ネスティア菊名桜山公園(菊名桜山公園プロジェクト)

で、結局資料届きました？うちまだなんですけど…

不動産会社の対応ってこんなもん？資料請求で住所間違えたかな…

昨日届きました。
ただHPをそのまま文字に起こしたような資料で新しい情報はありませんでした。

資料来ましたね。
事前案内会に期待です。

うちも来ました。
いきなりのアンケートハガキにびっくり。はやく事前説明会やってほしいです。

なにこれ、資料いらない。無駄な金使うな。

ホームページに書いてある事そのままだしね（笑）
なんなんだか…。

高そうな印象を受けました。

そりゃ高いよ。
さびれた駅と言われてこのようなサイトではかっこうの餌食になるけど、新横浜へ一駅、渋谷へ特急20分、横浜へ6分、超利便性の高い駅に徒歩７分でしょ？
さびれてるってのは見方を変えれば、落ち着いて住環境が良いとも言える環境だし、マンションの玉数も少ないし、狙っている人は多いんじゃないかな？

上層階で坪単価はどの位になるとおもいますか？２５０万ぐらい？

上層階ではそれくらい行くでしょうね。向きや階層の条件によって225～250のレンジと予想します。

このあたり、７，０００万円行くとそこそこの戸建て買えるので、上層階でも２５０位じゃないですかね？
ただ綱島街道沿いのマンション供給はちょいちょいあるけど、この立地のマンションの供給は少ないから希少性は高いので、少しプレミアムが乗っても売れるような気がする。
横浜方向の眺望が開けてない北斜面っていうのは悩ましいけどね。

四階から上なら南側横浜方面の眺望もキレイに抜けるはずですよ。

こりゃ即完か？

最上階からでも横浜方面はぬけないんじゃない？
抜けるなら、広告にも記載するよ。
富士山は西側だからね。

看板がパークナード港北菊名Ⅱとなっていたが、名前変わるのか。それに南側の土地（Cの前ね）異常に高台なんだが、何が建つんだろうか？マンション建ったら、6Fでも見下ろされるかも。

Cの南側の空き地は確かにきになりますが、確かそこから南は容積率150%の一種中高層だったはずなので、建っても3階建までではないでしょうか。谷底のテニスコートを丸々潰しても、せいぜい5階建が限度でしょう。

156さん

鋭いですね～。確かにC街区以南は用途地域が変わってたはずですし、第一あそこに中高層が建ってもアクセス面でかなり悪いですから、可能性は低いと踏んでます。あるとしたら戸建て2～3戸を分譲ってところでしょうか。でも気になる空間であることは確かです。

>152さん

横浜方面、きれいに抜けますかね？すごい気になります・・・
ＨＰみたところ「南側は桜山公園の眺望」と書いてますし、６階相当から南西方面を望む眺望という写真も結構桜山公園の木が邪魔になってるような・・・
私の中でＭＭ２１エリアを望む眺望は結構重要なんですが、普通はそんな気にされないのでしょうか？だからあえて写真にも字にもしていないのでしょうか？

確かにみなとみらい方面の眺望は厳しいかも知れませんね。それにしても、これから東横線横浜エリアで高台物件が相次ぐみたいで非常に楽しみです。大倉山の東横学園跡地や、ついに工事の始まった白楽の低層オーベル等、時期こそずれますが併せて検討してみたいです。

白楽の低層オーベルってどの辺ですか？

白楽の物件は「パークハウス白楽」のことですか？

六角橋商店街を抜けたところにある三菱東京ＵＦＪの北側でなんか工事始まってますね。それ？
でも、高台ではないから違うか？

オーベルは東横線東側の白幡上町の一種低層エリアで建設中です。駅徒歩7分弱でしょうか。6000平米強の西南西斜面に沿って70戸弱の規模で建つ様です。現地看板によると、施工が大成建設みたいなので高級路線のグランツオーベルかも知れません。そういえば、白楽一等地のグランフォルム白楽も確か大成施工だったと思います。

もしかしてオーベルってブランドのマンションかな？なんか無名のデベの物件。

オーベル調べました。大成建設系の販売業者の有楽土地ですね。元々上場だったけど、今は大成建設の100％連結子会社になってますね。
白幡上町、いいですねぇ。グランフォルムは中古がでてもすぐ売れるという話ですから、同じように資産価値がでるマンションになるかもしれませんね。
ただ、震災以降、みなとみらいのライトアップが寂しいですけどねぇ。

