住むならどっち？豊洲・東雲・有明と川崎・武蔵小杉・溝の口

蒲田くんの偽者？

武蔵小杉の東急の西側は、古くからの戸建と企業の社宅の住宅街なのよ。とっくに生活圏は出来上がってるので、大半の住民は、ほかの地域なんかどうでもいいの。再開発で越してきた者と他地域の新興住宅民が騒いでるだけ。だから、ほっといてくれよ。一緒にしないでくれる？

蒲田くん、横浜の小さな街の物件スレにまで
この前現れていたよ。

正直、蒲田、川崎、武蔵小杉の三駅なら
武蔵小杉を選ぶ。

ただし、中低層に限る。
高層は3.11で懲りた。

その３つで選ぶって、、。選びたくないよ・・。
でもまだ大田区かな。

豊洲は狭いが全て埋立地

横浜は広くごく一部だけが埋立地

255はいい加減なこと書かないでね☆

みな職住接近がいいんでしょう？
豊洲に職場が近い人は豊洲、武蔵小杉に職場が近い人は川崎、武蔵小杉、蒲田でもいいのでは？

東雲アップルタワーの中古が坪160万円で成約したそうで。蒲田より安いですね

ららぽーと徒歩圏ならともかく、
東雲や有明は生活感なさすぎだよな。
もっとスーパーとか公共施設ができればいいんだけど。
純粋に住むという点では、多摩や千葉のニュータウンの方が、よく考えて作られている。
一戸建てと賃貸マンションを混在させて流動性を高めたり、
一気に大規模開発しないで、小規模な開発を継続的に長いスパンで行ったりしている。

実は、スプロール現象で連続して拡大した近郊地域の方が、年齢構成のバランスが良い。
世田谷や杉並は、町の継続性という点で実に優れている。
商店街が寂れずに残っているかどうかが指標になる。
武蔵小杉は既存の生活感とニュータウン感のバランスが良い。
坪単価云々は別として、武蔵小杉が寂れるというのは今後も考えにくい。

世田谷の住宅地の一部は、繁華街もなく、住民が高齢化し、二世も住み付かずに廃れつつあるだろ。プライドが高く、何も受け入れてこなかった地区は、昔の高級地でも生きてけないよ。特に今の若い世代は、実利主義だから、世田谷だろうが目黒だろうが、駅から遠ければ相手にしない。高級戸建の広い庭でガーデニングやる趣味も、近所付き合いする趣味もないからね。

さらに車にも興味ないから、車庫もいらないんだ。

そのとおりです。
東京に元々住んでいる方の意見ですね。

商店街が元気な街も、よく見ると商店街そのものが残ってるだけで、店はコンビニとチェーン店ばっかりっていうとこ多いよ。

二子玉川はシネコンもできるからね。これからは世田谷筆頭に非埋め立て地区に人気回帰するでしょう。それにしても東雲のタワマン一つとっても湾岸エリアの暴落っぷりは予想以上。

二子玉のタワマンかなり怪しいけど。

世田谷はイマイチ不便だからね。

本当に住みたい人しか買わないでしょ？

>>312
坪単価が破格に安い物件は瞬間蒸発しますから、その程度の値段付けというよりも
震災後の狼狽売りを賢く狙った人が勝ち組ってことじゃないですかね。
アップルタワー以外なら、Wコン87平米6F出ましたけど、4400万円もすぐに売れましたし。

例のアップルタワーの話聞きましたけど、「オーナーが外国人で逃げてしまった」という
特殊要因つきですよ。
狼狽売りとか特殊要因が絡んだ物件は安く出るので、そういうのを拾えるといいですね。
私は有明住みたいのでウォッチしてますけど、結局東雲のような破格な物件は出てませんね。

Wコンフォート16階86平米4900万とか似たようなのが複数ヤフー不動産に出てますけど。。一声で同じような坪単価で妥結しそうな気がしますが。こういうの拾えると果たしてラッキー何ですかね。

正直、湾岸はもう上げ要素が見当たらない。
確実視されている巨大余震が来たら、また液状化問題が露呈して、売買が停止する。
湾岸は2002年の水準に戻るというのが大方の見方。

問題は、武蔵小杉を内陸に分類するか、ウォーターフロントに分類するか、という点。
地盤ははっきり言って良くない。
液状化のリスクも高い。
しかし、3.11の被害はゼロに近かった。

川崎は液状化しとるがな
嘘つくな

この程度の坪単価で世田谷ライバル視してたとか今思えば苦笑もんですな。ライズが3割下がったとかガセネタ書き込んでるのもこの辺の方々?

