ついにホームページができました。
夙川駅徒歩12分とのことですが、価格次第では検討の価値ありかと思っています。
南側の大谷町JR社宅跡の空き地の開発計画についての情報も含めて、情報交換していきましょう。
名称：ローレルコート夙川 レジデンス
所在地：西宮市大谷町38番地1
交通：阪急神戸線「夙川」駅下車徒歩12分
総戸数：67戸
間取り：3LDK・4LDK
事業主：近鉄不動産株式会社
施工：東レ建設株式会社
【正式物件概要を追記しました。2011.10.17 管理担当】
[スレ作成日時]2011-05-06 21:32:58
茶屋町のイタリアンはバラッカです。安くて、おいしいですよ。胡椒亭（洋食）や、その近くの蕎麦屋、うなぎ屋さん、東山町のナニレッラ（ピザ）もおいしいですよ。
ありがとうございます。
胡椒亭、、、阪神ですね。天翔と系列と知りませんでした。
昔、天翔の息子さんがえべっさんで走って一番でしたね。
そばや、土山人でしょうか。良いんですが、高いですね。
近くのうなぎどこでしょう？三佳さん？戎やさん？
ナンニネッラ、美味しいです。
ここのマンションと関係するとしたら天翔？それでも遠い。
土山人系列の侘助なら夙川駅近くにありますね。
そういわれると阪急夙川も特に美味しい店ってあるかな・・・
苦楽園まで行けばあるかな。
蕎麦屋さんは、土山人です。たしかに値段は高いですけど、関西では珍しく美味しいと思います。うなぎ屋さんは、三佳です。ここもいいお値段ですが、美味しいと思います。
ありがとうございます。三佳さんも、出前が私は好みです。
なぜか出前の方が出てくるのも早い気がします。
鰻が、とにかく大きいので、むしろ安く感じます。
今年は、さすがに値上げされてますが。
味自体は、明石の魚の棚で買って帰る鰻の方が上かも知れません。
余談ついでに先日、伊勢志摩のほうの某有名店で食べたら
びっくりするほど美味しい鰻が出てきました。東京より上かも？
土山人、立派な東京値段ですね。
東京なら美味しい蕎麦屋さんがたくさんある。
関西は関西らしい蕎麦屋さんが個人的に好きです（極端な話、江戸とか）
ただ、すだちソバはこの季節には嬉しい。すだちソバならここに限るかも。
蕎麦で高いってのが、あまり好きじゃないんですよ。
蕎麦自体は大好きですけど。
語弊有りますがそもそもソバは貧乏料理？でしょう。土地のやせてるところですし。
逆瀬川に味も値段も高バランスで好きなお店あります。たまたま鰻屋と同じ名前で。
いずれにしてもこの場所なら何をするにも車が必須でしょう。
このあたり食事に関しては車さえあればどこでも一緒は少々言い過ぎでしょうか。
少なくとも、夙川と言う地名を有して、１期販売で６７戸しかないのに、３割程度しか売れていない。
既に苦戦していますね・・・
今後も相当苦戦であるだろうし、竣工しても売れ残っているでしょうね。
誰かが書かれていましたが、「ヴィークコート夙川香櫨園」の二の舞になりそうで怖い。
一番は線路沿いなのに、あの価格ですから・・・
確かにあきましたね。
本物の夙川って、、、
夙川駅から徒歩圏は、夙川といいますよ。
夙川での豪邸街でも小さい家や普通の家もある。
一つ言えるのは、お金のある人しか買えないマンションであることは間違いない。
私は、このマンションの外観や沿線沿いが嫌なので、オススメはしませんが、ライフスタイルに合う方で、6000マン出せるなら、検討されてもよいと思いますよ。
247さんのような人に限って、実際はたいしたとこも買えないのです。
見方が、偏っている、
不動産を勉強したら、夙川界隈がどれだけ高いか分かることです。
沿線沿いでも、坪単価高いの知らないんですか？？
でも、確かにネガ条件です。
私は、沿線沿いは買いません。
パークホームズ夙川の方が、魅力的です。
No.251です。
by 近所をよく知る人さんへ
貴方が書いているのは、単なる”机上の空論”です。
”実質的”な坪単価は結局、その個々の環境に依存することはお分かりですよね？
No.254さんが書かれている通りです。
＞買いたい人が居なければ、その値段は崩壊します
分かった上での投稿だと思うので、この話しはもうやめておきましょう。
ここは売れ残り必至の様子だね。
