ザ・パークハウス 神戸トアロード

No.76です。

No.77さん
不勉強な私の疑問に真摯にお答え下さって
ありがとうございました。
説明不足なんてとんでもない！
早速のお返事で誠に恐縮です。

なるほど、一般的に「高レベル」と評される仕様としては
『普通』（＝可も不可もない）ということですね。

構造の付加価値は大きなコストアップに直結でしょうから
設備のグレードにつりあう程度の無難な所で抑えておこう、
というところでしょうか。


お値段が・・・と上記で書いたのですが
正直ＭＲで価格提示された時、予想よりも低めで驚いたんです。
だから欲が出てきちゃったんですけど。。。

私が営業さんからもらった情報では、
１期販売の時は下の階から順に売れていったそうです。

神戸の海側・山側物件と違い、元々眺望は期待不要の場所ですから
購入価格を抑えるなら低めの階でもかまわない
とする考えもあるかと思います。


話は変わりますが
No.79さんのように
元病院跡地、というのは確かに気にしてしまいますよね。
グーグルのストリートビューで見ると
エントランス部は、車をバック駐車する
スペースのように見受けられます。
救急搬入口でしょうか？
それにしても、
販売会社の方が他マンションの悪評を言うのって
もしかしてネガティブキャンペーンというやつなのでしょうか。

ということは、
上層階もそこそこ売れている
下層階から順に売れている
更に他の販売先でネガティブキャンペーン

となると、ここは売れ行き好調ってこと？！

情報お持ちの方、是非お願いします。

手頃な値付けで早々に売りぬきたいはずというのはなぜですか？
MRの維持費もばかにならないのは、どのマンションも同じだと思いますが。

竣工までに値引きはさすがにないのでは？

トアロード沿いの 2フロアだとMR維持費がばかにならないって、
他社のモデルルームの立地と比べて、どれぐらい違うんですか？

上層階もそこそこ売れていて、下層階から順に売れている
ということですが、具体的にどれぐらい売れているんですか？

MRのあの場所は偶々かもしれませんが、
通常ビルインはプレハブより安価ですが、
この物件は高級仕様にしつつも価格を抑えて、
という物件だと思ってるので、竣工までずっとあそこでMRを構えるのは、
100戸クラスマンションとしては、バランスが悪い気がしてます。
金額比較じゃないですが、一戸当たりの負担率は結構タイトで
馬鹿にならないはずです。（勿論コストは売値に含まれてますけど）

三宮界隈の大型物件と本格的に競合しだすと共有部分とかは流石にちょっと見劣りしますし
トアロードというブランド価値もこういう物件の購買層の方だとタワーと比較すると
どうなんだろう？と思っちゃうんですよね。
まあ、サザビーならディーゼルかな（笑）

高いなと感じました
タワーでもないのに免震にする必要もないのでは？
また一階が飲食店入ればゴキブリが心配

都心の高級物件的な位置づけとしては手頃な根付けと思いました。
そこまでする必要あるの？　というのが
プレミアの条件なので、免震や結露防止といった仕様で
そこらの賃貸物件や中規模マンションと差別化してるようです。
（個人的にはプレミア感としては物足りないんですけどね）

ゴッキーやミッキーは繁華街の住民ですからね・・・（＾＾；；
ま、マンション内に食品スーパーとか入ってる物件も
そのあたりは問題にあるケースもあるようですし、
気にされる方にとっては心配ですよね。。。

サザビーは…
40代以上の、普通のおっさんおばさんでもある程度分かる、という知名度を狙ったのかなあ？
西神南あたりのマンションでサザビーとコラボればなかなか好印象になると思うけど、ここでやるのはどうでしょうね。
それだったらやっぱりディーゼルかな（笑）

手頃な値段かなぁ・・・

地価をベースとして相対的に見れば手頃感はあると思いますけどね。
ただ、商業地として活用すべき土地がどんどん住居になっていくので、
（これは全国的な現象でしょうけど）
街全体の価値としてはドンドン下落していくんでしょうから、
希少性という値打ちは乏しくなるかもです。

