センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part5】

団地のようなマンションは自治も大変ですね

昨日の夜10:00過ぎ頃に駅前の公衆トイレ見たらオープンしてた。昼間オープンしたようだ。
最初、真っ暗だったから「まだオープンしてないのかな？」と思って中入ったら急に明るくなって電気が点いた。
たぶん省エネ設計で人が入ったら人感センサーで電気点ける仕様なんだろう。
昼間は外が明るいからいいけど、夜は防犯上非常に危険だ。「市長への手紙」で改善を要求する。

理事が奉仕とか言うのは、報酬とかの見返りでなく、
自身の住んでるマンションの資産価値の維持向上で見返りがある、
と言う考えには同意する。
それをはき違えてる理事が多いのはここだけの問題ではない。

今度からは逆にして住民集会に理事会役員の出席をしてもらったらどうだろいか？

>>760
楢戸弁？賛成です。
そうすれば理事を指名して案内状出せますね。
断ってきた理事には後で質問書を出して文書が回答を求めればいいと思います。

マンションの資産価値維持向上は極めて重要なこと。
実のところここだけのマンションに限らず、分譲なのに、管理会社や管理組合役員に対して「賃貸」の
住人のような対応や要求が、高い割合で存在するようです。
理事会、管理会社の努力は勿論のこと、他に、マンション住民が資産価値の維持向上に資する意識が
必要だと思います。
以前のマンションは築２０年以上経過していたので、意識がそれなりに成熟していましたがセンチュリーは
4/21で入居開始満４年に、年々意識向上が高まっていくのだろうと期待し、単に一住民の自分にもそういう
意識（マナー、他総合的な）を課していこうと思います。

少し理事の方に敵対的な発言は慎みましょう。
文句を言うのは簡単で誰でもできます。

皆さんが仰る資産価値の維持向上に反することになり、自分のマンションの恥をさらすような行為でしょう。

＞少し理事の方に敵対的な発言は慎みましょう。文句を言うのは簡単で誰でもできます。

懇談会は平穏無事に行きますから安心してください。
住民の方は非常に協力的で、理事会や管理会社で気づかなかった、資産価値を維持するためのハード面の地震被害箇所や共用設備の不具合を逐次報告して頂いており、資産価値を向上させる住環境のソフト面の各種提案をして頂いたりしてます。
理事会に敵対する住民の方などいませんよ。

＞近くに「めんのシマダヤ」の店はありますか？
昔から地元に住んでる祖父の家の土蔵塀の外側にありそうな悪寒。
すうどんもトッピング加えていくと値段はちょっと高（た）けい気がする。
土日は瀬戸大橋見てくるは。だから懇談会でないよ。

>>759
今日見たけど公衆トイレは夜ほんとに真っ暗だね。防犯上よくない。

>>767
「市長への手紙」でお願いしておきました。

みらい平駅前駐輪場に新しく出来た公衆トイレは、地域の公共施設として非常に有意義と感謝しております。あらためて御礼申しあげます。
ところが、節電仕様のためか夜は真っ暗で人が入って初めて電気が点灯します。
昼間は外が明るいので特に問題が無いにしても、夜間は防犯上非常に危険と思います。
是非とも夜間は常点灯に変更お願いします。
照明をカレンダータ機能付の24時間タイマーでスケジュール制御すれば出来ると思います。
これなら夏冬の日の出日没に合わせた制御が可能です。

＞マンション住民が資産価値の維持向上に資する意識が必要だと思います。

その通りですね。

早いうちから住民が「資産価値の維持向に資する管理に対する意識」を持ち続けるように絶え間なく啓蒙していく必要があります。そのためには「情報開示」と「情報共有」が必要になります。これによって初めて住民の合意形成が図れるのです。

ここのマンションはスタートからこれらが疎かにされており、それを是とする理事会体質が４期まで続いてました。５期はその点を反省し理事長の方針で徐々に情報開示が始まり、理事たちも理事長によく協力して理事長を支えて来ています。
一部の理事たちは「理事会報はもっと住民への情報開示に努めるべきではないか？」と見直し検討を始めたために、理事会報の配布が遅れに遅れてしまったと聞き及んでいます。この一部理事たち、実際は副理事長ですが、理事長をよく補佐していると思います。

