ザ・レジデンス千歳船橋ってどうですか？part5

迷っているうちに、ノーブルの8500万円の
部屋が売れてしまってました。
マンションを探しはじめて早二年、青い鳥症候群で
中々決めることができません。
青い鳥を探し求めて私は森の中をさ迷い続けます。

予算五千万だと買いたくても買えないので
オベールにしました。
ちょっと駅から遠いけど満足しています。

＞630

まさに、そのとおりだと思います。
いいか悪いかは別として、ここの特殊性は目を引くものがあります。
極端なシフトをひいたような物件。
全体の仕様を均一化しなかった物件ですから。

特殊な仕様のニーズは。。。在庫が語れ。

では、買っていいか

まぁこのスレをざっと見てまとめるとここが残ってる１番の理由は施工会社と販売会社が世田谷に合って無いって事なんですね

販売会社って事業主？

まあ「買えても買わない」という人も当然いると思いますし僕のように予算少しオーバーだけど背伸びしちゃった人もいます。
余計な情報かもしれませんがマンション評論家の榊敦司は基本的に長谷工マンションをボロクソに言う人ですが本物件に関しては「予算が合えば」程度に流してました。
だからどうと言う訳ではないのですが少しだけ背中を押されました。

なるほど。
ところで、その榊なんとかって人は、何で長谷工を叩いてるの？

どの世界でも業界No.1はたたかれる

榊敦司曰く長谷工の作るマンションはコスト重視の工業規格品だそうです。
僕はそうでもないと思っているのですが、本物件もどうせロクでもないこと言われてるんだろうと思って彼の出したエリア別総合評価集「世田谷区編」（有料）を読んでみました（正確には榊敦司と如月正雄）。
結果意外とけなされてなかったです（推してるわけではない）。
決して全幅の信頼を寄せている訳ではないのですが期待していなかっただけに、購買意欲が少し増しました（繰り返しますが推してはいませんが）。

>>642
No.1 の意味が・・・（笑）

掲示板を見る限り、防音、その他、良さそうですね。
今となっては、いい物件かも、と思います。
私は長谷工は、それだけで対象外ですが。
今後何もでなければ、お買い得物件だったかも。

＞642
Ｎo１? 　三井が参加しているからですか？

マンション施工のNo.1の長谷工だから。悪いか。

真上の住居に幼児が一人いるみたいなのですが、私の住居に関しては騒音の問題はありません。
スラブ厚２００とか、二重壁とか、スペック上の問題であって、
住んでみて気付く人ってあんまりいないのではないかと思います。

二重ガラスはグラン西側には必要だったかもしれませんが、
これについては現地で確かめられたほうがよいかと思います。

環八に近くない部屋であれば夜中は本当に静かです。

邸宅街ではないですが、住宅の立地としては申し分ない。上層階は見晴らしがかなりいい。
駅までの道も信号なしでのんびり歩けます。
財閥系がここに建ててたら6000万円以上で売り切っていたかもしれません。
ここがお買い得とまでは思いませんが、長谷工であるがゆえに安くなるのであれば、
また、いい住居がまだ残ってるのであれば、検討の余地ありではないかと思います。

ペアガラスと二重サッシを混同していませんか？

二重ガラス＝ペアガラス、なんじゃない？

営業さんのレベルとか、施工内容とか設備がネックというのが周知のようですが、たまにはネックではなく、評価できる点をあげてみてください！

大量在庫で、未だバリエーションあるタイプが選べる点は評価できる。

大量在庫って、あと何戸くらい残ってるのですか？

コスト重視・住人軽視の仕様の
環八と水道道路に挟まれたマンション買っちゃったような人たちが
ゴミ出しマナーとか自転車とか、細かいこと気にしているのが笑えます。

長谷工は、さいたま北、の印象が強すぎる。
アレさえなければ、評価はだいぶ違ったでしょう。
アレは都内じゃないから別件、とは思えない。

さいたま北？
なんのこと？

良い点は意外と普通なのであげると余り出てこないというか・・・。
・駅に近い大規模マンションは余りない
・ディスポーザーはやはり便利
・比較的広い
・静か（に僕は感じます）
知り合いが以前普通規模のマンションに住んでて上階に住む人が物凄く煩く苦情を組合に伝えても全く機能せず結局引っ越ししたことがあり以来「マンションは大規模の方が良い」と言い続けています。
だから一応「大規模」というのもメリットに入れさせていただきました。実際売れ残りやすく販売が続くというデメリットもありますが・・・。
但し少し前の書き込みでノーブルで２割しか売れていないという書き込みがありましたがそれは絶対にないです。ノーブルの駐輪場はぱっと見で６割以上は停められています。自転車を持たない家もありますので現在は少なくとも６割だと僕は思います。

