ザ・パークハウス 梅田ってどうですか？　パート2

私の乏しい情報力の範囲でですが，リーマンショック以降も，確かに聞きました。が，昨年末くらいから，ずいぶん冷え込んできたような感じで，せいぜい購入価格ぎりぎりがうまくいった売却ケースになったようで。ここが底なんでしょうかね。それとも．．．。

すくなくとも，ここは購入価格よりすぐに高く売却できるとは予想できません。
わたしの予想ははずれが多いので，案外おすすめかな

資産価値はよくわかりませんが
この立地でこの価格は買いやすいですよね
先で売却する事を考えても、損はしないような気がしますけど
どうかなぁ

ここの一番の魅力は駅近で静かでしかも梅田まで歩けると言う事です。モデルの雰囲気がどうしても好きになれず迷ってしまいます。

静か、梅田近い、タワーじゃない利点が一杯。
ベリスタ北梅田は狭い、線路近い最悪の立地だったし、この10年ではタワー以外で最高の立地じゃないかな。

そうですね。値上がりするとは思わない。付近の中古マンションが結構安いですから。ただ、しばらくの間値下がりはしにくいでしょうね。北ヤードの開発状況、なにかあの開発でプレミアが付き、大阪駅周辺の価値が上がったら、このマンションは着目されますね。

野崎町にライフ(太融寺店？)ができるということで建設予定地に行ってみました。
このマンションからだと徒歩10分くらいで行けるようですね。
営業時間も予定では７時～翌２時までとのことで便利で嬉しいです。

決してすごく近いわけじゃないですけど、
ナベルは嫌だったし、ほんみねは日曜休みだし、
阪急ファミリーストアに行ったら、ジオタワー天六を買えばよかったと思いそうな気がして、
スーパーのことは個人的に心配材料になってたので、登録前に良い情報を得られてうれしいです。

構造説明会に行かれた方はいますか？
都合が合わずいけなかったのですが、どのぐらいの人がきてたのでしょうか？
また、どんな人（年齢層とか）が多かったでしょうか？

＞148さん
参加者は、うろ覚えになりますが・・・
人数は10人以下か、それほど多く無かった気がします。
年齢層は詳しく分かりませんでしたが
1人もしくは2人連れの方、30代～60代？の印象でした（違っていたらごめんなさい）

現代綜合設計（パンフレットのｐ47）の方が、構造説明して下さいました
資料自体は、ザ・パークハウス梅田のCheck Eye's Bookのコピーだったので
MRへ行かれたか、資料請求された方は、それ自体は持っていると思います

うちは逆に、4/30日の管理説明会に行けませんでしたので
同じような感じで、気になっていました。
どのくらいの人が来られてたとか、年齢層とか、誰の説明とか内容とか…
もし、御存知の方いらっしゃったら、教えて下さいませんか？

149の追加です。
うちは午後の回でしたので、午前中のぶんだと
少し違っていたかもしれません。

>149さん

若い方はいなかったでしょうか？

やっぱり中高年層が多そうですねぇ。

若い人がターゲットならもっと若い人向けするモデル作ると思います。年配の方向きだと思います。私が行った時も若い人より年配の方の印象があります。福島の価格とモデルに期待します。

このあたり、空気は悪いですか？
便利な分、仕方ないとは思うのですが・・・

梅田で空気のキレイな所なんて無いですよ・・・。

No.151さん、

私は説明会の参加者ではありませんが、すぐ隣で説明会をしていましたので気になり少し見ていたのですが、説明会に参加されていた方は20代後半？から50もしくは60代前半？と幅広い年代の方がいらっしゃった印象です。

