エクラスタワー武蔵小杉ってどうですか？part5

>220
パークは直接基礎、小杉タワーは杭基礎みたい。
同じ小杉でも場所によって支持基盤の深さが違うんですね。

今回の地震が震度5だから倒壊するようなマンションはないよ。
ただ関東大震災で想定されてるのは今回よりずっと規模が大きいから
この程度で少しでも被害があるってことが問題視されてるんだよ。

豊洲とか横浜のポートサイド地区とか多摩川沿いとかでは
外壁のひび割れとかいろいろ問題になってて中古の売り相談増えてるみたい。

液状化まとめ
新浦安：被害甚大
豊洲：被害あり
有明：被害あり
みなとみらい：被害あり
二子玉川：まったくなし
武蔵小杉：まったくなし

222さん
知り合いが丁度中古物件の引渡しを3月の中旬にひかえての今回の地震。
ベランダの壁がちょっと崩れおちてしまったので仲介業者に問いあわせ
したところ、それをみて買主が心配だという事になれば自然災害なので買主側がキャンセルができる義務があると言われたそうです。
幸いにも買主さん側は実際崩れた壁をみて大丈夫と了承してくれたそうなのですがね。
中古物件の売りも問題がこれからいろいろと出てきそうですよね。

第二期の販売開始したね。
価格はやはり前回よりも下げての販売になるらしい。
しかし、先着販売の10件以外は全部売れたと言われたけど、ホントかよ？！

この先着順って第二期になるの？まあどっちでもいいけど。
公表されてる価格は第一期と変わってないから、値下げ希望なら直接価格交渉することになるのかな。

先着順以外に前回売り出さなかった場所の販売をしてるよ。

223
液状化だけが、地震被害じゃないから。

ついでに全く被害なしかどうかはまだわからない
目に見えないところが怖い

エクラスタワーは免震構造ですね！
長周期地震動にはゆっくりの揺れに共振してもっと大きな揺れになるようです。
怖～い免震

みなとみらい、被害あったっけ？どこ？
他ではないって書いてあったけど

＞230
エクラスタワーは免震構造なんですね。今まで免震のマンションに住んだことがなかったりエクラスの上階住む人は揺れ方にびっくりしちゃうかもですね。でもそれが結果として安全な証拠というふうに受け取っていいのでしょうか。家具とかしっかり固定しておく必要がありますよね。

＞＞No.225
＞＞第二期の販売開始したね。

第二期の販売始まったんですか？先着順っていうのは一期の売れ残り分で第二期の販売じゃないですよね。
ここ、東横線の線路と逆側の再開発地域の計画っていつわかるんですか？
やはりタワーいっぱい建つのかな、公園にはならないんですよね。駅からエクラス含めて一体の再開発にして、隣は公園と公共施設・・・なんてならば素敵な街並みなると思うけど、パーク側に比べて狭い敷地にちっちゃな公園つけて（しかもパチンコ屋の入り口の前）それで終わり。きっと、再開発とか云っても、ただどんどん建物建てるんだろうね。

先着順は一期の売れ残りだよ。第二期は第一期に販売しなかった場所を売りに出す。
今、営業が必死に電話がかけまくってるよ。

>232
http://www.youtube.com/watch?v=MHZpoMVqAFM&feature=related
ご参考までにどうぞ。
コメントにも役に立つことが書いてあるので見ておいてください。

>233
公園は儲からないからね。

パチンコは儲かるからね（笑）

ここさ、営業は普通だけど受付の女性ひどいね。

模型置いてあるところで待ってると、営業の方いない間はおしゃべりタイム。
いなくなると、ピシッとする。

客の前でピシッとしようぜ、だらしない。

ワロタ

別に高級物件じゃないのだから、堅いこと言わないの(笑)

買い！

竣工遅れるでしょうから、ゆっくり需要の回復を待ちながら、のんびり販売していくんでしょうか。
この消費者マインドの冷え込みからすると、今、同じ値段だと、また売れ残りますものね。

はい、わたしは買いましたよ。
修繕費高かろうが何だろうが、気に入れば買います。嫌なら買わないで黙って他のところに行けば良いのです。

そうだ、そうだ！

この手のネガは散々出てるから、他でやってくれ。わざわざ教えてもらわなくてもわかった上で決めてるから、おせっかいはもう十分です。

ここにもおせっかいさん？

パチンコ命の友人も購入しましたよ

おれもこのマンション買うぜ。
駅上、再開発だぜ。

ここをネガってるやつ
だだのばかだろ？

小杉の再開発ってたかが知れてるし魅力ない

＞２４８

都内でもなく横浜市でもなく、川崎市にあの値段出す方がよっぽど・・（笑）

今は買わない方がいいよ。電力不足問題の改善が全く目処がたってないので今後は企業を地方に一部移転せざるえないから。金融庁が動き出したのである程度首都圏から人や物が流れる。特に製造業、金融関係、IT関係の人は今後転勤あるかもしれないから、もう少し落ち着いてから買った方がいい。転勤じゃ手付放棄しなきゃキャンセルできないから。