＞657
大規模だと組合が機能するのでしょうか？？
すみません。私の理解が悪いのかな。

他のトコロはよくわかりました。

苦情処理は、規模の大小に関係ないよ。

私も世田谷、千歳船橋で、大規模マンションというのは強いメリットだと思います。大規模は管理会社をコントロールしやすいでしょうし。

長谷工も、営業さんは何とも言えず残念という感じですが、施工会社としては、住宅施工実績を考えると許せます。決して悪くない。

苦情処理は管理組合理事長と管理会社フロントマン次第。

大規模マンションは、誰かしらやる気満々の人がいるから楽できるからいいよね。10年に一回程度の理事を適当に流せば後はお任せっていうのは絶対メリットだね。

ゴミ置き場の苦情は、住民の質の低さが第一だが、その次は管理人がイマイチだから。

大規模のメリットはわかります。

苦情処理との関係がイマイチわかりません。

この物件はさておき、大規模だと苦情処理が良いのでしょうか？？

661さんの記載通り、規模はあまり関係なし。
管理組合のやる気にかかっています。

662さんのように問題を先送りするだけの管理組合ではどうしようもありません。

言葉足らずですいません。
その方が次の住居を探す際に相談していた不動産屋の方に「大規模マンションの方が総じて対応が良い」と言われたそうです。ですから100％ではないです。でも662さんの言われる通り、たくさんの人がいれば中には熱い人もいるでしょうから管理会社としてはアクティブ（有能）な人間を担当させるということはあり得るのではないでしょうか。

一般論としては、大規模物件ほど有能な担当がつきやすいかもしれません。大規模物件ほど管理も難しくなるからです。

しかしながら、ここの管理会社は、戸建ハウスメーカー系だから期待できません。

その証拠に、マンション管理士や一級建築士の割合が極めて低いです。残念ながら、元々有能な人材が極めて少ないのです。

実際のところ、現在の管理会社の対応というか感触はどうなんでしょう？
これは結構気になるところだし、
営業さんも正直にはあまり言ってくれないというか、たぶん知らないところだけど。
見ている感じ、皆さん今は気持ちよく生活されていそうですね。

良いところ
中層階ですが、涼しいです。
戸建にいたときに比べて、格段に冷房使用率が低いです。
蚊がいない。
ゴミだしが24時間可。部屋のなかや、ベランダにためて置かなくていい。
曜日を気にしなくていい。
ゴミ置き場の掃除当番が無い。すごくうれしい。
家の周りの、草むしり、そうじをしなくてすむ。
浴室乾燥機が便利。梅雨のとき感動。
コンセントの差込口がたくさんある。

>>665
大規模物件だと、ちゃんとやる気のある人が理事長するよ。きっと。
ここは、初代理事長はどうなの？立候補？

コンシェルジュ、管理人さんとも決して悪くはないです。
トラブル時はまだ分かりませんが。
但し常駐するのはグランなのでノーブルは無人に近いです。
でもゴミ置き場の整理とかきちんとやってくれています。
僕は669さんとは別人ですが中層階は風の通りも良いのですね。
僕は低層ですので・・・。
他の項目は最近のマンションとしては普通なのでしょうけど快適ですよね。

住民板では、ごみの出し方が良くないとみんな言っているのに、なぜ検討板に出没する住民はごみがきれいに出されているかのように言うのかな。

ごみ出しは良くないかもしれませんが管理人さんが一生懸命整理しているのを見た・・・という話です。
669さんも僕もきれいに出されているとは書いていません。
これはマイナスの話でしたね。

私の早とちりでした。管理人さんは一生懸命に整頓していたんですね。

昔住んでいたマンションでは、管理人次第でゴミ置き場が荒れたり、きちんとしたりしていました。
管理人さんの努力が報われるといいですね。

ゴミの話が出たので良い点を思いつきました。
ディスポーザーがあるお陰で出される生ごみが最小限に抑えられていると思います。
生ゴミが普通に出るマンションでは余程注意してもゴミ置き場の悪臭はどうしようもないのではないでしょうか？（特に今の季節）
こちらのゴミ置き場は良い香りではありませんが悪臭立ち込めることはありません（本当に良い臭いではないですけど）。