参加者以外では、2階のMRを見に行った時に20代と思われる比較的若いご夫婦がおられました。

あと帰り際には小さなお子さんを連れたご家族もおられましたよ。

中高年の方も多数おられましたし・・・やはり幅広い年齢層といった感じだと思います。

ここにきて、ジオタワー天六に目移りしはじめました。

あちらが、@200前後なら、、、。

なわけないか、と思いつつ、価格発表前の登録が辛いです。

登録したらキャンセルしたらだめなのですか？

登録後のキャンセルは手付金が返還されないのではないでしょうか。

ちょっと前の話題になりますが、やはり抽選には立ち会えるようですよ。

登録しても、まだお金は払いませんよね？

申し込みしてから（契約してから）のキャンセルはお金を払い、
戻ってこなくなるでしょうが・・。

登録したらキャンセルできないのですか？

登録（申込）で手付金払いますか部屋が確定（抽選などで）してからの手付金なら帰りませんが。

1）登録時点でお金は払うのか？

2）抽選はいつか？

3）申し込みはいつか？

4）手付けの払い込みはいつか？

わかる方はいますか？

＞162さん
担当者か、MRに問い合わせるのがいちばん確実と思いますよ
GWの時点でうちが聞いたのは大まかにこんな感じです（要望書は提出済です）

1）登録時点でお金は払うのか？ ＞この時点では必要ない

　・登録開始：第１期　５／２１（土）～
　・登録条件：住宅ローンの事前承認が下りていること
　・必要なもの：印鑑（認印）、本人確認書類（運転免許、保険証など）
　　ローン審査がまだの場合：源泉徴収票や確定申告書など

2）抽選はいつか？ ＞　５月下旬（登録締切・抽選予定）

3）申し込みはいつか？ ＞６月上旬予定（重要事項説明会・申込手続）
　・第１期の契約手続、本審査開始　＞６月中旬予定

4）手付けの払い込みはいつか？ ＞　契約時点で、手付（価格の約１割）が必要
　・第１期に契約予定なら手付も６月ではないでしょうか？

もしこれと違ったり不足点があれば、訂正・補足をよろしくお願いいたします。
登録開始日以降のスケジュールはあらためて連絡（郵送）来るそうです
どうかこれ以上延期になりませんように…

申込は抽選前で（申込金は三菱は取らないと思いますが、抽選後部屋が確定すれば次は契約です、その契約前に手付金要求（販売価格の１０％基本）されます、手付金期限までに払い込しない場合は部屋権利喪うだけです。

＞159さん
ありがとうございます。
日程が合えば、抽選はぜひ参加しようと思います。

私の場合、良いなと思って吟味したらスーパーが近くにないため対象から外しました。
天六か北ヤードを待ちたいと思います。

>163さん

ありがとうございます。
私の知っている情報と同じ感じです。
ただ、細かい点に関しては確認してませんでした。

手付けの支払いの必要な時点の確認だけだったもので・・。
登録の時には、値段が決まると聞いているのですが。
（ほぼ変更はないだろうとは言ってましたが）

スーパーはすぐ近くには無いですね。
しばらく前、ほんみねすぐそばのマンションが売りにでてましたので、
少し悩みましたが、それもしばらくしたら売れてました。

天六は、阪急ファミリーストアとりそなが入るし、便利でしょうね。
通勤も便利でしょうし。
ただし、後1年早ければ・・と思うところです。

もう少ししたら値段もでるはずですしね。

でも、私は焦っているのでパークハウス行く予定ですが・・・。

167です。

追加で、多分ですが、申し込み時点で10万要ります。
これは後に手付けに充当される分です。

申し込みなので、この時点からキャンセルの場合１０％とられるのか、
それともキャンセルしたら10万返ってくるのか未確認ですが。

・２１（土）～　　第１期登録
　登録時には、お金はいりません。

・抽選なし、あるいは抽選ありで当選後、
　部屋が確定すれば、申込金　１０万　必要です。

・重要事項説明後、契約時に、物件価格の１割で
　この中には、申込金　１０万が含まれます。（契約金）

・契約後、約１カ月時点で、物件価格の１／２
　上記の契約金を含みます。

・竣工後、残金全額　（予定では、来年２月中旬頃）

通常、不動産は、賃貸、売買にかかわらず、
自己都合による解約は、いっさいの返金はありません。

自己都合とは、どこまでの範囲と考えるかは物件それぞれかと。

この物件に関しては、自己都合解約が、
申込金段階からか、契約金段階からは、確認していませんので
担当者にご確認ください。

また、ローン仮審査が通っていても、本審査に通るとは限りません。
とくに、フラット３５は、かなり厳しいと聞いています。

ローンの本審査が通らない、あるいは減額されてしまって購入が難しい場合、
すでに、契約金を納めているときにどうなるかなど、重要事項説明時に
しっかり説明されると思いますので、あわせて確認されればよいかと。