有楽土地と言えば長谷工と組んだ低価格大規模物件というイメージが強いですが、大成建設本体施工の低層となると高級物件になりそうな予感。

白楽期待したのに、大成の社宅跡で反対運動あったところかよ。5階建てはあきらめたのかなぁ。

あの辺りか～。あそこからさらに南側がかなり高くなるし、低層じゃ南向きの眺望は抜けないね。期待して損した～。

眺望じゃあネスティアのC街区が一番だと思います。D街区より更に一段高台ですしね。でも値段も一段上がるんだろうなー。

そうですね。なにげにＣ街区が一番大きそうですしね。

C街区はD街区に中住戸を一列足した様な配置になりそうな気がします。とにかくD街区の情報更新はもちろんの事、全体計画も早く明らかにしてほしいものです！

他の間取りも発表してもらいたいものです。
ところでＦ街区って気付かれてます？どうやら駐車場に充てられるようなのですが、ということは全車ここに入れる感じになるのでしょうかね。それだと建物の地下一階は何に使われるのでしょうか。う～ん。

地下一階はエントランスとトランクルームに充てられると思いますが、各棟ごとの機械式駐車場もあるはずです。棟ごとの計画看板に駐車場何台という記載がありましたから。F街区の駐車場は、あくまで想像ですが西隣の戸建への日影配慮から建物が建てられないため、駐車場エリアにしたものでしょう。Fは屋内屋外ともに平置きになると思います。

Ｃ街区は確かに上層階からの眺望は良さそうですね。ツバサ大橋～ベイブリッジ～ＭＭ２１～新横浜まで大パノラマが開けそうですね。沿線で久々に良い物件が出ますね。高いだろうな～（苦笑）
錦が丘（と、隣の戸建てエリア・・・苦笑）までの金額にはならないけど、周辺で土地買って注文住宅建てられるくらいにはなるだろうな・・・
菊名駅周辺の雰囲気が平気な人なら、Ｃ街区はこれ以上にないマンションかもしれませんね。

でも、お子さんがいる場合、菊名小学校の通学は少しかわいそうな気がする。

小学校は遠いね。
はっきり言って無理です。
交通量も多いし…

そうですね。もしここにしたら、ご近所で通われてる方見つけて一緒に登校してもらうしかないですかね（笑）

事前案内会のお知らせが封書で届きましたが、皆さんもう申し込みされました？

綱島街道沿いにマンションが多いので、みなとみらいの眺望は期待できないでしょう。富士山で我慢しましょう。早く構造や設備の詳細を知りたいですね。

いや、綱島街道の方向とみなとみらいはかぶってないでしょう。
さすがにつばさ橋までは見えないかもしれませんがね。
いずれにしてもＣ街区楽しみですね。

事前案内会のお知らせ来ましたよ(^ ^)
早速返信です。

C街区が一番人気ですかね。

Dも4階以上なら戸建の屋根も何とかクリアして、なかなかの眺めでしょうね。バルコニーの手摺も透明タイプみたいですし。

透明ガラスパネルは洗濯物が外から丸見え。低層階みたいに半透明に全部すればいいのに。

私も本来は不透明ガラスかコンクリ壁の方が好みですが、ここは向かいの桜山公園から双眼鏡で覗かれでもしない限り、周りに同じくらいの高さの建物がないし見られる心配も少なそうだから、バルコニーは透明でもいいんじゃない？

この程度の高さだと下からでもはっきり見えちゃう。

南側の家の人が覗かない限り、1～3階は見えないですよ。完全に視界を遮りますから。テニスコートを越えた所からなら5・6階は双眼鏡で覗けるかもね。眺望をあんまり期待しないほうが良いと思います。

そうですね。眺望も含めてこの物件は今のところネガらしいネガが無いので期待しまくってますが、過度に期待しすぎないようにしないと事前案内会でがっかりするハメになりそうです。一旦冷静になってみて、客観的に見てみたいと思います。

おはようございます。うちは皆さんもおっしゃっていますが価格がポイントですね。この販売スケジュールだとフラット３５Ｓの１％引き下げは間に合わないでしょうし。あとは構造かな。

フラット３５Ｓとか、１０年後に確実に金利上昇する、ローンをありがたがって使うサブプライム層って本当にいるの？？ありがたがつ意味がわからん・・・

まあいたから早期締め切りなんでしょうねぇ

10年間固定であれだけ安い金利の商品はない。
10年経ったら借り換えれば良いし。

といっても、変動でも金利上がる要素なさそうだけどね。
ＦＰはリスクを負いたくないから固定でって言ってるけど、ＦＰとってるような奴は固定で借りてないんだろうな。
民間もどんどん下がってきてるしね。プライム層向けには。

上がる要素は無いとは言いきれないが、一説にはいざなぎ景気程の経済成長率であった数年前のプチバブルの際も金利は上昇しなかったことを考えると、住宅ローン金利が上がる要素は極めて少ないと思われる。
金融機関の人間から言わすと、企業の国内設備投資が減少傾向にある現状を考えると、個人（の住宅ローン）は結構ドル箱客（商品）らしい。リスクヘッジも効いてるし。各行間で取り合いになっていて金利は上げるに上げられない状況。
震災復興で資金需要が極端に増加しても、一時的なもので住宅ローン金利に影響するとは思えない。
フラット３５Ｓといっても、結果的に１０年間は変動で借りた人より0.8%高い金利を払って、１０年後からは変動を借りた人より2%高い金利を払うことになってる可能性が非常に高いような気がする。