奈良を中心とした、近鉄が、勘違いな価格をつけて苦戦している模様。
近鉄と言えば、本当に売れ残り物件本当に多い。
大阪では梅田のタワー、服部緑地の物件等々。
いくら夙川とはいえ、大谷町のアップダウン道路、かつ、線路際のマンション
では売れないよね。
現実、３割程度しか売れていないみたいだし。
奈良の事業主が大阪や兵庫で企画すると、的外れな売れ残り物件となる典型事例だね。
ここ線路際だから全然人気無いねー。
本当、海側のヴィークコート、山側のローレルコートになるんだろうね。
線路沿い、アップダウンの１２分、横の物件の新築から考えて２割高い。
そう言えば、ヴィークコートも２割程度の割引中か。
すみません、言葉足らずで。
横（正確には横の横？）のが新築だった時の話し。
それより、ＳＵＭＯを見たら２期は１０戸しか販売しないみたい。
のこり４０個ちかくあったと思うけど、どうするつもりなんだろう？
売り切る気が失せたのか？
まだ基礎工事の段階でそんなに焦って売らんでもいいんじゃない？静かな場所だしファミリー受けするマンションだから完成までにはさばけるでしょう
初心者でまずはネットでマンションを絞りこもうと思いますが、値段、広さ、子供の環境重視の我が家はには魅力のマンションで興味ありです。駅までの距離と線路沿いということはあまり気にしないのですが、他に何か気になることってありますか？値段は他の周辺物件よりは安いと思いますが、なにせ夙川小学校の評判がいいってことで我が家ではポイントアップ。ご意見宜しくお願いします。
No.274へ
あんた営業さん（笑）！？
「基礎工事の段階でそんなに焦って売らんでもいいんじゃない？」
→こんな滅茶苦茶なロジック初めて聞いた（笑）。
一般的にマンションの売れ行きは期を進む毎に１／２になる。
具体的には以下の通り。
・１期より２期は半分以下、３期はまたその半分以下
・また、通常マンション業者は３期である程度は売り切る
（４期、５期はよほどの大規模以外は販売失敗）
以上の２点から、売れ行きの分岐点は１期に最低”５割”を売るかどうかに掛かってくる。
【１期で５割で、２期以降は順調に半分売れた場合】
・５割（１期）→７．５割（２期）→８．７５（３期）・・・残り１割は竣工前後に売る（多少値引きあり）
【ここのように１期で３割程度しか売れない場合】
・３割（１期）→４．５割（２期）→５．３割（３期）・・・残り４～５割と惨敗！
因みに当物件の２期は１０戸しか販売しないから、上記の２期（64戸×1.5割＝9.6個）とピッタリ符合！！
つまり、本物件は竣工前までに頑張っても、竣工前に６割程度（３～４割は売残り）と予想。
P、S、
本当、残り約４０戸なのに、２期で１０戸しか売らないなんて、もはや事業主も諦めモード？？
なぜ失敗したのか？ 以下が理由と考える。
価格を決める際に周辺相場を調査するが、参考にしたのは、１年程前の「ステイツグラン夙川」。
ステイツよりは１分だけ近いことから、似たような価格で決定したと考える。
では、何故、ステイツを参考にして失敗したのか？
・１点目は坂と線路際である。No.275のような奇特な人は別として、一般的には大きなネガティブ条件。
例え１分遠くてもフラットで閑静な住宅地がいいのに決っている。
最低でも１割～１．５割は下げる必要があった。
・２点目は事業主。野村＋ＪＲ（ほぼ最強？）。方や奈良を中心とした近鉄。５％は変わる（ブランド力）。
上記２点から「ステイツグラン夙川」からは約１５％～２０％は下げる必要があった。
つまり、現状の約５千万円（中層階）→４千万円～４．２５千万円。
これなら、１期で５割程度は確実に売れたと思う。個人的には多少の仕様を落としてでも、このような戦略
を取るべきロケーションだったと考える。
Ｐ、Ｓ、
近鉄は奈良がメインの為、夙川事情がイマイチ分かっていなかったのかな？
周りの売れないマンション業者が必至でここの欠点を強調してるようだな 線路沿いだが北側だから南側リビングには全く影響なく、むしろいま夙川で販売中物件のなかではもっとも閑静な立地だと思いますよ
↑279さん！分析ご苦労様。不動産屋さんで働いて会社の会議でその分析力をいかした方が良いですよ。