ちなみに、転勤でたら、ここは手付金は戻ります。そうゆう契約になってるはずですよ。営業に聞いてみたらわかります。

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】

ＭＲで営業に聞いたけど転勤で手付戻らないし、年収減でも手付放棄になる可能性のほうが高いと言われたよ。営業によって言うこと違うんだな。

転勤したら住宅ローンは審査がおりません。賃貸用のローンはまた別ですから。審査がおりなければ解約できます。

ﾛｰﾝ特約とは､住宅ﾛｰﾝの審査がＮＧだった場合､契約をなかったことにできるという特約です｡
ﾛｰﾝがおりないのに契約はそのままだったら､買主はお金を支払うことができませんから｡
この場合違約金などは発生せず､売主はもらった手付金などをそのまま返還する､という風に決められていることがほとんどです。

269さん

転勤の場合はローン特約であっても白紙解約できないというのは、どういう理由からなんでしょうか。教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

「東京電力はオール電化商品の販売を休止」ということですが、このマンションは影響受けないでしょうか。

転勤になったら単身赴任すれば良いのではないかと思います。
うちの会社は住宅ローンの手当も単身赴任の家賃補助も両方出ます。ある程度大きい会社ならそういった手当があるのではないでしょうか？

>271
確かに賃貸用でなければ、住宅ローンは降りないでしょう。
しかし、転勤の場合、住宅用に出来ないのは、買主の自己責任となるのです。
以前の判例を参考にして下さい。

転勤でもローン特約が有効になるのは、ちゃんと契約書に転勤の場合、契約を白紙にすると記載している場合だけですよ。

白紙撤回できないのは転勤の場合でも、ほとんどの場合ローンが通ってしまうからです。もともと住宅ローンは居住用で居住できない物件に対しては本来なら通らないはずが、営業もキャンセルされたくないので提携銀行に掛け合うなどして、結果通ってしまうことが多いんです。

もちろんローンが通らなければキャンセルできますが、このマンションを買えるような会社にお勤めの方であれば、転勤であってもローンキャンセルになる可能性は低いです。

個人的には転勤を買主都合はおかしいと思います。ただ売主側にも責任はないのはので、どちらかといえば買主の都合であることで売主が不利益を被るのはおかしいということで、契約後の引渡し前の急な転勤での契約解除は手付放棄が慣例です。

法的にはローンが通らなければ手付返すというだけで、ローンの種類までは限定してない。だから一般的な住宅ローンじゃない投資ローンでも通るなら買わなきゃいけないし、転勤が一時的なものとかで帰ってこれるなら居住物件でないとまでは言えないということでローンが通ることもザラにある。結果的に転勤によるローンキャンセルは難しい。

なるほど、良くわかりました。転勤がないことを祈ります。
万が一転勤したら、単身赴任かな・・・。
あ、ちなみに健康上の都合で団信に入れない場合も同様ですかね？

提携ローンの場合・・・

ローン契約が売り主の指定する日までに成立しないとき、締結ローン借り入れ金を引き渡しまでに受領できないときは、契約を解除できます。できないのは、買い主が故意にローンの契約を締結しないとき、あるいは成立したローン契約の履行を妨げるなど、買い主の責に帰すべき理由がある場合です。

「売り主の指定日」がいつになるのかが問題かな。だから本当に引き渡し直前の転勤だと厳しいんでしょうね。３月ギリギリとか。もっと早めに転勤がわかるなら何とか対処のしようはありそうです。辞令が３月の会社は要注意ですね。

デべにヨリケリでは？
親切なデべなら転勤理由で、白紙解約してくれるかも。

ま、転勤のこと考えたらここじゃなくてもマンション買えないけどね。まだここは駅近だからなんとか潰しはきく。儲からなくても大損はしないよ。これが駅遠マンションだったら目も当てられない・・・。そうやって失敗した人を何人も知ってるだけに、転勤族がマンション買うのなら何よりも駅近物件であることを優先すべきかと、個人的には考えてる。欠点はあるけど全体的に考えて、自分にとっては買い物件だと思います。
万が一大損したら、ネガの人達に馬鹿だと言われるが、それも自己責任だから納得。

ここがって言うより今は買わない方がいいんだよ。夏場の電力不足が深刻で企業側にも内々に人や資源の移動に関するヒアリングがあった。金融庁からは輪番営業はもちろん本社移転なども検討するようにとの指示が出た。これから転勤増えるので、今のタイミングで買うのはあまりよろしくない。もちろん支社がないとかだと別だけど。

