プラウド新浦安　住人専用Part４

重要事項説明が正しく行われていて且つ契約書に免責事項があるなら不動産会社には責を問えないよね？

あとは行政訴訟だけど、住民は「行政が地震による液状化を予測し得たのに」デベロッパに適切な指示を出す等の対策を怠った、ということを立証
ができればまだ目はあるのかな・・・？

行政が地震による液状化を予測していたことを証明できる公文書等があれば裁判で勝負できますか？

なんとか浦安の方々が救われればいいなと思うので、詳しい方がいたら教えてください。

>>428

コンクリート基礎杭が折れた実例です。6ページ目の図2.4に写真が出ています。早稲田大学理工学部のレポートです。
40年以上も前の話なので、現在は改良されているでしょうが、長すぎる基礎杭はリスク高いです。

http://www.jacic.or.jp/kenkyu/6/6-2-6.pdf#search='新潟地震コンクリート杭'

>>422

売値4000～6000万円台か。

最上階の19階で6180万円か、売れるかな。今後の動向に注目だな。

このところテレビなどで浦安が取り上げられています。液状化は開発時の問題として国、市も乗り出すようです。野村もプラウドブランド死守で本気モードです。もう少しで大がかりな救済計画が発表になると思います。湾岸ブランドの雄として、悲観なんて必要ないでしょう。

432> 428と429は側方流動の話をしてるんでしょ。

以前のコメントで、新浦安の地盤はN値が1、2くらいだって
学者が発言している新聞記事のリンクが張られていましたよ。

つまり、杭の長さだけでなく側方流動による倒壊の危険性を忠告してしているのではないのでしょうか。

Ｎ値の話って、清水が「想定外でした」っていうなら問題だけど、把握してて今の構造になったんでしょ。
千葉県のサイトで昔から公開されてたよ。

>>433
428、429は何も知らない素人さんかよっぽど悪意のある方です
杭にはいろいろな種類があるんですよ
429で壊れたのは直径３０ｃｍで中が空洞の既製コンクリート杭
ここは直径１ｍ以上で中までぎっちりコンクリートが詰まった杭ですよ
使ってる鉄筋だって違います
下手すれば前者のコンクリート厚ぐらいの鉄筋がここでは使われてます

≫430
液状化程度の浦安より三陸の被災地救済が優先ですから…

>>441
下の資料は、力学の基本そのままの写真ですね
力は弱い方弱い方へ向かって流れてるのがよくわかります
エプロン部に掛かった圧力は防潮堤により逃げ場が無くなって
上部に押し出されアスファルトがめくりあがってます
防潮堤1個1個は無傷ですが一番弱い継ぎ目の部分で壊れてますね
それと防潮堤の下の地盤も動いたようですね

ここの地盤はＮ値が低いので側方流動が起こった場合は、
イメージ的には川の中の橋脚周りのような現象になるでしょう
もっとも杭が既製杭のようにヤワであれば力の大きさによっては
橋脚ごと持っていかれるようなイメージになるでしょう

是非覚えておいていただきたいことあります。
プラウド新浦安はプラウドでもトップブランドです。
目指したのはマンションというよりもコンドミニアムステージの湾岸ライフスタイルなんです。上質なホテルをイメージした共用棟。住居では、部屋が広すぎまあーすという庶民の方の意見もありました(結局そのような方は高すぎて買えなかったようですが（ ; ; ）)。東京湾岸のランドマークのプラウド新浦安の修復は国、市のためになるものです。

住人でもない人は何がしたいんだろ？

不動産屋で中古が売りだされてるね
中層階4000万代、高層階6000万代

これからもポロポロでるでしょ

出続けるでしょ。
値下がりしながら。

まさに投げ売りとも言うべき状況ですが、私にとってはこういう時こそ安く物件を仕入れるチャンスです。
坪100万まで下がったら賃貸用に検討したいと思います。

>>439
429のレポートの5ページでは、「地震から20年後の建替え工事で杭の破壊が発見された」とあり、今は大丈夫そうにみえても、実は杭が破壊されているということはないのでしょうか。

>468
どんな答えを期待されていますか？
最新の耐震設計でも机上で計算された物で、
実際にテストする事は出来ません。

ですので、誰も「絶対に無い」とは言えないでしょう。

管理組合に、杭の検査依頼を外部機関にお願いする事を提案されてはいかがですか？

>>462
>>464

４８００万の家、売れたんじゃなかったっけ？
それに全然投げ売りじゃないんじゃない？
３年住んで４８００万で売れたら、新築価格からの下がり方としてはむしろ良い方じゃないの？

売れたみたいだけどその値段で成立したかは不明。
買った人、いっぱい出てきたからもっと値引けたかもと後悔してるんじゃない

> 売れたみたいだけどその値段で成立したかは不明。

いや、そんなことくらいは当然分かってるんだけど、
成立価格が分からないんだから、投げ売りとか暴落とか言えないんじゃない？ってこと。

自分も売った経験あるけど、当然購入者との値引きを考慮して売り出し価格を
決めるけど、自分だったら引いたとしても手数料くらいかな。
もちろん売り急ぎたい緊急度によるけどね。