管理規約の中の管理組合業務に「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成」がありますが、これは地域の町会等と仲良くする懇親とか、マンションで夏祭りや餅つき大会やバーベキューパーティーを開くとかの親睦、そのために役員が堂々と管理費から金を使ってもいい、などと考えられがちですが、そういうことではなく「資産価値維持向上のために必要な地域及びマンション内の情報開示と情報共有、その意識の醸成によって管理業務を行うにあたっての住民の合意形成につなげていく」と言うことが本質です。その手段の一つとして地域との懇親がありマンション内住民との親睦があるのです。大規模修繕や電波障害等は近隣住民に影響を与えトラブルの元にもなりかねないので、地域との合意形成も必要になるから地域コミュニティが大切なのです。
これを単なる「懇親親睦」と勘違いしている人は非常に多いです。住民しかり役員しかり。話し合って分かったのですが、４期理事の中にも誤解している人がいました。

管理組合は自治会ではありません。管理組合の目的は建物財産管理なのです。
ただ自治会がない場合は管理組合に自治会の機能を担う場合があります。
当マンションの場合は、市との意見交換会、陽光会・夢みらい倶楽部等の高齢者対策、公衆トイレ設置反対請願、国勢調査、市との連絡等を今まで管理組合がやってきています。

>>768
俺の想像だけど、たぶん夜間利用が少ないとか、節電とか、夜間つけっぱなしだと虫が集まる、とかの理由だと思う。
でも建物がトイレであると確認できても、室内が真っ暗だと利用者としてはかなり不安を感じることは確か。
今は人感センサーが建物の中に入らないと検知しない方式だから、センサーを入り口付近の外部に向けて設置して人が近づいたら点灯させるとか、トイレ入口近くに新たな街路灯を建てるとかを考えた方がいいかもしれない。
でも見てほんとうに真っ暗だ。知らない人はトイレだと分からないかもしれない。

公衆トイレにウォッシュレットついてるかどうか誰か調べた？

検査に協力してくれたお母さん、有り難うございます。
おかげで安心できました。

放射能怖いですね。

皆さんは、水道水やめてミネラルウォーターにしてますか？

24換気は消してますか？

カスミの水はどうなんですかね

>>768
24時間点灯に変えた市はあるみたい。つくばみらい市長の回答は如何に？

運河に設置しているトイレについて（小樽市）

内容：
小樽運河にある公衆トイレが暗くて、汚いです。観光都市としてはずかしいと思います。

答（平成19年6月　電話）：
小樽運河のトイレが暗くて、汚いとのご指摘ですが、トイレ内の照明は回りが暗くなれば点灯し、明るくなれば消灯する自動点滅式であり、日中は消えている状況です。今回調査した結果、利用者の皆さんにとっては暗いと思われますので、トイレ内照明を24時間点灯にいたしました。トイレが汚いという点ですが、毎日清掃しており日中、利用者が増えると汚れも多くなるというのが現状ですが、一日の清掃回数を増やすことができませんので、利用者の皆さんのご協力をお願いいたします。（担当課　建設部　用地管理課）

LEDの常夜灯にすればつけたままでもOKですね。
便座の保温より電気はつかいません。

フランスのナノセンス社のガイガーカウンターが、大手家電量販店で日本語版で２万円以下で発売されるとの報道が以前ありましたが、いまだに売ってないようです。本国フランスでも売り切れ状態が続いているとか。
物はこれだそうです。日本語版で２万円以下なら買ってみようかと考えています。
http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/B00051E906/nbnk04-22/

最近、フロントの管理員の面子が変わったみたい。管理員も輪番なんだな。

防災センター所長も変わったんじゃないの？

現場が管理組合の理事会業務妨害したんだから管理会社が処罰したんだと思う。
同時に一部理事も理事会業務妨害したのだから理事会で処罰すると思う。
喧嘩両成敗が妥当だと思う。

