ネスティア菊名桜山公園(菊名桜山公園プロジェクト)

このあたり公園も近くて雰囲気は良いのですが、夜道がびっくりするぐらい暗いですよね、、
戸建街なのでしょうがないとは思うのですが、悩みどころです。
HP見るとフローリングや建具が突板仕様で設備もパナソニック製と出てましたので結構な高級仕様の高値でくるのでしょうか？

自分がもし売主の立場だったら、とりあえず先行するD街区は相場なりで出し、反響良く即完したら続くCE街区はやや高めで設定するかな。その辺を販売提携の野村アーバンネットがどう入れ知恵するかですね！

ここは安売りしなくても売れそう。
東京から下ってくる人にとってはやはり特急停車駅、新横浜駅近くっていうのは魅力にうつるらしい。
79の読みがビンゴっぽいような気がする。

低層階で五千万はないでしょう。五千なら丸紅やオリックスなどでは、そこそこいい部屋が選べた筈。戸数が少ないので、管理費や修繕費の負担も大きいだろうし、七千万ぐらい余裕じゃないと無理なのかな。残念。

7000はありえないと思いますが（笑）
5500スタートくらいかな？
管理費はかなり高いでしょうね。

菊名でそんなに高いですかねえ…
ペンシルマンションで高低差があるとは言え線路脇の立地ですし。

5000超スタートなら田都沿線や都内でも選択肢は多いかと思います。
ここでなければ、というぐらい菊名は人気のある場所なんでしょうか？？

丸紅やオリックスよりは良い環境・立地と思うので5,000万台のスタートでしょう。
ニュータウンのように区画整備された街が良い人は田都、昔ながらの街が好きな人は東横じゃないですか？
都内で５０００万はきついでしょ（苦笑）
渋谷まで特急２０分、横浜も１０分以内。新横浜近いので、ビジネスマンにはいい場所だと思う。
北環状も５年後位には出来るようだから、車もより便利になりますしね。
大型の商業施設を最寄り駅に欲しい方がコスギとか田都の方がいいんでしょうね。

この物件を偵察するために初めて菊名駅に降りました。
道がごちゃごちゃしてるのと、田都（たまプラ～青葉台）に比べると街がどんよりしている印象でした。商店街も古くて活気がないというか…。
これだけアクセス良好な駅なのに、さびれてるのは何故なのでしょうか？

＞88さん
あの雰囲気を変えたくない地主・不動産屋が幅を利かせてるんでしょうね。

でも良く考えれば、なんか懐かしい雰囲気ありません？
私も物件の下見で初めて菊名を歩いたんですが、こんな便がいい駅なのに何故か昭和を感じました（笑）

新しいもの好きの方は嫌でしょうけどね

2200くらいのサッシや天然石をふんだんに使っているならともかく、所詮トヨタとパナですから価格に大きく影響あるとは思えないんですが、まあ坪単価下が210から上は260位じゃないですか。

昭和を感じました（笑）
物件を探していて田都線か東横線か迷ってるのですが、町並みが対照的なのにどちらの線も人気ありますよね。

確かに昭和感じた 笑
あれはあれでいいかも。
でもスタバ程度は欲しいかも。

菊名はスーパーが東急ストアしかないみたいですね。やはりみなさん買い物はネットスーパーや生協とかですか？

白楽と妙蓮寺で三菱が建設を予定しているようです。
どちらも駅まで歩ける立地とか。

妙蓮寺はＯＫあるから便利だよね。菊名よりさらに昭和だけど（笑）
そんな計画あるんですね！

「ザ・パークハウス横浜白楽」ですよね。
チェックしました。
神橋小学校は歩いてすぐです。中学校は六角橋中で、微妙に評判わるいです。

三菱地所なんで、作りは問題なさそうですね。

妙蓮寺の三菱は、以前妙蓮寺レジデンスのモデルルームがあった場所ですね。水道道沿いなので音と排気ガスが懸念材料ですが、駅からフラット約５分くらいですから良さそうです。

通勤族には二路線使えるのはとても便利です。東横線も意外に空いてま す。東京や品川でのんだ帰りは新幹線とタクシーでかえればとても楽ですよ。
当然高めになると思います。

