ザ・パークハウス 梅田ってどうですか？　パート2

>163さん

ありがとうございます。
私の知っている情報と同じ感じです。
ただ、細かい点に関しては確認してませんでした。

手付けの支払いの必要な時点の確認だけだったもので・・。
登録の時には、値段が決まると聞いているのですが。
（ほぼ変更はないだろうとは言ってましたが）

スーパーはすぐ近くには無いですね。
しばらく前、ほんみねすぐそばのマンションが売りにでてましたので、
少し悩みましたが、それもしばらくしたら売れてました。

天六は、阪急ファミリーストアとりそなが入るし、便利でしょうね。
通勤も便利でしょうし。
ただし、後1年早ければ・・と思うところです。

もう少ししたら値段もでるはずですしね。

でも、私は焦っているのでパークハウス行く予定ですが・・・。

167です。

追加で、多分ですが、申し込み時点で10万要ります。
これは後に手付けに充当される分です。

申し込みなので、この時点からキャンセルの場合１０％とられるのか、
それともキャンセルしたら10万返ってくるのか未確認ですが。

・２１（土）～　　第１期登録
　登録時には、お金はいりません。

・抽選なし、あるいは抽選ありで当選後、
　部屋が確定すれば、申込金　１０万　必要です。

・重要事項説明後、契約時に、物件価格の１割で
　この中には、申込金　１０万が含まれます。（契約金）

・契約後、約１カ月時点で、物件価格の１／２
　上記の契約金を含みます。

・竣工後、残金全額　（予定では、来年２月中旬頃）

通常、不動産は、賃貸、売買にかかわらず、
自己都合による解約は、いっさいの返金はありません。

自己都合とは、どこまでの範囲と考えるかは物件それぞれかと。

この物件に関しては、自己都合解約が、
申込金段階からか、契約金段階からは、確認していませんので
担当者にご確認ください。

また、ローン仮審査が通っていても、本審査に通るとは限りません。
とくに、フラット３５は、かなり厳しいと聞いています。

ローンの本審査が通らない、あるいは減額されてしまって購入が難しい場合、
すでに、契約金を納めているときにどうなるかなど、重要事項説明時に
しっかり説明されると思いますので、あわせて確認されればよいかと。

ここは、仮審査を通過していることが登録条件になっているので、
もしかして、本審査を通過しない場合、自己都合の解約と判断し、
契約金は返さないかもしれません。そういう物件は多いです。

>No.169
ここは、仮審査を通過していることが登録条件になっているので、
もしかして、本審査を通過しない場合、自己都合の解約と判断し、
契約金は返さないかもしれません。そういう物件は多いです。

初めて聞きました。例えば、仮審査は通ったけど、その後勤務先の業績が悪化して本審査に落ちた場合でも契約金は戻ってこないのですか？理不尽な感じがしますが。
黙って借金を作ったような場合は自己責任だから、契約金が戻ってこなくても仕方無いと思いますが。

300万円以上を入れることになるので、自分に責任のない理由で没収されるのは納得行きません。

法律に詳しい方、契約金が戻ってこないケースを教えていただけませんか？

銀行の本審査（フラットも含む）落ちたら手付金は戻りますよ、業界では当たり前のことで心配ならば営業の方に聞かれては。

通常、本審査が通らない場合、手付金は戻ってくるはずですが、
提携ローン以外を利用する場合は、本審査が通らなかった場合、手付金が戻ってこないことがあります。
まあ、提携ローンを利用する方がほとんどだとは思いますが。

No.171 です。
早速ご回答をありがとうございます。

提携以外のローンを使った場合なんですね。念のため担当者にも聞いてみます。
とりあえず安心できました。

三菱地所レジデンスの提携ローンはわざわざ他の金融機関から借りなくても借り手にとって有利な（そのときの最低利息）金融機関を紹介してくれますよ。

重要事項説明会のとき、契約前に、
いわゆる「ローン特約」が入っているか確認した方がよさそうですね。

「ローン特約」の仕組み
http://www.homeloan.jp/column/2007/03/09/
ここに、　＞契約書に当該条文が盛り込まれていなければ効力がない。
と書かれています。

