ザ・パークハウス 神戸トアロード

三宮は生活するのに便利な場所ですけど
駅近の他のマンションも建設中なので
価格が気になりますね
便利な場所だから駅から6分の立地でも魅力あります

一階店舗が飲食なら最悪じゃないでしょうか

タワーの影になりませんか？
でも気になります。

また、ゼネコンが微妙・・・
なんでまたわざわざ・・・
これ地所物件？藤和の？

川○病院の跡地の物件でしょ。。。
救急もやってたので病院跡地はパスやね。

川○病院ではなく神戸マリナーズ厚生会病院です。

マリナーズの前は川○病院。しかしなぜ伏せ字？5月上旬MRオープンの様ですね。

病院跡地といえば土壌汚染。土壌汚染といえば地所。得意物件ですね・・・

救急をしていると他の病院跡地より
なにか不都合な事があるのでしょうか？
土壌汚染は建築前にちゃんとクリアーにしてから
じゃないのですか？
後から出てくるのでしょうか？そのようなトラブル

まあ東京の豊洲とかよりはましかな。
気にならないなら気にしなくていいんじゃない。
でも気にする人は普通に気にするよ。
土壌汚染が無くても、人の生き死にが頻繁にあった場所なわけだから。
救急云々はそれでしょ？
あと、地所は前科があります。

確率論で言えば、病院跡地は結構な確率で土壌汚染が出ますよ。当然対策やってるんだろうけど。
対策やってるから良いと思うか、土壌改良が必要なような地歴の場所を避けるかは、考え方次第。

前科ってなに？

三菱地所　書類送検　でぐぐって

ここはおいくらかな？　販売はいつから始まるんだろか。

外観イメージ出てましたね。

神戸が好きで、駅も学校も近いので、かなり前向き検討です。

4さん
ゼネコン微妙ですか？
特に東京では実績もありますし、大手ですよ。
北ヤードにも入るみたいです。

病院跡の点だけでひっかかる人は、検討しなくていいんじゃないですか？
三宮で検討なら、こんな立地はもう出ないと思いますよ！

いいんじゃないかな。

三ノ宮周辺では、唯一まともかな。

よさげですね
早く概要がもっと知りたい！

三ノ宮で便利な山手に住みたいと思うなら、いい立地だと思います。向かいのハーティネスも、値下がりしてないみたいですし。ただ、安っぽい作りだけはしないで欲しいですね。

ハーティネスは下がってるね～　トア山手タワーのせいかもしれないけど。
トア山手の店舗が軒並みシャッター状態でさみしい感がでてるってのもあるし。

眺望とかどうせいずれ南側のいずこかにでかいの建って終わる気がする立地だし、見た目で存在感を示す建物にしてほしい。開国後の神戸っぽい感じで。
安物売りの時代だからきついか…　せめてエントランスとか内装は頑張ってもらいたいところ。
14階建で45.15mだから、きっと天井高は2.6mくらい確保してくれそうだけどね。

建物の存在感がハーティネス以下だったら、いっそのこと安いハーティネス中古狙うのもいいかも。

とにかくモデルルームはやくみてみたいね。

ザ・パークハウス 梅田くらいの出来ばえなら考えます。

ザ・パークハウス梅田は15階建で45mだからね～　階高が低い。
物はパークハウス神戸トアのがいいと思うよ。

ただ、あっちは品質落として値段落としてきたからね。立地にしては比較的安いってのがいいかも。

こっちは品質があっちより多少高い分（階高しか予想できんが）、価格は梅田のようにはならないんじゃないかな～

設備は落として来るとして、平均坪単価200万円くらいと予想。

185万くらいを期待。

阪急梅田徒歩７分のザ・パークハウス 梅田が54.05m2～72.94m2で2,648万円～4,698万円
ですから坪１６０万から２１０万。こちらもその辺あたりと思う。

トア山手が去年中古で売りに出てた時は、坪230万円ちょっとで売れたらしいです！
坪とかイマイチよくわかりませんが、それだけトアロードはいい立地ってことですね。この物件もこのくらいかな。

外観の絵を見ると、普通のマンションよりデザイン性高そうですね！
内装にも期待！

トア山手も高層の方は坪単価そこそこ高いけど（成約ベースだと230万はいかない210がせいぜい、今年なら200がいいとこか？）、ここ数カ月坪単価160万でさらし物件になってるのあるしね。