あっ、でもそんなネガ条件ばかり報告しても上司に｢279!じゃあ、お前はどうやって売るんだ｣ とか突っ込まれてタジタジになって、落ち込んで、自信を無くして会社を辞めていくタイプだから無理かもね。
せっかくのあなたの分析力と調査できる時間を使って、ローレルコートの工事前は何が建ってたとか、阪急の音が南側でどれくらい影響するのか、とかを分析しておしえてください。
＞ローレルコートの工事前は何が建ってたとか、阪急の音が南側でどれくらい影響するのか、とかを分析しておしえてください。
そんなのネットで調べたら？
No.280へ
あんた、何か言っているのか分かっているの？
寝室側に線路だよ。夜中には清掃車が走ったりするのに、ぷっ（笑）！
この程度の分析で「住まいに詳しい人」とは。
まさしく厚顔無恥とはこういうこと言うのだろうね。
＞でもそんなネガ条件ばかり報告しても上司に｢279!じゃあ、お前はどうやって売るんだ｣
コメント読む知識も無いだね。書いてるじゃん（笑）！
上司に「お前、ちゃんと事前に資料くらい目を通しておけ」といわれるタイプなんだろうね（笑）
あー、ローレルの営業さんかな（笑）？
なんか周りを敵に囲まれた一兵卒が錯乱状態に陥って辺り構わず乱射してる光景を思い浮かべてしまいました。284さん、そんなに必死にコメントしなくても大丈夫ですよ。あなたも含めて業者さんっぽいコメントが多いので、話し半分位の気持ちで参考にしてますから。少しかわいそうになってコメント残しちゃいました。
確かに、ステイツグラン夙川を参考にしたんだろうけど、外観から業者など全てにおいて、ステイツグランの方が、レベルが高いですね。
線路からも離れていて、モダンで凝ったデザイン、多様な間取りに比べ、ローレルコートは、ほとんど同じ間取り。
これで、ステイツグランと同じ価格にしても売れるわけがない。
書かれていたように、ステイツグランより、15％ダウンの設定にすればよかったのにね。
ステイツグランと同等にしたのが、失敗だ。
同等にするなら、もっとデザインや間取りを凝って、購入者の気持ちをくすぐればよかったのにね。ただでさえ、沿線沿いなんだから。
いくら新築でも団地風なんて、イヤでしょう。夙川のマンションとしては、ぱっとしない。
ステイツグランってそんなに良いか？
建て込み感があって、相当窮屈な印象を受けるが。
ただ、野村ブランドに乗っかっているだけとちゃうの。
販売当時から、えらい強気の価格設定と思うとったけど、
買うほうもよう買ったと思うわ。
出来栄えは悪くないから、その点だけが救いかな。
よっぽど、この三菱電機社宅跡地のほうが、ゆったり感はある。
逆にもうちょっと建物にコストかけても良かったのに、と思うな。
ゆったり感しかないやん。
同じ値段出すなら、あんな団地風より、ステイツグランみたいなオシャレな外観と、多様な間取りのほうが、断然よいと思う。
なにより、沿線から外れてるからね、
設計も日建ハウジング、ローレルとは、ランクが違う。
>ここが建つと不快なのか、捨て逸グランの関係者が必死ですね(失笑)
全く意味不明（笑）！
こんな売れていない線路際の物件に対して、もう完売しているステイツグラン
の関係者がなぜ必死になるの？
頭がおかしくなって、失笑してるのかな（笑）？
余りに売れなくて、ローレルコートの関係者なんだろうね（失笑）
ここってそんなに売れてないん？案内が届いてたけど、 結構売れてる感じがしたけど …
某マンションみたいに断ってもしつこく電話してきたり、頻繁に案内が来たりもないから そこそこ余裕を感じるから売れてるってのは勘違い？f(^_^)ある程度売れてる方が検討する側からすると安心やけど、実際どうなんやろ？
あと、194さんチョコチョココメ入れてるけど、あんたうざいね。検討してないんやから出ていけって(^-^)
ローレル庇う訳ちゃうけど、少し検討してる俺からするとうざいね。
夙川駅前のジオや松園のプライドはまさに南側が線路、サンクタスなどは渋滞道路に面している それらに比べればここの環境は良いのでは？
＞少し検討してる俺からするとうざいね
出た出た、訳分からん人が。
「俺からするとうざいね」→本当に自分勝手な人ですね。
こちらからすると賛否両論読めていいけどね。
最終判断は自分自信でするので。