ここはパッと見スペック揃ってそうですね。

あとは天井高が2500以上あれば言うこと無しなんですが…

天井高2.5mは大丈夫でしょー！

ところで資料ってまだですかね？

デイスポーザはないですよね。。。

さすがに小規模はディスポーザはないでしょう。
資料請求したのですが音沙汰なしです。野村がサポートしてるけど、売り主は一戸建てメーカーですから段取りはゆっくりしてそうですね～。

資料届きましたよ。
ホームページにもどこにも二重床二重天井とは書いてない気がするのですが・・
どこに書いてあるのですか？

届きましたか！

二重床二重天井はスーモに載ってますよ。

うちはまだ資料届きません(;^_^A
モデルルーム公開はいつからですか？

１０５です。
１０６さんありがとうございます。
すいませんスーモ見てもどうしてもどこに書いてあるかわからないのですがどこの項目にありますか？

なんかすごく気になってしまって・・・・・・

間取りタイプ詳細を下にスクロール。

109さん　張り付きご苦労様です！

21です。同じく資料待ちです(汗)キャスビー横浜にリリースされてこないのは、1棟当りが小規模で対象外だったりするからなのでしょうか？どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

やべぇ～、階高2.96って、CH2.5大丈夫かぁ。

106です。109は違う方で～す。

109さん

サポートありがとうございます。

階高2960は、どこからの情報でしょうか？それだと275ミリ程度のボイドスラブなら天井高2500は厳しくなりそうですね。2400ないし2450と思っておいたほうが良いかも。通常スラブ200ミリなら2500も望めそうですが、小梁出まくりなのも嫌だな…すいません、独り言でした。

No.111さん

私も気になってCASBEE横浜を見てみましたが、届出対象は2,000m2以上の建築物なのでD街区（1,900強）は出ていないのではないでしょうか？ちなみにC街区（2,300弱）は載っていましたよ。

当方にも資料は届いていません。

みなさん資料届きました？

まだ来ませーん！届いて無いのが自分だけじゃなくて、ちょっと安心しました。当初は７月中旬資料発送予定とメールがきてましたから、予定よりスケジュールが遅れ気味なんでしょうかね？

スケジュール遅れてそうですよね。
うーん、ダンドリ悪そう。
購入検討やめようかな…。

118さん
うちもまだ来ません。。
まぁ、多少の遅れは想定してますので、気長にいきましょう。

私は資料より、販売代理主の方が不安です。

野村不動産アーバンネットが販売代理ですから、全てアーバンネットが販売を行うのが想定されます。
最近の近隣物件だとアリュール日吉本町やアリュール横濱星川と同じような感じになると思われます。

個人的な感想なんですが、アーバンネットの営業っていまいちなんですよね。。かなり上から目線的な営業が多い気がしますので。
プラウド物件の営業はそんなことないんですけどね。
ここはどんな感じになるでしょうかね〜

106です。

105さんが資料届いたと書かれていますが、第2便、3便…とあるのかな？？ひとまず来てないのが自分だけじゃないようなので良かったです 笑
でもスケジュール狂っちゃうな。。


109さん

アーバンネットは対応イマイチでしたか。そりゃちょっと心配ですね。。
しかも販売代理ってことは、入居後のアフターケアはアーバンではなくパナってことなんですかね。

マンションを扱っていないパナホームがアフターケアしてくれるとは思えない・・・

販売代理はあくまで売主の代理。お客を集めたり、契約とかの業務を代行するだけ。引渡しまでの窓口をすることはあるけど、建物の引渡義務、瑕疵担保責任、アフターサービスの提供義務は売主にある。アーバンネットとか仲介が本業の会社が、マンションの販売部門を持たない会社が売主のときに販売代理ってケースは結構ある。

一戸建てのメーカーがきちんとしたアフターしてくれるか不安ですねぇ。

価格により多くの販売手数料が上乗せされてるわけですね。

野村アーバンネットが最近販売を請け負ったアリュール日吉本町や星川の例を見ると、営業担当の質云々はともかく、いずれもほぼ即完でしたね。現在請け負っている長津田タワー物件の進捗は知りませんが、即完しそうな物件に絞って請け負っている様な気もします。

逆でしょ。
野村アーバンネットって強気でゴリゴリの営業会社だから野村不動産がやって売れなかったプラウドの売れ残りか、厳しい物件の担当やってる感じ。
アリュールシリーズはただ単に安かったから売れた感じ。
でも１２２さんの言う通り、別に買う側からすれば売り主がアフターするのだから関係ないと思いますが。