ハーティネスも坪単価150がいいとこだし、トア上部の地盤沈下はなかなか激しい。店舗がのきなみ入らないのを見ても分かると思うが。

ただ、個人的には駅から近く街並みは綺麗だと感じてるので興味がある物件。
北野に住んでた外国人がトアを通って旧居留地に通っていた。それが現在のような神戸の始まりなので、神戸民としては、北野・トア・旧居留地は特別なところだと感じている。
当時は馬車で通っていたらしいが、今年からその馬車での観光が復活するとか？！
神戸大好きな神戸っ子としては大いに楽しみにしてる。

ここは地価に期待して買うところじゃなくて、ここに住みたい人とかこのあたりが気に入ったという人が買う物件。

坪単価220万円から260万円くらいのようです。

ここは15階建てなので、普通の耐震構造？

２７様　それなら８０平米の部屋で６０００万越ですか！
　　　　４．５畳の部屋に、ウオークインクローゼットがあったり、変な間取りと思うのですが。
　　　　２ＬＤＫが、本来の間取りなんでしょうねえ。
　　　　販売ターゲットから考えると、きっと内装、設備はいいんでしょう。
　　　　

販売予定価格：
暫定価格で８０．７６㎡で約６６５０万位のようですね・・
周りの分譲価格に比べかなりしっかりした値付けのような気がします。
コミュニティーも無いので管理組合の会議を何処で行うか？
ゴミ収集サービスとかも無い・・駐車場の率もかなり低い（タワー１棟のみ）平面なし。
エレベーターは２Ｆ～１０Ｆ専用と１１Ｆ～１４Ｆ専用の２基になるみたいです（１２人乗り）
１Ｆには現状４店舗に仕切った店舗スペースが・・ここは等価交換で以前の地主さんの権利だそうです。
エントランスのスペースもかなり狭そうです。
部屋の広さ：
８０，７６㎡、７６．６２㎡、７０，３８㎡、６７．３８㎡、６０．６２㎡、５１．１１㎡、４６．３６㎡
の７タイプみたいです。
さあどうでしょうね？
少し気になるのは病院の跡地と言う事です。（結構気にされる方多いみたいですから・・）

販売予定価格： 最上階（１４階）
暫定価格で８０．７６㎡で約６６５０万位のようですね・・

三宮から徒歩6分の立地は文句なく便利です

街も雰囲気あるし、買い物は便利だし魅力あるマンションです

魅力あるマンションですが、少々高いです。坪２００万なら買おうかと思いましたが、、、。このエリアなら８０平米のマンションなら家賃は２０万くらいでしょうか？

駐車場の数は９１戸に対して３４台とかなり少ないと思います。
但しこの周りのトア山手タワーとかトア山手フラッツのように他に権利譲渡はしていない、駐車場収入は管理費の一部に組み込まれ住人に還元される一般的マンションのようです。
駐車料金（暫定）も一般車（Ｈ１５５０）で月額１５，０００円とかなりリーズナブルに押さえられるみたいです、駐車料金改定も管理組合の総会で決まりますので外部権利と違い長期間同じ駐車場料で借りる事が可能と思われます、毎月の事なのでこの点も重要です。

やはり、地権者がいる物件は、いろいろとあるね。

購入検討中の方、いらっしゃいませんか？

この物件のメリット、デメリットを教えて頂ければ嬉しいです。

私の気になるデメリットのひとつは、タワーの日陰にどのくらいなるかです。圧迫感とか…

おそらく季節と階によるかと思いますが、
南西側は日照が2～3.5時間位でないですか。
午前中は元々南西は日が当たらないですし。
南東は逆に午前中しか日が当たらないのは
トア山手関係ないですね。

圧迫感はあるでしょうね。
相手は120m超ですから・・・。
最上階から見上げてもまだずっと上まである。

いずれも室内の居住性のみ重視ならば
気にならないとも言えなくもない。

モデルルームを見て、立地（駅や学校からの距離）、設備は大変気に入っています。
ネックなのは値段です。人気があるからなのか分かりませんが、営業マンと話をした感じだと値段交渉できる雰囲気は無いのかと思いましたが…やっぱりそうなんでしょうか？

