パークシティ浜田山(9)

いやー、それでも2億円代で買えんじゃないかなー

No.1かどうかは賛否ありそうだし

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3億の価値があるかどうかは個人の考え方次第。

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>678さん
あそこはクルマの通行がほぼゼロに近い立地なので
確かに静かで良い環境は価値が高いと思いますが
セキュリティに難ありかな
なにせ窓が道路と接近しすぎ
なぜきちんとセットバックさせない？
道から覗かれやしない？
落ち着かない

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それにあそこは計画道路ですから、いつかは逆にすごい往来になるリスクがありますからねえ

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まあこの先100年は100%ないでしょう。>計画道路

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大きな梅の木がありますね。
あんな巨大な梅は見たことがない。

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３LDK１１３平米で家賃３５万か。
３５x１２＝４２０万
管理費４５０００円x１２で５４万。
修繕費１００００円x１２で１２万。
固定資産税が年間４４万として考えると１１０万。
年間３１０万だとすると実質的価値は６０００万〜８０００万。
少子化、人口減少で将来家賃が下がるだろうしおそらく１１３平米で５０００万くらいの価値が本当の妥当な所だろう。
しかし、買うとなるとこれが１億〜１億３０００万するという。
賃貸しかないな。

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だから言わんこっちゃない
浜田山なんて高級住宅地のかけらもない単なる不便な田舎町なんだから買っちゃいけないって

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今出てる中古の1億円付近のも8000あたりにならないと成約しないでしょうね。

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だからパークシティだよ。三井もbakaじゃないから。

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687
売りに出ている中古は、売り主であるオーナーと買い主の交渉になるわけだから
三井は関係ないじゃん。
まあ仲介業者の売り方の方針とテクニックでしょ。

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あ、688ね。

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売主は基本的には何らかの理由により売りたいから出している訳で、買主は別にここじゃなくても良い、この値段なら買わなくても良いという判断ができます。
最初は値下げしてまで売りたくないと思っても、結局痺れを切らして値下げして売るんでしょうね。

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ここではないですが、マンションの売却経験があります。２社に見積もりを出してもらい、同じ見積もり
だったので、そこのマンションを購入した会社に仲介を頼みました。とりあえず見積もりは買った値段より
２００万円プラスの値段。新築で購入して築４年でした。何人か見に来てくれて、マイナス３８０万円なら
即決するとかいう人もいましたが気長に待ち、結局購入した金額の５０万円マイナスで売却する事ができました。
見積もり金額はあえて、値下げを承知の上で高く設定するらしいですね。途中でもう売れればいいやなんて
思った事もありましたが、待った会ありました。売却は本当買主と売主どちらがひくかでしょうね。

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私は港区の某マンション、売却益2000万円でした。
リーマンショック前の話しですが。
6500万で買った築15年中古マンションが
8500万で売れました。リノベーションに500万費やしましたが。

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逆にここの成約は下げないとらしいので売主も価値がないのを認識せざるを得ないんだろうか

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2004年頃分譲で良いマンションはどこも
買値の３割や４割増しで
プチバブルの時に築浅転売できましたよ。
うちも中央区のを売りました。

2000年代前半に買った物件をプチバブル期に売れば、ある程度利益が出たのは当然だし、
逆にプチバブル期のピークに買った物件を今売ろうとすれば、ある程度損が出るのも当然。
この物件に限った話でもないし、この物件も決して例外ではないというだけのこと。

ただし、買い手が必ずしもここじゃなくても良いように、
売り手も絶対売りたいという人は必ずしも多くないから、価格調整は時間かかるでしょうね。
ちなみに不動産仲介業者に本気で購入意欲があるところを見せれば
売り手の事情が聞けて、売り出し中の物件について価格の交渉余地は結構簡単に分かりますよ。
多くはないですが、中には管財人が売却措置をとっているものもあり、
そういったものはそもそも少し割安についているし、
資産処分までにそこまで時間をかけられないだろうから、
買い手が見つからなければ一段の交渉余地が生まれてくる。

ただそういった特殊物件で無い限り、1億で出しているものを8000万という交渉は難しそうです。
どちらかというと在庫処分をしたいデベとなら交渉余地がありそうですが、
個人の場合は債務残高や損失確定を避けたがるので相当の時間を要すのでは。

駅距離が2倍で川沿いの低地に位置してグレードの差も小さくないヴィークコートが
坪320万でそこそこ順調に売れている市場であることを考えると
まだまだ売り手も簡単に諦めないんでしょうね。

でも広めの部屋が多いからグロスだと高いんですよね。
ほんと皆さんがおっしゃるような手ごろな水準になれば是非欲しいところではありますが．．．

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