ところで、この場所は今まで何があったか知ってますか？発表されたころ、どのサイトかわからないけど、神社のマークみたいなのがあったような気がするんだよね。Dの辺りに。見間違いでしょうか。

金利に関しては何が正解ってのは無いだろうから、払い終わってからどうだったか判断しましょう。
ちょっと話題がずれすぎなんで、もとに戻しませんか？

土地に関しては、法務局（ここだと大倉山にあるのかな）に行って「登記簿謄本」というのを発行してもらうとわかるよ。
以前はお墓だったとか、沼だったとか、山林だったとか、社宅跡地だったとかすべてわかる。

もうひとつ、区役所に行って「洪水・状化マップ」というのももらうといいよ。
菊名はもともと川だったんだよね。
港北区は川が多くて
地盤ゆるい部分もあるから気をつけてね。
眺望も大切だけど、地盤はもっと重要だよ。がんばって調べておくれ。

ちなみに私は、こちらの物件をやめて他物件を購入することにしました。

菊名は川じゃないですよ。ここは下末吉大地上で地盤は悪いわけない。問題無いところですね。

リスクが高いのは鶴見川沿い。鶴見～綱島～大倉山北部～新横浜～（東日本大震災で液状化した）小机といった、縄文海進時に海の底だったエリアですね。

196さんは少しでもライバルを減らそうとして工作してるのかな・・・（苦笑）？
それとも手が届かなそうなので最後っ屁？？

そんなネガが入るようになりましたか。ここも人気物件の仲間入りですね＾＾

>>197 そういう貴方は営業さん？
先週現地見に行ってみたけど、あの駅からのルートはきついですね
車が必要な人だと家に帰るのが嫌になるレベルのような。。。

>>199さんへ
営業じゃないよ。営業しなくても、ここは価格設定さえ間違わなければ即完売するよ。
この程度の坂でしんどいって言ってたら、横浜ではリアルに液状化や洪水のリスクがある上記の低湿地帯にしか住めないよ（苦笑）

>>200さん　お暇なんですね～

ここは価格設定さえ間違わなければ即完売するよってそんなにここはいい場所ですか？
この程度の坂でしんどいといっていたらって、そういう印象を与えたいだけですか？
液状化リスクのある湿地帯にしか住めないって、坂がない場所はリスクあるっていいたいんですよね？

コメントがちょっと普通じゃないんですが。。。

↑といってる低湿地帯マンションの営業もヒマだな。

川だったかどうかは調べたらわかるよ。
キクナ→ククナ（川）の語源からきてますよ。
先住民が「菊名・川物語」という短編記録を作ってるので、ググってみたら？
かなり衝撃的（笑）

＞203低湿地帯マンション営業、ほんと困った方だなあ…よく勉強しなよ。周りの悪口言うときは(苦笑)
「菊名 川物語」見たけど、どこに衝撃を受けたらいいかわからなかったぞ…
妙蓮寺周辺の菊名アドレス～仲手原あたりに川が流れていたり、沼地だったのは知っているが、このマンションの予定地に、どう川が流れるんだ!?

低脳営業か、手が届かない低所得者どちらかのネガだよね？

まぁまぁどうでもいいじゃん、そんな話。ところで事前説明会いつだろう？
はやく詳細知りたいのだけど。

事前案内会は9月3日からスタートですよ。空き状況は知りませんが現在参加受付中です。

液状化マップは横浜市消防局がネットで公開してる。どこ見たらここの近隣でリスクがあるって判断きるんだろうね（笑）。

9/3かぁ。まだもうちょっとありますね。

ところで194さんがおっしゃってた敷地内の神社（？）「神明社」って私も見つけたんですけど、これって今どうなってるかご存じの方います？


http://www.city.yokohama.jp/me/machi/kikaku/cityplan/gis/3000map/014s....