ここは部屋の雰囲気は良かったですが、
やはり環境が・・・。

私は以前から神戸に住んでいますが、
あの辺りは暴力団関係の事務所が多いです。
以前も近くのホテルで発砲事件があり、一般人の方が亡くなりましたから。。。

雰囲気もとても良かったので、検討していたのですが、
やはりあえてそのような場所のマンションを買うのはいかがなものかと思い、検討を中断しました。

販売スタッフに聞いても絶対言わないですものね。

神戸に住んでいる人は皆知っていますが。

第１期の登録受付が始まっているようですが、盛況なんでしょうか？

４０、４１さん
そうなんですか…知らなかったです。さすがに躊躇しますね。
気に入っていたのに、残念です。

都心ど真ん中のやや脇道・・・隠れ家風のマンションで大人には使い良さそう。
セカンドにいいかな・・・と思いつつ、その筋の人にとっても同様でしょうね。
入居しても隣人にはかかわりたくない、そんな雰囲気かも。

　発砲事件というのは、平成9年の旧新神戸オリエンタルホテルで、山口組の宅見若頭が射殺され一般人の方が一名巻き添えなった事件？
　それをこの物件の近くというなら、土地勘の無い人ですね。
　それとも県庁前プラウドで、事務所が、事務所が、と散々荒らした人かな。県庁前は完売しちゃいましたけどね。

40、41、43、44はもしかして同じ方？
確かに玄関は裏道ですが、店舗もあるしトアロードに面しててとても隠れ家には見えませんが…。どう読んでも土地勘があるとは思えませんね。
まっすぐ南下したところの事務所はもうないのでは？

場所はいいかもしれませんが、学区が‥どう???
私立に行かせるならいいけど‥。

確かにオリエンタルホテルは海側ですから、そう近くはないですね。
けど、神戸全体が暴力団関係の事務所や店が多いのは周知のことですから、
安心はできないな。。。

＞No.46

やっぱりあったんだ。笑


>No.48

海側にあるのは今のオリエンタルホテルで、
旧　新神戸オリエンタルホテルは今のクラウンプラザ神戸ですよ。
まぁ距離とてしてはそんなに変わらないですが。

２方向が道路に面していますが、車の音とかはうるさくないのかな？

うるさくないよ、アフターにも便利かも。

三菱レジデンスの某新築分譲マンション掲示板より（抜粋）
＊引き渡し前数ヶ月より、提示価格から１割２割の値引きは当たり前、４ヶ月もたてば２割３割引きは当たり前、全額現金（ローンなし）であれば４割引を営業自ら申し出る（値引き交渉もしないのに）。青田買いは要注意（あとから後悔）。

>No.52

青田買いすることに特に抵抗はありませんが、逆にそこまで値引きしても平気な会社って、会社自体大丈夫なのかと心配になります。利益をそこまで削っても経営って成り立つのですか？
最初の価格帯が強気すぎるのかな？

>No.52

アフターってどういう意味？

夜は人通りって少ないですか？

人通りは普通にありますよ。深夜12時くらいまでなら、特になんとも思いませんでした。さすがに深夜1時以降は、寝ている方が多いでしょうし、あまり人が歩いてるわけではないと思いますが。治安面で不安を感じる立地ではないです。

でもそっち系の事務所があるんじゃ、やっぱり治安は不安でしょ…。

アフターにかなり、そうなんや

トワ山手買えない人にとっては、いい物件ですね。というか、こちらのほうが価格は魅力的です。

私トアロードに住んでいますが、治安面で不安を感じた事は有りません・・
結構夜遅くでも人通り有りますから問題ないと思います。
この界隈より県庁、県警方面は夜９時過ぎると人通りが無くなるのでむしろそちら方面が心配かも？
騒音は階によっても多少違いますが、そんなにうるさいと感じた事有りませんね。（窓を閉めていると問題ないでしょう！）
この近辺一方通行が多いので駐車場の場所によっては不便かも・・？
こちらも地権者物件ですよ・・私も地権者物件に・・何かと難しい問題も・・！
住宅に地権者は居ないみたいですからまだましかな？

南側の事務所って、一和会のことでしょ。平成元年に消滅しています。
あの抗争中は、機動隊が組事務所を２４時間ガードするという珍現象もありましたね。
おかげで、どこに事務所があるのか良く分かりました。
今は心配ないですよ。

アフター、同伴前に最適ですよ。
だから完売しますよ。

アフターってそうゆう意味か。
そんな人たちと一緒のマンションに住みたくないなぁ・・・・。
セカンドハウスとしての検討の方がいいのかな？

私、ここの近くに住んでいますが、夜になると時々それっぽい人とすれ違ったりして怖いので引っ越す予定です。もともとこうゆう環境に住んでいる人からすればあまり問題ないのかもしれないですが、私がもともと住んでいた場所はこんな心配全く無かったので、逆に今些細なことでも気になってしまうんですよね。