武蔵小杉は本来、低地、多摩川に近い、液状化のリスク有りです。
特に水害に弱いでしょうね。年々激しくなっているゲリラ豪雨、
長雨と多摩川上流の大雨には要注意です。

>>326
液状化したのは工場用地としてしか使われていない
扇島の埋立地だけだが。

それとは別に新城・中原の一部で非常に柔らかい地盤の所
（クリオのマンション工事で被害を受けた地域）があるけど
武蔵小杉のタワマン地域はそこまでは酷くないと思われる。

豊洲で坪300万とか、狂ってたとしか言いようがないな。
Wコン、ニュートンプレイス、、プライヴブルー、フロントコートの分譲時代以下が妥当だろう。
つまり、どれもこれも坪200万以下に下がる。
新浦安が坪100万以下確定しているのに、周りが影響を受けないとでも思っているのだろうか。

>>324
323です。
そう、そのWコンフォート4900万円と同じ間取りでしたよ。
6Fと16Fで価格の違いはあると思いますが、坪186ですからこの値段なら瞬間蒸発とまではいかなくても
2ヶ月ほどで値下げしなくても売れるのでは？と思う価格です。
方角・眺望などもありますけどざっくり
東雲で坪180～190
有明（ただしオリ・ガレ）坪170～180くらい
の値段を付ければ、豊洲より明らかに割安感があるのか、すぐに成約するのが現実ですよ。
問題は200以上の成約がどれだけあるか、今後の成約を見ればわかるのではないでしょうか？

何、煽らなくても7月まで待てば
http://www.contract.reins.or.jp/
ここに成約事例が出てきますから。

ちなみに私は今月買いました。レインズの成約事例には載せないように依頼しましたが。

ららぽーとが消滅するわけじゃないんでそこまでは下がらんかもしれんが、有明ガーデンシティあたりは坪200を軽く割ると思いますよ。そもそも計画自体危うい感じもしますが、あそこは一種あたり激安だったんでなんとかなるでしょう

これからは押上だよ、墨田区サイコー！

墨田区は意外にあるかも。高齢者が多いから若い世代にバトンタッチもそう遠くないだろう。
若い世代は流入してくるかもしれん。スカイツリーパワーもあるし。

それなりの所得のある人はどんどんも高台に逃げてるから、低地の墨田区はそれなりに安値で掴めると思うよ。ただ、ハザードマップを見て覚悟だけはしておいた方がいいかもね。

