西新宿三丁目西地区再開発

>>786 さん

こういう汚い言葉を言っておられる方は、信用できません。

>>788 通りがかりさん
保留床単価383万/坪で約2000億円分の保留床を取得して倍の766万/坪で分譲できたら2000億円の利益だよ
野村不動産の時価総額は6000億円だから、その1/3ってマジすごいんじゃない！

2022年5月号

>>786 マンコミュファンさん
検索結果はよく見られてるサイトや中身の濃いサイトが上位に表示される仕組みなのよ　よく勉強しようね
「増床」がお得かどうかは、そもそも保留床単価（増床単価）がいくらかによるわけで、あなたには保留床単価が激安でお得だとの妙な思い込みがあんじゃない

初台にマンション１室所有していて、賃貸に出しています。
西新宿３丁目の再開発で、どのような店舗が入るのか・・・注目しています。

>>791 匿名さん
やれやれ笑URLの左側に広告表記あるだろ。
googleに金払って検索結果上位に乗せてもらってるんだよ笑

>>786 マンコミュファンさん
そのブログをひと通り読んでみました。勉強になりました。

デベが再開発利益を独占するため鑑定会社をコンサルとして使い、高齢組合役員に「デベが買う卸床価格を安くし、地権者が増し床できないよう制限をかける」よう誘導してるとの指摘です。

本当ならけしからんことだと思いました。

>>794 匿名さん
だからほとんどの人は増し床なんて大してしないからそこまで制限する必要は本来ないんだけど、不動産屋なりに増し床目的で転売されるのが嫌なんじゃないかな。

昔から地域に根付いてる高齢地権者がgoogleリスティング広告してまで増床の制限解除を求めるかよw転売屋が多数入っていて制限でもしないと収集付かないんだろうな。

>>795 匿名さん
転売目的の不動産屋が低い変換率で土地建物を取得しようとしすぎて合意形成がうまくいってないってとこじゃない
変換率70％が本当ならばだけど

>>797 匿名さん
最近の変換率は９０%超えるとこがほとんど

>>786 マンコミュファンさん
これね

https://www.nishi3saikaihatsu.com/?gclid=CjwKCAjw14uVBhBEEiwAaufYx5Ki0...

再開発検討の進め方に色々な課題があることや分譲予定単価が坪600万を超えてきそうなことがよくわかりました

ご馳走様です

>>799 匿名さん

見たけど、ど素人でしょ。これ書いてんの。

>>800　匿名さん
間違いですかね。
どこが間違っているんですかね？
プロの方みたいですので、組合から権利変換率は出ていませんので、この板で詳細な計算式と西新宿三丁目の計算して教えてもらえませんか？
もしできないなら大口たたくのは止められた方が良いと思いますがね。や

地権者の皆様１７号ニュ?スです。

都庁へ行って来ました。
増し床と特定分譲は再開発では普通に行なわれているとの事でした。
特定分譲は、地権者が保留床を1区画優先的に分譲してもらう制度です。
他地区であるように保留床価格での要望をしましょう。

特定分譲

仮に１０坪の現在マンション床をお持ちの地権者が最上階の１５０坪（部屋があるか不明）の区分所有　1区画買える権利です。

森ビル再開発で特定分譲契約をしました。
区分所有22平米の持分1/2の権利で再開発ビル60㎡を取得できましたが、増床負担金は5千万を超えました。

803記載の様に、小口地権者に最上階が割り振りされることは100%あり得ません。
桜ヶ丘再開発では有力大口地権者には最上階取得の機会があったようです。

>>840　名無しさま

そうですか。
情報ありがとうございます。
やはり大口地権者優先ですか？

>>804 名無しさん

取得された60平米、市場価格は現状おいくらくらいでしょうか？

>>805 匿名さん
デベロッパーや組合事務局は大口地権者には弱いので結果的に優先になります
桜ヶ丘口再開発では大口地権者に優先的に最上階をとらせるバーターで従前評価の２倍までとの増床制限をかけ、大口以外は上層階がとれないルールでした
組合役員は大口地権者で固められていたので役員に都合のいいルールになっていました

