東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区のマンションは値上がりする。(その3)」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2011-08-12 21:55:27
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今後、マンションはほとんど売れなくなるでしょう。
そうするとどうなるか。
値上がりの要素しか見当たりません。

1.供給が大幅に絞られる。
デベの淘汰が進んできており、供給制限かけることが容易になりました。
大手が供給を絞れば、需要に見合った供給とすることができます。
抜け駆けするような中小デベは既に淘汰済み。

2.資材の高騰
鉄鋼などは去年の2倍。ここ5年でみると4倍もの価格に高騰しております。

3.人員確保の問題
東北の復興に人員が割かれていくでしょう。
人件費高騰が危惧されます。

4.中古売り出しが減る
不況下には中古が出ません。
新築に買い替えもいませんし、安く売りたい人もいないからです。

結論:
 安く買いたいなら、既存物件を買い叩く必要あり。
 今後、供給は大幅に絞られる。建設コストも高い。
 この状況でデベが利益を出すには、マンション価格を上げる必要がある。

過去スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158762/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158764/

[スレ作成日時]2011-04-24 10:40:01

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23区のマンションは値上がりする。(その3)

  1. 851 匿名さん

    中途半端な物件だらけだからねー(笑)

  2. 852 匿名さん

    今まで中途半端な物件も買えないようじゃ、お先真っ暗ですね。

  3. 853 匿名さん

    今年販売開始の物件は震災前から仕様を抑えて価格を抑えた物ばかりだからね。
    用地仕入れも2008年以降の地価が下がった恩恵を受けているしね。
    代官山、南青山、文京区、大崎、大塚、巣鴨。。。。
    割安な物件ばかりでしょ

  4. 854 匿名さん

    妥協しないと最低1億。
    高過ぎだろ。
    このご時世ローンは10年以内にしたいから、どこか妥協して中途半端な物件を値切る。
    この前は1割しか中途半端な物件の癖して1割しか値引きしないからやめたよ。
    でもこれからさらに買い手は有利になるよ。

  5. 855 匿名さん

    ↑「1割しか中途半端な物件の癖して1割しか値引かなかった………」
    アタマが悪すぎて交渉できないんだろ。バカだから相手にしたら面倒。

  6. 856 匿名さん

    >855
    そうかな。お前なら中途半端な物件どのくらい値引きできるの?
    嘘は書くなよ。

  7. 857 匿名さん

    どうあがいても今の地震前の中途半端な物件より、これからの
    建築物件を狙うのが正攻法であるのは解ってはいるが、それが
    何年先になるのか、わからん。悩むだけ時間の無駄かも知れん。

  8. 858 匿名さん

    (爆笑)
    よく恥ずかしげもなくそんなことが言えるな
    自分の書き込み見直せよ
    営業マンも人をみるからまともに日本語も使えないヤツに値引きしないよ
    てか、お前の日本語じゃあ家電の値引き交渉すら無理だよw

  9. 859 匿名さん

    >>857
    来年あたりセールストークで震度6強までOK物件が出るかも知れないし、
    来年、建築基準法が改正され、再来年の施行後から設計・建築される物件
    (3年後)を待った方が良いかもしれないし、考えたらキリがないよ。

  10. 860 匿名さん

    慎重すぎたり、人の評価を気にして待つと、5年、10年すぐ経つぞ

  11. 861 匿名さん

    >858
    そうか。俺がまともに日本語話せれば3割くらいはマンション値引きできるのか。
    しかしマンションも家電同様表示価格で買うアホいなくなってきたな(笑)

  12. 862 匿名さん

    建築基準法の改正が決まれば既存物件は暴落するよ。
    今年の内に内容見えてくるでしょ。在庫抱えてるデべが一番苦しいよ。

  13. 863 匿名さん

    来年、中途半端な暴落物件を喜んで買えるのかな?