それに９件売りに出てるけど、２件重なってるから、実質７件。

同時期に７件の売りなんて、普通の件数で、売り物出まくりでもなんでもないじゃん。

三井さん管理のマンションは、防塵・防砂のゴーグルと、ペットボトル飲料水４本を各家庭に配布してくれたのですが、野村さん管理のマンションではいかがでした？何か協力ありました？

473
売って出て行きたいが、売れるかわからないし売れても買いたたかれるのはわかってるから、売りに出ている物件の様子見してるだけじゃ…。
住めないわけじゃないから、今は売らない方がいいでしょ。

>>470
建物を撤去しないと調査できません。
そもそも、前出の事例は耐震基準が緩い時代のものですから比較になりません。

>>471
掲載期限が切れた後に値がつかない状態となり、
売却は一旦取り止めになりました。
現状では価値ゼロとの判断になるとのことです。

> 掲載期限が切れた後に値がつかない状態となり、

値がつかない状態って何？
どういう状態？？

単に買い手がいなかったから売るのを止めただけじゃないの？

東電株と同じストップ安

あちこちのマンションでオープンルームやってするし、チラシも入りますね。思うのだけど、不動産屋が出す売値はローン付けが可能な額と解釈できるので、それに近い担保価値はあるという意味に取れるのだけど違う？

http://jp.wsj.com/japanrealtime/2011/04/18/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%8A...

この記事のコメント、どう思われますか？


2011/04/18 16:16
ec4wsj さん:

冷静に考えると「東京一極集中の見直し」「外資の東京撤退（というか日本撤退）」等が起こる可能性があります。そう考えると首都圏の不動産ニーズは低下すると思います。まして浦安のマンションにはバス通勤しなきゃいけないところも少なくありません。元の浦安に戻ってほしいとは思いますが、相当ハードルは高いと思います。

↑
別に何とも・・・
真新しい意見でも無いし、普通のコメントじゃないの。

>484
出し値の1割減に対し自己資金1割でローンが組めなきゃ不動産屋が受けないよ。広告費や人件費が無駄になるから。なんだかんだ言っても性能評価取ってるから、ふらっとは組めるんじゃない？
買い手がどう値踏みするかは別問題だけどね。

建物に被災なし→想定内。
周辺の液状化→想定内
敷地も被害→想定外
周りのマンション被害なし→超想定外

>>483、487

ローン付くかどうかなんて、関係無いです。仲介不動産屋は「売主を捕まえて、専任契約させる」のがゴール、専任契約取れればOK。
その後は、一応アドバイスはするけど、売主の希望価格で広告打つ。そして売れなければ(だいたいが相場から離れた売値なので、売れない)、半月か一ヶ月後くらいに値下げを提案する。それでも売れなければ、また一ヶ月に、更なる値下げを提案する。そして専任期間の三ヶ月以内で、何とか売却に持ち込む。

>>489

なんで専任契約取れればＯＫなの？

確かに、不動産屋は専任でやらせてくれ、って言ってくる。
でも売り手としては、見込み客が多い方が良いから、いろんな不動産屋に一般媒介で
頼みたいんだよね。

専任で御願いしても、他の不動産屋も買い手に紹介できるんだよね？
それで売れたら手数料が半分入るし。

専任と一般でやる違いが、どっちにどうメリットがあるのか良くわからん。

所有者は今までの中古価格の一割減とか期待しているけど、自分が買う身になって
みたらどうだろう。これからマグニチュード８の余震が来る、直下型があるかも
しれないなどと考えると株と同じでどこまで下がるか様子見るしかない。
でも、どこかで必ず底値をつけ、地震がしばらく来ず、街並みが元のようにきれいに
なれば場所は良いし魅力ある街なので値はある程度戻す。

買いたい人は価格の下げと余震を考えながら様子見し、売りたい人は資金的に余裕
があったり、次に来るかどうか分からぬ大きな地震に耐えられる精神力があるなら
じっくりと市場が落ち着くまで待ってから売ったらどうだろう。

今はじたばたするだけ損をする感じがする。

>>490さん、

私は業界の人間では無いので間違っているかも知れませんが、、、

専任ならば、自分の会社で売買成功させれば、売主、買主の双方から3%づつ、合計6%の報酬。他の不動産屋が見つけて来た場合でも、他社と報酬山分けで、3%の報酬が入る。専任になれば、取りっぱぐれが無い。おいしい。

ところで、仲介不動産屋は、売り出し価格なんてあまり気にしていない。3000万円の物件を売買させれば報酬6%で180万円、2500万円ならば報酬150万円と、不動産屋にとって大差ない。売主にとっては500万円もの差なのに。
不動産屋は、何ヶ月も売れない不良在庫に関わっても、全く利益にならない。ならば売主を説得して、値下げさせ、さっさと売り切ったほうがいい。苦労して高い価格で売っても、相場を下回る価格で楽して売っても、利益はせいぜい数十万円の差なので。