徹底調査・東京の不動産「大暴落」全詳細情報
　　 ◆ 東日本大震災、分譲マンション、液状化、新浦安、豊洲
週刊現代(2011/05/21), 頁：156

この記事によると、湾岸や都心は急落、
多摩地区だけが上昇だとか。

多摩地区は環境面と安全面でガチだから子育て世代が流れるのはしかたがないね。
特に多摩ニュータウンエリアは開発が進んで熟成した安心感と風景が両立しているよな。

だけど東京駅近辺が通勤先だと小田急の多摩急行じゃないと厳しいな。

新宿、渋谷近辺なら余裕の通勤エリアなんだけどなぁ。
六本木は微妙。秋葉原（岩本町）は余裕、特に帰り電車は座って帰れる。

でも子育てや教育機関を一切考えないなら湾岸のほうが便利かな？

時代は既に二極化しつつある

車バイク無し、娯楽が多い都会派暮らしが好みの若者
車バイク、有ロハス自然派暮らしが好みの若者

全ての若者がタワマン、クラブ、ライブ、アキバ、パチスロ、カラオケ、風俗好きとは限らない

全ての若者がBBQキャンプ、サーフィン、ガーデニング、ツーリング陶芸手芸染織、自然好きとは限らない

環境問題やお手軽さや楽しさから今後は二極化しても両者自転車需要は上がる

教育育児で、保育園、幼稚園、習い事、塾が近くに少ししかない場所なら成績や色々将来に影響しそうですが

この二択しかないなら豊洲かな。川崎市は良いイメージないからな

>>337
記事読みました。
ゲンダイは徹底的に湾岸ネガで行くつもりのようですね。
豊洲は二割下がり、坪200万円を切るとか、都心の高級賃貸も大幅値引きとか、かなり具体的な数字が出ていて驚きました。
三月の売買は城南城西も含めて23区は全域下がっているのは間違いないようで、
唯一、多摩地域のマンション価格だけがわずかに上がっていました。

もともと多摩地域の相場は都心や湾岸よりはかなり割安なので、
湾岸で検討していた層の一部を取り込むだけで、かなりの値上がりは考えられると思います。
うーん、ほんの三ヶ月前までは湾岸絶好調と言われていたのに。
本当に世の中何があるか分かりませんね。

湾岸を買う層が、多摩を買うと本当に思っているとかめでたい。

>>343
湾岸と多摩が競合するはずがないと、自分もつい最近まで思っていました。
全く層が被らないとね。
しかし、実際にそういう流れがあるようです。
恐らく、湾岸で新規購入するのは土地勘の薄い地方出身の方が多くて、
極端な話、職場までの所要時間と価格と街並みのバランスだけが基準なのでしょう。
所要時間は妥協して、地盤を取るという選択肢もある。
ローンして一生住むつもりなら、地震はかならず考慮する必要がありますからね。

売れる記事を書かないと上層部に怒られる

世田谷暴落じゃ　当たり前過ぎてつまらないし雑誌も売れない

いや、湾岸と多摩からじゃ、どこへ通勤するにしてもかなり違うから．．．
強いていえば新宿や中央線沿いの職場の人くらいでしょう。

でも、新築分譲を検討するのに同一検討者が、湾岸→多摩の物件購入となるとは思えないし。
実際いるなら挙手願いたい＼(^o^)

多摩と湾岸って生活スタイルが真逆のように思える。
良いと思うポイントや視点が相容れない。
多摩に行くぐらいなら、横浜市に行くのでは。

湾岸の大多数の人は多摩なんて興味ないでしょうが、
仮に一割か二割の人が内陸に興味を持つだけで、
市場価格に影響は出る。
上がった、下がったと言っても今のところ数パーセントの話。
これが継続すれば数割単位の変動もありえますがね。

週刊現代の記事のまとめ

1 江東区東砂のタワマンが450万円の値引き
2 清澄白河のタワマンも期間限定と称し値引き
3 東京全体で悲観的、新浦安ヤバい
4 みずほ証券アナリストは豊洲のタワマンは2割安くなると断言
5 豊洲は坪200万、有明東雲は160万が妥当
6 3月の中古価格は暴落。城南の戸建て、都心のマンションは一割ダウン
7 多摩地区だけ上昇。ただし不便な郊外はダメ
8 都心賃貸は外国人脱出で値引き。ラトゥール代官山は二割引きキャンペーン
9 西日本シフトでオフィス需要もやばい
10 タワマン上層階と下層階の価格差は縮小へ

記事中に豊洲200万割れ、東雲有明は160万とありましたが、このスレ出てる坪単価と比較しても違和感ないですね。ただPCTとかCTTあたりは底堅いでしょう。
みずほ証券の石澤さんの予測で、この人は湾岸が上がろうが下がろうが仕事に影響ありません。変なバイアスのない予測です。榊さんの予測じゃないですよ。