ちなみに何の業界ですか？

金融庁ってことは銀行、証券、生損保あたり？

もともと
銀行や証券の営業なんて、頻繁に転勤するのが普通じゃない。

いずれにしろ買いたいと思ったときに買うのが一番だね。
サラリーマンであれば転勤は付き物だから・・・。

>>287
それもう発表になってなかったっけ？

>292
失礼。金融庁の件はもう発表されてるね。金融でも転勤して数年で戻ってこれることが普通だったけど今回はそういうんじゃないから。製造業は工場優先で本社など管理機能の移転という形で議論されてる。夏までに東電が電力供給のための原発に変わる代替手段を見つけられなければ、かなりの規模で動かさなきゃいけないようなので。どれだけの人が移動するかわからないけど本社移転となればIT関係も動く可能性大。

銀行には金融庁からお達しが出てるね

本社業務はそうだけど、営業は動きようのない顧客がマーケットの場合、そう大きくは動かないんじゃない？極端な話、営業の内勤業務は自宅でもＰＣでできるわけだし。

転勤があっても駅上は最強！

転勤もそうだけど地方で仕事探す人が増えてるみただいよ。うちの実家は地元ではそこそこ名前が知られてる会社なんだけどたまたま求人出したら今までじゃ考えられない首都圏でキャリア積んだ人が応募してきたらしい。しばらくは首都圏の人口が減少傾向になるかもしれないね。

第二期募集の案内が葉書き出来たけど、
金額は下げてなかったね。
強気だね。

第一期２次の情報ってないですか？
どの部屋が売りに出ているとか。

うちにもはがききてたよ。ごめん、打つ気力なし。

転勤わかってたら買わない

前評判では即日完売なんて言われてたけど、全然だね
最強でも何でもない

やっぱり高いからね。修繕費が普通だったら売れてたかも。

地震が起きたからしょうがない。購入意欲低迷するでしょ。

神奈川大建築学科の防災揺れやすさMAP(中原区)というのがありました。
http://bousai-frontier.net/yuremap/z_nakahara.html
この付近は緑っぽくまずまずかな。等々力(アリーナ方面)、新幹線沿い(コスギタワー方面)が赤っぽくなってますね。。。

あの1階の柱があちらこちらと損傷している状態を見ると信憑性高いデータですね。
倒れない事を願うばかり。

いや、価格としてはむしろ高い位。
震災後はタワマン人気が落ちたらしいよね。
エクラスの営業が売れている感をどう演出するか見物だね。
キャンセル物件多用するのかな？

まあ、これだけ地震が頻発したらマンション購入ためらうよね。
停電もあるし揺れるからタワーの人気は落ちるだろうなあ。
地盤がよい土地の駅近低層免震マンションなら売れるかも？

インフレヘッジで即買い♪

>>311
平均坪290万円。東向きだけ坪270万円前後だったけど東だけは1期でほぼ売れた。
残ってるのは南が坪300万円超、西が坪280万円前後。

地震がなければ私も買ってたね。

インフレヘッジなら借金しなくて買える金融商品や今すぐ長期固定金利で買えるマンションのほうがいいよ。もし不動産価格に影響を及ぼすほどのインフレになるなら金利も上がる可能性高いし、インフレになっても利益が増えるインフレではないので給与水準は上がらないし、上がっても増税にとられる可能性のほうが高いので。ここのように2年後の引渡物件の現時点での購入はいろいろとハードルが高い。

住宅ローンの金利って引き渡し時の金利なの？今、ローン減税とか、やっているのここは適用外？

ローン実行時期です。
そのくらい自分で調べましょう。

ここはギリギリで100万円までは適用されてる予定。引渡時期が大幅に延期されるとなくなる可能性もある。ただMRで出される広さより登記上では小さくなることがあるので54平米は微妙で対象外になるかもしれない。

というかこっそり二期の販売を先着で始めたんだね。価格表が書かれたハガキ届いてびっくりした。こういう売り方は不人気物件くらいだったので人気がある物件でこういうのはちょっと珍しい。コスト削減のために広告出さずに売るつもりなんだろう。

ここのオール電化って何とかならないのかな？たぶんこんな状況だから今後のオール電化製品の販売が停止になったり、停止まではしなくても減産になるんじゃないだろうか。量販されてない物に対するランニングコストって基本高くなるし、寿命もあるので製品取替がすごく高くなりそう。後でガスにするのって配管の問題でたぶん無理だろうから。

３１９には、笑わされる。大衆の認識としても、レベルが稚劣すぎる・・・