戸建メインのハウスメーカーといっても、パナソニックやトヨタの看板背負ってる訳ですからアフターサービスに関してもいい加減な事は無いんじゃないかと楽観的に考えてます。

ここは車の往来は不便だよ。駅前の道は一通だし。

このあたりはどこも似たような道路事情だよ。でも慣れれば大丈夫。細い抜け道とかもあるしね。この辺に住むと運転上手になるよ。

戸建てもアフターサビスはあるから、ハウスメーカーだってノウハウはあるでしょ。ちなみにアフターサービスは、施工会社が実質的に代行ってことが多いから、そっちの実績も重要。

やっぱり当物件の最大の懸念材料は施工会社ですかね

えっそうなの？寺院建設で有名だし、堅実だとおもったんだけど…。

まだ資料がこないよー。この物件、だめだめな予感…。
遅れてて申し訳ありませんとか、なんらかのアクションあってもいいのにね。
（メールでもいいから）

前の方々の資料到着の書き込みはデマだった可能性大。

サミットでアンケート＆くじ引きやってたし、資料くらいできてるんじゃないの？請求してないからわからんけど。

白楽、大口、妙蓮寺、寺尾とザ・パークハウスが多く発表されてますね。こことの比較対象になると思いますが、個人的にはここの方が自然はあるのかなと思っています。皆さんはどう思われますか？

自然はありますよね。ただ、ターゲットはファミリー向けじゃないのかも。

ザ・パークハウスは、それらの後に日吉本町1丁目の低層物件も控えていますよ。

個人的にはこの物件に期待しています。特に新ブランドということは、関係各社失敗はできないでしょうから力入れてくるでしょうし。甘いですかね。

パークハウスの日吉本町物件は、ホームページにでてますか？探しても見つからないので…。

で、結局資料届きました？うちまだなんですけど…

不動産会社の対応ってこんなもん？資料請求で住所間違えたかな…

昨日届きました。
ただHPをそのまま文字に起こしたような資料で新しい情報はありませんでした。

資料来ましたね。
事前案内会に期待です。

うちも来ました。
いきなりのアンケートハガキにびっくり。はやく事前説明会やってほしいです。

なにこれ、資料いらない。無駄な金使うな。

ホームページに書いてある事そのままだしね（笑）
なんなんだか…。

高そうな印象を受けました。

そりゃ高いよ。
さびれた駅と言われてこのようなサイトではかっこうの餌食になるけど、新横浜へ一駅、渋谷へ特急20分、横浜へ6分、超利便性の高い駅に徒歩７分でしょ？
さびれてるってのは見方を変えれば、落ち着いて住環境が良いとも言える環境だし、マンションの玉数も少ないし、狙っている人は多いんじゃないかな？

上層階で坪単価はどの位になるとおもいますか？２５０万ぐらい？

上層階ではそれくらい行くでしょうね。向きや階層の条件によって225～250のレンジと予想します。

このあたり、７，０００万円行くとそこそこの戸建て買えるので、上層階でも２５０位じゃないですかね？
ただ綱島街道沿いのマンション供給はちょいちょいあるけど、この立地のマンションの供給は少ないから希少性は高いので、少しプレミアムが乗っても売れるような気がする。
横浜方向の眺望が開けてない北斜面っていうのは悩ましいけどね。

四階から上なら南側横浜方面の眺望もキレイに抜けるはずですよ。

こりゃ即完か？

最上階からでも横浜方面はぬけないんじゃない？
抜けるなら、広告にも記載するよ。
富士山は西側だからね。

看板がパークナード港北菊名Ⅱとなっていたが、名前変わるのか。それに南側の土地（Cの前ね）異常に高台なんだが、何が建つんだろうか？マンション建ったら、6Fでも見下ろされるかも。

Cの南側の空き地は確かにきになりますが、確かそこから南は容積率150%の一種中高層だったはずなので、建っても3階建までではないでしょうか。谷底のテニスコートを丸々潰しても、せいぜい5階建が限度でしょう。

156さん

鋭いですね～。確かにC街区以南は用途地域が変わってたはずですし、第一あそこに中高層が建ってもアクセス面でかなり悪いですから、可能性は低いと踏んでます。あるとしたら戸建て2～3戸を分譲ってところでしょうか。でも気になる空間であることは確かです。