処罰の対象になる理事は誰ですか？

防災センター所長変わっていない

何でそんなに人に難癖つけるんだろうか。
不思議な人たちだね。

>理事会に敵対する住民の方などいませんよ。
実名出して、辞任要求出したり、理事会業務や管理会社に文句つけてる住民もいます。

一度芋煮会みたいなサークル会して、ややこしい対立を水に流しましょう。勿論、最初に経緯紹介、当事者言い分、討論、手打ち、親睦会みたいにして。

>>771
ウォッシュレットついてるよ。自動水洗も。最新の設備だった。
でも糞してないよ。見ただけ。
照明は、昼間は電気つかないみたい。天井部の採光窓からの明かりだけみたい。
曇天の日は照明が点くのかもしれない。

すばらしい公衆トイレです。
駅舎との調和も保たれてさすがＴＸ沿線の価値を高めています。
駅周辺の街路灯の整備がされれば申し分ないです。

うん、うん、とてもいいと思う。
後は住民の使用時のマナーと市の行き届いた清掃だと思う。
地域住民にとっては有益な公共施設だと思う。
正面壁の貼り紙は「21日午後3時から使用開始」の市のアナウンスだよ。

>懇談会のなかで役員は片手間でやってるを慎むべき発言
私も役員になったらそうならざるをえませんね。
役員としていい加減にをやるつもりはありませんが、
人間には仕事の優先度があります。
役員に求められるのは理事会運営の常識的な判断力があり、片手間でも十分務まると思います。
仕事と家庭に忙殺されている若い世代を排除する考えは良くないと思います。

別に排除してるとは読めないけど。公言することがどうか？と解釈しました。
ところで23日のレポートは出てるけど、24日はどうだったの？
私は両方ともサボりましたので、すいません。

それが平理事ならともかく「副理事長」職にある役員だったら？
例えば監事が「片手間でやってるから監査漏れも当然あるよ、堪忍してな」とか。

現実問題として、働き盛りや子育てで忙しい世代は無理だと思う。
やはり生活が安定しててある程度の時間が取れる世代じゃないと無理だろう。
そうなると高年層になってしまう。これはどこのマンションでも同じ。
理事長に爺さんや婆さんが多いのはそのため。自治会なんかは老人倶楽部かと思ってしまう。

無理ではないよ。意識の問題だけ。

やってみたら。理事会欠席したくなるよ。土曜日の夜8時から3,4時間もやるなんて。
かったるくてやってられないよ。

なんでそうなるの？会議は２時間以内にしないと・・・・

それは理事会の効率化・省力化がされてないから。

俺が理事長になったときにやるからね。
そしたらヤング世代も参加しやすくなると思う。
そのためには今からベース作りが必要。
いきなりやると絶対反発くらって今回みたいなことになる。

>土曜日の夜8時から3,4時間もやるなんて
うん、会議は普通１時間、議題が多くて２時間だね。
そんなに難しい議論はないと思うがね。
会社でそんな会議やってたらつぶれるよ。
論点がぶれてループするんじゃないかな。

公開された議事録みて初めてわかったんだけど、１回目は総会後の理事会だから別にして、
２，３回の議事録みたら４時間とか３時間半もやってる。これじゃ欠席したくなるよ。
しかも土曜日の夜７時半からだから。今までは理事会報だったから会議時間なんてわからなかった。

>>796
ま～、ルーピーなトップだと会議は長くなるよ。

>自ら先頭に立って敵に向かって玉砕するまで戦う司令官には兵卒は命を賭して共に戦います。

このマンションの中に戦う敵はいないんじゃない。（笑）
独断専行で他の理事との協調して話し合いができなかっただけよ。

一生懸命に夜潰してマンションのために汗かく理事長さん、役員さんは立派です。対立も長い時間かけ妥協せず体張ってるんです。住民は感謝すべきです。お茶菓子差し入れるべきではありませんか。

懇談会出たの？役員連中の言い訳聞いたの？呆れた発言ばかりだよ。

＞独断専行で他の理事との協調して話し合いができなかっただけよ。
３回も理事会開いてて他の役員は意見する機会はあったのに理事長に物言えなかったのだよ。
なぜなら理事長の言うことは正論だから。さぼりたい役員は何も言えないよ。

