西新宿三丁目西地区再開発

>>1325 eマンションさん
工事費高騰を理由に、とある再開発事業で還元率70％、増床は現状までのルールが提示されました。
確かに、そんな条件になると地権者は低層階に行かざるをえませんね。

ということは、ゴネればゴネるほど阻害している方は損するのですかね。

>>1331 通りがかりさん

そうとは限りません。コンサルの言いなりになっているとデベロッパーの思うツボです。両社は利益相反関係にあるので着地点を見つける必要があります。

増床ルールの決定は過半数賛成の普通決議で決まります。デベロッパーは過半数取れそうと判断したら強行するかもしれません。

>>1317 職人さん
1317です、数値誤り訂正します。普通決議で過半数の合意で決まります。

>>1332 職人さん
そうすね
再開発はマンション建替えのように総会の一括決議による80%同意のハードルがなく、組合設立時の任意同意の66.7%ハードルだけなので、できるだけ地権者を争わせて分断した方がいいと考えるデベロッパー担当者が多いみたいね

>>1332 職人さん

間違い。　両社⇒地権者とデベロッパーの意味

>>1335 職人さん
てか、保留床が安いから増床が増えるわけであって、増床されたくなかったら保留床単価を高くすればよいだけでしょ
増床制限なんて発想は、保留床を安くして、それを全部取ろうとしてる発想から出てくる夢物語に過ぎんのよ

他の再開発見てても、保留床と権利床に２割ぐらい差をつけてるとこ多いですよね。
ここはどうなんでしょう。

>>1337 マンション掲示板さん
撤退したコンサルは従前評価に開発利益を加味する方針にして、保留床と権利床を同じ床単価にしたいと個人面談で言ってたけどね
新しいコンサルがその方針を踏襲するかどうかは、まだアナウンスがないのでわからんわ

通常はコンサルは従前評価に開発利益を加味することはありません。前のコンサルは開発利益を加味する評価をする特徴があると聞いています。

期待しない方がよろしいかと。

>>1339 職人さん
従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味するか否かは地権者が決めることなんでしょ
なんでコンサルが地権者に加味しないようにさせるんだっけ？

>>1340 マンション掲示板さん

コンサルは準備組合から業務委託料を受けています。準備組合の運用資金はデベロッパーからの貸付金です。

行きつく先は分かりますね？　　　世の中の常です。

なぜコンサル変わったのか

>>1342 匿名さん
10年以上携わってきた事業コンサルが再開発組合設立と同時に撤退するケースはかなり稀なことみたいね。
やんごとなき大人のご事情があるのかもしれんな。
知らんけど。

やっぱりマンションのデザインめっちゃダサいよね
まだまだ仮のデザインだろうと信じてるけど、ここままだとしたら悪寒が走る

野村のタワーて傑作が無いからね。
最近のもベイサイドタワーの劣化コピーみたいなものだったし。
三井に譲って欲しい。

この地区の北側にある広大な駐車場、東京都の土地らしいですが代々木警察署になるらしいですね。警察署なんて誰ひとり望んでないし要らないので、公園にするとか商業を誘致するとか、有意義に使って欲しかったです。。。

>>1346 マンション検討中さん

治安が良いメリットは、要らないですかね。

>>1347 口コミ知りたいさん

この辺りの治安なんてもともといいですよ。むしろ公園や有益な施設ができたほうが、付近のマンション価格が上がり、メリットが大きいです。あと、パトカーのサイレンで夜中もうるさくなりそうですね。

最新のスケジュールはどこで見れますか？結局、竣工予定年は延びたんですかね？

もう、再開発する必要ないやろうね。
タワマンの件は、あきらめな。　

>>1346 マンション検討中さん

現代々木署（本町１丁目）の建て替えが完了したら、再度　移転するはず。　代々木署が新宿区にできること自体が、異例。

>>1350 口コミ知りたいさん

まだそんなに揉めてるんですか…？

>>1351 口コミ知りたいさん

渋谷区に代々木署の建て替え場所が見つかってなくて見つかる見込みもないんですよね。再度移転するのが相当先になりそうか、曖昧なまま移転無しになりそうで怖いです。

>>1352 マンコミュファンさん
そりゃ、事業費が5割前後増えてる状況で、保留床単価も5割上げなきゃいけない状況で、先に西麻布や赤坂みたいな従前評価の1.2倍の増床制限を先に地権者につくらせようとすれば、揉めるにきまっとるでしょ。