>152さん

横浜方面、きれいに抜けますかね？すごい気になります・・・
ＨＰみたところ「南側は桜山公園の眺望」と書いてますし、６階相当から南西方面を望む眺望という写真も結構桜山公園の木が邪魔になってるような・・・
私の中でＭＭ２１エリアを望む眺望は結構重要なんですが、普通はそんな気にされないのでしょうか？だからあえて写真にも字にもしていないのでしょうか？

確かにみなとみらい方面の眺望は厳しいかも知れませんね。それにしても、これから東横線横浜エリアで高台物件が相次ぐみたいで非常に楽しみです。大倉山の東横学園跡地や、ついに工事の始まった白楽の低層オーベル等、時期こそずれますが併せて検討してみたいです。

白楽の低層オーベルってどの辺ですか？

白楽の物件は「パークハウス白楽」のことですか？

六角橋商店街を抜けたところにある三菱東京ＵＦＪの北側でなんか工事始まってますね。それ？
でも、高台ではないから違うか？

オーベルは東横線東側の白幡上町の一種低層エリアで建設中です。駅徒歩7分弱でしょうか。6000平米強の西南西斜面に沿って70戸弱の規模で建つ様です。現地看板によると、施工が大成建設みたいなので高級路線のグランツオーベルかも知れません。そういえば、白楽一等地のグランフォルム白楽も確か大成施工だったと思います。

もしかしてオーベルってブランドのマンションかな？なんか無名のデベの物件。

オーベル調べました。大成建設系の販売業者の有楽土地ですね。元々上場だったけど、今は大成建設の100％連結子会社になってますね。
白幡上町、いいですねぇ。グランフォルムは中古がでてもすぐ売れるという話ですから、同じように資産価値がでるマンションになるかもしれませんね。
ただ、震災以降、みなとみらいのライトアップが寂しいですけどねぇ。

有楽土地と言えば長谷工と組んだ低価格大規模物件というイメージが強いですが、大成建設本体施工の低層となると高級物件になりそうな予感。

白楽期待したのに、大成の社宅跡で反対運動あったところかよ。5階建てはあきらめたのかなぁ。

あの辺りか～。あそこからさらに南側がかなり高くなるし、低層じゃ南向きの眺望は抜けないね。期待して損した～。

眺望じゃあネスティアのC街区が一番だと思います。D街区より更に一段高台ですしね。でも値段も一段上がるんだろうなー。

そうですね。なにげにＣ街区が一番大きそうですしね。

C街区はD街区に中住戸を一列足した様な配置になりそうな気がします。とにかくD街区の情報更新はもちろんの事、全体計画も早く明らかにしてほしいものです！

他の間取りも発表してもらいたいものです。
ところでＦ街区って気付かれてます？どうやら駐車場に充てられるようなのですが、ということは全車ここに入れる感じになるのでしょうかね。それだと建物の地下一階は何に使われるのでしょうか。う～ん。

地下一階はエントランスとトランクルームに充てられると思いますが、各棟ごとの機械式駐車場もあるはずです。棟ごとの計画看板に駐車場何台という記載がありましたから。F街区の駐車場は、あくまで想像ですが西隣の戸建への日影配慮から建物が建てられないため、駐車場エリアにしたものでしょう。Fは屋内屋外ともに平置きになると思います。

Ｃ街区は確かに上層階からの眺望は良さそうですね。ツバサ大橋～ベイブリッジ～ＭＭ２１～新横浜まで大パノラマが開けそうですね。沿線で久々に良い物件が出ますね。高いだろうな～（苦笑）
錦が丘（と、隣の戸建てエリア・・・苦笑）までの金額にはならないけど、周辺で土地買って注文住宅建てられるくらいにはなるだろうな・・・
菊名駅周辺の雰囲気が平気な人なら、Ｃ街区はこれ以上にないマンションかもしれませんね。

でも、お子さんがいる場合、菊名小学校の通学は少しかわいそうな気がする。

小学校は遠いね。
はっきり言って無理です。
交通量も多いし…

そうですね。もしここにしたら、ご近所で通われてる方見つけて一緒に登校してもらうしかないですかね（笑）

事前案内会のお知らせが封書で届きましたが、皆さんもう申し込みされました？

綱島街道沿いにマンションが多いので、みなとみらいの眺望は期待できないでしょう。富士山で我慢しましょう。早く構造や設備の詳細を知りたいですね。

いや、綱島街道の方向とみなとみらいはかぶってないでしょう。
さすがにつばさ橋までは見えないかもしれませんがね。
いずれにしてもＣ街区楽しみですね。