＞一生懸命に夜潰してマンションのために汗かく理事長さん、役員さんは立派です。
給水の現場に居た住民はみな大橋理事を称えてるよ。
でも他の役員は片手間だからせいぜい徹夜でもしてがんばってくれよ。
片手間の役員にはお茶菓子は不要。闘魂を注入した方がいいだろう。

どうも孤軍奮闘だったみたいな感じ。理事長vs他18名理事・監事の構図。
もし理事長が住民の賛同を募る行動をしてたら状況は変わったと思う。
即ち、理事長＋住民多数vs他18名理事・監事の構図。
これを理事長が水面下で動いて住民を組織する。
そして理事長が過激に情報開示したことにより、怒った住民が立ち上がって不徳役員解任の臨時総会を招集する、と。
表面上は理事長は知らん顔してればいい。あくまでも住民が自主的にやったことにする。
ここまで策士になって泥仕合を仕掛けられるかどうかだと思う。
懇談会でも議事録開示は住民から非常に高く評価されていた。

「馴れ合い」に関して元理事長で今は住民の方の発言ですが、留任理事のことを気にされてました。
留任理事がいる→馴れ合い、と短絡的に見られているのではないかとの心配です。
留任するのは持ち越し懸案事項を次期理事会でスムーズに対応することが理由とのことですが、私はこれは余り重要とは思いません。なぜなら、旧理事と新理事で引継ぎをすればいいからです。そのために時間を取って引き継ぎをすることは社会一般常識として当然です。
だから、場合によっては「先期はYESでも今期はNO」にしても構わないのです。

例を挙げれば、３期で公衆トイレ設置反対を掲げましたが、時間切れで４期に持ち越しました。
４期はバカ正直にそれを引き継いで市議会に反対請願まで出す始末。私なら出しませんけど。

その時の市議会議員の発言が議会議事録に載ってました。

「自分が取得したマンション等の居住環境を守るという視点なのでしょうけれども、極めて利己的というか、トイレについて費用対効果という話はないので、その地域の中の住環境を守るという視点にぜひ立ってほしいと思うし、実態的にもマンションの中の人たちに聞くと、決して反対の意見が絶対多数だとは、住んでいる人自身の中でも、全部聞いているわけではありませんけれども、そんなふうに思っていないという意見もありますし、私はこれ（注：請願のことを指す）は取り上げるべきではないと思います。」

駅前のでかいマンションに住んでるんだぞ！と思い上がってるんじゃないか？
管理組合理事長名で出すのは考えもん。
もし出すのなら、地域住民の署名を広く添えて地域の有力自治会の名で出すもんだ。
それなら対応は違ってくる。それは自治会を知ってる人ならわかると思う。

つくばみらい市小島新田の戸建住宅地に自治会があるよ。前に新聞の茨城版に載ってた。

ウランバートルには公衆便所がないからじゃないか？

>>808
23日の懇談会出た？とにかくすごかったよ。
ウランバートルはなぜか一番後ろにいて目立たない席にいたよ。

>>812
23日のレポートは読んだけど、24日はどうだったの？
24日の懇談会のレポートお願いします。

新理事長も独断専行形なの？
前任理事長とおなじなのですね。
また前任者と同様にトラブルおこしそうですね。

>総会も開催前に委任状で出席過半数以上を確保しているのだから、理事会もその方式を採ることが出来る。管理規約には特に明記がないが、明記が無いなら運用で対処すればいい。

標準管理規約では、理事会における委任の規定がありませんので、区分所有者本人のみしか出席者として認められず、書面通知（欠席による他の役員への委任状）や、配偶者を含む代理人の出席は定数に数えられません。

そこで、理事会での代理出席の規定にないこのマンションは「理事に事故等があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることもできる。」を追加をしているのです。
あまり、いい加減な拡大解釈は良くないですね。

理事長が理事の過半数の委任状集めたら独断専行しやすいですね。
理事長一人で理事会の議事を何でも自由に決められますよね。
前任理事長もその運用というやり方で委任状集めてたら辞めなかったかもしれないね。（恐）