地権者が陽当りなしの低層階あてがい部屋しかとれないルールを先に決めちゃったら、デベロッパーがいくら安い保留床単価を提示しても、保留床の面積は変わらんから、安い保留床単価になるにきまっとるやろ。

まあ、腕のいいコンサルはそれをやり遂げるのが仕事なんだけどね。
それができれば、頭なぜられて、また次の案件がまわってくると、、

部外者ですが、将来この辺りのタワマンを狙っているので、この事業の進捗が知りたいです。東京都のホームページには詳細な図面が掲載されていますが、予定通り進んでいるのでしょうか？

>>1356 通りがかりさん
再開発組合が設立されたけど、デベロッパーの意向（自分達で売却できる部屋確保を狙って）を
忖度したコンサルが理事会を言いくるめようとしているので実際には進んでいません。

>>1338 マンション掲示板さん
開発利益なしの従前評価に変わり、ゼネコンが決まらないのに事業協力者に立替金を返済してしまうなんて、ここの役員連中はどうかしてるね。
立替金返して、地権者が数十億の借金抱え込んだら、足元見られて劣悪な条件で再開発するしかなくなるんじゃないかな

>>1357 マンション住民さん
結局、新しいコンサルは地権者に価格表を公表する前に増床制限ルールを決めて、保留床単価が安くても地権者が増床できないようにすることばかりに専念してるようですね。
新しいコンサルって、都市設計連合の誰なんでしたっけ?

外観って今のCGで決定ですか？どこのデザインか分かりませんが、新宿パークタワーに負けないようなかっこいいマンションにして欲しいですねぇ

全方位良い眺望取れる立地なので、DW主体のカッチョ良いマンソンが良いですね。
でも野村だからあまり期待は出来ないなぁ。

>>1361 匿名さん

設計事務所はどこなんですかね？今のCGのデザインがダサすぎて泣けますよね。外資系のデザイナーとか入れてバチバチにかっこよくして欲しいです。今のデザインだと隣の新宿パークタワーの資産価値まで下がってしまいそうです。

豊洲や晴海に建ってそうなダサいデザイン

>>1364 さん

まだ仮なんですね。流石にこのデザインのまま建ったらやばいだろうと思っていたので安心しました…。デザインというか平面図を立体にしただけのようなパースでホントにイヤでした。最終的にどんなデザインになるか楽しみです。

>>1366 匿名さん

マネージメントの良し悪しと、建築デザインの良し悪しって関係ないようで関係してる気がしてます

>>1366 匿名さん
昨年2月の再開発組合設立からこれまで、事業コンサルに逃げられ、新しいコンサルに変えた以外に、なにをやってるのか全く見えないんだが、どうなってんだろうか

隣町初台です
オペラシティ越えのビルが4本も
本当に建てられるんですか？
始めたとして完成いつ？
興味深々です

>>1370 通りがかりさん

えっ、2棟じゃないの？

>>1371 匿名さん
前田建設が事業協力者で頑張ってくれてるので必ず62階と63階のツインタワーマンションを作ってくれるものと地権者は前田建設を心の底から信じてますので、よろしくお願いします！

今さらだけど、タワマンだけじゃなくてホテル、オフィス、立派な商業施設や文化施設をつくって欲しかったな。隣のパークハイアット東京は、数ある東京のホテルの中でもベスト3には入る最高級ホテルだし、立地的にはホテルやオフィスの立地なんだよな。あとはオペラシティに隣接していて文化的な需要もかなりある。

>>1373 マンション掲示板さん
もともと30年前、三菱、旭化成がやってた頃はそんな感じの計画だったと記憶してます、、、

ワンルームとか小さい部屋が多すぎる。計画の見直しした方が良いよ。

>>1374 マンコミュファンさん

30年前から再開発検討やってたんですね…。何十年もやってると、計画がどんどん時代にそぐわなくなってきて難しいですね。新宿駅大ターミナル構想や新しい西新宿の都市計画、インバウンド増加や外国人からのオフィスや文化施設需要の増加など、一周回ってその当時の計画が魅力的に思えます。(当時の計画を見てみたいです)

>>1375 職人さん

代々木公園側のビューは日本でも最高峰になりそうだし、都庁側のシティビューも素晴らしそう。円安や職人不足による工事費増加を考えると、中層から高層の坪単価は800じゃおさまらないと思う

