解約について

便乗させてください。
うちも地震の関係で購入を諦めようと思っていますが、ローンが通っているので白紙撤回は難しそうです。
ただ、震災後世帯主が精神的な病気になり通院が始まったのですが、それを銀行に打ち明けたら、ローンが不可能になり解約することはできないでしょうか？

>>41
できません

>>41
銀行に話すだけ、早めに話した方がいいと思う。
ローン実行前なら、最終的に実行するかどうかは銀行が判断する。
それでもし承認がくつがえって否認されたら、融資利用特約によって
白紙撤回できる。
ただし、特約には期限があるので（契約から１ヶ月くらい）、
それまでに否認が得られなければ、特約は適用できず、
解約するなら手付け金放棄するしかなくなる。
期限が過ぎてるならもう仕方ないが、まだなら急ぐべし。

>>43さん

ありがとうございます。
まだ事前審査のみで、契約はこれからなのですが、引き渡しが来月の為、契約のスケージューリングを売主に「早くしないと規約違反」と迫られております。

43さんの仰る「契約」とは、金消契約ということで良いのですよね？
こちらの都合の話しではあるので手付けは放棄も致し方ないのですが、契約書には「違約金は物件の2割」とあるので、それなら白紙にならないかと怯えています。
詳しく教えていただけることが有りましたらアドバイスお願い致します。

43です。
私の言った「契約」は、金消契約ではなく、売買契約です。
ローン特約は、売買契約から１ヶ月ほどしかありません。
その間に、ローンが通るかどうかを売り主にはっきりさせなければなりません。
引き渡しが来月ということは、もうすでに過ぎているでしょうか。

過ぎていなければ、期日までにローン実行が無理となった事実を銀行から
出せれば特約により撤回できる可能性があります。

過ぎている場合の話ですが、どうしても解約する場合、「手付解除」になる場合と、
「契約違反」になる２通りがあります。前者は手付け金の放棄ですみますが、
後者は倍額を払う必要があります。
どちらになるかは、売買契約書に「契約解除期日」が示されているはずです。

41=44さん

>売主に「早くしないと規約違反」と迫られております。
売買契約の手付金は解約手付ですから、一般的には手付金の放棄で解約できますが、
特約があるとそうならないケースがあるかもしれません。
この規約とはどんなものですか？契約書に記載されているのでしょうか？

>>45さん
売買契約からは既に2ヶ月ほど過ぎてしまっています。
実は今もっている築20年の自宅の売却が出来なかったこと、ローン契約者の病気などが有り購入を諦めざるを得ない状況です。
今の自宅を持ったままでもダブルローンで通ってしまうそうなので、莫大な違約金となると、銀行へ病気のことを打ち明けて白紙にした方が良いきがしました。



>>46さん
「規約」とは、おそらく引き渡し日までに銀行との決裁が間に合わない場合は「違反（違約金とるぞ）」と言われているのだと思うのです。

売買契約後ローンは通ったが、その後ご主人が病気になってローンが出ない可能性があると、いうことですね。

この場合、ご主人の病気が自己責任となるのか、それともご本人に係わらない他の要因によるものかによって、違約か白紙解除のどちらかになると思います。
話し合いで互いの妥協点を探すことが良いと思いますが、見つからなければ、裁判で争うことになるでしょう。

46です。41=44=47さんですね？
質問者がハンドルネームを固定していないから、誰が何を言っているのか解りずらいですよ。
もう一度事実関係を整理します。

・2ヶ月前にマンションの売買契約をした。
・ローンの申し込みをして本審査は通ったが、まだ金消契約はしていない。
・物件の引渡し日予定日は７月末。
・しかし、解約したくなった。

以上で間違いがなければ、手付放棄での解約は可能で、違約金は請求できないと思います。
なぜならば、まだ契約の履行といえるような事に着手していないから。契約の履行というのは、
手付金以外に一部でも代金の支払いをしたり登記を移転する事などです。

次に、ローン特約で白紙解除できるかどうかですが、これは銀行次第なのでわかりません。
審査が通った銀行がダメでも、他の銀行でＯＫのところがあれば白紙解除出来ませんから。
でも手付放棄で解約ができるのですから、ダメもとで銀行に通院の事を話して
相談してみては如何でしょうか。

なお、43=45さんの言っている特約の有効期間は１ヶ月というのは間違っていると思います。
契約書に特約の有効期間が定めていなければ、契約の履行までは有効なはずだと思いますよ。