南側道路にいつも路上駐車している車はどなたのでしょうか？マンションの方のでは無いと思うのですが…

＞あまり、いい加減な拡大解釈は良くないですね。

いい加減な拡大解釈ではない。だいたいからして区分所有法には理事会なんて規定はない。
別に国交省の標準管理規約に則る必要はない。則るのは区分所有法である。
欠席役員が多くて理事会が不成立になるくらいなら、委任状出させて理事会を成立させる便法である。
実際、私が理事会の合意を得て実施した実績から言ってること。
毎回欠席するような理事は理事会成立のための「頭数合わせ」にしか考えてない。

去年の懇談会と同じみたいですね。去年も初日は荒れて、次の回は平穏。今年の懇談会も同じようですね。
初日は、理事会のスムーズな進行とは言い難く主導権は住民側に握られっぱなしでした。
時間もオーバーしたため、8時からの理事会も夜遅くまでかかったでしょう。

独断専行型理事長が現れた時に理事会としてどうコントロールするかが課題だと思います。
理事長に対して直言居士（ちょくげんこじ）の理事がいないと必ず押し切られてしまいます。
こういう理事長は正論で押しまくりますから、なかなか反論するのが難しいのです。
なぜなら理事長は「働きたくない理事」を働かせようとしますから面と向かって「いやだ」と言えないからです。
おそらく今回は直言居士の理事がいなかったのでしょう。
23日の懇談会を見ても役員11名中発言したのはたった4名です、後の役員は「だんまり」でしたね。
なぜ他の役員は意見を述べないのか不思議です。我関せず？箝口令？何かを恐れてる？
それもそのはず「理事会報に書かれてた一部理事とは誰なんだ！」とか「業務監査はどうなってんだ！監事がいたら手を挙げろ！」なんて住民が糾弾してましたから。

懇談会は理事会でも総会でもありません、議事録など一切書かれません。言って終わりなのです。
だから出席した住民は記録に残しておく必要があります。

駅前の公衆トイレ、夜は常点灯に変更したみたい。
「市長への手紙」で要望したのが通ったみたい。
いずれ秘書公聴課から正式回答が来ると思う。
やはり今の市長は住民の声を聞いてくれるようだ。

このマンションには管理規約が定めてあり、
区分所有法に抵触しない限り、管理規約が優先されます。
したがって、今の管理規約では理事会における理事の委任の規定がありませんので、
出席理事が過半数に達しなければ理事会は成立しません。
管理規約の改正をし委任状を認めて理事長が独断専行ができる理事会にしたら良いでしょう。

>私が理事会の合意を得て実施した実績から言ってること
理事会の合意と実績は根拠なしですね。
理事会は、理事の半数以上が出席しなければ開くことが出来ません。
また、その議事は出席理事の過半数で決せられます。
成立要件を満たさずに開催された理事会は無効となります。
このため、理事会には理事の半数以上の出席が必要です。
理事は、総会から委任を受け、管理組合業務を遂行しなければならない重要な立場にあります(委任契約)。

管理規約は最低限のことしか決めてないので運用で決めればいいと思う。
理事会の内規にしてしまえばいい。

＞区分所有法に抵触しない限り、管理規約が優先されます。
それなら、書面による議決権の行使は両方に規定されてるけど、何でここの総会では削除したの？
懇談会のレポートにも出てたよ。

＞理事会は無効議決になりますよ
だれが決議するの？理事会がＯＫしてたら問題ないと思う。
住民から文句言われたら総会議案にしたらいい。
委任状で過半数以上集めてるから賛成可決。
だいたい、そんなこと言ってくる住民はいない。

>830
なんか被虐的になってるね。
お互いやめたら良いよ。
いまは、できないから理事会の理事は出席が必須だよ。
理事会で内規とか運用で決めたら知ってる弁護士にきてみるよ。

>>822
23日は理事の吊し上げ会だったの？

そんなことないですよ。皆で議論しただけ。
それより懇談会に出ましょう。

>「理事会報に書かれてた一部理事とは誰なんだ！」とか「業務監査はどうなってんだ！監事がいたら手を挙げろ！」なんて住民が糾弾してましたから。
こういうのが議論ですか？
すごく恐い住民がいるんですね。
下手な意見言うと怒鳴りつけられたり、糾弾されますから懇談会に出席したくなくなりますよね。

>>819 Ａ棟サブエントランス入り口際の路上駐車ですか？
　　　　このマンション住民所有のものですよ。
　　　　ただですから一部の車両はもう二年ぐらい前からですよ。