92さん

地価から判断して手頃なのか、高級仕様のわりに手頃なのか結局どっち？（両方？）
それに、地価から物件価格が手頃かどうか判断するにはどう計算するの？

地価と仕様で判断してます。
このあたりであれば、１０平米当たり３万（坪１万）ぐらいはつくはずなので、
ちょっと細かい数字は忘れたけど、
確かここのSTUDIOタイプで
利回り４％でも月賃料10万未満で、
新道・山幹のトアロード沿いの免震の至れり尽くせりの
一応プレミアムマンションに住める、
という事で、手頃感はあるかなと思ってます。

それだけで至れり尽くせり、ですか・・・。
いまどき免震じゃないところってほとんどないんですが・・・。

今どきは家賃10万未満で、免震じゃなくて、これぐらいの設備がついてないところなんてほとんどないんですか？

>>95
主観ですが、
内装はともかく、
免震＆結露対策は竣工後の対応が不可能なので、
至れり尽くせりと思ってますよ。
http://www.shinchiku-athome.jp/tokusyu-52/pref-28/

至れり尽くせりの基準がめちゃくちゃ甘いｗ

ん～　後出しな表現で気が引けますが、
１００戸未満の都市型マンションで、
南東角部屋最上階ですら７０百万切る物件としては
十分に至れり尽くせりだと思います。

そら、敷地内にクルーザー専用桟橋までついてる
品川のワールドシティタワーレベルが
至れり尽くせりマンション！！！
と言われれば返す言葉はないですけど、
それはスレ違いですね。

>>98さんの基準が知りたいものです。

利回りで考えるのであれば、地価・仕様は関係ないような...
手頃感を地価・仕様で判断しているのか、利回りで判断しているのかどっち？

年のいった両親と住むところを探してるのですけれど、エレベーターが２階からですか？車椅子を使っているので、２階からエレベーターだと無理ですし、年寄りには、環境としては住むのはどうでしょうか？

サザビーとコラボなんて余計な事して無駄なお金がかかってると思うと少し気分が萎えてしまいますね。

＞サザビーは… 40代以上の、普通のおっさんおばさんでもある程度分かる、という知名度を狙ったのかなあ？


むしろ４０代後半以上のおばちゃんじゃないと、わからないのかも。
Afternoon Teaのバッグ持ってるの、中高年の女性が多くない？
私もサザビーとのコラボは意味がわかりません。というか、サザビーってどこかで見聞きしたことあるなあ、ってくらい。

No.101
＞年のいった両親と住むところを探してるのですけれど、エレベーターが２階からですか？車椅子を使っているので、２階からエレベーターだと無理ですし、年寄りには、環境としては住むのはどうでしょうか？

101の質問者様、モデルルームにはいらっしゃいましたか？
エレベーターはわかりませんが、印象として各戸の玄関やトイレ、すごく狭い感じがしました。
車椅子もいろんなタイプがあるので一概には言えませんが。
図面をもらって検討されてはどうですか。

>>100さん
地価＆仕様の基準としてわかりやすく賃貸で幾らぐらいかな、
というを目安に手頃かどうか判断してます。
地価はこのあたりでは繁華街の半値ぐらい、仕様はこの規模では致せり尽くせり
で、50平米弱があの値段は手頃ではないかなと。

>>101さん
建物としては、アプローチからELVホールまでスロープも用意されているので
通常のバリアフリー程度は備えてるようですが、使い勝手はどうでしょうね。
ただ、環境的には線路より北は坂道沿いなので年配の方にとってはどうでしょうか。
既に検討されてるとは思いますが、平坦な南側ならエルグレースとかありますね。
そういえば、同じ三菱の、旧居留地にあるマンションも
ドアスコープが車椅子用の高さもあって室内も取手を付けれるような施工してたはず。