>>46さん

41です。
コテハン「椿」にしました。
詳しくありがとうございます。
業者に「契約の履行」開始は引き渡し日の二週間前からなので7月二週目くらいからは違約金の対象との事は確認できました。
なので業者が定めた7月の引き渡し日に間に合うようにこちらが本申し込みをして金消契約が間に合わないと不履行となると解釈しています。
ちなみに契約書には有効期限は書かれていませんでした。
業者の言っていることは本当ですか？

もちろん登記はまだです。
手付金と足りない手付けを「中間金」として追加で払っています。
この辺りもややこしいですが…。
あとローン審査が通っているのは一行のみです。
銀行には「業者にとりあえず買って賃貸にしたら」とごり押しされていることなども先に話してローンをダメにしてもらった方が良さそうですかね？

白紙となるか手付け放棄となるかが素人の私にはわからないのですが。
とにかく月曜日には銀行に連絡をしますので何かアドバイスが有りましたらお願い致します。

46です。
素敵なハンドルネームですね。

さて本題に入りますが、重要と思う順に書いたのでよく読んでください。

>手付金と足りない手付けを「中間金」として追加で払っています。
注文住宅ではないので、「中間金」というのはおかしな名目ですよ。
これは手付金を２度に別けて支払ったという事でよろしいですか？
それとも、契約後に何かプランの変更をお願いしてその代金なのでしょうか？
そうだとすると、ちょっと意味合いが異なってくるかもしれないので
支払った時期と背景を詳しく教えてください。

>銀行には「業者にとりあえず買って賃貸にしたら」とごり押しされていることなども先に話して
>ローンをダメにしてもらった方が良さそうですかね？
>白紙となるか手付け放棄となるかが素人の私にはわからないのですが。
まだローン特約の効力は残っていると思いますが、それが有効に機能するかは
銀行の判断次第なので誰にもわかりませんよ。
それから、あなたからローンをダメにしてなんて絶対に口にしない事！
ローン特約を利用して、故意に白紙解除しようとしているととられかねませんよ。
手付金といえども少ない金額ではないからおしいかもしれませんが、
ローン特約による白紙解除は、運が良ければもらえるおまけだと思って下さい。
銀行には、本審査の後で病気になって通院している事を話して、
それでもローンは実行して貰えるのかと真摯な態度で相談することです。
病名や病気の程度がわからないので何とも言えませんが、収入が大幅に減る事が
確定していなければローンは実行可能だと思われます。
銀行も商売。出来るだけ借りて欲しいのですから、その時は潔くあきらめましょう。

>業者に「契約の履行」開始は引き渡し日の二週間前からなので・・・
なぜ引渡し日の二週間前から「契約の履行」開始になるのかはわかりません。
二週間前に何かあるのかな？引渡しに必要な書類を揃える期限が二週間前までとか
社内的な規則があるのかもしれませんが、そんな業者の都合は関係ないはずです。

月曜に銀行に相談すれば、１週間もせずにローン実行の可否判断は出るでしょうから、
解約するには十分な時間がありますね。銀行の回答が出たら、また相談してください。

>>46さん

手付けを二度というのは業者の言ってきた手付けが300だったのですが、150しかなく、「中間金というかたちですぐに振り込みして欲しい」と後日+150を振り込みました。
そこの建て売りは30棟ほど有り、希望の物件を抑えるには300ないとだめとの事でした。
契約書には手付け150、中間150と記載されていました。
どんなもんでしょう？？

勿論今でも買えるなら欲しいですが、ダブルローンに気が進まずいますが46さんのご助言の様に「ローンをだめにして欲しい」という意向では向かわないつもりです。
「ダブルローンになる、賃貸目的となる、それでも通してもらえるのか心配で」と「お願い」してみるつもりです。
「契約の履行」については、書類や処理に必要な二週間と業者が、言っているだけだと思っていますが。
それを口実に違約金などと言い出されたら困りますので早めに動きます。

