グランファースト千里桃山台ってどうですか？Ⅴ

この物件って、ここでかなり叩かれてますが、内容を見るとそこまで言うほど悪くないですよね？
設備や構造が100点ではないですが、ユニハイムみたいに安全性に問題がある訳でもないし。
周辺住民さんとの関係が一番のネックになるようですが、これも今後(長い目で見て)の対応次第でなんとでもなりそうですし。
立地と価格とのバランスを考えたら全然アリですよね。
なんでこんなにネガレスが多いのかな？

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>850
賢明ですね。その通りです。

>851
ここのデベと確執のありねたみがある方と、
ここの割安感に苦戦を強いられる方が集まっている
のでこうなってしまうようです。

そういう方がいるのは事実としても、嘘や誇張に惑わされず
ここの物件の良さを検討して契約して頂きたいですね。

ネガレスのほとんどは、競合業者の営業妨害でしょうね

売れ行きいいから焦ってるんでしょう。

インプラスってそんなにいいのか。
ＯＰでペアガラスつけようかと思ってたけど考え直そうかな。

え？売れ行きいいか？
よくはないだろ。あんだけまだ在庫抱えてるし。
ま、ライオンよりはいいわな。

例えば、直接基礎は安全性に疑問が出るだろ。

直接基礎は問題なしだったと思います。

>No.225
>基礎の話も何回もでてますね。
>固い地盤が地表に近い場合は直接基礎で、深い場合は杭基礎、と使い分けるのがあたりまえ。地盤にあわせて使い分けるだけの話で、どちらが良いというものではありません。あえていえば、直接基礎ができるのなら、それにこしたことはありません。
>ちなみに、構造がしっかりしてるといわれてるパークハウス千里中央は、直接基礎ですよ。

>No.251
>地盤と基礎の話だけど、桃山台だとジオ千里竹見台は直接基礎。近くの桃山台ヒルズは杭基礎。
>ジオ千里竹見台のＨＰには、
>　＞「ジオ千里竹見台」は、地質調査により、地中約2m～約10m以深に安定した支持層があることを確認しています。所定の支持層に対し、地盤改良を併用する直接基礎としました。
>と書いてる。
>同じ敷地のなかでも支持層までの深さが約2m～約10mと幅があるのだから、２３３の話も十分可能性のあることだと思いますよ。頭ごなしに否定してる人は、どうゆう理由なのか分かりませんね。

地権者の人に配慮して、管理費を安くスタートしたってことですよね。

その代わり、駐車場代を高めに設定していると聞きました。

地権者は高齢の人が多くて、車を使わない人が多いから、
後から契約する一般契約者の若いファミリーから少なくした管理費分を
駐車場代上乗せ分から補う仕組みにしているみたいです。

駐車場5000円からなので決して高めの設定とまでは言わないでしょう。

実際駅前だしこの値段設定で駐車場ガラガラになって経営がうまくいくか心配ではあります。

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883さんの情報はホントですよ。聞きました。

周辺マンションの自走式駐車場の相場より5000円前後高いので、管理費と駐車場代を合わせると、同等かグランファーストの方が少しだけ高めのようです。

ちなみにご近所では、ブランズ南千里も全く同じ手法で、駐車場代を高くして管理費と修繕費を安くしてました。あちらもトータルでは周辺と変わらなかったと思います。
あちらも地権者優遇の一つの手法でしたし、高齢の方が多い地権者優遇のパターンなんでしょうね。

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管理費と駐車場代は別勘定。管理費は毎月支払う費用に当てられ、駐車場代は積み立てられます
。管理費が安いのは単純に割り勘する戸数が多いということだと思います。

889さん

グランファーストは自走式駐車場ですので、管理費と駐車場代は同一会計だと思います。一般的にそれがほとんどですし、そんな説明だったような。


ただし、機械式駐車場のマンションだと、別会計にしておかないと、後でとんでもないことになります。グランファーストには関係ない話ですが。

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管理費では無く、修繕積立金と同一会計です。
機械式駐車場は、交換時に高額の費用が発生します。
自走式は、費用負担が機械式よりかなり安く済みます。
＞８８３と＞８８８は、管理をまったく知らない方の嫌がらせでしょう。