>豊洲は坪200万、有明東雲は160万が妥当
これが実現したら豊洲・有明・東雲は4割近くダウンなのだが。
2割ダウンとの整合性が取れないだろ。

>>353
長期的に3〜4割ダウンとも書いてた気がする。
まあ、所詮は予想屋の戯言だからな。

事実としては、三月は確かに下がったし、一時盛り上がった、駆け込み需要でむしろ上がるという予測は大外れだったわけだ。

予想自体には、何の意味も価値もない。
事実は嫌でも受け止めなければならない。

武蔵小杉って名前しか知らないんだけど、降りると何があんの？

世の中に　当たる経済予想屋っているの？

リーマンショック予想してたアナリストっているの？

予想的中したら、皆大金持ちになってますね。
株予想の記事なんて、大抵外れている。
要は、「面白い記事を書いて、雑誌が売れるかどうか。」でしょうね。

アナリストなんてのは、競馬の予想屋と同じ。
経済に寄生して日銭を稼いでいるだけで、
何も生み出さない、何の必要性もない方々。
ただ、自分の周りの声を聞く限り、湾岸や低地の今後は暗い気がしますけどね。
豊洲と武蔵小杉、どっちもヤバいんでない？

イメージは断然豊洲が良いね

>>355
何も無い、、、、、、が、、、、、

｢渋谷に出るとボコられるから怖い｣と言って、地元でだけたむろしているチーマー(これすら死語か？)が多数いる。

ヤンキーとかイメージ通りだけどその通りなんだね。

>350
>10 タワマン上層階と下層階の価格差は縮小へ

これって、下の階が値上がりするとは言えないよね。
上の階が値下がりして、相対的に下の階が割高になるかもしれないけど。

何十階のペントハウスなんて、もう誰も住まなくなるんじゃないか？
そうなると、管理費や修繕積立金、駐車場使用料の徴収も安定しなくなる。
ただでさえ、タワーマンションは維持管理に金がかかると言われているのに。
プールとか、コンシェルジュとか、富裕層向けのサービスは存続できなくなるだろ。

そうなると、タワーマンション全体のブランド価値が終焉を迎えると。

このスレ上がっちゃう時点で武蔵小杉の勝ちを認めてるようなもん。

こんな匿名の掲示板を本気にしちゃう人がいるとは（笑）

川崎市で『勝ち』はないよ

勝ち組は都内を選ぶのが当たり前の感覚。

湾岸は、液状化どころか津波が来る。マンションが生き残っても、周りに何もなくなる。浜岡原発を止めたし、東海地震のリスクはかなり高い。週刊誌の記事などどうでもいいが、この前の総理発言は、不安を煽り、地価への影響も大きいだろうな。現実に津波が来るほどの地震が起きる可能性は、３０年以内に８７％だが、今回の地震でプレートのエネルギーが活発化してるというから、科学的にはいつ来てもおかしくないんだから。まあ、海には住まないほうがいいな。海の近くを移動する生活も。

まだ、東京湾に津波が来ると信じている輩がいたとは・・。

東京湾にも津波は来る。
より大きな問題は、高潮と堤防の決壊。
そして、地球温暖化に伴う海面上昇。
東京湾岸がこれら全てを免れる可能性もあるが、
少なくとも可能性はゼロではない。
リスクをゼロにしたいなら、武蔵野台地に引っ越すしかないな。

みずほ証券の石澤と言えば日本で最も有名な不動産のアナリスト。日経すら読まないなら知らないでしょうが。

豊洲は揺れやすいのでやめておきましょう。
多摩へ引っ越すのが無難です。

もちろん、武蔵小杉も揺れやすいです。
液状化のリスクもあり、豊洲と何ら変わりません。

液状化豊洲民必死w

液状化被害17000戸。

内、豊洲は0戸。

わかってる？

石澤の予測が正しいかどうかは知らんがポジショントークしてる埋めたテーゼの予測よりはまともな予測だろうに。それにしても「せいぜい200万」とか「160万」なんて言う具体的な金額をよく言ったもんだ。恐ろしい。

武蔵小杉は豊洲より、少なくとも津波のリスクは低いでしょう。海の上にあるものと、何でもかんでも一緒にしちゃいかんよ。私は、3.11に被災地周辺にいましたが、よほど手抜きのひどいマンションでなければ、地震の揺れだけでは、コンクリートのひび割れすらほとんど起こってないのを見てきましたよ。（超高層は知りませんが、十数階建てのマンションでも、簡単に外には出られなくなりますが。）