それができなくて、うざいから書くなとか出て行けとか、
ネットとの接し方を理解できない世代なんだろうね。
私はこの辺りの物件を検討しています。
私は、No.295さんと違って色んな情報を知って、
どの物件にするか考えたいので、No.294さんも
意見を書き込んでくださいね。
上の方も書かれていますが、インターネットの掲示板
で自分がうざいから「出て行け」って、ビックリ。
それなら、貴方の掲示板を立てたらどうですか？
自分の好き嫌いで「出て行け」で言うような感性の方は
マンションのような集合住宅は合わないのでは？
貴方のような独善的な考えの方が管理組合に入ると
何かと大変になりそうです。
周りの方と貴方自身の為にも、戸建の方がよいと思いますよ。
私個人的には少し落ち着いた情報収集をしたいところです。賛否両論で良いかもしれませんけど 300さんがおっしゃるような「ネットの接し方」にもある程度はモラルを守って利用するべきだと思いますね。295さんの様に乱暴な表現される方もいますが、コメントを読み下っていくと、ここを考えてる人を小馬鹿にし続けるあなたにも問題ありますよ。
現在タワーに住んでいて、子供の為にファミリータイプを検討中の為、
本日、夙川周辺に住んでいる不動産関連の友人に評価を聞いて来ました。
以下、友人の意見。
・よくチラシ入っているよ！ その割には売れてないみたいだね。
・徒歩で実質１５分歩いて、線路際であの価格は乗せ過ぎでしょう。（一番の問題）
駅近の線路際ならまだ理解できるけど。歩いて、歩いて、線路際であの価格はね。
・あと間違い無く、周辺のＪＲ社宅はマンションになると思う。
その際に、線路際の当マンションは＊＊＊みとなり、必ず資産価値は下がると思うよ。
ここの掲示板に書かれているのと、だいたい同じ意見でした。
購入検討者さん、情報ありがとうございます。
購入検討者さんは、確か、この辺りの物件を検討されていた方ですね。
ご友人のご意見に従って、この物件は購入の検討から除外されるのですね。
私は、3人家族で社宅住まい(分譲貸し)です。眺望の良いタワーマンションに魅力を感じているのですが、中高層階3LDK 80㎡以上のファミリータイプは高くなってしまい、一般的なマンションにするか決めかねています。
今お住まいのタワーで一番お気に召されない点を教えていただけると大変参考になるのですが・・・
306さんのおっしゃる通り、納得です。
JR社宅跡地は、マンションの可能性高いでしょう。
特に変電所の西側の更地は、マンションでしょうね。
駅から15分近く歩くけど、山手幹線にでたら、すぐバス停あるから、暑い時や雨など天候悪い時はかなり便利でしょう。ただ、いつマンションができるかが未発表だから、ファミリーでお探しの方々で、この辺りを待つのは、、、というところかなと思います。
結善町のパークホームズ夙川とかよさそうですが、学校区とかはよいんでしょうかね？
ちなみに、タワーはわかりませんが、大規模マンションは、管理組合とか、戸数多いとまとめるの大変そう。
ローレルはまだ少なめだし、その点はよさそうですが。
308さんへ
＞タワーで一番お気に召されない点
あくまで私の個人的な価値観で書かさせて頂きますので、ご容赦下さい。
（色んな意見があると思います）
上から、私の重要度が高いです。
【生活面】利便性を重視して買った為、ファミリーになった場合のライフスタイルに合わなくなりました。
三宮から徒歩圏内なので、２人の時はよかったのですが、子供を育てる環境では無いと判断。
【住人面】本当に色々です（賃貸派も多い）。ある程度は同じ環境の方が安心感を得れる気がします。
【管理面】購入者が投資目的の方も多い為、オーナー、または住人がコロコロ変わるので管理組合が纏まり
難いです。
【構造面】建物の構造が鉛筆のように細長くなっている為、壁が薄い等の軽量化で音の問題等があります。
308さんは「眺望の良いタワーマンションに魅力」とありますが、確かにその点は◎です。
当初は私も「眺望」も重要視していたのですが、今の家族構成ではプライオリティーを下げております。
今は教育等の環境面、また、同じようなタイプの方々が住まわれていると言う安心感からファミリー向けの
マンションを探しております。
310さんへ