ここは、仮審査を通過していることが登録条件になっているので、
もしかして、本審査を通過しない場合、自己都合の解約と判断し、
契約金は返さないかもしれません。そういう物件は多いです。

>No.169
ここは、仮審査を通過していることが登録条件になっているので、
もしかして、本審査を通過しない場合、自己都合の解約と判断し、
契約金は返さないかもしれません。そういう物件は多いです。

初めて聞きました。例えば、仮審査は通ったけど、その後勤務先の業績が悪化して本審査に落ちた場合でも契約金は戻ってこないのですか？理不尽な感じがしますが。
黙って借金を作ったような場合は自己責任だから、契約金が戻ってこなくても仕方無いと思いますが。

300万円以上を入れることになるので、自分に責任のない理由で没収されるのは納得行きません。

法律に詳しい方、契約金が戻ってこないケースを教えていただけませんか？

銀行の本審査（フラットも含む）落ちたら手付金は戻りますよ、業界では当たり前のことで心配ならば営業の方に聞かれては。

通常、本審査が通らない場合、手付金は戻ってくるはずですが、
提携ローン以外を利用する場合は、本審査が通らなかった場合、手付金が戻ってこないことがあります。
まあ、提携ローンを利用する方がほとんどだとは思いますが。

No.171 です。
早速ご回答をありがとうございます。

提携以外のローンを使った場合なんですね。念のため担当者にも聞いてみます。
とりあえず安心できました。

三菱地所レジデンスの提携ローンはわざわざ他の金融機関から借りなくても借り手にとって有利な（そのときの最低利息）金融機関を紹介してくれますよ。

重要事項説明会のとき、契約前に、
いわゆる「ローン特約」が入っているか確認した方がよさそうですね。

「ローン特約」の仕組み
http://www.homeloan.jp/column/2007/03/09/
ここに、　＞契約書に当該条文が盛り込まれていなければ効力がない。
と書かれています。

住宅ローン相談
http://myhome.nifty.com/cs/loanqa/detail/071128014535/1.htm

契約・解除に関するトラブル
http://www.fudousan.or.jp/trouble/jirei/buy03.html

＞171さんの、心配されるケースに当てはまるかわかりませんが…
ローン特約による解約　白紙解約ができないもの　の感じでしょうか。
http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/877.html

登録は5/28頃までと聞いています。

少し前の年齢層の話題、確かに高めかも。。。
希望タイプの住戸では独身の方が多いと聞いていますが、
実際にＭＲ行った時は60歳前後のご夫婦か、
中年の女性とそのお母さんといった組が多かったように思います。
長く住まれるおつもりでしょうから、賃貸化の点では安心でしょうか。
生活スタイルは全く違うこともあるでしょうから、
音のマナーなどに関してはより気を遣った方がいいかもしれませんね。