住宅ローン相談
http://myhome.nifty.com/cs/loanqa/detail/071128014535/1.htm

契約・解除に関するトラブル
http://www.fudousan.or.jp/trouble/jirei/buy03.html

＞171さんの、心配されるケースに当てはまるかわかりませんが…
ローン特約による解約　白紙解約ができないもの　の感じでしょうか。
http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/877.html

登録は5/28頃までと聞いています。

少し前の年齢層の話題、確かに高めかも。。。
希望タイプの住戸では独身の方が多いと聞いていますが、
実際にＭＲ行った時は60歳前後のご夫婦か、
中年の女性とそのお母さんといった組が多かったように思います。
長く住まれるおつもりでしょうから、賃貸化の点では安心でしょうか。
生活スタイルは全く違うこともあるでしょうから、
音のマナーなどに関してはより気を遣った方がいいかもしれませんね。

第一期販売住戸 100戸とのこと DMきてたよ

私もDMきました
抽選日は登録受付最終日の翌日かな？

ほしいけどローンきついなぁ…

第1期の数量多いですね。どこもこんなものですか？

総戸数１５０戸で第１期１００戸今時凄いですね、いろんな方に人気が有る証拠ですね、梅田徒歩圏が資産価値も高いし魅力あるねのは当然だ。

要望書の受付状況とかから売れると見込んだ戸数なんでしょうかね？

私も１００戸に少々驚きましたが。

普通なら５０戸とかみたいな感じかなぁとか。

１００戸がすぐに売れたら、即日完売とかってことになって、

残りを売っていくのでしょうね。

下層の既に間取りとか決まっている部屋がそうなるのかもしれませんね。

上のほうの階でも安いし３ヶ月くらいで完売は間違いないないでしょうね

安いですか？

抽選が多い場合抽選漏れの方に残りを先着順で販売する可能性が有りますね。

要望書の出ている住居を販売しているんでしょうね。抽選のところもあるみたいだし、抽選漏れの方を調整したら、即日完売ってことになるのでは！？

要望書の出ている部屋　＋α　出すようです。

＋α部分の基準は、現段階で要望書は出ていないが
人気のあるタイプ（他階で、抽選になる部屋があるタイプ）。

抽選を避け、階を変更して登録する可能性があるでしょうし、
そのように営業が誘導する可能性もあります。

どうしても階を変更できないなら、人気のあるタイプを要望している人は、
初日、早め、できれば1番の登録が良いかも知れません。
上記と逆に、営業が他者を他の階へ誘導してくれる可能性があるからです。

階もタイプも変更してでも、ここが欲しいという人が多くいれば、
第1期2次として抽選漏れ調整にする可能性があり、
187さんが言うように、即日完売で、第2期販売はないかも。

このご時世に即日完売は考えにくいかと。

いや～、即日完売無理でも売れるでしょう。完成までに売れるのでは？

登録っていっても
明日開始ならもう登録初日朝イチの予約なんて取れないでしょ

登録が重なりそうになっても、ここの営業はそんな熱心に誘導するようには見えないけど
だから１期２次のために多めに放出しているのかもしれないね

市内ではウィズなんばとここがダントツで好調
ウィズなんばほどのビックリ激安感ではないかも知れないが、
ここもこの場所を考えたらやはり激安に入る部類だろう
そしてウィズなんばもここも余計な無理を演出していない

立地に対する割安感でこのご時世では考えられないくらいの売れ行き
マーケットが何を一番望んでいるのか証明した
マーケットの大半はタワーを望んでいる訳でも似非高級を望んでいる訳でもない

いくら安くても此花区などでは話にならないし、これからはターミナル徒歩圏内で
なければ資産価値も保てないのだろう
そういうことが分からない人が後になって後悔してここのやウィズなんばの
中古を探すのでもしかしたら上がる可能性もある