  14. 864 匿名さん

    中途半端の具合にもよるだろ。

  15. 865 匿名さん

    売れ残り、震災前物件であることは確実
    その他、不具合、震災影響はわからない。

  16. 866 匿名さん

    今着工中の物件は皆震災物件だからねー。
    そう考えると高級物件も含め今の在庫は皆中途半端物件だね。

  17. 867 匿名さん

    金ねえ奴はずっと買えないだけだks

  18. 868 匿名さん

    古い物件のリノベーションは売れなくなるかもなあ
    大通り沿いの物件は耐震補強も必要になるし、修繕費がいくらかかるか不透明
    一方、新築信仰が強いから新築物件はそこそこ売れる
    ただ、場所によっては売れないケース(海沿い・川沿い)もあり

  19. 869 匿名さん

    また年末、来年地震があって、その時着工物件も中地半端物件。
    いつまでたっても、待つばかりで永遠に買えない。

  20. 870 匿名さん

    >861
    そのかわりマンション買うのと家電買うの同列で語るアホが出だしたな(笑)

  21. 871 匿名さん

    建築基準法の改正が価格に影響すると思ってる阿呆っているんだな

  22. 872 匿名さん

    >870
    やけに絡むねー。じゃあ俺が家電販売店並のデべ営業の対応を再現してやるよ。実話だからな。

    デべ
    ご予算はおいくらくらいで探してるんですか?

    4000万以内かな。
    デべ
    この部屋、昨日まで4200万で売ってたんです。でも竣工も近くなってるんですから4000万にしますよ。

    まず建物の話しろよ。地盤はどう?
    デべ
    地盤は悪くないですよ。強固な地盤まで杭打ってますし。

    杭の深さは何メートル?
    デべ
    えーと、何メートルだったかな。20メートルくらいだったけかな。(資料を慌てて見て)あっ違いました。30メートルです。

    20メートルと30メートルじゃ随分違うんじゃないの?
    デべ
    強固の地盤まで杭打ちしてるから大丈夫です。
    でもわかりました。3900万まで値下げします。

    こんなやり取りが続き結局1割値引き。買わなかったけど(笑)
    家電の購入と変わらないでしょ(笑)

  23. 873 匿名さん

    完成物件の第1期登録の会場へ行ってきました。
    安く設定しているので抽選になる見込みといいながら、申込者をほとんど見かけない。
    帰りの駅前、バイトを雇って手分けしてチラシを配っている。
    ちょっと不安になりました。
    別の都内の新築高級物件、15%引でも売れないらしい。
    震災以降、みんな様子見なんでしょうか?

  24. 874 匿名さん

    そうです、みんな地震が落ち着くまで、
    3年でも5年でも永遠に待つのですよ。

  25. 875 匿名さん

    安くなるのも限界あるけど、震災前の価格で買う人はいないでしょ。

  26. 876 匿名さん

    企業の震災影響はこれからだから、キャッシュを持っていない人は
    来年以降、給料が下がると思えば、買えないわな。

  27. 877 匿名さん

    節約、節約で金回らなくなるの目に見えてるよ。
    間違いなくデフレが進む。

  28. 878 匿名さん

    デベ営業にそそのかされてローン組んで区分所有権を手に入れる喜び(笑)

  29. 879 匿名さん

    国が金ない金ない言ってれば、庶民も合わせて金使わなくなるわな。

  30. 880 匿名さん

    デフレがリストラ、減給を加速する。
    でもマンション買うぐらいで悩んでいる人は
    暗すぎて、真っ先にリストラ対象だけどね。

  31. 881 匿名さん

    知らず知らずに萎縮が、自分を追い詰めるってか。
    まぁ、よくある話だね(笑)

  32. 882 匿名さん

    この3連休に4物件のMRに行ってきたよ。
    文京区2物件と豊島区2物件でどれも高台・駅近で中・低層物件。
    文京区在住で嫁もこのあたりを気に入っているので近所で探している。
    私はネガでもポジでもなく、本当に必要になってきたので探し始めた次第。

    昼頃と夕方に行ったが、概ね満席といったところ。これがサクラだったら凄い。
    ある物件は人気のファミリータイプは完売したと言っていた。
    第一陣は抽選と契約の間に震災があり、契約を1週間延ばしたが、
    1件キャンセルが出ただけで、3月下旬から営業を本格再開し、
    先週に第二陣が契約し結果ファミリータイプ完売とのこと。

