床面積に応じて共用部分・敷地に対する持分を割り振り、議決権を定めるのが普通のようです。
でも、同じ床面積でも、最上階角部屋と低層階とでは分譲の際の坪単価が全く違います。
建替えのときは、共用部分・敷地に対する持分割合しか考慮されない可能性がありますので、ひどく不公平です。
当初の分譲価格に応じて共用部分・敷地に対する持分を割り振り、かつ議決権も定めるのが公平だと思います。
そういう規約のマンションってあるんでしょうか？
[スレ作成日時]2011-04-05 13:12:11
ちなみに、違法じゃない根拠です。
区分所有法
（共用部分の持分の割合）
第十四条 各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２ 前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３ 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４ 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
（議決権）
第三十八条 各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。
分譲価格に応じた議決権というものを採用している管理組合は私の知っている限りでは存在してません。
法的には、３の通りそのような議決権を採用する事は問題ありません。
ただ、その様な議決権を採用する際は、管理費や修繕積立も分譲価格に応じるべきでしょう。
また、スレ主さん主張は、『価値に応じた公平性』を議決権に考慮すべきとの意見だと捉えておりますが、
「分譲時の分譲価格に応じて」で良いのか？という疑問もあります。
分譲価格設定方法や、周辺環境の変化等により、分譲価格より市場価値が大きく下がる区分、逆に上がる区分もある(上がるのは、あまりないですね)ので、『価値に応じた公平性』を議決権に求めるのなら、そういう部分も考慮してあげる必要があるかも知れません。
(ただ、そういう部分まで考慮すると、計算が物凄く煩雑かつ妥当性の検証が難しくなりますが。)
スレ主です。
議決権割合よりは、将来の建替え時の権利確保に関心があります。
同じ床面積の専有部分で、低層と最上階で分譲時に２倍の価格差があったのに、建替後の建物への割当で同じ階の同じ床面積となってしまうのは、どう考えても不公平だと思うのです。
区分所有法では、建替えの際は、区分所有者間の「衡平」を害してはならないことになっていますので、ある程度は考慮してくれそうなのですが、分譲時の価格差がそのままストレートに反映されることはなさそうなのです。
分譲時の価格差をそのままストレートに反映させるには、共用部分・敷地に対する持分比率に手を加えるしかなさそうなのです。
５さんが言う、専有部分の評価額が分譲後の事情変化で変わりうるということはわかりますが、多少のでこぼこはあっても、基本的には、分譲時の価格差が反映すると思いますので、事情変化の可能性をそこまで過大に考慮するのはどうかと思います。
私がデべだったら、絶対にそうい原始規約で分譲しようと思いますので、どうして現実にはないのかとても不思議なのです。
>>私がデべだったら、絶対にそうい原始規約で分譲しようと思いますので、どうして現実にはないのかとても不思議なのです。
おそらくですけど、低層階を購入する人のデメリットが増えるだけなので、その設定で売り出したとしても完売できないのではと思います。
販売時に「お客様の購入される部屋は、価格が３０００万なので、議決権が0.5しかありません」
「お客様の購入される部屋は。価格が６０００万なので、議決権が１です」
デベの目的はマンションを建てて、完売することです。
わざわざ売れにくいマンションを計画しますかね？
建て替えをするときも、１０階の人は１０階に。２階の人は２階ってのが基本になるんじゃないかなと思います。
購入金額割合にすることが公平とは意味ないね。
床面積の割合にするのは今後の維持管理の費用の尺度に使う意味が有り、その拠出した費用の割合で議決権数を決めるのが一番衡平との区分所有法の精神です。規約で決められるのは議決権数の端数を無くしたり、概数にしたり、等しくしたりすることに限られます。
>>私８階ですけど下の階買う人はなんで買うの？安い以外ないと思う。
私は子供がいるので、下の方に迷惑かけたくないので２階を買いました。
最上階に住んでるのでしたら、得意げに自慢されても何の反論もございませんが、８階とか中途半端な階層で「私は高いところを買ったんですよ」って自慢されてもねぇ。。。
＞私８階ですけど下の階買う人はなんで買うの？安い以外ないと思う。
高所に住みたがるのは鶏と営業に騙されて高額な金を払った人よ。
今となっては地震災害で電車が止まる帰宅難民と同じ様に電気、エレベータが止まる高所難民の心配に悩む事でしょう。その点鶏だけは後悔はしてないね。
低層階と高層階の対立を煽る気は全くありません。
単に、専有部分の価値（評価額）に応じて、共用部分・敷地の共有持分割合を割り振るべきではないかと言っているのです。
そして、専有部分の価値（評価額）の評価方法としては、最初の分譲価格（デべ側の設定価格）を基準にするのが良いのではないかと思っているのです。
ただ、低層階と高層階の分譲価格の差については、純粋に建物の価値とは言えないもの、例えば、設備のグレード等の違いも反映されているでしょうから、分譲価格の差を１００パーセント反映させるのは適切ではないかもしれません。
一定の係数を設けて処理するのが良いのかなとも思っています。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
京都府京都市右京区西京極堤外町10番 |
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4300万円台～7800万円台（予定） |
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3LDK・4LDK |
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61.53m2～86.35m2 |
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総戸数 77戸 |
京都府京都市下京区寺町通五条上る西橋詰町747番1ほか |
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4320万円～8630万円 |
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1DK～3LDK (1DK+SIC～3LDK+WIC) |
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32.68m2～71.58m2 |
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総戸数 146戸 |
京都府京都市東山区五条橋東４丁目 |
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未定 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK ※S=サービスルーム |
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63.98m2～131.14m2 |
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総戸数 65戸 |
京都府京都市左京区下鴨東本町17番1ほか |
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5890万円・7290万円 |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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58.13m2・71.3m2 |
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総戸数 22戸 |
京都府京都市南区吉祥院中島町15番1ほか |
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4798万円～5698万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK (2LDK+S(納戸)+WIC～3LDK+2WIC) |
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64.9m2～75.9m2 |
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総戸数 156戸 |
京都府京都市西京区桂御所町18番の一部 |
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5498万円～8598万円 |
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2LDK+S（納戸）～4LDK |
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70.2m2～90.41m2 |
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総戸数 108戸 |