良くある、知識の無い営業さんの、言い方ですね！！
いちゃもんは、嘘が多いですね！！

>891さん
最後の１行は余計です。

駐車場代、もう少しお安くなればうれしいんですけどね。
費用の関係でうちは青空駐車になりそうです。
そういえば駐車場の抽選、確か来月でしたね。

来月抽選というのはどこから聞かれましたか？
うちにはまだ何も連絡ないですが。

営業さんから聞いたはずですが…。
連絡ないですか？駐車場の希望は出されましたか？
そういう私もまだ連絡はないですが…

あれ。なんか自信なくなってきました。
記憶違いかな…

>891
>892

営業さんに確認しましたよ？
実質的には駐車場料は管理費での会計に含めることを想定されて、今の管理費を試算されています。
どう運用するかは管理組合の自由だから、修繕積立に回すのは自由だけど、そうなると恐らく管理費の会計は赤字になるそうです。
管理費と修繕積立金と駐車場料を足したら、周辺のマンションと変わらないか少しグランファーストが高いくらいですし、結局どう配分しているかの違いです。
管理費を抑えて駐車場を高く設定しているグランファーストとブランズは地権者への配慮がありますね。
883さんの説明は間違いでなく、営業さんの説明その通りですが、なぜ他の方々は事実までをいちゃもん扱いして聞く耳を持とうとしてないのか不思議です。

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出遅れてしいましたが、購入を検討しております。
MRへ行きましたら、4号棟の高層階が良かったのですが、高層階は完売しておりましたので
8号棟の高層階を検討してます。
こちらのスレッドを拝見していましたら、

・8号棟が一番条件が悪い
・日照があたらない

と記載がございました。

私は、8号棟前の3号棟（7F）以上の階数を購入したら大丈夫かな？
と思っていたのですが、それでも日照入らないでしょうか？
4号棟で影になるという事でしょうか？

くわしく教えて頂けないでしょうか？
宜しくお願い致します。

今時点の状況では、今建っているところ（9階？10階？）までは厳しそうです。
午前の東の陽、午後の西の陽ともにあまりです。
3号棟も4号棟もだいぶ邪魔していますね。
8号棟が一番条件悪いのは本当みたいですし、どうせなら15階を選ぶのが無難かなと思います。

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901さんへ

お返事ありがとうございます。

そうなんですね。
東の陽もあたらないのですね＞＜
10F～12Fで検討していましたが、15Fが無難ですか....
お財布と相談してみます。

>900さん
パソコンで日当りのシミュレーションはみせてもらいましたか？
直射日光が当たらないから真っ暗ってことはないと思いますよ。
高層階のほうがいいに決まってますが、10階～12階でもまだ大丈夫じゃないでしょうか？

シミュレーションでは8号棟はたしか結構下の方でも日当たりは良かったと記憶しています。
ここで質問しても、まともな回答以外の回答も一緒にかえってきますので、営業さんにパソコンで見せてもらうのが無難かと思います。

あと２ヶ月もすれば、条件のいい地権者の部屋が売りに出ますから
それを見てから判断したほうがいいですよ！！
今、妥協して部屋を選ぶと、あとで後悔することも。

どれくらいの地権者さんが売りに出されるんでしょうか。
気になります。

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皆さん、ご意見ありがとうございます。
営業の方にPCで眺望のシュミレーションは見せて頂いきましたが、日当たりもあるとは知りませんでした。
また一度MRに伺って見せて頂きます。
そうですね、高い買い物ですので慎重に検討致します。

シミュレーション、シミュレーションって、どうしてバーチャルの世界に執着するのか、とても違和感を感じます。

もうほとんど出来上がってきたこの段階で、MRのシミュレーションより現物の方がよっぽど説得力あります。

↑でも書かれているように、現物見れば8号棟がいつも陰っているのはすぐ分かることですよ？
だから掲示板での8号棟の評判はすこぶる悪いですよね？

なのに、MRのシミュレーション、シミュレーションと繰り返すのは、MRに客の足を運ばせようとしている営業さんの書き込みかなと勘ぐってしまう。

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907さん

眺望はシミュレーションを頼らないといけませんが、日照は現地を見れば分かります。
いかにシミュレーションとの誤差が大きいかよく分かりますよ。

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確かにもうこの時期ならシミュレーションより実物を見たほうがいいですよね…。
シミュレーションはいろんな時間帯のものもあったと思うので、実物を見てから、差も考えつつ参考にされてはいかがですか？
しかし、シミュレーションと実物はそんなに違うんですね。
私も見に行ってみます。