    他の物件では隣のブースで重説をやっていたものもあったし、
    販売不振の感触はなかった。
    どの物件も3~6ヶ月くらい竣工が遅れる見込で、販売スケジュールも
    それに併せて間延びするようで焦っているような感じはなかった。

    湾岸地域検討者の鞍替えや、住み替えが本当に多いよう。
    それがこの地域の物件のウリになっているようで、
    どのデベも湾岸地域の液状化を引き合いに、高台の良さ、地盤の固さ、
    立地の優位性を説明してくる。
    消費税増税や資材価格高騰を理由に煽ってくる先は1社だけだった(中堅デベ)。

    全体的には、この地域の物件は、湾岸地域の不振の恩恵を受けたのか、
    販売不振感はなく値下げになる可能性は低いような気がする。
    かといって、派手な抽選にはならずに先着順にジリジリ売れている感じで、
    需給逼迫までには至ってはいないと思うので、値上げにもならないんじゃないかな。


  33. 883 匿名さん

    大手デベの営業さんの話では、震災後の様子見はあるものの、
    都内駅短の高台物件については湾岸地域からの鞍替えで、可もなく不可もなくといったところとのこと。
    しばらくは二極化ですね。

  34. 884 匿名さん

    >882
    湾岸地域物件のMRめぐり、もしてから言えば?
    湾岸物件でも賑わってるMRはあるよ。物件次第だけど。

  35. 885 匿名さん

    なる程ね。文京区豊島区の低層たかだいなら確かに豊洲あたりを検討してた人が流れてるかもね。
    低層なら販売戸数も少ないから完売してもおかしくはない。
    でも逆にいえば少ない販売戸数で条件が良い物件ですら、抽選にならない。
    全体の販売戸数からみると在庫はかなり積み上がってきてると感があるね。

  36. 886 匿名さん

    >884
    どこ(笑)

  37. 887 匿名さん

    >>884
    882だけど、湾岸地域の物件には元々興味が全く無い。
    今住んでいる近辺のマンションを探しているだけなのでね。
    時間的にはもう少し余裕があるので、焦らずに探すつもり。

  38. 888 匿名さん

    やはり都心高台は最高だよ

  39. 889 匿名さん

    海は今一番のマイナス要素だよ。湾岸ならまだ郊外のがいい。

  40. 890 匿名さん

    一部の低層高台で駅近の物件でしかも価格も設定も低く抑えた物件だけが、値下げせずに売れる状態だね。
    いくら条件良くても高級マンションは売れてないもんね。
    金持ち程、市場の変化に敏感だからな。

  41. 891 匿名さん

    高級物件のセンチュリーフォレストは売れてるよ。

  42. 892 匿名さん

    フォレストは悪くないね。ただ欲しい間取りは1億だからな。
    まあ、金持ちが買うでしょ。抽選にはならないと思うけど。

  43. 893 匿名さん

    2極化というより値下げせずに完売できそうな物件と値下げしないと完売できない物件に分かれる訳だな。

  44. 894 匿名さん

    こういう話が出てくると、新規でローンを組むのが大変になってくるかもね。

    被災者の住宅ローン免除も=金融機関が判断―自見金融相
    時事通信 4月29日(金)17時20分配信

     自見庄三郎金融担当相は29日の衆院予算委員会で、住宅ローンの返済が残っている東日本大震災の被災者が自宅の建て直しなどで新たな債務を抱える二重債務問題について、「ケース・バイ・ケースだが、金融機関の経営者の判断として債権放棄もあり得る」と述べ、債務免除は可能との見解を示した。
     公明党の石井啓一氏が被災者支援に関連し、「全壊あるいは大規模半壊した住宅の既存ローンの免除や大幅削減をしてはどうか」などと質問したのに答えた。
     自見金融相は26日の記者会見では、「民間金融機関がリスクを取るのは限界がある」と語り、公的金融やファンドなどを活用し、政府主導で二重債務問題に取り組む考えを示していた。 