なんばは人によっては抵抗感があるかも知れないが、ここは非の打ちどころがなく
まさに”買い”以外の要素が見当たらない希有な物件

こういうことを書くとまた中崎町がとかいうアホ（他デベ）が沸いてくるけど
好調な滑り出しで誰もそんなことを気にしていないことは証明済

ホント、ライバル泣かしの罪作りな物件だわ…

うん、コンパクトな造りでグロス金額押さえて確かに戦略的に成功しそうだ。

ちなみにパークハウスとザパークハウスって違いは？旧藤和物件？ベリスタとの違いは？長谷工だけど。

どなたかご存知ですか。

なんで、このような価格にしたのか？アワーズを少し高くした感じですからね。まあ、アワーズは売れ残っていますが.....。

ザ・パークハウスは三菱の良さと藤和の良さがプラスしている物件が多いね、千里、他でも好調ですし、ニーズを掴んでいるよ。

でも、そうですね。華美でもなく、安物でもなく、良質で適正な価格帯で出してきますね。これからは、注目の会社の一つになるかもね

では本物のパークハウスは消滅ですか？

今まででもパークハウスで高級路線から少ないがボリュームゾーンも展開していましたね、ザ・パークハウスも販売高第一位を目指しているから三菱なりのボリュームゾーンと高級ゾーンもワンブランドで今のところ展開されると私は想像していますが。

統合してからはザ･パークハウスに統一したと聞きましたよ。

統合してからはザ･パークハウスに統一したようですね。

施工が長谷工さんで高級とか言われてもねー。確かに得意の洋室に柱がでしゃばった
設計にはなってないですけど。

長谷工が色んなデベの施工していますから悪くも言われますが現在吹田市で長期優良住宅先導事業のマンションを施工しています、素晴らしいマンションですよ、善し悪しはデベの意向しだいでしよう。

アワーズとは広さが全然違うと思いますが。価格だけで言うてるんでしょうか？坪単価は全然違うはずです。

確かにデベ次第とゆうところはありますね。

今日登録した人 情報プリーズ

5/28(土)の締切後に電話が来るとのこと（連絡のつく番号を聞かれました）
もし登録が重なっていても、重なってなくても、その電話で伝えてくれるそうです

翌日、5/29（日）の抽選は、公開なので参加できますよ

登録に行ってきました。同じ時間帯、登録に来られていた方は、1人で来られていた独身らしき方や40代？のご夫婦がおられました。うちは小さい子供がいるのですが、同じく小さなお子様がおられる方で登録される(された)方はおられますか？

うちも小さい子供がいるんですがこの場所って子育てにはどうなんでしょうか？
生活にはすごく便利な場所だと思いますが子育てを考えたら天王寺区のほうが小学校の評判が良いし・・・など悩んでいます。

>>209
ということは現時点ではそんなに良くない学校区ということでしょうか？

ここは、確かにグロスでみれば安価にみえますが、
仕様からすると、坪単価は安くないんですよね。

私はここで悩んでいます。　週末までに結論だせるかな。

別に仕様わるくないとおもうがなにがだめなの？

ディスポーザーがないのと全体に安っぽい雰囲気。モデル見れば一目瞭然。建具の色、特にクローゼットはひどいですね。フローリングの色も微妙ですし。もう少し都会的な感じなら決断できるんですが私も悩んでいます。後土地柄も気になりますがわりとお年をめされた方が来られているらしいのであまり気にしなくていいような気もします。場所は駅も近く静かそうでいいと思います。

扇町小学校と天満中学校、そんなに悪くないと私は思いますが。

ここは扇町小学校・天満中学校になりますが、評判は良いですよね。

北区の中では良い方だと思います。

土地柄って、そんなに良くないの？
福島区と比較中ですが...

昔のことです。

みなさんがここを決められた理由などがあれば教えてもらいたいです。

＞213さん
高層階を希望でしたら建具・フローリングのカラーはまだ変更できますよ。
クローゼットの扉は変えられないけど、建具は前スレでも意見多かったですね。
高級マンション指向の方は、タワマンなども検討される気もします。

もしディスポーザーあったら、設計段階で下水への設備投資が必要だし
販売価格にも上乗せされてただろうし、今後の維持費・管理を考えると…　
環境のこと思えば、無くてもいいかと思います。
毎日ゴミ出し可ということで、少しはカバーできるかと考えたり。