>>807 ご近所さん
仕方がないでしょう、それが世の中の摂理というものです。

それに桜ヶ丘再開発の大口地権者は、ネクスト桜ヶ丘再開発の地権者も兼ねているので---。

>>806 匿名さん
建築中なのでマーケットに出さず希少価値を売りに水面下での販売活動です。

>>807 ご近所さん
ワンルームの地権者なんてのは無視でいいと思います。

>>809 名無しさん

見込みでどれくらい儲かりそうですか？

>>811 がっぽり不動産さん
ちょっとした宝くじ当選ぐらいかな。

所有物件が再開発エリアに含まれたなら、所有者は己の幸運を神に感謝すべきです。

親から相続した方は仏壇に手を合わせ額ずいて、先祖に感謝すべきです！

>>810 匿名さん
マンション区分所有者は人数が多いので一見多くの人が反対してるように感じるが、再開発の議決権は1つの建物が1議決権であり、10坪の土地の戸建も250戸のマンションも同じ1議決権
なので、いくらマンション区分所有者が抵抗しようが、戸建て地権者中心に2/3の同意がとれれば都市再開発法に則り粛々と事業は進んでいきます
それが現実なんですよ
あしからず

>>813 匿名さん
そんなことはすでに誰でも知っていることですよ。

組合設立認可申請 目前

組合設立認可公告（同意率は70％→90%）

賛成多数 超力 圧倒

一気に同意増えたね。

第1弾
西新宿三丁目西地区再開発
南棟
62階建て
最高高さ約228m
軒高約203m
総戸数約1550戸
北棟
63階建て
最高高さ約244m
軒高約229m
総戸数約1650戸
A-2地区
9階建て
最高高さ約42m
軒高約35m
総戸数約7戸
A-3地区
9階建て
最高高さ約38m
軒高約35m
総戸数約24戸
第2弾
西新宿三丁目西部北地区
複合棟
53階建て
最高高さ約260m
軒高約240m
総戸数約180戸
第3弾
西新宿三丁目西部東地区
複合棟
28階建て
最高高さ約180m
軒高約165m
総戸数約800戸
第4弾
西新宿三丁目西部南地区
北棟
104階建て
最高高さ約492m
軒高約478m
南棟
128階建て
最高高さ約632m
軒高約566m

>>819 匿名さん
この計画なら権利者の90%以上が同意するのも当然やな
早く同意しないと部屋とれなくなるぞー

>>820 匿名さん
早くとか関係ないですよ。いつか知りませんが、申し込みの期日は、同意した日とは関係なく決められてますから。

>>821 匿名さん
大口地権者や参加組合員が確保する高層階を除いて、それ以外の中低層階を地権者に割り当てることになるでしょう。

さらにその中でも、優先順位は現に居住している地権者が優先的に割り当てられ、資産運用している方はその後になるでしょう。

また、希望する部屋が重複した場合には抽選になるでしょう。

>>819 匿名さん
すまん、これどういう事？

>>822 名無しさん
通常だと参加組合員は地権者が床取得した後のを割り当てられますけど、妄想ですか？

>>815 匿名さん

情報が遅れています。
とっくに申請済みです！

>>819　匿名さん
西部北地区？？
西部東地区？？？
西部南地区？？？？

当地区の東側　新宿パークタワーで再開発は終わっています。
当地区の西側　NTT東日本　本社とオペラシティビルで再開発は終わっています
。
当地区の北側は　西新宿4丁目地区です。
当地区の南側は渋谷区の代々木4丁目です。　笑

>>824 匿名さん
その通り、自分に都合の良い妄想です。世の中、そんなに甘くないです。

六本木ヒルズ再開発では地権者はメインタワーの床を取得できず、地権者棟である六本木レジデンスB棟に集約されています。また、虎ノ門・麻布台再開発でも地権者はメインタワーの床取得はできず、B-1棟に集約されています。

西新宿3丁目でも多分通常の地権者は中低層階床しか取得できないような気がします---。
（結果的にやむを得ずという意味です）　
現時点の床想定単価も低層階床と高層階床では25%も差がありますので、地権者を低層階に誘導する方向性が伺えます。