>>1378 マンション掲示板さん
そんな感じだよな
新しいコンサルは増床制限ルールばかりやってないで、まずは分譲単価のアップに応じて保留床の単価引上げをやんなきゃいけないんとちゃうやろか、、

>>1379 マンコミュファンさん

わい地権者だとしたら、増床制限の緩和一択。

>>1379 マンコミュファンさん
都市設計連合は中立的なコンサルであるべきという精神を捨てて、野村に忖度して増床制限ルールを押し進めているようだ。
安い保留床単価で地権者の還元率を低くして、更に増床制限で地権者を絶望させて転出させようとしている。

ここの竣工とリニアの開通はどっちが早いですかね笑？わたしは部外者ですが、両方の完成を見ずに死んでてもおかしくないです笑

>>1382 職人さん
そうだよ、早く価格表作って地権者に見せて部屋を選ばせたらいいんだよ
なんで価格表を地権者に見せる前に増床制限なんだよ
いくらデベの操り人形の理事長とはいえ、早く価格表を作ってくれとコンサルに頼むことくらいはできるだろうに
ゼネコンが決まんないから、わざと地権者を怒らせて、再開発が進まない理由を地権者のせいにして、逃げようとしてんじやないかと邪推したくなるね
再開発組合が出来て1年半近く経つのに、今まで一度も地権者に価格表を見せないって前代未聞じゃない！

>>1384 マンション掲示板さん
価格表は普通はまだ見せるタイミングではないですね。正確なものも出来てないかもしれません。今の段階だと、例えば、20皆南向き中住戸であれば、◯◯万、あなたの部屋なら、、、みたいな段階ですね。

わざわざ、いざこざをデベロッパーはやりたくないでしょうね。いざこざをやりたいのはどっちかを考えたら・・・。

どうせなら西側の関東交通局のバスターミナルも含めて再開発すれば、山手通りに面してさらに計画が良くなりそうだと思っているのですが、初期の頃にはそういう案もあったんですかね？

>>1384 マンション掲示板さん

さっさと増床制限受け入れろ。
社会の害悪になってるぞ

>>1381 地権者さん
マエケンとレンゴウの組合せは気をつけた方がいいと思うよ
工事費の高騰がきっかけで返還率が50%を下回り合意形成不能になった千葉の団地で大きなトラブルになった件を思い出さずにはいられないよ

>>1381 地権者さん
外部オーナーは金儲け目的のけしからん連中で生活再建の必要がないんだから増床は禁止すべきとの論調で理事会役員を丸め込んでるんじゃないかな
3200戸もあるのに増床禁止が議論されるなんて、不適切にもほどがあるコンサルだね

部外者ですが、何パーセントくらいの地権者が反対されてるんですか？着工が遅れてるところをみると、けっこうな割合なんですか？

>>1392 通りがかりさん
反対が多いのは還元率が低いからで、着工が遅れてるのは前田建設が逃げ腰だからじゃねえの
てか、長年やってたコンサルがいなくなったのが問題な気がするが、、、

>>1388 評判気になるさん
確かに増床は組合所有の保留床の転売だから特別な理由がなければ認められないし、再開発は地権者の生活再建目的の事業なら外部オーナーは増床禁止やむなしだね。
外部オーナーが増床することは社会の害悪だと東京都の再開発担当者がみなしているなら、外部オーナーは増床しちゃダメだよな。
新しいコンサルはいいこと言うね！

内部オーナーなら増床OKなんですか？

>>1393 検討板ユーザーさん

長年やってたコンサルがいなくなったのって何が原因なんですかあ？倒産したとか？

>>1395 匿名さん
準備組合の理事会は内部オーナーで固めてるから、内部オーナーには増床は権利床と一体の区画を取得することなので、権利床とみなしてもらえて権利床単価で増床できるルールを新しいコンサルが提案したって本当なん？

内部オーナーを増床優遇なんて理屈は無理です。せめて、部屋選ぶ優先権を与えるくらいです。

>>1399 匿名さん
内部オーナーの理事長や役員を優遇して、地権者を内部オーナーと外部オーナーで争うように仕向けて分断する手口は再開発では定番なんじゃないの！

>>1400 評判気になるさん
地権者は４組合でやってるけど、そんか再開発はないんだが。理事者優遇は知らん。

わざわざ、いざこざをデベロッパーはやりたくないでしょうね。

このあたりはスーパーがプチマルエツしかないから、ここが工事中の数年間はスーパー難民になりそうです。

>>1394 マンション掲示板さん
ワハハ　デべ関係者の書き込みがもろ分り！

>>1394
増し床が害悪と　東京都の再開発担当がみなしているなら→　と言うが
→→→→→→→→→
東京都の再開発担当はみなしていませんがね
オイ！　　いい加減な事言うな！
強欲でケチなNか？　　すでに再開発担当に確認しているがね
都は増し床にしろ特定分譲でも
実現性があって組合が決めたのであれば認めるというスタンスだったぜ　笑