第一期販売住戸 100戸とのこと DMきてたよ

私もDMきました
抽選日は登録受付最終日の翌日かな？

ほしいけどローンきついなぁ…

第1期の数量多いですね。どこもこんなものですか？

総戸数１５０戸で第１期１００戸今時凄いですね、いろんな方に人気が有る証拠ですね、梅田徒歩圏が資産価値も高いし魅力あるねのは当然だ。

要望書の受付状況とかから売れると見込んだ戸数なんでしょうかね？

私も１００戸に少々驚きましたが。

普通なら５０戸とかみたいな感じかなぁとか。

１００戸がすぐに売れたら、即日完売とかってことになって、

残りを売っていくのでしょうね。

下層の既に間取りとか決まっている部屋がそうなるのかもしれませんね。

上のほうの階でも安いし３ヶ月くらいで完売は間違いないないでしょうね

安いですか？

抽選が多い場合抽選漏れの方に残りを先着順で販売する可能性が有りますね。

要望書の出ている住居を販売しているんでしょうね。抽選のところもあるみたいだし、抽選漏れの方を調整したら、即日完売ってことになるのでは！？

要望書の出ている部屋　＋α　出すようです。

＋α部分の基準は、現段階で要望書は出ていないが
人気のあるタイプ（他階で、抽選になる部屋があるタイプ）。

抽選を避け、階を変更して登録する可能性があるでしょうし、
そのように営業が誘導する可能性もあります。

どうしても階を変更できないなら、人気のあるタイプを要望している人は、
初日、早め、できれば1番の登録が良いかも知れません。
上記と逆に、営業が他者を他の階へ誘導してくれる可能性があるからです。

階もタイプも変更してでも、ここが欲しいという人が多くいれば、
第1期2次として抽選漏れ調整にする可能性があり、
187さんが言うように、即日完売で、第2期販売はないかも。

このご時世に即日完売は考えにくいかと。

いや～、即日完売無理でも売れるでしょう。完成までに売れるのでは？

登録っていっても
明日開始ならもう登録初日朝イチの予約なんて取れないでしょ

登録が重なりそうになっても、ここの営業はそんな熱心に誘導するようには見えないけど
だから１期２次のために多めに放出しているのかもしれないね

市内ではウィズなんばとここがダントツで好調
ウィズなんばほどのビックリ激安感ではないかも知れないが、
ここもこの場所を考えたらやはり激安に入る部類だろう
そしてウィズなんばもここも余計な無理を演出していない

立地に対する割安感でこのご時世では考えられないくらいの売れ行き
マーケットが何を一番望んでいるのか証明した
マーケットの大半はタワーを望んでいる訳でも似非高級を望んでいる訳でもない

いくら安くても此花区などでは話にならないし、これからはターミナル徒歩圏内で
なければ資産価値も保てないのだろう
そういうことが分からない人が後になって後悔してここのやウィズなんばの
中古を探すのでもしかしたら上がる可能性もある

なんばは人によっては抵抗感があるかも知れないが、ここは非の打ちどころがなく
まさに”買い”以外の要素が見当たらない希有な物件

こういうことを書くとまた中崎町がとかいうアホ（他デベ）が沸いてくるけど
好調な滑り出しで誰もそんなことを気にしていないことは証明済

ホント、ライバル泣かしの罪作りな物件だわ…

うん、コンパクトな造りでグロス金額押さえて確かに戦略的に成功しそうだ。

ちなみにパークハウスとザパークハウスって違いは？旧藤和物件？ベリスタとの違いは？長谷工だけど。

どなたかご存知ですか。

なんで、このような価格にしたのか？アワーズを少し高くした感じですからね。まあ、アワーズは売れ残っていますが.....。

ザ・パークハウスは三菱の良さと藤和の良さがプラスしている物件が多いね、千里、他でも好調ですし、ニーズを掴んでいるよ。

でも、そうですね。華美でもなく、安物でもなく、良質で適正な価格帯で出してきますね。これからは、注目の会社の一つになるかもね

では本物のパークハウスは消滅ですか？

今まででもパークハウスで高級路線から少ないがボリュームゾーンも展開していましたね、ザ・パークハウスも販売高第一位を目指しているから三菱なりのボリュームゾーンと高級ゾーンもワンブランドで今のところ展開されると私は想像していますが。

統合してからはザ･パークハウスに統一したと聞きましたよ。

統合してからはザ･パークハウスに統一したようですね。

施工が長谷工さんで高級とか言われてもねー。確かに得意の洋室に柱がでしゃばった
設計にはなってないですけど。

長谷工が色んなデベの施工していますから悪くも言われますが現在吹田市で長期優良住宅先導事業のマンションを施工しています、素晴らしいマンションですよ、善し悪しはデベの意向しだいでしよう。