サザビーとコラボは一応イメージアップ作戦のようですね（笑）
一昔前の芸能人を活用した宣伝から、こういったファッション系との
コラボがトレンドなのかもしれませんね。

三菱は学園都市のカルチェリベルテでもアフタヌーンとコラボしてたな

単体では自信がないのだろうか。
あのワンルームタイプに2500万とかだせるなんて金持ちですね

正直あんなのにホイホイつられる人はいないと思う

冷やかし半分のご近所さんが一番熱心なような。
至れり尽くせりの仕様で手頃な価格のこのマンション、購入されないんですか？

>地価はこのあたりでは繁華街の半値ぐらい
どこの繁華街と比較してるんだろうか。それから、ソースは？

確かにおっしゃる通り、業者みたいでしたね（笑）
本音はトアロード沿いの販売センターが早くいなくなって欲しい
という願望から熱心になってたかもしれません。
でも、嘘・誇張は言ってないつもりです。

繁華街は三宮駅周辺の事です。
ソースは相続税です。

スレ違いですが、販売センターや竣工後の垂幕とか
街の景観に馴染むようになんとかなりませんかねぇ〜

>ソースは相続税です。
・・・

レス少ないですね、ここ・・・

誰が買うかのターゲットも定まってないから妙なコラボとかするんじゃない。客層を無理やり作ろうとして。妄想に近いね。客が付いてきてない。

ここね…、便利と言えば便利。
三宮でご飯食べてすぐ帰れるってのはいいなと思うけど、キッチンが対面じゃないのがなんとも残念。

場所はいいですよね。都会暮らしを満喫できます。ただ、各戸が狭いような。こういう立地だと、あんまりファミリー層じゃないと思いますけど、むしろもっと広めでゆったりしたプランなら、検討する層もいたかも？

狭いし高いしトアロードに面してるし、このままで売れるのかなぁ、、

Aタイプ以外の2LDKはどうなんだろう。
全体的に苦戦してるのかな。

この立地って前は病院でしたよね。

その話しは済んでいる
>>5-17

戦闘服って！？バトルスーツ！？

夜中に防犯のために歩いてくれています。
上記の方々のおかげで治安は維持されております。
みなさん感謝しましょう。

自衛隊の着ている迷彩服？

この１００ｍ程度山側に住んでるけど、ここを購入するのは躊躇するな。もう少し待つとちょいと山側の官舎がなくなってマンションができるだろうし。しかも、ここのマンションは病院跡地で１度だけ利用したけど、全体的に薄暗いダークな印象。通勤時間帯には入院患者の老人が寝巻きでタバコを吸っていた記憶が残ってる。このマンションには出来たら何か出そうな感じ(-_-;)

病院は人を救うためのものです。病院だったからって、霊が出るとかは私は考えません。

隣接する教会の名前ご存知の方いらっしゃいますか？

神戸バイブルフェローシップ
通称　KBF　です。サイトまであったりします（笑）
http://www.kbfweb.com/

ありがとうございました。

いえいえどういたしまして。

ご近所さん、お久しぶりです

1階の店舗にはどんな店が入るのかな。

飲食店の可能性はあると、営業さんが言っていました。

今、どの部屋が残ってるんでしょうか？

HPを見る限り、Aタイプ以外はまだ残っているのでは？

場所微妙だね

立地は悪くないと思うけど

こちらの物件はレス少ないですね。
人気ないのでしょうか？
残戸数はどのくらいですか？

価格が中途半端。パークハウスにするなら、耐震構造にして、設備を落として庶民価格にする。さもなくば、設備を上げて、専有面積も大きくとってパークコートにすればよかったんじゃあないかな。