  45. 895 匿名さん

    文京区豊島区の低層たかだいなら確かに豊洲あたりを検討してた人が流れてる

    価格的に比較になんないと思うけど・・・
    少なくとも坪単価では。
    こうしたエリアに買えるなら、湾岸は考えないと思う。

  46. 896 匿名さん

    まぁ海沿いがチヤホヤされる時代は終わった。
    川の河口付近も厳しいかね

  47. 897 匿名さん

    ↑君が湾岸タワマンを欲しいことは分かったから(笑)

    もっと頑張りなよ。(にっこり)

  48. 898 匿名さん

    湾岸物件では、モデルルーム価格、先着順、調度家具付、即入居可で販売されているところも出てきましたよ。
    大幅値下げだけよりは効果はあるかも。
    涙ぐましい努力です。

  49. 899 匿名さん

    金持ちは住宅選ぶ基準が厳しいからな。
    都内一等地の低層高台マンションもちょっとした事で明暗分かれるだろうな。
    金持ちは貧乏人のように妥協して買ったりしないから、売れ残りも多いようだ。

  50. 900 匿名さん

    湾岸はまだまだ下がるよ。今までの価格が高過ぎだったんだから。

  51. 901 入居済みさん

    文京区豊島区山手線環内、山手線最寄り駅の物件と豊洲の売れ残りタワマンの坪単価はほとんど差がなくなってきている。
    23区のマンションが値下がりするというよりも、もともと住宅地ではないのでエリア内での需要もなくデベロッパーのイメージ戦略だけで高値をつけていた港南あたりの中古も含めて湾岸エリアは暴落確実

  52. 902 匿名

    株価がそこまで崩れていないのが、救いですよね。リーマンのときは心臓に悪かったです…。

  53. 903 匿名さん

    まだ震災から2か月弱だからね。景気への影響はこれからだと思う。
    日本の地震想定も甘かったのが露呈してしまった。
    こらから4連動地震の首都圏の被害想定が出てくるだろう。建築基準法も改正になる。
    首都機能の一部移転も始まる。

    三陸沖6連動地震、M9の地震が日本のリスク管理、企業のBCPに大きく影響するだろう。

  54. 904 匿名

    地震・原発なければ1万2千円くらいになってるかもしれませんからね。その意味では崩れてるのでは?
    マンションは安くなってほしいけど、景気は良くなってほしいですね。

  55. 905 匿名さん

    結局、首都圏で液状化とか影響があった一部の地域以外はたいして販売価格に影響ないってオチなんじゃない?

  56. 906 匿名

    目黒や自由が丘の不動産屋と話すと、値上がりする理由はあっても値下がりする理由は一切ないって感じだよ

  57. 907 匿名さん

    906
    不動産屋は皆そう言うよ(笑)
    今の不動産市況を知るには、住んでるマンションを下取り査定に出すのが一番わかる。
    買い取りの時は不動産屋逆の事言うよ。地震で購入マインドが落ちてるから、これ以上は高く変えませんって。査定額は地震前の相場より安いのは言うまでもない。

  58. 908 匿名さん

    やっぱ各所に震災の影響が・・・。

    企業の業績発表を見てても、なかなか先行き見通し出来ないようです。

  59. 909 匿名さん

    中古と新築じゃ事情が違うわな。

  60. 910 匿名さん

    購入マインドなんてエリアによっても全然違うわな

  61. 911 匿名さん

    エリアより、物件自体の魅力で購入マインドなんて違うわな

  62. 913 匿名さん

    907
    不動産屋は皆そう言うよ(笑)

    売るときには「上がるから今が買い時」といい、買うときにはその逆をいう。
    当たり前でしょ。

  63. 914 匿名さん

    不動産屋のいう事は信じちゃいかんという事だな(笑)

  64. 915 匿名さん

    買ってたら馬鹿にされてたろうなあ

  65. 916 匿名

    不動産屋は基本的にマンション買うこと自体に否定的な戸建派が多い。

  66. 917 匿名さん

    住むなら戸建、貸すならマンションを唱える不動産屋は多いね

  67. 918 匿名さん

    本当の金持ちは既に地盤の良い高台の土地に豪邸建ててるからね。
    自分では区分所有のマンションなんか住まない。
    子供のために高級マンション買ってあげる親もいるだろうが、住宅の生前贈与枠が減ったら高台低層マンションも売れなくなるだろうな。

  68. 919 匿名さん

    金持ちは贈与枠など気にしない。相続でどうせ持って行かれるからね

  69. 920 匿名さん

    >>906
    >目黒や自由が丘の不動産屋と話すと、値上がりする理由はあっても値下がりする理由は一切ないって感じだよ

    現在、目黒区の賃貸用住宅の空室率が28.2%。4件に1件以上の割合で空いている。
    どうして値上がりするの?
    理由を知りたいものです。

  70. 921 匿名

    空室率ってどこでわかるのですか?