年収３０００万円以上の経営者に最適
アフターで楽しもう！
内装もスィートルーム仕様にオプションしよう。

便利なマンションだな。

そんなマンション購入したくないね。

賃貸なら別だけど。

アフター向きとか、一般人向けの物件ではないのですね。

小さいお子さんがいる又はこれから子供を持つ予定の方で、こちらを購入予定の方っていらっしゃいますか？
やはり、ここはDINKSかリタイア世代のファミリーばかりなのでしょうか。。。

アフターとか一般人向きですよ。
完売しますよ。

アフターの人なんかとすれ違いたくないねｗ

綺麗な女性なんかとすれ違いたくないねｗ

子供がいる人向けでは無いでしょうね。。。

なぜ？

ここは元病院跡地ですか？

73さん、私は72ではありませんが営業氏にファミリーターゲットではないと言われました。
74さん、病院跡＋タイムス跡ではなかったですか？

どうしてこの板は放置なんでしょ？

情報希望です！

No.76です。

No.77さん
情報ありがとうございます。

私もＭＲ行ってきました。
設備・仕様はかなり良い（サザビーとのコラボは意味よくわからんけど）
と感じましたが、
構造は「可もなく不可もない」くらいなのですね。
知識がないので、どの辺りが可や不可なのか
もし教えて頂ければ勉強になります。

上記他コメントにもありましたが、
販売ターゲットは基本的にファミリーではないようですね。
間取りにも遊びがある感じがしましたし、
場所柄含めあまりサラリーマン向けの物件でもなさそうな。

といっても、当方のような子供なし共稼ぎ夫婦には
たとえサラリーマンでもかなり魅力的です。

子供が家の周りを遊びまわってて危ない、っていう不安もないですし
子育てメインに作られていない
大人向けのマンションは、探すとなかなかないんですよね。

とっても気に入ってるんですけど、
やはりお値段が・・・・
完売間近なら値引き期待できるのでしょうか？
ここは売れ残らないのでは、という気がしています。
売れ行きがきになりますね。
情報お持ちの方いらしたら、是非お願いします。

しかしエントランスのあたりが霊安室だったと他のMRで聞いてショックでした。

７７です。
構造については、説明不足ですみません。
都心部のパークハウスブランドとして可もなく不可もなく　という意味です。
免震構造～複層ガラスと一通りの仕様は全て網羅されています。
ただ、最新マンションということで目新しい何かを期待してたので、
逆にそういった新たな仕様がなかったため、可もなく～という表現となりました。
なので、構造で不可な要素は特にありません。可だらけです。

誤解させてしまったのであれば申し訳ないですが、
結露防止やピクチャーレール等も標準ですし、
おっしゃる通り、仕様としては一般的に見れば高級仕様の扱いです。

値段的にも最上階角部屋であの値段だったので、
値付けとしてはそれほど強気ではないと思いますが、
（このご時勢ですし地歴とかも意識したんでしょうね）
低層階は対面のビルと向い合せになるので、そのあたりがどうなのかなと・・・
なので階層や間取りを気にしないのであれば、残るであろうそのあたりの物件を
狙うのも一つの手だと思ってます。
ただ、売れ残りは賃貸業者に叩き売って終わると思いますので、
こまめに確認するという面倒さはありますけど。
気に入ってるのであれば、営業さんに指値（予算×90％）を提示してみてもいいのでは。

No.76です。

No.77さん
不勉強な私の疑問に真摯にお答え下さって
ありがとうございました。
説明不足なんてとんでもない！
早速のお返事で誠に恐縮です。

なるほど、一般的に「高レベル」と評される仕様としては
『普通』（＝可も不可もない）ということですね。

構造の付加価値は大きなコストアップに直結でしょうから
設備のグレードにつりあう程度の無難な所で抑えておこう、
というところでしょうか。


お値段が・・・と上記で書いたのですが
正直ＭＲで価格提示された時、予想よりも低めで驚いたんです。
だから欲が出てきちゃったんですけど。。。

私が営業さんからもらった情報では、
１期販売の時は下の階から順に売れていったそうです。

神戸の海側・山側物件と違い、元々眺望は期待不要の場所ですから
購入価格を抑えるなら低めの階でもかまわない
とする考えもあるかと思います。


話は変わりますが
No.79さんのように
元病院跡地、というのは確かに気にしてしまいますよね。
グーグルのストリートビューで見ると
エントランス部は、車をバック駐車する
スペースのように見受けられます。
救急搬入口でしょうか？
それにしても、
販売会社の方が他マンションの悪評を言うのって
もしかしてネガティブキャンペーンというやつなのでしょうか。