>>1406 匿名さん

Q.なぜ、増床したいと考える地権者がいるのか？
A.保留床単価が安いから

Q.なぜ、新しいコンサルは、増床制限で地権者の増床を妨害するのか？
A.保留床単価を上げることなく、安いままにしたいから

地権者ですが、少しでも権利を入れたら、一部屋までは無制限に増床出来るようにして欲しいです。最低でも、半分入れたら残りを増床出来るようにお願いします。

>>1397 eマンションさん
前のコンサルは再開発は地権者が増床で資金を出して、参加組合員（デベロッパー）なしでもやってもいいので、そもそも地権者が増床制限を作らんでもいいんだとのホントのことを地権者に教えたからじゃないのかな

前のコンサルの佐藤不動産鑑定は地権者に寄り添っていました。
たとえば　評価基準日において時価評価を行い事業的に開発利益が発生すれば地権者に還元する事もある　と言われました。

地価上昇局面で補助金も投入されると、一般的に開発利益の出ない再開発はない。
理事にも開発利益を知らせない　説明しない　　開発利益は違法と説明するデベとは大違いです。

いま、再開発区域内のラ◯オ◯ズマンションが中古で売りに出されてますが、これを買ったら地権者になれて、再開発後に新築の部屋をもらえるのでしょうか？絶対に儲かる気がするのですが、そんなに甘くないですか？

>>1415 eマンションさん

成就したら１．５倍は硬いね
成就したらね

>>1415 eマンションさん
経験から言って、８割くらいの広さにしか権利変換できません。分譲時に坪６００マンを超える相場なら、マイナスにはならないんじゃないかな。

再開発のスケジュールが不確定だと再開発が完了するまでの期間の金利(その現金を他の資産に投資した方が儲かる)を考えると、割高に思えますがどうなんでしょうね。

>>1403 匿名さん
であれば、コンサルに、外部オーナーと内部オーナーが対立したり、転出希望者と権利変換希望者が憎しみ合うよう仕向けるのをやめさせればいいと思うけどな。
内部オーナーだけ増床可能とか、転出者は開発利益還元なしって、ホント呆れるんだけど、、、

>>1409 名無しさん
それって、森ビルの再開発なら当然だよ
あと、三井三菱の三田小山町とか

そもそもデベロッパーの保留床確保のために地権者が保留床単価で増床することが禁止されるなんて、誰が決めようとしてんの？

いや、地権者が保留床単価で増床できる保証なんて、どこかにあるの？
再開発法では、等価交換としか記されてないが。

築４０年超のボロと
最新鋭の高級大規模最高層タワーマンだと
同じ土地に建ってても
１０倍くらい価値が違うよな。

それを８割も還元してくれるんだから
デベに感謝こそすれど、敵対する理由は全く無いわな。

>>1422 評判気になるさん

そう？それだと住んでる高齢者の人だと、全く興味がそそられない話じゃない？

>>1423 口コミ知りたいさん

なんで?

>>1422 評判気になるさん

10倍とか言ってる人、あたま悪そう

なんでここの一番小さい部屋は２５m2なんだろ。資産価値下がるじゃん。最低４０m2とかにした方が資産価値高いのに。

>>1426 匿名さん
過小床基準を最低にするために25㎡なんだと思うよ
他の再開発では、40㎡とか33㎡にしてるから、まぁ、そんな感じなのかなと思う

>>1411 eマンションさん

成就したら１．５倍は硬いね

西新宿三丁目再開発で新しいコンサルがやろうとしてることは、こういうことなんじゃない！

Q なぜ、再開発組合ができて1年半も経つのに、ゼネコンも決めず、価格表を地権者に見せる前に、先に増床制限を決めようとしてるのか。
A 増床制限で地権者は中上層階の部屋を取れないようにしておけば、保留床単価を安くしても、もはや地権者に増床されて保留床が減る心配がないから。