管理も設備も及第点のようで。
多くのかたが書いているように、営業としての長谷工は知識がないくせに強引で？なんですが、施工としての長谷工はまあ、有りなんですね。誤解してました。イメージやや改善。検討してみます。

某HPより（A社＝H工）

構造,外壁の仕様,遮音対策や設備仕様等どれも最低点でした。私はこのコラムで建設会社Ａ社の「 設計基準 」の悪い箇所をいままで沢山書いてきました。実名こそ挙げた事は有りませんが,Ａ社の設計・施工が良く無い事は不動産業界ではかなり知られています。
では,何故にこのＡ社は未だに多くのマンションの設計・施工をしているかと言いますと,大手や中堅デベに規模の大きいマンション用地を持ち込んで,設計・施工の仕事を受注しているからなのです。このＡ社がマンション用地持込を致しませんと,ほとんどのデベはこのＡ社に設計・施工の発注はしないと聞いております。
また,私も過去にあるデベより,このＡ社の用地持込物件の「 設計監修 」と「 工事監理監修 」を依頼され,それらを行なった経験が数回ありましたのでＡ社の「 設計基準 」や体質の良くない事はかなり知っています。
この中古物件の評価後に,Ａ社の事を依頼者に伝えましたら「 Ａ社の評判があまり良く無い事は知っていましたが,ここまでひどいとは思いませんでした。いい勉強になりました。 」と言われました。
今回は約２０年前のＡ社設計・施工の物件で評価結果が「 不可 」でしたが,現在のＡ社設計・施工の物件でも,私の見る限り内容はほとんど進歩していません。
尚,私はＡ社設計・施工の物件は絶対にお奨め致しませんので「 購入相談 」や「 現地同行 」の依頼がきましたら,必ず先程の様な説明をしまして御依頼の再確認致しています。

この手の情報も散々見た末にやはりこちらに決めました。
不動産選びは本当に大変なことです。
願わくは１０年先、２０年先もここを選んで良かったと思っていたいですが。

677
プロはどんなところを見るんだろう。気になる。

>>677
同じ書き込みを何度も見かけた。

余程、長谷工に恨みがあるんだね。

まあ、どの世界でも実績NO.1は恨みを買うか。

そんな有名なんだ。

まあ実績No.1でも評価がいいとは限らないからね。

んで、何が良くて何が悪いねん。

僕の屁理屈を書かせて頂きます。
長谷工の「設計基準」がどれも最低と言われますが、まず第一に行政の求める基準は満たしている訳です。
各施工業者の設計基準は行政の最低基準プラスアルファということになります。
例えば「遮音対策」項目についても最低であり何も進歩していないとのことですが、こちらのマンションも同じというのであれば自分的には十分な仕様であり、これ以上を求めるのであればそれは「過剰仕様」で更にその費用が購入者にかかってくるのであれば、その方が問題ではないでしょうか？
外壁もそうです。３月１１日の地震、東京は大したことなかったと言われるかも知れませんが千代田区では九段会館の天井が落ち、町田市ではショッピングセンター立体駐車場が壊滅しているのです。
最低仕様であっても全く外壁にダメージはありません（見た目ですが）。
本当にどうしようもない会社ならマンション用地付きで話を持ちかけられても普通門前払いでしょう。

でも低仕様で所々チープ感があるのは全く否定しないんですけどね。
購入者はやはり思い入れが強いので御容赦ください。

耐震等級が上のグローリオはひび割れ出てるんですから、ここはまあいいということなのでしょう。

結果、ここは良い物件だった、ということでしょう。
購入者はラッキーだったと思います。
長谷工の良い物件を引き当てたのですから。
ここが優良だとしても、長谷工の評価はご存知の通り。今後はともかく、今の実績では怖くて買えません。