アワーズとは広さが全然違うと思いますが。価格だけで言うてるんでしょうか？坪単価は全然違うはずです。

確かにデベ次第とゆうところはありますね。

今日登録した人 情報プリーズ

5/28(土)の締切後に電話が来るとのこと（連絡のつく番号を聞かれました）
もし登録が重なっていても、重なってなくても、その電話で伝えてくれるそうです

翌日、5/29（日）の抽選は、公開なので参加できますよ

登録に行ってきました。同じ時間帯、登録に来られていた方は、1人で来られていた独身らしき方や40代？のご夫婦がおられました。うちは小さい子供がいるのですが、同じく小さなお子様がおられる方で登録される(された)方はおられますか？

うちも小さい子供がいるんですがこの場所って子育てにはどうなんでしょうか？
生活にはすごく便利な場所だと思いますが子育てを考えたら天王寺区のほうが小学校の評判が良いし・・・など悩んでいます。

>>209
ということは現時点ではそんなに良くない学校区ということでしょうか？

ここは、確かにグロスでみれば安価にみえますが、
仕様からすると、坪単価は安くないんですよね。

私はここで悩んでいます。　週末までに結論だせるかな。

別に仕様わるくないとおもうがなにがだめなの？

ディスポーザーがないのと全体に安っぽい雰囲気。モデル見れば一目瞭然。建具の色、特にクローゼットはひどいですね。フローリングの色も微妙ですし。もう少し都会的な感じなら決断できるんですが私も悩んでいます。後土地柄も気になりますがわりとお年をめされた方が来られているらしいのであまり気にしなくていいような気もします。場所は駅も近く静かそうでいいと思います。

扇町小学校と天満中学校、そんなに悪くないと私は思いますが。

ここは扇町小学校・天満中学校になりますが、評判は良いですよね。

北区の中では良い方だと思います。

土地柄って、そんなに良くないの？
福島区と比較中ですが...

昔のことです。

みなさんがここを決められた理由などがあれば教えてもらいたいです。

＞213さん
高層階を希望でしたら建具・フローリングのカラーはまだ変更できますよ。
クローゼットの扉は変えられないけど、建具は前スレでも意見多かったですね。
高級マンション指向の方は、タワマンなども検討される気もします。

もしディスポーザーあったら、設計段階で下水への設備投資が必要だし
販売価格にも上乗せされてただろうし、今後の維持費・管理を考えると…　
環境のこと思えば、無くてもいいかと思います。
毎日ゴミ出し可ということで、少しはカバーできるかと考えたり。

僕は現在、福島方面に住んでいますが、梅田へのアクセス(近さ)や生活面での便利さではここの方が断然良いと感じています。

これほど梅田に至近距離はなかなかない魅力かと。
福島は梅田へは徒歩15分前後はかかるので。

JR大阪駅を利用する方はまだ良いと思いますが、御堂筋線などの地下鉄や阪急を利用する方は福島だと徒歩では遠いと思います。

＞218さん
シングル・DINKS層、子育て中のファミリー、リタイア後のシニアでは、
住まいの選択基準や優先順位の項目が大きく異なりますよね

賃貸からの引越しか、持ち家の買替かどうかでも違ってくると思うので
一概に良い悪いとかは、言えないけれど
うちが決めた大きな理由は立地です。市内通勤なので。

北区中心部の商業地域なので、空気の綺麗さは省きました。
非タワーなので眺望も。あとは建物・設備・デベの体力・埋立地ではないこと、
など予算と総合的に検討した結果です。

24時間ゴム出し可能なので、私はそこまでディスポーザーの必要性を感じませんでした。

ディスポーザーで粉砕できる生ゴミとできない生ゴミがありますので、できるものは使用すればいいですが、できないものに関しては結局ゴミ捨てに行かないといけないので・・・。

そう考えると、あれば管理費・維持費・メンテ代などの費用もかかり、特に配管がつまりやすいので問題があれば個々での対応・出費（当たり前ですが）＋定期的に業者による排水管？の掃除も必要のようですし、なくてもいいかなと・・・。

とにかく今の期間はライバルが少ない方が良いです。
抽選になんかなって外れたら、値段が高いか、低層階しか残らなくなりますから。
考え中の方はずっと考えていてください。
その後再度募集ありますから、それから決められたら良いかと・・。