>書面による議決権の行使
総会への出席扱いじゃない。
議事は普通決議の場合には、賛成多数の表現で問題なし。

＞こういうのが議論ですか？
公開された理事会報や議事録に書かれたことの質問だからいいのでは？
ここの理事会は、聞くには懇談会のような場しかないから。
理事会と住民との常時の双方向コミュニケーションがないから仕方がないと思います。
理事会から住民への一方通行が今回の問題を引き起こしているのでは？

>公開された理事会報や議事録
前任理事長の独断と偏見のきらいはありますよ。

住民は何も情報がないから懇談会みたいな場で要望・質問等を出すのは仕方のないこと。

年に何回かやったら良いのでは。

＞総会への出席扱いじゃない。
書面と代理人による議決権行使は欠席ではありません。
当マンションも代理人（委任状）で総会前に過半数以上の出席で総会成立要件を満たしています。

>>841
あんた理事？レベル低すぎ、早めに辞表出した方がいい。それとも辞任要求書欲しいの？

配布された第4期定期総会議事録の冒頭で、総会の成立要件が記載されてる。議事録はエムポタにも出てる。
それを見ると、本人出席組合員と委任状提出組合員の人数と議決権数が記載されている。
しかし、この中に議決権行使書提出組合員の人数と議決権数の記載がないのである。
書面での議決権行使と代理人による議決権行使は全く異なるものである。

これは管理組合が故意に組合員の議決権を踏みにじり削除し棄権させたことになる。
例えて言うと、公職選挙で選管が国民の投票を故意に踏みにじって削除し棄権にしたことに相当する。
選挙の当落とは関係ない。選管が国民の投票権を侵害したことを言ってるのである。これは犯罪になる。
4期の監事が5期の監事で留任しているから監査は早くすぐに結論がでると思う。
23日の懇談会で監事の業務監査の質を問うたので監事は十分わかってると思うが。

他のマンションの総会議事録での記載を紹介しておく。
このマンションはセンチュリーと異なり組合員1名に対して議決権は1個である。

組合員総数 １４８名 議決権総数 １４８個
出席組合員数 １２６名 議決権総数 １２６個
うち、実出席者数５３名、書面（議決権行使書）による議決３８名　代理人（委任状）による議決３５名

＞認めない訳じゃないから議決権行使書出したい人は出したら良いよ。
５期から議決権行使書は標準になると議事録に出てたよ。

>>843
議事録に書いてないからアウトだろう。住民なめてないか？

お互い喧嘩ごしにならないで仲良く自分の意見ははっきり主張しましょう。

今日は風の音もすごいし洗濯物もよくとめておかないと飛ばされそう。
こういうのを筑波おろしというのですか？

エムポタ最新記事を見ました。　理事会議事録は今後も是非公開をしていただきたい。

>>849
今公開されてる議事録は、発言者名を消して書き換えられるとのことです。
場合によっては、先期と同様に「エムポタは理事会報のみの掲載で議事録はフロントで閲覧請求があった場合のみ閲覧可能」に変更される可能性が高いです。今ある理事会報も書き換えられて新しく発行される予定。
これらは理事会の新しい方針で決まると思います。
だから証拠として今のうちにダウンロードしておく必要があります。
それは23日の懇談会レポートにも書かれていました。

>>848
筑波おろしは冬期に吹く冷たく乾燥した北西風のことで、今日の強風は春の嵐です。

>だから証拠として今のうちにダウンロードしておく必要があります
何のためか分かりません。
また、理事会に因縁つけてトラブル起こすの？

>>853
一度公開された議事録を理事会が改変するわけですから、
改竄の有無をチェックするのが私の業務監査の務めです。

>>834
そんな話は一切聞いてない。理事会から何も挨拶もない。
監事は業務監査してるのか？

不思議ですね。なんでここの管理組合は
■本人出席組合員の人数と議決権数
■議決権行使書提出組合員の人数と議決権数
■委任状提出組合員の人数と議決権数
と記載ができないのでしょうか？
子供以下の理事会ですね。

ここの理事会は役員の資質に問題があるようだ。