僕は現在、福島方面に住んでいますが、梅田へのアクセス(近さ)や生活面での便利さではここの方が断然良いと感じています。

これほど梅田に至近距離はなかなかない魅力かと。
福島は梅田へは徒歩15分前後はかかるので。

JR大阪駅を利用する方はまだ良いと思いますが、御堂筋線などの地下鉄や阪急を利用する方は福島だと徒歩では遠いと思います。

＞218さん
シングル・DINKS層、子育て中のファミリー、リタイア後のシニアでは、
住まいの選択基準や優先順位の項目が大きく異なりますよね

賃貸からの引越しか、持ち家の買替かどうかでも違ってくると思うので
一概に良い悪いとかは、言えないけれど
うちが決めた大きな理由は立地です。市内通勤なので。

北区中心部の商業地域なので、空気の綺麗さは省きました。
非タワーなので眺望も。あとは建物・設備・デベの体力・埋立地ではないこと、
など予算と総合的に検討した結果です。

24時間ゴム出し可能なので、私はそこまでディスポーザーの必要性を感じませんでした。

ディスポーザーで粉砕できる生ゴミとできない生ゴミがありますので、できるものは使用すればいいですが、できないものに関しては結局ゴミ捨てに行かないといけないので・・・。

そう考えると、あれば管理費・維持費・メンテ代などの費用もかかり、特に配管がつまりやすいので問題があれば個々での対応・出費（当たり前ですが）＋定期的に業者による排水管？の掃除も必要のようですし、なくてもいいかなと・・・。

とにかく今の期間はライバルが少ない方が良いです。
抽選になんかなって外れたら、値段が高いか、低層階しか残らなくなりますから。
考え中の方はずっと考えていてください。
その後再度募集ありますから、それから決められたら良いかと・・。

私は１発で買いたい！！

管理費は今のところほどほどですが、
修繕積み立ては今後あがっていくし、
管理するものが少ないほうが良いです。

私もディスポーザーの必要性は感じません。
24時間いつでもゴミ出しできますからね。
ディスポーザーにこだわる人は別のマンションを探したらいいのでは。

219の補足です。
ゴミ置き場は、平面図を見ると南棟1階。駐車場の南側。
自動車出入り口道路を横切るのは仕方ないとして、
雨の日でも、建物内部から行けるのは嬉しいです。

ただ低層階なら階段利用かもしれませんが
上層階の方だと、ほとんどエレベーター利用かと

確かに24時間ゴミ出しOKだけれど、各階ゴミドラムがある訳ではない。
となると、真夜中だとエレベーターの音も、ゴミ置場のシャッター？音も出る。
それら近くの部屋の方のことを考えると・・・ということで
毎日ゴミ出し可。と表記しました。

生活音はつきものはいえ、毎日ずっと続いていく事なので。
ほんと小さいことかもしれませんが、お互い注意していけたらと。

なるほど。感心。
深夜などは出さないようにしたほうがよいですね。

あるマンションは，毎日ＯＫですが，時間が限られてましたね。

確かにそうですね。
24時間OKとはいえ、ゴミ置き場近くの部屋の住民の方に迷惑をかけないよう注意して、みんなが気持ちよく暮らせるマンションにしていきたいですね。

ゴミ置き場の近くに住んでる人のことはそんなに気にしなくてもいいのでは？
その分安い訳ですし。

価格が安いのにはそれなにり訳があるし、購入する人もそれを知ってて買うわけですからね。
マナーを守ることはもちろん大切ですが、気にしすぎる必要もないのかも。

単身者が多そうなので、夜中のごみだしは
あたりまえになるでしょうね。

ここの駐車場の利用率ってどうなんでしょうかね。
単身の方や年配の方はあまり車に乗らないイメージがあるし、
買い物も自転車があれば困ることはない場所なので、
結構、駐車場が余るんじゃないかと心配です。

駐車場は満車にはならないかも・・・・
機械式とはいえ、タワーパーキングじゃないのであんまり心配してませんが、どうでしょう？

逆に駐輪場はどうでしょう？一世帯、2台止められない台数ですが・・・。
単身者の方が多そうなので大丈夫なのか？いや大丈夫じゃないような気がする。

私たちは駐車場2台希望しています。
要望段階で、1台目が優先（希望者多数なら抽選）で、
2台目は空きがあればと言われています。

そのとき、機械式でもOKなら、ほぼ希望は通ることも言われました。
とはいえ、機械式は高さ制限があり、1台は平置きしかできず、
そうなると、こちらが抽選になるかもと言われました。