  71. 923 匿名

    マンションを買わないなら、
    何でマンション掲示板を見てマンションスレに書き込んでる?

  72. 924 匿名さん

    東京都の賃貸用住宅の空室率一覧
    http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/

  73. 925 匿名

    資材が高いから値上がりする分はわかるんだけど、
    それ以外の理由を教えて下さい。

  74. 926 匿名さん

    誰もが良いと思う物件は、値下げしなくても、売れる。

    逆に言えば、値下げする物件は、良い物件ではない。

  75. 927 匿名さん

    919
    金持ち程税金気にする人種ないぞ。
    毎年110万しか無税で贈与できないのを住宅買えば1000万無税で贈与できる。
    大きいよ。彼らは自分の財産守るの必死だよ。

  76. 928 匿名さん

    だれもが良いと思う物件でも、値付が高ければ値下げしないと売れない。

    逆に言えば、値下げする物件でも、良い物件はある。

  77. 929 匿名さん

    同じマンションでも南向き、日当り良好などの
    良い物件は、売れるの早いよ。

  78. 930 匿名さん

    株価は1万円を超えましたね。
    どういう事?

  79. 931 匿名さん

    投機資金が日本株にも流れているね。実態経済と解離して上がっていくかもね。
    で一般投資家が手を出したら、格付け会社が手のひら返して格付け落とすいつものパターンと予想。
    不動産投資はまるで活況ないね。リートは少し戻してるけど。

  80. 932 匿名さん

    リートが戻す理由は?

  81. 933 匿名さん

    まぁ世界的なインフレ傾向ですからねぇ。
    現金もってるだけ危険ですよ。

    マンション買えとは言わないけど、何らかの対策は必要でしょうね。
    何も対策しないのは、ドブに金を捨てるようなもんです。

  82. 934 匿名さん

    リートは下げ過ぎたんだろうね。ファンド物件の収支は最悪まではいかない。
    そして節電による共益費は馬鹿にならない。空室率は改善がなければリートの上昇は限度がある。
    今後の景気次第だろうね。マンションはやはり下落を予想する。

  83. 935 匿名さん

    マンションはこれからが勝負だろうね。
    4月の販売戸数は地震前に商談進めたものがほとんどだろうから。
    それでも販売戸数は減少だろうけど。
    5月からは地震後の商談が増えてくる。地盤や省エネ性能、耐震性など厳しい目で物件を選ぶ。もちろん価格も。簡単には売れないよ。

  84. 936 匿名さん

    この状況でも都心のプラウドとかワテラスは感心高い人結構いるみたいだね
    プラウドは元々人気立地の低層だからまだ分かるけど、ワテラスは都心、複数路線の駅近、タワー、スーパー併設と震災前の人気条件を備えてるものの、住戸は20階以上の高層階限定だから、地震の影響でどの程度動くか注目だね

  85. 937 匿名さん

    株価も回復してきましたね。

  86. 938 匿名さん

    世界的な金余りで、物と資産の値段が上がるのが今の流れですな。

  87. 939 匿名さん

    西側近郊は賃貸が激余りだから値上がりにはほど遠いと思うよ。
    不動産が余っている状態だからな。
    下がる方向だろ。

  88. 940 匿名さん

    どうやって需給ギャップを埋めるか・・
    これと言った策は無いだろ。
    かなりの時間をかけて徐々に価格が下落するな。

  89. 941 匿名さん

    住宅需要は世帯数で決まるから、いくら金余りにしても需要が増えるわけじゃない。

    余っている物を解消するには世帯数が増えるか、既存の住宅を破棄して行くしかない。
    日本全体の世帯数が増えない状況なら、他の地域から需要を奪うしか無く、
    需要を奪うには値段を下げるしかない。

