー世代になっても同じ。
息子や嫁に頼んで買い物なんてふらっと気ままじゃないよね。
いつまでも夫婦でふらっと、気ままにしたいです。

自動車に拘束された生活になっていませんか。
自動車のみが絶対的な足としか考えられない人には、自分の行動範囲が狭いなんて思わないだろうね。

中古の戸建なんて、魅力ないですね。
戸建の耐用年数は、せいぜい30年からメンテ良くて50年位じゃないの。
中古で買ったら、老後、再度、建て替えが必要になる。（その時にマンション買う？）
子供が建ててくれるよなんて、甘い考えだね。別のとこに建てる資金を吸われるのが関の山。

郊外の住宅地は、ライフサイクルがあるから、高齢者主体の住宅街もあったり、スーパー撤退なんて、憂き目もありますね。
50年以上も躯体の大規模修繕の必要のないマンションで、衣食住に安定したまちなかを買うことが、長い目で見て安心。

躯体の瑕疵担保責任は10年。
それだけ重い責任を負わされているのだから、建築業者もデベロッパーも専門部署が、十分な検査をしているはず。

一方、戸建の中古なんて、誰が検査して責任もつの？目視検査レベルで買わされるのではないかな。
仲介の不動産業者は、知らんぷりだろう。

中古の戸建こそ十分な検査が必要になる。

レーベンハイムナチュレア、完売したようです。
良かった。真面目な物件でしたからね。

>>466

貴殿の思うまちなかの魅力と行動範囲は、駅近物件を購入したご自分の好みです。
それと同じように思う人が、同じ駅近物件を購入すると思います。
ただ、465にあった不動産業者が言った「駅近はイメージの問題」は、プロが
言うのですから多くの場合に当てはまることであって、これに意見するのは
無駄でしょう。

駅近の定義は、普通は駅から徒歩５分程度。そうすると、芸術館や
京成百貨店などは駅から離れています。大町や大工町の物件は、逆に芸術館などが
かなり近い。だからここも「まちなかの物件」の範疇ですね。
この２軒は駐車場が100%です。自動車のみが絶対的な足とはいいませんが、やはり
車を持つのが水戸の場合は標準なのだと思わされますね。

かくいう我が家は車を持たず、まちなかに住んでいます。ユニクロに行く以外に
車の必要性はあまり感じませんが、この感覚は周囲にはほぼ100%理解して
もらえません。

確かに、水戸では、自動車を持たないで生活している人は少ないのでしょうね。
私も今の生活なら、まちなかのでも自動車を持つでしょうし、そういうマンションを求めました。
矛盾しているようですが、水戸の今だけを見て、また、自分の今だけを見て、住まい選びをしているのではないのです。
食う、寝る、遊ぶが徒歩圏内で揃う住環境がベース。今だけでなく、将来像にも合致する住まいを探しています。

水戸市は、人口が増えない状況でスプロール化が進んでいます。
縮小しているバス交通は、市の補助金で成り立ちつつも、拡張する路線負担からより細ると想像します。
徒歩で生活できない住宅地に不安を感じませんか。

地元不動産業者は、どちらかと言うと、今を売る商売ですね。市況、流行りを売る商売。
一つ参考になるのは、駅近、まちなかの物件は、捌きやすいということですね。
売却、賃貸、老人ホームの入所費の足しにできそうです＾＾

水戸駅北口から大工町交差点までのバスはなくならないと思うのですが甘いでしょうか。
衣食住の買い物が、水戸駅から大工町迄のお店でそろうと思い、そのための交通手段としてもバスが廃れないとみております。
病院にしても協同病院や遠いですが日赤病院など大きな病院もありますし。
老後において車はいらない生活が可能であると思います。
大京、ダイワ、穴吹。どれ買ってもそれは可能かと思われます。

駅からは協同よりも日赤の方が遠いと思いますが？

>>472

そうです。だから駅前の物件ばかりを持ち上げるのは疑問なんです。

マンションは建物も重要ではありますが、それ以上に管理を買うのだと思います。

皆さんが書いている通り、水戸駅から大工町の間は、魅力あると思います。

バス交通が細る話は、郊外に向かう路線の話です。赤字路線は縮小せざる得ないと思います。
老朽化したバスが目立ちますね。代替時期は過ぎているように思います。
それでも、不便と感じない本数は残るのが大工町から水戸駅の間。
病院、医院も多いのもまちなか。タクシーが拾えるのも、まちなかだけでしょうね。

474さん
管理を買うとすれば、大京、穴吹、ダイワのどこが良いでしょうか？
優先順位と理由を教えて下さい。個人的な考えで宜しいので。

>>476

穴吹。なぜなら管理会社の支店が水戸にあって、社員がちゃんと
いるから。

474さんではありませんが、良い管理は入居者が作るものだと思っています。
管理会社に任せっきりでなく、どんどん自ら参加して、ものを言っていく。
紐付きの管理会社を変えて良くなったというスレッドもありました。

実際には、実績のある、水戸に事務所のある管理会社をもつ物件が良いのではないでしょうか。
震災の時、すぐに水と食料を届けた管理会社もありました。地元に事業所がないとむずかしいのでは…

474さん
回答ありがとうございました！
購入の参考になります。

474です。穴吹の社員ではありませんので念のため（笑）
公務員主婦です。

水戸駅から大工町の中古のマンションも魅力あるかな。価格の下がり方も周辺よりは緩やかでしょう。

中古は震災修繕状況確認のこと。

業務連絡みたいですが、そうですね。

震災後の物件は、より魅力あるということですね。
中古になってもね。

意味不明。
自分ところの物件を無理矢理持ち上げるのは大概にして欲しいものです

震災後一年以上経って問題ないのなら安心できると思います。過度に心配する必要もない。
耐えた物件を評価したらいいと思う。
気持ちの問題です。

駅南のナチュレアが早く完売したのは、ちょっと驚きでしたが、購入者の気持ちは、「もう、気にしていない。」ということなのでしょう。

あれ、住民的には完売してないよ。不動産業者へ転売。
五軒町の時もそうだった（五軒町はまだ未入居部屋あり）

そうだとしても、残戸数が少ないからできたのでしょう。
販売戸数の１０％が儲け部分と聞いたことがある。それ以下になったんじゃないの。

下市の他デベの物件で、ほとんど転売してしまい賃貸マンション化してるのもあるから、
487が正しいかどうかは分からないと思う。

ここで下市の物件を出さなきゃ説明できないのなら、486の話も正しいとはいえないね。

ご免なさい、488の話こそが言質のない仮説の話ですね。

◆｢マ・トール水戸本町｣全戸管理へ。(3ＬＤＫ／42戸)
◆水戸駅近くの｢スタジオスクエア水戸｣全戸管理へ。(2ＬＤＫ／36戸)
http://www.century21golden.co.jp/index_kaisya.html

両方とも分譲だったんだよね。

ナチュレアが、同じようになるという理由は何？
「他の物件がそうだから」が、理由になるの？

デベさんから、聞いたの？
地元の不動産業者の店長からの情報？