事業施行者としては地権者と新規高層階購入者とは収入・社会的地位が異なるので、階層を分けることで販売戦略上、分譲建物のグレードを保ちたいのでないかと？

いずれにしても、デべは長期間にわたり人・物・金を投下する事業です。事業失敗と低リターンは株主からも責められるので、背負っているリスクは計り知れません。

騒いでいる地権者の方もおられるようですが、私が投稿した812のように自分の運の良さを喜びましょう。

>>828 さん

>>828 名無しさん
地権者としては、小口地権者ですけどね。

>>829 匿名さん
戸建て小口地権者であっても権利変換で新しい床を取得できれば、たとえ前よりも床面積が少なくなっても、財産としては評価が驚くほどアップします。

区分の小口地権者であっても、そのマンションの単独建替えの可能性の夢なんか持たない方が良いです。まず不可能です。

>>830 名無しさん
最近建替え増えてますよ。再開発みたいに儲からないので手は出しませんけど。

総戸数 3211戸
専有面積 約23m2~約169m2
間取り 1LDK~4LDK
販売価格 約2350万円~約2億7550万円

第2弾
西新宿三丁目北地区
複合棟
53階建て
最高高さ約260m
軒高約240m
総戸数約180戸
第3弾
西新宿三丁目東地区
複合棟
28階建て
最高高さ約180m
軒高約165m
総戸数約800戸
第4弾
西新宿三丁目南地区
北棟
104階建て
最高高さ約492m
軒高約478m
南棟
128階建て
最高高さ約632m
軒高約566m

準備組合が本組合設立の申請を行ってからは、書き込みが音無しの構えになってきましたね。（笑）

黒田総裁退任後、金利上がると不動産価格は下がってくる。
等価交換では今1番悪い条件だよね。

>>832 匿名さん
分譲単価は1坪あたり平均515万くらいですか

この広告出してると思われるネガチンが最近静かですね。

地権者の皆様18号ニュースです。

暑い毎日も終わりました。

9月は、意見書提出の月です。

できるだけ多くの反対意見書が必要です。

意見書の提出期限は9月２６日月曜迄です。

郵送の場合
163-8001
東京都都市整備局市街地整備部再開発課
問い合わせ　03-5320-5131

他の区では１万通の意見書が集まりました。

お子様、ご親戚、相続の対象になる方全員で　それぞれ1通書きましょう。

↓下記　見本の通り書いて頂いて結構です。

後日　都から個人的に回答が来るそうです。

わからない点　不満な点を記入して　即送付しましょう。

地権者の皆様19号ニュースです。

再開発マンションは資産価値に非常に期待が持てます。

しかもここは武蔵野台地に建つ最大規模・最高層の物件になりますので
海外からの需要も旺盛にあると思われます。

近隣の西新宿５丁目では住友不動産が坪単価８５０万円で売り出しを予定しています。

坪単価８５０万円だと７０㎡換算で約２億円弱です。

即ち少し占有面積は少なくなりますが資産価値としては３倍程度になる訳であります。

意見書の提出ですが、是非賛成意見を多く投じて下さい。

再開発の早期結実のため是非皆さまのご協力をお願い致します。

西新宿三丁目西地区市街地再開発の意見書

都知事様
住所
氏名
物件住所

事業計画及び再開発組合の設立に反対します。

理由
○62階228mのマンションは圧迫感があり地権者が望む再開発でない。

○南北方向には区道が新設されるが東西は車両通行が十分でない。

○組合のコンサルは私達の質問に十分答えていない。

○準組の運営が一部の賛成派理事に恣意的にされている。

○駐車場が少ない。駐輪場も１区分に1台分必要。

○権利変換書作成費が約１１億円。敷地面積は８９７８坪、1坪当たり12万円は高すぎる。1坪当たり５万円が妥当な金額である。

○借り入れ金利子　３７億６０００万は、再開発の分譲利益１０００億以上儲ける野村等が負担すべきであり、権利者が負担するのはおかしい。

○開発利益　５００億円以上が地権者に分配されて当然なのに野村等が独り占めである。

○コンサルは平均分譲価格は　５００万程度と言うが西新宿五丁目地区防災街区整備事業では　坪６００万以上と噂になっている。
分譲価格を安めに設定して地権者に損失を与え、一方野村等には莫大な利益を確保している。

(笑)
地権者の皆様１９号ニュース(笑)
清水建設さん？野村さん？
そんなに必死ならなくても(笑)

地権者の皆様20号ニュースです。

ヤフーニュースで再開発マンションが特集されています。

この10年で価格が上昇した「タワマン10選」　資産価値が上がった“納得の理由”
https://news.yahoo.co.jp/articles/a2d74e5dbe52b878044f36da38556b8ea6c5...