  90. 942 匿名さん

    願望者が多いのはわかるが、仕掛けには気をつけなよ。
    流れができた後は、止まらないから。

  91. 944 匿名さん

    値段を下げても住宅需要が増えるわけじゃないからな。
    世帯数の増減に合わせた供給しかやりようが無いよ。

  92. 945 匿名さん

    分譲の需要が増えれば、その分賃貸の需要が減る。
    同じことなわけで(笑)

  93. 946 匿名さん

    これからは、分譲の供給が減って、賃貸の過剰を消化する方向だろうな。
    賃料はしばらくデフレスパイラル。
    地域間の競争が激化して、港区あたりの賃料がかなり下がって、近郊の需要を奪うことになりそうだ。
    都心に近いところに賃貸する人が増えるだろうな。

  94. 947 匿名さん

     東京電力福島第一原子力発電所の事故に伴う損害賠償をめぐる政府内の試算が2日、明らかになった。具体的な金額を入れて試算しており、賠償総額を4兆円、東電の負担を約2兆円と想定した。東電を中心に電力各社が10年にわたって負担する内容で、東電管内は2割近い電気料金の値上げを前提にしている。

  95. 948 匿名

    でも鋼材の値上がりと復興需要で都心部に新規供給はなくなるからね

  96. 949 匿名さん

    まずは電気料金値上げからか。しかし2割は酷いな。

    ガス、水道、税金、保険料、物価、これからの値上がりに目が離せない。

  97. 950 匿名さん

    >942,949
    何でも値上げ、賃貸も分譲も値上げする
    ヤケクソの流れができると恐いね。

  98. by 管理担当

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5500万円台・6300万円台(予定)

2LDK・3LDK

43.42m2~53.6m2

総戸数 49戸

リビオ亀有ステーションプレミア

東京都葛飾区亀有3丁目

4670万円~8390万円

1LDK~2LDK+S(納戸)

35.34m2~65.43m2

総戸数 42戸

クラッシィタワー新宿御苑

東京都新宿区四谷4丁目

1億500万円

1LDK

42.88m2

総戸数 280戸

リビオタワー品川

東京都港区港南3丁目

未定

1LDK~3LDK

42.1m2~130.24m2

総戸数 815戸

レ・ジェイド葛西イーストアベニュー

東京都江戸川区東葛西6丁目

未定

1LDK~4LDK

45.18m²~114.69m²

総戸数 78戸

リーフィアレジデンス練馬中村橋

東京都練馬区中村南3-3-1

6858万円~9088万円

3LDK

58.46m2~75.04m2

総戸数 67戸

オーベルアーバンツ秋葉原

東京都台東区浅草橋4丁目

1LDK~3LDK

34.63㎡~65.51㎡

未定/総戸数 87戸

サンクレイドル南葛西

東京都江戸川区南葛西4-6-17

3900万円台~5900万円台(予定)

2LDK・3LDK

58.01m2~72.68m2

総戸数 39戸

ユニハイム小岩プロジェクト

東京都江戸川区南小岩7丁目

未定

2LDK~2LDK+S(納戸)

45.12m2~74.98m2

総戸数 45戸

オーベル練馬春日町ヒルズ

東京都練馬区春日町3-2016-1

8148万円~9448万円

3LDK・4LDK

70.07m2~80.07m2

総戸数 31戸

ジオ練馬富士見台

東京都練馬区富士見台1丁目

6090万円~9590万円

2LDK~3LDK

54.27m2~72.79m2

総戸数 36戸

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サンクレイドル浅草III

東京都台東区橋場1丁目

4898万円・6638万円

1LDK+S(納戸)・2LDK

45.14m2・56.43m2

総戸数 72戸

ヴェレーナ大泉学園

東京都練馬区大泉学園町2-2297-1他

5798万円~7298万円

3LDK

55.04m2~72.33m2

総戸数 42戸

カーサソサエティ本駒込

東京都文京区本駒込一丁目

2LDK+S・3LDK

74.71㎡~83.36㎡

未定/総戸数 5戸