平置きはもしかすると満車かもしれませんが、
なんらかの理由がなければ、立地的に車は不要な場所ですので、
機械式には空きがでてくるのではないかと私も思っています。

平置き屋根付きがよかったのですが、それがありません。
マンション下の屋根付きは、すべて機械式になっています。
ここを平置きにしてくれればよかったのにと。

無駄に空車の駐車場があれば、それも機械式だと、
維持管理がうっとおしいだけですものね。

マンションの中からゴミ出しできるのは嬉しいですね。
外側からだけだと雨の日困りますし。

駐車場も平面は抽選になる可能性がありますねー

オプション会は参加されますか？

私は参加しますが、ほとんど決まってますけども。
（ほとんどノーオプションに近いです）

皆さんはどんなオプションつけますか？

オプション自体もしょぼすぎます。（あんなものなのでしょうかね？）

初めてゆえにわかりませんが・・・。

だからつけるものがほとんどなくて済みます。

うちは駐車場は利用しませんが、駐輪場は２台分利用できればと思っています。

なんか駐車場(機会式)は余るけど、駐輪場はいっぱいになりそうですね。。。

駐車場は大体埋まると思うよ。
以外と皆良い車乗っているんじゃないかな。

駐輪場の台数は何台まででしょうか？

駐輪場は１部屋１台分はあたるでしょうが、それ以上は抽選では？

来客用が1台っていうのも少ないですね…

週末とか祝日とかは込みそうで。
予約方法にも公平性を望みます。

来客用に、ローンの返済にアップアップで、
駐車場を借りるお金がない住人が、
延々と車を停めていることもあるので、
きちんとした予約システムをつくらなければ
だめだと思います。

たとえ、そうでなくて、本当に来客でも、
近隣にコインパーキングの多い立地ですので、
長時間の占拠は、そちらに停めてもらうのが筋かと。

車の話題ですが、周辺道路が通学路であるため、
朝７：３０～８：３０(だったかな？)は車を動かせない、とありましたが
それはさほど大きな問題ではないのですか？
解除をするには曾根崎警察へ手続きの必要があるとか聞きましたが、
簡単なことなのでしょうか。
私は将来も車に乗る予定がないので特に突っ込みませんでしたけども。

駐輪場は1台で2台目からは抽選ですか
自転車って一家に2台ぐらいあるりますよね・・・

駐輪場は抽選だと言われませんでしたが、本当に抽選なのでしょうか？

通学路でも住民なら平気でしょ？

＞車の話題ですが、周辺道路が通学路であるため、
＞朝７：３０～８：３０(だったかな？)は車を動かせない、とありましたが

どこにあったの？　

マンションの周辺道路はすべて一方通行で、
マンションに出入りする車は、
マンション南側の道路を西向きに走り、
その突き当たりを左折して、南向きに走る以外は、
どこも走れない。

その短い区間に、通学路表示なんてみたことない。

誰か、みたことありますか？

重要事項の説明の中で私も同様の通学路の説明を受けました。
マンションの敷地が小学校跡地のため、その規制が残っているそうです。
現在も警察と調整中ですが、マンションが建ってからでないと警察も対応できないとのことでしたよ。

＞244さん
駐輪場は1戸につき1台分は確保されていますが、2台目については抽選だと説明がありましたよ。

>247さん　246です。

私たちは思いっきり違反していたのかも。

重要事項の説明って、契約時以外にもあるのですか？
私たちはまだ受けていません。担当者によって対応まちまちですね。
明日、申し込みにいくので、重要事項の説明を受けてないことを伝え、
申し込み前に説明を受け、通行の件も確認します。

情報ありがとうございます。

＞249さん
えーと、247さんが言われている｢重要事項の説明｣とは登録申し込みするにあたり、これを了承の上申し込みして下さいね〜っていう説明のことを指しています。
この説明は登録申し込みのときにされますので、まだ申し込みされていない249さんが聞いていないのは当然なんです。
その説明の中に通行の件がありますよ。