特筆すべきは「タワマン10選」の内、実に7物件が本案件と同じ再開発タワーマンションという点です。

また、記事中では「駅直結」、「商業併設」が豊かな暮らし、資産価値の両取りができるキーワードとして挙げられています。

本再開発が結実した際には、上記二つのキーワードを満たしつつ日本最高層・最大規模という唯一無二性も加味されます。

本再開発は地権者の皆さまのみならずお子様、お孫様、周辺住民の皆々様に多大な寄与があり社会的意義の大きい事業です。

是非とも積極推進・早期実現に向けご協力をお願い致します。

だいたい法令遵守のデベは社内でネットの書き込みとか許されてないと聞きますが野村とか準組の事務局の清水は違うみたいですね。

>>839　匿名さん
西新宿五丁目の住友不動産で坪８５０万の売出しを予定してます。　

と書かれてますが、私も正確な情報だと思います。

私は控えめに平均坪単価６００万以上と書きましたがね。

私達はここ３年間説明会では分譲想定価格を５００万で資料を頂きました。

近隣の新宿5丁目が坪800万の売出しであれば当地区の平均坪単価はそれ以上になります。

権利変換　ご存知ですよね。

保留床単価　坪６００万で分譲想定価格　約８００万です。

そうすると　工事費を現状とした場合
野村等75%　権利者　25%　が
野村等48%　権利者　52%の比率

になりますが、地権者の配分が大きく変わりますが　組合設立総会では　そのような回答を頂けるのですかね。

>>843 匿名さん
あなた何者

>>845 検討板ユーザーさん

住友の値段と比べるなんて知識不足

>>846 マンション検討中さん
全くそのとおり
住友不動産の西新宿五丁目は実質、西新宿三丁目より格下の中野坂上のタワーマンション
その格下のタワーマンションの坪800万の事例と比較されてもあまりピンとこないよね

地権者の皆様18号ニュース　までは私達が記入しました。

ところが１９号ニュースと２０号ニュースは、多分内容から判断して野村か事務局の清水建設が　私達のニュースの看板で正反対の記事を記入しております。

野村とか清水建設は　なんでもありの常識もない　卑劣な会社ですわ　(笑)

>>832 匿名さん
平均坪800万の分譲になったら、

総戸数 3211戸
専有面積 約23m2~約169m2
間取り 1LDK~4LDK
販売価格 約3980万円~約4億7550万円
になるんとちゃう

地権者の権利変換価格はこの8割くらい

>>848 匿名さん
工事施工はいつから前田から清水になったの？　清水・前田の共同施工なら理解できる。
前田建設単独施行の巨大タワーマンションでは魅力ないし、技術・経験不足で工事施工が不安です。

>>850　匿名さん

経緯はよくわからないのですが事務局は清水建設が多く人員を出していると聞いています。

一度コンサルも参加組合員も（野村と前田を除いて）入替えしています。

>>844 匿名さん
分譲単価が坪800万超に対して組合設立時の事業計画の保留床単価は坪383万なんですね。（総戸数3211戸）

半額以下で仕入れたタワーマンションを倍以上の単価で分譲できるならデベにしてはかなり魅力的な分譲案件ですね。

何でもいいから初台民としてはさっさと進めてほしい。スーパーがOKしかなくてマジ不便。ライオンズ民は何が不満なのかね。高いところがいいなら狭い部屋、広い部屋が良いなら低い部屋、で我慢しろよ。

>>853 匿名さん
何でもいいから地権者としてはさっさと進めてほしい。保留床単価が安すぎてマジ不満。ライオンズ民はたぶんそれを指摘してんだろ。高層階から低層階まで自由に選べて、保留床単価を坪600万に上げて野村等48%、権利者52%くらいで我慢すべきや。

野村の関係者から　もれた話ですが
前田は野村に工事金額の10%くれ　と言っているそうですよ。

工事金額が２０００億以上ですから２００億以上です。

つまり工事費が高騰してる中で２００億安い質素な手抜きのマンションになるんですかね。

ゼネコン業界の魑魅魍魎ですわ。

>>855 匿名さん
もし、その発言が事実だとして、そういう意味ではないでしょうね。分譲した後の利益から２００億くれということですよ。あなたの頭が未知魍魎ですわ。