もう弁護士に相談するべきでここで安上がりに済まそうと思わないことです
私からアドバイザはこのままプロに相談しないと最悪な自体に間違いなくなる

弁護士のアポは取りまていますが、少し先になってしました。
業者に相談する前に弁護士と話しが出来ないのでここでご意見が聞きたかったのです。

43です。
49さんが、私の言った「ローン特約の有効期間は１ヶ月というのは間違っていると思う」と
いきなり否定していますが、その根拠は何でしょう？
一般的には１ヶ月の期限が設けられるのが普通です。
引き渡しまでなんてさすがにそこまで売り主はリスクを負いませんよ。
２週間前くらいから登記などの動きが始まりますので、そこから契約に基づく
履行が開始するという売り主の言い分は全うです。
「契約違反」になる期間と、ローン特約が有効な期間が重なるなどということは
普通に考えればあり得ません。矛盾しますから。

重要なのは、売買契約書をもう一度正確によく読むことです。
「書いてないと思う」ではなくて、書いてあるかどうか自分でわからなければ
今からでも売り主に確認すべきです。
ここでさんざんアドバイスをもらっておきながら、情報を正確に出さなかったせいで
すべて無駄になることもありますし。変に期待を持たされても困るでしょ。

仮にローン特約による解約期限が設けられていないとして、次に注意すべき点があります。
ローン特約条件のところに、融資を受ける銀行は明記されていますか？
明記されていない場合が多いと思うのですが、その場合、今承認がおりている
銀行がダメになっても、他の銀行で融資が可能となると白紙撤回できませんので
少々やっかいになります。多少融資条件を悪くしてでも融資をおこなう金融機関というのは
存在するので。

明記されており、それが今の銀行であれば、特約の期限までに否認されれば
きっぱりと白紙撤回できます。

主さんが早急におこなうことは
・承認がおりている銀行に事実を伝えて相談
・売買契約書の確認、または売り主に、次の点を確認
　　・ローン特約の期限
　　・ローン特約に金融機関名がはっきり指定されているか
　　・「契約違反」となる期日を、その根拠を添えて聞く

今の時点で私からのアドバイスは以上です。
これらの結果で次に進めると思います。

プロ（弁護士）へ相談することは一番よいと思いますが、それまでの間に
上記の期限が過ぎたりすると状況は一変しますので、まずは期日を早めに
はっきりさせ、緊急の場合は別の弁護士に頼むなどした方がいいですよ。

中間金150万円を払った時点で、契約履行の着手という考え方もありますが、売主が業者みたいですので、争いになった場合は個人が有利です。

売主が業者の場合は物件の引渡しまでは、手付金放棄で大丈夫だと思いますが、念のため都道府県の宅地課に確認してみてください。
このケースは150万円の放棄で済む可能性もあると思います。

>>43さん

再びありがとうございます。
解除可能日確認しました。
融資承認日と同一とあったので既に過ぎていました。
ちなみに銀行はひとつだけでした。



>>56さん

ありがとうございます。
県に確認したところ手付金のみ放棄となるだろうとの事でした。
それで納得しないなら弁護士に介入してもらうようにとの事でした。

手付解除300万もったいないな〜

この件が精神的負担になって、統合失調症やうつの治療をうけたら団信告知事項にあたり、ローンが通らず、白紙解約になってしまうので、お気をつけください。

46です。
建売なんですね。てっきりマンションだと勘違いしていました。
でも、建売もマンションも同じ売買契約なので今までのアドバイスに変更はありません。

>>57
>解除可能日確認しました。
>融資承認日と同一とあったので既に過ぎていました。
少し言葉足らずで不明確ですね。
これはローン特約による解除可能日のことでよいですか？そして、契約書の中にそういう一文があるのを
見つけたという事なのか、それとも業者に聞いたらそう言われたという事どちらなのでしょう？
55の中で43さんも言っていますが、正確に書いて頂かないとアドバイスする側も混乱します。
もし、ローン特約に関する条項として契約書に書いてあったのならば、ローン特約はもう効力が無く、
残された手段は手付放棄による契約解除だけですね。

>>52
>契約書には手付け150、中間150と記載されていました。
56さんも言っていますが、契約書に手付150とあるならば、裁判ではそれで通せる可能性も
あると思います。しかし、椿さんが納得して払っているならば、手付けの金額では争わないのが
良いと思います。（個人的には手付け300はちょっと多いとは思いますが）

>県に確認したところ手付金のみ放棄となるだろうとの事でした。
県の言っていることは間違いではないですが、頼りにはなりませんよ。今回業者に業法違反は
なさそうですし、業法違反があったとしても基本行政は民事事件に介入しませんから。
こういうトラブルは、自力で解決するしかないです。