308です。タワーのデメリットをいろいろいな角度からご教示いただきありがとうございます。
これから子育てを始められる方にとって、都心に住居を構えるには十分検討が必要ということですね。
また、壁が薄く音の問題のあることや、住人、管理組合の問題など、住んでおられる方からでないと得られない情報はとても参考になります。タワー検討時は十分に下調べしたいと思います。
幸い子供は既に大学生1年生ですので、もう都心のタワーでも問題無さそうですが、個人的には宝塚を含め、灘～西宮の住宅街に共存するタワーか、金額的に無理であれば、眺望の期待できる14、5階のタワー型マンション、もしくは住環境の優れた中低層マンションかと思っています。
お互いに納得のいくマンションに出会えたらよろしいですね。
ありがとうございました。
summo見たら2期は本当に10戸しか販売しないのですね。
以前送付された資料には残り40戸程売れ残っているみたいだから、
売れ残りは確実で、後はどれくらい売れ残るのかと言うことになって
来ましたね。(>_<)！
何人かの方が書かれていましたが、ヴィークコートの二の舞か。
ちょっと検討していたのですが、買う気失せました。
三井やジオを検討しようっと。
先日モデルルームの前を2回ほど通りましたけど、駐車場が満車であふれてました。中も人が沢山いましたので心配されるような売れ残りにならないように販売さんには頑張ってほしいものです。
私も近い内に契約しようと思ってます。
先日モデルルーム行ったのですが、
台風にも関わらず、何組もいたので
人気がないとは思いませんね。
確かに線路沿いは気になったけど、
線路が周りより低い所を通っているから
だいぶマシかなと思ってます。
JR社宅ですが、変電所がネックになると思ってます。
WHOが電磁波と脳腫瘍の関係に言及したばっかだし
この先は、近くに住むのに抵抗ありそう。
その分JR社宅は安い設定になりそうだけど、
価格帯の住み分けできていいんじゃないかな。
変電所が気にならない人はJR社宅で、
気になる人は少し高いけどローレルコート。
私も日曜日ですが、モデルルームに行って来ました。ほんと、賑わってましたね。もしかしたら、315さんとお会いしてたかもしれませんね。
沢山人が居てたので、安心しました。
来週も、また行く予定です。今度はローン相談に行って来ます。今後、良ければ情報交換して下さいね！
第１期もめちゃくちゃ賑わっていたけどね。
で、結果、売れ残り多発。
皆、気にはなるけど、線路横での永住の決断ができないんだろうね。
当たり前だけど。
そうでなければ、６０戸くらいすぐ完売するだろう。
結果は自ずと判明すると思うけどね。
他のモデルルームに行って全く人が居なかった時より安心できましたけどね。荒らす人や業者さんが多いみたいだよってマンションを検討してた友達から聞きましたけど残念なことですね。
文句ばかり言ってる人はどこを買われてるのでしょう。
確かここのマンションの販売は2カ月がたった頃だと思うんですけど、319さんがおっしゃるような直ぐ完売するマンションと言うのはどれくらいの期間で終わってしまうものでしょうか？目安として参考にしたいのですが？公園があったり子供の環境として良いと思って検討してますが、直ぐ完売するマンションが近くにあれば見ておきたいので、情報下さい。
私も西宮と芦屋で探してて何件か見に行きましたが、直ぐに完売してるマンションは無いと思いますけど？直ぐってのは1カ月を言うのか半年位を言うのか分かりませんが。
私は、最終は自分で決めないといけないと思ってます。当たり前ですが・・・
不動産会社の友達に言われましたが、書き込みの内容はそこそこにして、実際にモデルルームに行って聞いた方が良いって言われてしまいました。
↑↑321さん
残念ながら夙川界隈で売れ行きの良いマンションはないかも知れませんよ。むしろ周辺物件が売れてない中でローレルコートさんは優秀な方だと思います。話題に上がってたステイツグランも完成してからまた販売してました。個人的にはこういう情勢ですから、買い手も慎重。時間がかかっても仕方がないと思います。