平成17年の中央防災会議「首都直下地震対策専門調査会」において、今後発生が想定される地震の中から、海域内あるいは海域に近接するものを抽出し、それぞれ津波の高さを算出しています。これによると、江東区が接している東京湾内湾においては、内湾直下を震源とした地震が最大の津波の高さとなり、その高さは最大50cm未満と算出されています。
平成3年の東京都防災会議において、関東地震（1703年の元禄大地震と1923年の関東大震災）の再来を想定し、津波の高さを算出しています。これによると、東京湾内湾における最大の津波の高さは、荒川河口付近で最大1.2mとされています。

豊洲は地盤も汚染物資で腐っているからなぁ

アップルタワーが既に坪160万で売買されてるんだから予測じゃなくて後追い記事。予測的中もくそもない。

週刊現代の記事見ました。

みずほ石澤卓志氏と個人マンション研究家の榊淳司氏の予想の話以外に、
予想でなく、財団東日本不動産流通機構の実際のデータをもとに、
2月から3月の中古マンション平均価格の暴落率も記載してありました。

以下はその実際の3月と2月の比較データです。なんと多摩だけプラスです。

都心3区(港区,千代田,中央）560万円ダウン(-10.4%)
城南地区(品川,目黒等）　 222万円ダウン(- 6.2%)
城西地区(新宿,渋谷等） 173万円ダウン(- 4.8%)
城東地区(台東,江東区等） 93万円ダウン(- 3.3%)
城北地区(文京,豊島区等）　 31万円ダウン(- 1.2%)
多摩地区 19万円プラス(+ 0.8%)

暴落率なんてちょくちょく変わる

気にするぐらいなら永遠に賃貸暮らしがいいよ

都心は欧米人がいなくなったのが大きいだろうな。
本当に笑ってしまうほどいない。いまだに。

多摩方面はそういうのは関係ない永住派が多いから、
価格も安定してるってことだろう。

豊洲の高級新築マンション！！！まじかよ！！！
天下の三井不動産！！
これ読むとすげーよ、まじ。
マジすげーことが書いてあるわ。
タイトル:
パークリュクス豊洲ってどうですか？パート１＠マンションコミュニティ掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/156337/1/

パークリュクス（笑）
三井の下位ブランド

このご時世にあえて埋立地を選ぶ人なんているの？
よほどおめでたい思考回路してるんだろうな。

まあ、そうだ。だけどわざわざ多摩なんか選ぶのも馬鹿げてる。だから、ほどほどの武蔵小杉かな？(笑)

バ○は、高いとこと、富士山と、海が好きって、昔から決まってるから。

豊洲は小杉など相手にもならない

目糞鼻糞を笑ったり嘆いたり

最近では
小杉＞二子玉

そっちも目くそ鼻くそ

391

さすがにそれはない（笑）どっちに住むかなら二子玉に決まってるよ
小杉って川崎市でしょ？

東雲有明って溝の口レベルの坪単価なんですね。

二子玉と小杉では行政ってどれくらい違ってくる？そんなに違わないなら小杉がいいな。二子玉はたまに行くのが楽しい。

>>394
条件を揃えた平均値だと、溝の口と同レベルですし、
つい最近まで、八王子や町田レベルでした。

ただ、東雲有明はタワーマンションが多く、
上層階はそれなりの価格になるので、
全体的には溝の口の中低層物件より高く見えるというカラクリがあるんです。

もちろん、田園都市はマンションより戸建てがメインですので、
マンションの単価だけで、高い安いとは言い切れないと思いますが。

今の武蔵小杉の駅前は全て更地。ショッピングセンターに建て替える予定の解体前の工場もまだ残る。2004年頃の豊洲みたいな雰囲気。

何処でもいいが財閥系がいいな。
財閥系以外は震災でズタボロになった。
ノウハウの違いだろう。

私の２年ほど前の記憶では、武蔵小杉の欠点は道路事情かな。
再開発で豊洲のように広い幹線道路が通ると良いかも．．．．．個人的には購入するメリット少ないですが。

財閥系というブランドを信じて新浦安にマンションを買った人は多い