>>493 >>494

住民を慰めるつもりもないけど、

> 所有者は今までの中古価格の一割減とか期待しているけど、自分が買う身になって
> みたらどうだろう。

> 今は買う人ゼロだもんな。

ここに限らず、新浦安のマンションを買う人は少ないだろうね。
プラウド新浦安だけ買い手がいないなら可哀想だけど、他のマンションも売れない。

もっと言ったら、今この時期に、都内の物件も新築含めて買う人ほとんどいないんじゃない？
そもそも消費熱下がりまくりな上に、さらなる大地震が来る可能性が高いなんて言われてる。
さらには原発のリスクも消えてない。

そんな中、新浦安どころか、これから関東に家を買うかなぁ？　どこも様子見じゃない？

・・・と考えたら、不動産の買い手がいないんだから、ほとんどの物件が価値ゼロと言えるね。

>>495

あ、なるほど。
専任なら「必ず３％入る」のか。　理解。ありがとう。

> 専任ならば、自分の会社で売買成功させれば、売主、買主の双方から3%づつ、合計6%の報酬。

これは一般でも同じだから、「専任なら必ず３％は確保」だね。

野村に売値で買い取って頂きたい。

>>496
> そんな中、新浦安どころか、これから関東に家を買うかなぁ？　どこも様子見じゃない？

そうらしい。
友人も都内でマンション保有だけど、転勤で売りに出したら全然問い合わせが無いんだって。
不動産屋曰く、この時期では例年の１／１０くらいの問い合わせに落ち込んでるんだと。

賃貸は動くけど、売却は都内も全然動いてないらしいよ。
買い手がいない＝価値ゼロとは思わないけど、そうなら都内も一緒だよ。

都庁すら震災の影響でてるのにマンションが影響出ない方がおかしいだろ

【一部テキストを削除しました。管理人】

プラウド新浦安（プラウドⅠ）の通称は、プラウドローレライ。

大きな岩山を彷彿とさせる風貌は、まるでドイツ／ライン川沿いの
優雅な景色のようだ。

震災に負けない、液状化に負けない、風評被害にも負けない、総合
マンションなのだ。

野村不動産に対して、今まで散々文句や要求をしてきたんだから、もう玉は使ってしまったのだよ。

チャンスを最大限に生かす、それが私の趣味だよ！何か方法があるはずで、今回の震災による損害
分を捻出させる方法を模索中だ。

住民諸君！あきらめるな！野村の社員の給与カットさせてでも弁済金額を獲得させようではないか！

プラウド新浦安ローレライに１票！

販売価格体ではtopを誇るプラウド新浦安。
住民の平均収入も多いのも事実だが、一番割りにあわない
返済になるのでは？

でも大丈夫。希望を失ってはだめだよ！

すごいでしょ！
シーガーデンはダメージがなかったマンションで有名。

勝ち組：シーガーデン、プラウドⅡ・Ⅲ、三井系、レジアス
＊＊＊み：プラウドⅠ、ベイシテイ、新ベイ、戸建て住宅

長谷工物件からのコピペだけれど、
ここやばいね。

中古で値がつかないし。

>>510

その勝ち組の中に居住室内にヤバそうなヒビ入った物件あるよ

プラウド１が下に入ってるのは否定しないけど、自分の思い込みで適当なこと書くのは
見過ごせないな。

いやいや・・・プラウド１が下に入ってるの、否定しようよ・・・

あるマンションが他のマンションに比較して相対的に被害がなかった
といっても、新浦安全体の液状化によるインフラの甚大な被害はほぼ
均一に負うものなので、５０歩１００歩の論議。

ガス、上下水道が一カ月不通だった事実は新浦安のどこに住もうと
同じです。またインフラがなんとか復旧しても道路は波打ち、
歩道には段差ができていて危険極まりない。完全に元に戻ることは
ありえないが、まあここまで復旧すればという妥協点にくるのに後、
半年か？

＞ガス、上下水道が一カ月不通だった事実は新浦安のどこに住もうと
＞同じです。

新浦安に住んでないね。
下水もガスも電気も普通に使える所は多数だよ。
上水道のみ、浦安の手前の市川市で
破損があったためかなり断水したけど。

新浦安の同じ地域でも、マンションや
施工業者によって雲泥の差が出てしまったんだよ。

液状化の被害だけで建物自体の被害はなかったみたいだから
法的な賠償責任を問うのは厳しいんじゃないですか。

やるとすれば示談で高級ブランドのはずのプラウドがはるかに格下のマンションよりも
被害が大きかったという道義的な責任で解決金をどれだけ引き出せるか。

まー浦安以後最近建ったプラウドを見ると野村自身が高級ブランドの認識を
どれだけ持っているのか旧財閥系と比べるとはなはだ疑問がありますね。

>>510

その勝ち組の中に、震災後１つでも値が付いた（売れた）マンションってあるの？

無いなら、１件売れたプラウド１の方が上じゃない？
まぁ、どっちが上とか下とかないけどさ。

> 某業者が扱う新浦安の中古マンション
> http://sumai.homes.co.jp/Searchline/list/bsg=4/ad11c=12/rosen=199/eki=...
> ここでプラウドをこだわり条件のフリーワードに指定すると9件ヒット


７件になってるけど、２件売れたみたいだね。
すごいね。