やっぱりあったよね。いゃぁ、一昨日テレビで怪奇映像なんとかっての見てて、ふと思い出したんですよ。なんかの祟りを封じ込めてたりしたらやだなって。

怖い…

もう今後、我々がローン払い終わるまで、もう景気良くならないよ。低成長時代だ。

ここ2,3日のNYダウとか見てみろよ。また二番底確定だよ。

一部上場の超大手にお勤めの方はあんまり関係ないか。

ボーナスもリーマン前に戻る気配無し。

金利は変動優遇金利で問題ないよ。だって、今大体、1.5%優遇で1%切ってる。通常金利が4%になっても
2.5%。

金利4%になる位なら、景気はそれなりに良くなっているはず。

結構、神社って統廃合されてるみたいですね!?
わたしが元々住んでいた富士塚にも神社があったそうです。
ここにあった神社はどこに統合されたんでしょうね。

>211

デフレ環境で借金をして住宅を購入って考えが過去の遺物。金利払ってまでも住宅を購入してメリットがあったのは経済が高度成長で物価が上昇してた頃のは話し。固定、変動どっちでも金利負担というデメリットは一緒。

金利が上がるのは景気がよくなったときとは限らない。ギリシャ危機みたいに国の財政が破綻状況となって国債のデフォルトリスクに直面したら、金利が上がる。増税できずに復興財源をまかなえなかったら、ギリシャ、最近のアメリカ以上の危機が日本を待ち構えてる。

最近金利の話題でやけに熱の入った書き込みがありますが、よそでお願いします。

そうかな。営業は売ったらおしまいだから、ローン審査さえ通れば無問題ってことで、ローンや金利上昇のリスクは教えてくれない。ローン破綻したら、管理費、修繕積立金も未納になるから、他人事ではない。

ハイパーインフレ、ウェルカムだけどね…まあ、ローンさえ組めない＊＊＊は無視 して、ら有効な情報交換のばにしましょう！

金利の話は他でどうぞ！

無理して高いマンション買うこと無いよ。身の程を知れ。

金利の話しを毛嫌いしてる人って何故なんだろう。物件には直接関係無いかもしれないけど、どういう考えの人がここを検討してるのかってのは参考になる。マンションって入居したらお隣さん同士運命共同体なんだよね。

無理しても買えない＊＊＊も他でやってくれい！

負 け 組 ね

価格も出る以前に買えないなんて揶揄するのは他物件の営業かな。近隣の不振物件はどこだろう。

予定より遅れ気味みたいね

戸数少ないから管理費高そうですね。

ま、エレベーターが各棟ごとに計3機もあることだし、ある程度の管理費の高さは仕方ないでしょう。ディスポーザーと余計な共用施設が無い分でいくらか相殺されるとありがたいですが…

ディスポーザーないんですか？残念。。。。

227さん、
226で書き込みしたものですが、ディスポーザーについては資料に記載が無かったので勝手に無いものと推測してるだけですので、もしかしたら付いてるかも知れませんよ。ただ個人的には無くても全然OKなので、管理費の上昇を抑えるためなら無くてもいいかなーと思ってます。あ、それから、マンションギャラリーが着々と桜山公園の西側、旧綱島街道沿いに建設中です。窓の造りの感じから、モデルルームは南西角の81平米タイプになると思います。

エレベーター３台か、、、
管理費よりは修繕費の上がり具合が厳しそう

なんで３棟に分けちゃったんでしょうかね

詳しくないから想像だけど、丸々一棟で作ると何か面倒な開発規制にでも引っ掛かるからじゃない？

これで各棟ごとに管理人が配置されたら大変！

素朴な疑問なんですが、ここの物件、70平米代中心と謳っておきながらホームページに70平米代の間取りが一つも出て無いのは何で？ちょっと間の抜けた感じですね(笑)

>230

建築基準法では一敷地に一建物が原則だから、多棟の場合、一団地認定を取得しなきゃならない。他棟のほうが制約は多いはず。

233さん、
説明ありがとうございます。これでますます複数棟に分けた理由が解らなくなってきました。敷地内に何らかの理由で建物が建てられない領域でもあるのだろうか…

細長い土地だから一棟だと長屋タイプになるよね。多棟にすることによって、角住戸率を上げてセールスポイントにしたかったとか。あくまで、推測だけど。間取り図面でも、３面採光、角住戸を強調してる。コストアップ要因だから、価格に注目かな。

ここすげぇ
決定的なネガがない。
ちなみに営業ではありません。

まだ価格という重要ファクターが見えてませんから何とも言えませんが、これで丸紅物件や直近のサンクタスより値ごろ感があれば大抽選会になるのではないでしょうか。

丸紅やオリックスのような綱島街道沿い且つ北環状の上の立地じゃないので、高いと思うよ。
線路が気になるって向きもあるようだけど、高低差かなりあるし駅近だと、どっちにしてもある程度電車の音は聞こえるものだし。
高台で住環境の良い場所というのは意外と横浜ではニーズがあるのです。
ただやっぱり小学校はキツい。

JR菊名駅のバリアフリー改良工事が予定通り今年度か来年度に具体化してくれば、JRと東急の乗り換え導線も少しはマシになりそうですね。駅前の区画整理は全く望めそうにありませんが…

菊名はアクセス良好な駅なのに、駅前はまったく開発されずに残念な街です。