>>856　マンション検討中さん

分譲後利益の中から２００億も、分譲前の２００億も全く同じ。

分譲販売が上手くいくかわからない中で　２００億捻出するためには建築費を質素　工程を省く　手抜きは当然。

野村の武蔵小金井が良い例ですね。

これこれ(笑)
https://friday.kodansha.co.jp/article/185690

裏金もないのにこの有様。

>>857 匿名さん
それ言いだしたら、どこの現場だってデベは工程省いて手抜きしてるって言ってるのと同じですが。
プラス２００億くれというのは、施工会社としてではなく、参加組合員としての利益を配分してと主張しているだけ。だって参加組合員として、今まで長い時間かけて何億って使ってきたんでしょ。

>>857 匿名さん
この人やばくない？
施工費から２００億抜くのと、分譲時の利益から２００億分けてもらうのと一緒しちゃうってアホなの？

まあゼネコンもコンサルも人の良い再開発のわからない地権者を喰いものにしている事だ。

前田もプロ、野村の利益から200億程度は取れると判断して言っている。
野村も分譲後1000億以上儲かるので払う　払わないは不明だが　たいした金額でない。
一方地権者は高層タワーの中層階に土地の広さの1.2倍の床しかもらえない現実。
工事費からの２００億も分譲利益から２００億も金額には同じ。

結局は２００億安いハリボテのお粗末マンションができると流布されたら困るのは野村と組合か？

>>861 匿名さん
要するに、工事費から200億は間違いでしたと認めたのね。あほらし。

>>861 匿名さん
大丈夫、ここは不動産に詳しい人が準備組合の理事長やってるし、役員も再開発に詳しい人がやってるから、他の再開発と違って、ちゃんと保留床単価が上がって、全ての地権者の床の還元率が100%以上になるから、見てたらいいよ

>>862　eマンションさん
どこに間違いを認めたと書いてあるのかな？
よく読みな。
分譲後に200億払わなければ、となればコストを下げ建築費を縮小するのは当然。
コストの安い材料　工程の圧縮　職人の日給の減額　さらに手抜きに発展する可能性もある。

以上から建築費から差引の２００億も分譲後の２００億も同じだと言っているんだよ。

ではなぜ参加組合で長年ご苦労さんで２００億も払う必要があるのかな？

再開発詳しい方みたいなので、どこでも慣習みたいにゼネコンは金のやり取りしてるのかな？

参加組合員は最終的に分譲販売で果実が取れるので自ら応募して組合員になってるはずだけどね。
さらに追い銭する理由は？

これって野村が払えばオリンピックの元理事　事件でないけどコンサル料名目の犯罪じゃないの。
要求側と支払側　よく似た構図だけどね。

情報源の同意がいるが検察に相談する価値ありそうだわ。
再開発業界またはゼネコンの不明瞭な金を調査してほしいね。
仮に情報源の同意が取れなくても匿名で相談してみますね。
その内2社調査入るかもね。

>>865 匿名さん
君まじで言ってんのか？野村が払えばって発想が違うんだよ。ただの利益の配分の話だろ。もし利益が1,000億が確定なら、200億と800億に分けるだけ。そこで野村が900億を要求すれば、残りが100億。野村1000億全部独り占めするから、建築費を200億分を手抜き工事しますって言ってるのが君の発想よ。

>>865 匿名さん

取りあえずこのレス魚拓取ってのむふに連絡いれときますね。

>>857 匿名さん
この人ってさ、散々野村は利益を取り過ぎだとか言ってたのに、ここにきて分譲販売が上手くいくか分からないとか言い出すのな。二枚舌もいいとこだよ。

>>867　マンション掲示板さん
はい、真面目に記入しておりますが(笑)
まあ組合も設立していないのに、スレに集まるのは組合か野村関係者かね。
反論多いに結構。
そんなに検察に相談が怖いですかな？
前田は事業協力者でありますが参加組合員ではない。
定款上は野村　東建　住商　不燃公社の４社。
私はヤルと言えば　検察でもマスコミでも平気ですわ。
ただ検察官には金の動きとして工事代金支払時期か？