ファミリー層にとってはいい物件だと思います 電車も位置関係からしたら気になるほどでもないでしょう ステレオタイプの批判をする人は、競合物件のデベロッパーか契約者でしょう みんな自分のマンションが一番だと言われたいのです。
早く完売した夙川周辺物件となると。
松下町のプラウドとか、建石線より東だけどワコーレとか？ 夙川とは言えないかな？
販売開始から２〜３ヶ月で完売したような気がするけど。
今後の販売されるマンションも入れるとこの辺りで10件以上あるから物件のよし悪し以前に見学に行くだけで時間がかかりそうですね。ここはモデルルームで見た設備（キッチンとか扉引戸）と駐車場料金が凄く安く魅力です。
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投票アンケート機能では、他のユーザーさんに聞いてみたいアンケートを取ることが出来ます（Twitterの投票機能と同様です）。詳しい使用方法はこちらのページをご参照ください。
<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
兵庫県西宮市高塚町27番107 |
|
6880万円～8980万円 |
|
3LDK～4LDK |
|
79.13m2～89.52m2 |
|
総戸数 94戸 |
兵庫県神戸市東灘区青木五丁目 |
|
4,520万円～5,650万円 |
|
2LDK＋S～3LDK＋3WIC |
|
61.68m²～74.86m² |
|
総戸数 50戸 |
兵庫県西宮市甲子園三番町76番 |
|
6,928万円～8,658万円 |
|
2LDK・3LDK |
|
79.76m²～85.83m² |
|
総戸数 45戸 |
兵庫県宝塚市栄町２丁目 |
|
5590万円（事務所使用住戸販売のみ、使用期間：2024年9月より当該住戸お引渡しまで） |
|
3LDK |
|
68.06m2 |
|
総戸数 60戸 |
兵庫県神戸市灘区琵琶町３-31-2 |
|
5200万円台～7700万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.47m2～76.51m2 |
|
総戸数 71戸 |
兵庫県尼崎市長洲西通１丁目 |
|
5888万円（商談室使用住戸価格5888万円、商談室使用期間：2024年7月1日～2025年3月31日まで使用予定） |
|
1LDK+2S（納戸） |
|
67.72m2 |
|
総戸数 38戸 |
兵庫県神戸市中央区多聞通5丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
53.81m²～100.02m² |
|
総戸数 61戸 |
大阪府大阪市淀川区塚本二丁目 |
|
2,700万円台予定・3,300万円台予定 |
|
1LDK |
|
33.38m² |
|
総戸数 48戸 |
大阪府箕面市船場東３丁目 |
|
3960万円～2億9000万円 |
|
1LDK～3LDK |
|
31.84m2～147.33m2 |
|
総戸数 397戸 |
大阪府大阪市中央区内久宝寺町二丁目 |
|
4,108万円～8,648万円 |
|
1LDK～3LDK |
|
33.94m²～67.02m² |
|
総戸数 56戸 |
大阪府大阪市天王寺区生玉前町305番1 |
|
5010万円～7890万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
54.31m2～74.72m2 |
|
総戸数 97戸 |
兵庫県加古川市平岡町新在家字山ノ神1588番22ほか |
|
3,198万円～5,288万円 |
|
1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.89m²～86.24m² |
|
総戸数 79戸 |
兵庫県加古川市平岡町新在家字弐丁目 |
|
3,190万円～4,840万円 |
|
2LDK～4LDK |
|
61.41m²～73.02m² |
|
総戸数 42戸 |
兵庫県神戸市垂水区舞子台１丁目 |
|
4500万円台～6300万円台（予定） |
|
3LDK |
|
65.54m2～74.24m2 |
|
総戸数 350戸 |