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ご指摘ありがとうございます。

そうですね、現地に行って見て参ります。

> しかし、シミュレーションと実物はそんなに違うんですね。

そんなに違いないですよ。
売れてほしくないという願望でものを言ってるのはどっちなんだか。
しかも連投で。

まぁ実物は見るべきだと思います。

今後、条件のいい地権者の部屋が売りに出されても、総合的な金額は同等か高くなるんじゃない？
地権者さんがどの程度割り引いて売出すかにもよるけど、不動産通したら仲介手数料もプラスされるわけでしょう？
しかも自分の条件に合う間取りじゃなかったりするかもしれない。
その間にどんどん他の棟の条件のいい部屋は売れていくよね？
総合的にどうなのかな。
私も待とうかと思ったことあるけど、こういう事を考えて待つのやめて普通に好みの部屋で契約したよ。
このマンションが自分の中でベストだったから、ここに住みたかったしね。

でも、ある程度金銭的余裕があって、他の物件と比較しながら長い目でマンションの購入を検討している人なら新古物件もチェックし続けるといいと思うよ。

地権者についてですが、普通に考えて割り引いて売ろうなんて思っておりませんよ。
売れているマンションですし、それ以上に良い条件の部屋ですから、販売価格以上
で売り出すのが当然と思います。

もちろん売れなかった場合は別ですが...。

竣工前に完売していない場合はどちらも安く成りますね。

今時新築以上の値段で売れるはずはないでしょう！買い手の方が有利ですので買い叩かれるのがおちです。リセール価格が中古価格の基準になります。

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それは地権者マンションの宿命です。建て替え決議時点でハイエナは群がっていました。

今日マンションの前を通りましたが、１、２号棟の一階部分の囲いが取られて部屋の内装が見れるように
なっていましたね。
どの間取りもなかなかいい感じです。
３-９号棟の方も実際の感じが外からわかるので参考に是非どうぞ。

938は戸数が多いからランニングコストが
抑えられるのでメリットだといいたいんじゃないかな

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

要望が多かったので、話に出てた２つの項目で、すべて安い順で比較を作りました。


・ランニングコスト（管理費＋修繕維持積立金＋駐車場使用料）

プレミスト＞パークハウス＞ライオンズ≧グランファースト


・管理費会計科目（管理費＋駐車場使用料）

プレミスト＞パークハウス＞グランファースト≧ライオンズ


グランファーストはライオンズより少し高い位置付けで、最安値の駐車場契約でもプレミストよりは約3000～4000円／月ほど高いという結果になりました。
維持管理性・可変性が高いマンションほど、ランニングコストが安いという結果になったのは当然の結果と言うべきでしょうか。
個人的にはグランファーストの駐車場使用料の高さが気になります。

※グランファーストの掲示板で他物件の数値まで詳細に載せることはマナー違反になるそうなので、↑の比較表までにしています。
詳しい金額を知りたい方は、それぞれの物件の掲示板に行くか、担当営業さんに教えてもらってください。

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ジムやミニショップ、キッチンスタジオ、ゲストルームなど

いずれ使わなくなる可能性の高い施設が多いほど、

維持管理費に大きく影響していますね。

共用施設は必要最低限で十分です。

>947

さらに、グランファーストのように管理費と駐車場代の配分を、駐車場代に大きく割合をとっている場合には注意が必要です。

駐車場の契約率は80～90％で予算立てされるのが一般的ですが、予算の契約率に満たない場合は、赤字の垂れ流しです。

当然の対応としては、管理費の値上か、最近の公営団地のように敷地内駐車場のコインパーキング化です。

地権者への配慮で管理費の割合を低くしたのも仕方ないかもしれませんが、流動的な駐車場収入に比重を大きくするより、毎月確実に収入が見込める管理費に比重を置いた方が安全でした。

本当に駐車場の契約が8割、9割に届きますかね？しかもこれから毎年。

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小さい子供を持つ自分にとってキッズルームは嬉しいなぁ。
雨の日も家の中だけじゃなく気軽に気分変えられるし交流もできそう。

いるいらないはそれぞれだよね。
私はキッズルーム以外は使わないけど大きなマンションのいい交流の場になったりもするんじゃないかなー。

駐車場が高いのはちょっと気にはなる。

キッズルームってよくトラブルになると聞きます。
オモチャや備品の破損や弁償を巡ってが特に多いそうです。それとか、小学生以上の子供の利用について。
また、オモチャは本来、毎日アルコール消毒するべきですが（幼稚園や保育園は毎日しています）、マンションのキッズルームは放ったらかしだそうです。
キッズルームって、子供が小学生くらいになると使わないものになりますし、そこまで必要なのかと疑問でもあります。

集会室のような部屋で月に１回２回程度、定期的に交流の集いみたいなのを開く程度で十分な気はします。

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