>>870 匿名さん
失礼しました。事業協力者ですね。

住友850は条件の良い部屋で、所謂坪単価はもっと低いでしょ。全部屋が850もしないだろ。

前田は事業協力社にも関わらず、何故工事費の10%くれ　と要求できるのか？
私は賄賂性が高いと認識する。

で、組合　野村さんに提案ですわ。

こんなクズみたいな会社に２００億強渡すなら従前資産に２００億加算して地権者全員にくれ。

もし　そうやってくれるならこの件不問にしますがね。

9月末までの回答をこのスレで野村の担当部長の回答を求めます。

もし回答がない場合は、10月に検察に必ず　相談に行きます。

ゼネコンとデベの癒着か？　しかも数１００億　これ大きな社会問題化するよ。

わずか２億でぶち込まれるオリンピック元理事か？

もし検察が動かないなら第二弾として弁護士に知り合いが多いので行かせますがね。

野村も前田に全額払わない理由ができたみたいで　ワシは野村の味方じゃわい。

野村さん　月末までの回答　よろしく。

>>873 匿名さん
早く行って来て！
鼻で笑われるだけですよ。楽しみにしています！

清水も必死に案件取りに行ってるのかな？トーチも赤字受注みたいだしね。
タワマンは利率良さそうだからね。

>>875 匿名さん
なんか色々、大きなカネの流れを推測してるけど、まだ本組合できてないし、これまで準備組合で事業協力者の前田建設他が設計費やコンサル費を約16億円立て替えてると総会資料に出てるよ
2000億の発注はまだ、これからの話

もし野村がこの再開発で仮に500億利益が出るとしたら、同じ立場の事業協力者だとしたら建築の利益と合わせて500億程度の利益を確保したいと思うのは普通じゃね。

普通じゃねぇよ笑　どこに数百億単位の現ナマ要求する地権者がいるんだ笑笑

>>873 匿名さん
楽しい書き込みありがとう！　どんどん楽しい書き込み歓迎します(笑)

>>878 匿名さん
いや、あなたは再開発向いてないね。
そんなんじゃ地権者にもなれないよ。

Nさん　Mさん

お宅の会計帳簿も裏帳簿もあると思うので検察が入って調査してもらった方が良いんじゃないの？

デベとゼネコンの癒着　や大掃除ですわ。

仮に10%の２００億でなくとも、わずか２億でぶち込まれるんですからね。

約16年前法人がある区の1等地５００坪所有しておりました。
代表は再開発の転出で通常の転出金の他に裏金で現金１０億用意するようにあるデベの社長に交渉しましたら、きちんと約束通り現金持って来たとデベ寄りの地権者から聞きました。

意図はわからないのですが、また書面のコピーも見せてもらいました。

↑もちろん裏金の金額は書かれていなかっですがね。

>>881 匿名さん
キモいな。普通に売上計上するに決まってんだろ。

>>883　匿名さん
裏金　帳簿計上するバカどこにいる！
アンタよく書き込みしてるけど、仕事しながらスレの火消し係か？
もう少しマシな仕事　会社から任せられないのか？
書くならもう少し内容のある意見書きな。
いつも2行程度しか書けないのか？(笑)

>>884 匿名さん
マジで裏金だと思ってんの？笑
もし200億が事実だとして、正当な利益の配分だろうが。それが分からないって社会人じゃないのかな。学生さんか主婦の方は、イタズラに書いちゃいかんよ。

___________________________
ゼネコン　Mとデベ　Nの大癒着
____________________________
私以外にも情報提供者のＮ社員から直接聞いている。
現在でも工事受注会社は確定していない。
組合設立後入札か？で総会の決議で決められる
Mが受注できるかわからない状況である

>>885　正当な利益配分と言うが工事も受注できていないのに利益配分はあり得ない。

ワイロか利益かコンサル料かは検察が判断する事
当方としては検察に情報を提供するのみ

Nは参加組合員でもないMになぜ工事費の10%　２００億以上払う必要があるのか？

試算では１０００億程度の儲かりだが１５００億とか２０００億儲かるのか？

そんなに再開発はボロい商売か？

このスレでNとMの西新宿3丁目再開発の情報提供お願いします。
___________________________

野村さん
クズの前田に200億払うより従前資産に200億加算した方が地権者に喜ばれるぜ。
締めは　月末でっせ！