具体的にどういう点が怖いの？

具体的に、長谷工物件を買いましたが散々です、という事例が非常に多い。
ここのスレにも、たくさんありますよ。長谷工物件。
見てみたらすぐにわかりますよ。

もし分かれば教えてください。暫く前まで、強烈な個性で書き込みをしていた不動産〇〇さんは、本当に住民または契約者なんでしょうか。
検討する上で気になります。

不動産○○さんは他物件の担当に異動になりました。

ベランダにパラボラアンテナ設置している住居を見かけたのですが、
あれってありなんですか？

不動産○○さんは小学校の様子にも詳しかったし、
住民のような。。。そんな懸念が拭えないんだけど。

恐らく、しつこいネガは住民じゃないだろ、って割り切れるんだけど。

パラボラ、プール、BBQ有り。

自転車持ち込み、共用部に私物を置く、ゴミ出しルール守れない

なんでもありのマンションです。

やはりここは団地だったのですね！

別にプールとか、ＢＢＱとかいいんじゃない。
何が悪いの？

わけわからないコメント多いので一応書いておきます。
BBQは火気厳禁の為禁止ですし、これまで実際していた人もいないです。
プールは規約上問題ないですよ。

火気厳禁ということはタバコもだめ？

新聞折込チラシが入っていました。
こちらは太陽熱パネルといった大型設備がありますが、その割には団地修繕積立金、棟修繕積立金が太陽熱パネル施設がないマンションと同じか、少ないぐらい。大丈夫でしょうか。

ルールの徹底はなかなか難しいですね

共用部で喫煙は禁止です。

>>695
名実ともに団地ですよ。ここは。

699さんへ
東京都から、太陽光パネルに補助金がでています。

太陽光ではなく、太陽熱でした。ごめんなさい。

補助金は平成21年４月から２年間だけだよ。
もう出ない。

その2年間に竣工して申請のしたから、でてますよ。

設置するのに事業者に補助金が出るだけで、維持管理は住民のお金じゃないの？

補助金って毎年出るの？
補助の金額はどれくらいですか？

補助金なんて一括して受け取って終わりじゃないのかなあ

結局は今後の維持管理は組合員負担なのですね。
太陽光発電ならまだしも太陽熱で水を温めるだけ、しかも最終的にはボイラーでの加熱が必要。

時代遅れというか・・・メリットをあまり感じない。
あの悪名高い朝○ソーラーと同じ仕組みなのですよね。

太陽熱パネル、確かに聞こえは発電に比べて悪いけど、実際には太陽光発電のエネルギー変換効率は非常に低く10%程度。
一方太陽熱パネルはエネルギー効率が40%以上になるので、用途が限られるものの優位性がはっきりしている。
イメージより実利をとってるのですね。

給湯のためのエネルギー代なんて数万円／年間。一体いくら実が取れるんだい。直感的に回収できないのがわかるというもの。

太陽熱パネル　この微妙な設備もこのユニークな物件には似合っています。

床暖房には役に立つんじゃない！？
でも冬場だけじゃあ・・・。

712さんの言葉が象徴的なんですが、「直感的」。
要するに論理的には否定できないということなんですね（笑）

いちいち細かい計算しなくとも、ぱっと見て直感的に＝瞬時にペイしない話だとわかる。

一世帯あたり、100万円以上の設置費用がかかる。20年間、維持費ゼロ、運営費ゼロで考えて年間5万円得しないと割にあわない。当然、高額な維持費、運営費がかかる。否定できますか？

入居済み住民さん

長期修繕計画の太陽熱パネルとボイラーその他の設備の修繕・更新費用と管理委託料費中の保守点検費用、各組合員宛てに請求額を分けるのに要する費用を明示ください。意味ない水掛論はやめ、数字で語りましょう。

住民版のゴミの件について　いい加減な人が多いと不安になっちゃいます

ゴミ置き場は、住民レベルの鏡。

売れ残りが賃貸に回されたらさらにマナーが悪化しそう・・・

マナーの悪い人が多いマンションは嫌だなぁ　後々、色々な揉め事が起きそう

太陽光発電、発熱なんて結局電気やガスが止まらないと
ありがたみなんて無いんですよ。
今時のエコはお金が掛かるのが普通じゃない。

エコも商売だからねー。

検討板なんだから、先入観なしに客観的な数値をベースに語ろうよ。

管理の行き届いた素敵なマンションですね。

借り上げ社宅なので、うちは自転車が敷地外にも溢れてしまってますし、ゴミ出しも敷地外で億劫。

バルコニーの横断幕かっこいいね！

遠くからでも「ザ・レジデンス千歳船橋」だとわかる素敵なマンションですね。

完売しても取り外さないで残して欲しいな…。

昔のシティの垂れ幕とレジの横断幕どちらがいいですか

安心してください。
横断幕の取り外しは先の話です。

植樹千本以上という横断幕かっこいいね。

僕の行きつけの散髪屋サOンOロOのマスターが
このマンションができてから客が増えて大喜び
してる。やっぱりこれだけ規模の大きいマンションの
経済効果は大きい。
ありがたい話だ。

内見する人は必ずゴミ捨て場を見学した方がいいですよ・・・ショック受けます

二十四時間いつでも好きな時にゴミ出しできるなんてうらやましい。

安くなるらしいっす、いらないけど。