ということは、
上層階もそこそこ売れている
下層階から順に売れている
更に他の販売先でネガティブキャンペーン

となると、ここは売れ行き好調ってこと？！

情報お持ちの方、是非お願いします。

手頃な値付けで早々に売りぬきたいはずというのはなぜですか？
MRの維持費もばかにならないのは、どのマンションも同じだと思いますが。

竣工までに値引きはさすがにないのでは？

トアロード沿いの 2フロアだとMR維持費がばかにならないって、
他社のモデルルームの立地と比べて、どれぐらい違うんですか？

上層階もそこそこ売れていて、下層階から順に売れている
ということですが、具体的にどれぐらい売れているんですか？

MRのあの場所は偶々かもしれませんが、
通常ビルインはプレハブより安価ですが、
この物件は高級仕様にしつつも価格を抑えて、
という物件だと思ってるので、竣工までずっとあそこでMRを構えるのは、
100戸クラスマンションとしては、バランスが悪い気がしてます。
金額比較じゃないですが、一戸当たりの負担率は結構タイトで
馬鹿にならないはずです。（勿論コストは売値に含まれてますけど）

三宮界隈の大型物件と本格的に競合しだすと共有部分とかは流石にちょっと見劣りしますし
トアロードというブランド価値もこういう物件の購買層の方だとタワーと比較すると
どうなんだろう？と思っちゃうんですよね。
まあ、サザビーならディーゼルかな（笑）

高いなと感じました
タワーでもないのに免震にする必要もないのでは？
また一階が飲食店入ればゴキブリが心配

都心の高級物件的な位置づけとしては手頃な根付けと思いました。
そこまでする必要あるの？　というのが
プレミアの条件なので、免震や結露防止といった仕様で
そこらの賃貸物件や中規模マンションと差別化してるようです。
（個人的にはプレミア感としては物足りないんですけどね）

ゴッキーやミッキーは繁華街の住民ですからね・・・（＾＾；；
ま、マンション内に食品スーパーとか入ってる物件も
そのあたりは問題にあるケースもあるようですし、
気にされる方にとっては心配ですよね。。。

サザビーは…
40代以上の、普通のおっさんおばさんでもある程度分かる、という知名度を狙ったのかなあ？
西神南あたりのマンションでサザビーとコラボればなかなか好印象になると思うけど、ここでやるのはどうでしょうね。
それだったらやっぱりディーゼルかな（笑）

手頃な値段かなぁ・・・

地価をベースとして相対的に見れば手頃感はあると思いますけどね。
ただ、商業地として活用すべき土地がどんどん住居になっていくので、
（これは全国的な現象でしょうけど）
街全体の価値としてはドンドン下落していくんでしょうから、
希少性という値打ちは乏しくなるかもです。

92さん

地価から判断して手頃なのか、高級仕様のわりに手頃なのか結局どっち？（両方？）
それに、地価から物件価格が手頃かどうか判断するにはどう計算するの？

地価と仕様で判断してます。
このあたりであれば、１０平米当たり３万（坪１万）ぐらいはつくはずなので、
ちょっと細かい数字は忘れたけど、
確かここのSTUDIOタイプで
利回り４％でも月賃料10万未満で、
新道・山幹のトアロード沿いの免震の至れり尽くせりの
一応プレミアムマンションに住める、
という事で、手頃感はあるかなと思ってます。

それだけで至れり尽くせり、ですか・・・。
いまどき免震じゃないところってほとんどないんですが・・・。

今どきは家賃10万未満で、免震じゃなくて、これぐらいの設備がついてないところなんてほとんどないんですか？

>>95
主観ですが、
内装はともかく、
免震＆結露対策は竣工後の対応が不可能なので、
至れり尽くせりと思ってますよ。
http://www.shinchiku-athome.jp/tokusyu-52/pref-28/

至れり尽くせりの基準がめちゃくちゃ甘いｗ

ん～　後出しな表現で気が引けますが、
１００戸未満の都市型マンションで、
南東角部屋最上階ですら７０百万切る物件としては
十分に至れり尽くせりだと思います。

そら、敷地内にクルーザー専用桟橋までついてる
品川のワールドシティタワーレベルが
至れり尽くせりマンション！！！
と言われれば返す言葉はないですけど、
それはスレ違いですね。

>>98さんの基準が知りたいものです。

利回りで考えるのであれば、地価・仕様は関係ないような...
手頃感を地価・仕様で判断しているのか、利回りで判断しているのかどっち？