本物の(？)重要事項説明会は6月初旬にあります。

マンションの敷地が小学校跡地のため、その規制が残っているそうです。


なるほど・・・廃校になったら、まず規制解除されてます。スクールゾーンは関係ないですから。
とはいっても、お役所仕事なんでパパッとならないんでしょう？
マンション建つのと同時くらいに解除されるとありがたいですよね。

駐輪場の利用希望者が少なく、1世帯に2台可能な数だったとしても、2台目以降は抽選になるのでしょうか？？

駐輪場の倍率のほうが高かったりして。

数が足りなかったら増やしてもらえたりしないですかね？

増設するマンションもありますし。

自転車置き場は、セキュリティラインにありますし、
外に増設するスペースもないみたいですし。
難しいのでは？

普通に買い物したりとかを考えると、自転車必須ですから、数は多い気がします。

ここって1期100戸分譲ですよね。申し込み状況ってどうなんですか？人気の間取りは抽選ってほんと？

駐車場入り口にシャッターつくし、結構豪華にしてますね。

車専用の入り口･自転車専用の入り口･人専用の入り口とそれぞれ入り口が別々になっているのはいいですね。

私が希望する間取りは第１期で７割ほどが売りに出され、
その全てが埋まってました。
抽選を避けるべく階を上げたので、祈るのみです。

＞259

今のところ、抽選ではないのですね？　
望みがあるので、うらやましいな。

私たちの希望するタイプは、ほとんどが今回で売りに出されていて、
どこにどう入っても抽選でした。
すでに抽選の部屋は避けましたが、抽選にはかわりなし。

デベは抽選漏れの方が多い場合通常は２期分を先着順にして対応されるのでは、抽選会に参加されてお聞きされてか如何ですか、何らかの対応するのが常道ですから。

いよいよ明日は第一次の抽選ですね。
今は契約書類の見本を頑張って読んでます。

・楽器類の演奏は２時間以内/午前１０時から午後８時
・事務所の使用禁止
・バルコニーでの喫煙やバーベキュー禁止
・手すりへの洗濯物・布団干し禁止
・集会コーナーでは他の居住者の通路を確保する
　（ロビーでたむろしないってことですよね）・・・等々

マンション購入は初めてなので、なるほどなことが沢山です
結局は規約を守ることが、団地化防止というか
マンションの民度？や資産価値を守ることにつながるのですね。

賃貸の場合、実生活実態がないのでマンション管理組合の役員になることは免除されることが多いのですが、
ここはあくまで順番に公平に引き受けありだと言われました。

わりに管理を厳しくしてくれるのかなあと期待してます。

ただ、結局は世帯数が多いので、規則を守らない人はいます。共用廊下のアルコープ部分を占有して自転車やベビーカーを置いたり、バルコニーでタバコを吸いまくったり。

賃貸にだすにも、住民の質で賃料が値切られる時代なので、
常識レベルと思える細かい規則を最初の段階できちんと作り込んでくださるほうが助かります。

いくつか他のマンションで困っていることがあるので、本契約前に、管理規則追加の要望をする予定です。こんなことまで？と思えるほど、規則は細かいほうがいいです。
築十年超えマンションは管理規則あまく、入居者からたまに苦情がきて管理組合への申し入れなどいらない仕事がふえますので。そうならないためにも。

今まで、他のマンションで見た光景。

アプローチやエントランス付近に雑然とあふれる自転車や
廊下が子どもの遊び場化した騒音等。
ここは、どちらも禁止されてますね。

ペットのトラブルも多いと聞きます。

ここは、ベランダで飼育しない、
廊下やエレベーターでは抱きかかえるか、ケージに入れる、とあります
鳴き声や匂いの問題を未然に防ぐためと
人に飛びかかったり、扉から飛び出したり、共用部分のトイレの粗相防止ですね。

万一の避難経路のため、廊下の幅には確保が必要ですが
アルコーブに置ける自転車は「１８インチ以下」までと具体的なのが
分かりやすいと思いました。

もし他にも事例があれば知りたいです。

無抽選の連絡がきました。
人気のある間取りだったのでとりあえず一安心です。

265さん、おめでとうございます。

実際の入居は半年先ですが、
情報交換は続けていきたいですね。