15階で免震はやりすぎ

この物件はトアロードっていう、ブランドだけな感じがします。（買い物は不便ですし）
確かに販売価格は若干高いですよね。15階で免震、割高感は拭えないです。

ここは免震だし設計も三菱地所設計。間取も凝っていて気合の入った物件だと思います。その分高いですが…
138さんのパークコートは三菱ではなく三井ですよね。

15階でまずアウト

こらこら、ウソはいかんよ。ここは14階ですよ。

管理費が高いなあ。
管理費に対して投資対効果はないわ～。

管理費、そんなに高いですかね？

管理費はそんなに高くないと思いました。物件は割高感がありますね。モデルルームのコストは、一体いくらかかっているのでしょう？

旭通のCTと比較してレス少なすぎのような。
立地も仕様もいい物件だと思いますけどね。

ここ、仕様も立地もいいなと思いました。
その分、いい値段しますね。
三菱地所の物件って、神戸の中央区ではここが初めてですか？

ざ・パークハウスの呼称としては最初の物件ですね。

立地も仕様も良くても高いから売れていない。これが現実。
ハーバーの営業マンもシティもレジデンス元町もみんな「パークハウスさんは確かに良いですね～」と言う。
裏を返せば価格゛競争力゛が最もないから、ある種ライバル視されてない証しかも。

病院跡って立地が良いのか？

気にしない人にとっては、全くもってどうでもいい話でしょ。
普通に考えて立地は良い。

まったく気にしない人はいないでしょう
土壌汚染の可能性も、遺体安置の場所もあるでしょうから

>>151さん
ここは眺望優先のタワマンとは競合しないでしょう。suumoでは残り11戸ですよね。竣工半年前で9割弱契約済なら順調な方では？

そんなのが残戸数と思ってるの？

残り11戸にしては均等に売れ残ってますね

SUUMOの販売戸数と残戸数が必ずしも一致しないって言いたいのでは？
だれも残戸数が嘘とは言ってないような・・・。
実際のところは三菱地所レジデンスしか知らないでしょう。

ブランドな立地であることはわかった。
でも、
・坂
・スーパー＝コープは近くは無いし、競争力は乏しい。
・近隣には韓国系の建物あり、中国系の教会あり。
・三宮からの道程には飲み屋や風俗店あり。
・子供遊ばすにも50mも行かずにラブホあり。

これをリアルに良い立地と言うのか。。

コープ近いと思うんだけど…
まあ、大きい道路があるから、信号待ちで時間はかかるかも。

坂道と駅までの風俗店だけ納得。

コープは近いと思うけど、品揃えが少ないんだよね。
近くにまともなスーパーができればいいのに。

トアロードは子育ての環境にはベストではないとは思いますが、今の世の中、子供達を無菌状態のような場所で育てることは不可能なのでは？私は田舎（村）で育ちましたが、テレホンクラブやラブホがポツリとありました。住む場所も大切ですが、家族との関係や教育が、子供の教育に一番大切なのでは？

じゃあますますトアロードじゃなくても…

いえいえ、私の言いたいのは、よっぽどひどい環境でない限りは、場所にこだわりすぎる必要な無いのでは無いかということです。

そうですよね。
ここはそんなに、環境悪くないような気がします。

西側は良いけど、東側が悪い。ちょうど境目のグレーゾーンの立地。

警察署と神社を挟んでるから、グレーってほどでもないと思うけど。

そうですよね。環境はまあまあでは？

名前のとおりですが、何か質問ありますか？

また、契約者同士で交流できると嬉しいです。

2LDKは完売したみたいですね。

ここって内廊下ですか？

図面だけでははっきりしませんが、
マンションギャラリーの模型で確認したら、
外廊下でしたよ。

公式HPだと1LDKと3LDKもまだ残ってるけど、更新が遅いだけ？

先週は１戸も契約されなかったようですね。
今週末はどうなるんでしょうか・・・

建物自体は、東側の防護ネットが外され、
外観が現れましたね～。
建物全体が見られる日が楽しみです。

建物全体早く見たいですね。竣工前に全部売れるかわかりませんが、2LDKと3LDKは完売ですし、デベとしては成功物件じゃないですか。

モチ、成功物件ですよ！

購入者にとって成功物件でないとダメなんじゃない？

しかしHP に比べ全く輝きの無い外観でしたな。