私は１発で買いたい！！

管理費は今のところほどほどですが、
修繕積み立ては今後あがっていくし、
管理するものが少ないほうが良いです。

私もディスポーザーの必要性は感じません。
24時間いつでもゴミ出しできますからね。
ディスポーザーにこだわる人は別のマンションを探したらいいのでは。

219の補足です。
ゴミ置き場は、平面図を見ると南棟1階。駐車場の南側。
自動車出入り口道路を横切るのは仕方ないとして、
雨の日でも、建物内部から行けるのは嬉しいです。

ただ低層階なら階段利用かもしれませんが
上層階の方だと、ほとんどエレベーター利用かと

確かに24時間ゴミ出しOKだけれど、各階ゴミドラムがある訳ではない。
となると、真夜中だとエレベーターの音も、ゴミ置場のシャッター？音も出る。
それら近くの部屋の方のことを考えると・・・ということで
毎日ゴミ出し可。と表記しました。

生活音はつきものはいえ、毎日ずっと続いていく事なので。
ほんと小さいことかもしれませんが、お互い注意していけたらと。

なるほど。感心。
深夜などは出さないようにしたほうがよいですね。

あるマンションは，毎日ＯＫですが，時間が限られてましたね。

確かにそうですね。
24時間OKとはいえ、ゴミ置き場近くの部屋の住民の方に迷惑をかけないよう注意して、みんなが気持ちよく暮らせるマンションにしていきたいですね。

ゴミ置き場の近くに住んでる人のことはそんなに気にしなくてもいいのでは？
その分安い訳ですし。

価格が安いのにはそれなにり訳があるし、購入する人もそれを知ってて買うわけですからね。
マナーを守ることはもちろん大切ですが、気にしすぎる必要もないのかも。

単身者が多そうなので、夜中のごみだしは
あたりまえになるでしょうね。

ここの駐車場の利用率ってどうなんでしょうかね。
単身の方や年配の方はあまり車に乗らないイメージがあるし、
買い物も自転車があれば困ることはない場所なので、
結構、駐車場が余るんじゃないかと心配です。

駐車場は満車にはならないかも・・・・
機械式とはいえ、タワーパーキングじゃないのであんまり心配してませんが、どうでしょう？

逆に駐輪場はどうでしょう？一世帯、2台止められない台数ですが・・・。
単身者の方が多そうなので大丈夫なのか？いや大丈夫じゃないような気がする。

私たちは駐車場2台希望しています。
要望段階で、1台目が優先（希望者多数なら抽選）で、
2台目は空きがあればと言われています。

そのとき、機械式でもOKなら、ほぼ希望は通ることも言われました。
とはいえ、機械式は高さ制限があり、1台は平置きしかできず、
そうなると、こちらが抽選になるかもと言われました。

平置きはもしかすると満車かもしれませんが、
なんらかの理由がなければ、立地的に車は不要な場所ですので、
機械式には空きがでてくるのではないかと私も思っています。

平置き屋根付きがよかったのですが、それがありません。
マンション下の屋根付きは、すべて機械式になっています。
ここを平置きにしてくれればよかったのにと。

無駄に空車の駐車場があれば、それも機械式だと、
維持管理がうっとおしいだけですものね。

マンションの中からゴミ出しできるのは嬉しいですね。
外側からだけだと雨の日困りますし。

駐車場も平面は抽選になる可能性がありますねー

オプション会は参加されますか？

私は参加しますが、ほとんど決まってますけども。
（ほとんどノーオプションに近いです）

皆さんはどんなオプションつけますか？

オプション自体もしょぼすぎます。（あんなものなのでしょうかね？）

初めてゆえにわかりませんが・・・。

だからつけるものがほとんどなくて済みます。

うちは駐車場は利用しませんが、駐輪場は２台分利用できればと思っています。

なんか駐車場(機会式)は余るけど、駐輪場はいっぱいになりそうですね。。。

駐車場は大体埋まると思うよ。
以外と皆良い車乗っているんじゃないかな。

駐輪場の台数は何台まででしょうか？

駐輪場は１部屋１台分はあたるでしょうが、それ以上は抽選では？

来客用が1台っていうのも少ないですね…

週末とか祝日とかは込みそうで。
予約方法にも公平性を望みます。