OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part11

>>916
それは＊＊地域でしょ。東京の古くからの町や高級住宅地は違うよ

古くからの街でもなく、高級住宅街でもない東池袋なら、
916さんのやり方で良いわけだ。

>>915に同意。

９１８さんに。　　雨の日は　東池袋（１番出口）直進し　マツキヨの手前を地下に入る。

これが一番濡れないで済む。

Part10の741、>>87、>>260、>>375、>>450、>>657 より変化なし。
と思いきや、バルコニー面積と管理費が微妙に異なってます。

>>657の管理費単価が上下409円なのに対し、
今回は下が398円なので、どうも誤植っぽいですが．．．

とりあえず販売戸数は3ヶ月以上変化がありません。

先着順物件概要
販売戸数 18戸

販売価格 3,598万円～12,400万円
最多価格帯 4,000万円台・6,000万円台（各3戸）※1,000万円単位
住戸専有面積 37.80m2～97.20m2
バルコニー面積 5.1m2～20.2m2
間取り 1LDK+WIC～3LDK+WIC+SIC+N
管理費（月額） 15,050円～39,770円
修繕積立金（月額） 1,520円～3,900円
修繕積立基金（引渡時一括） 343,980円～884,520円
販売スケジュール 先着順申込受付中
情報登録日 平成23年5月30日
情報更新日 平成23年6月10日

販売履歴
友の会及び豊島区民優先分譲住戸 100戸（2009年末から？）
第1期1次 40戸（2010年9月）
第1期2次 30戸（2010年10月）
第1期3次 20戸（2010年11月）
第2期1次 30戸（2011年1月）
第2期2次 30戸（2011年2月）
2011年2月21日から先着順受付中

>>925
3ヶ月も変化なしということは大地震が影響してるのでしょうか？

ここで過剰に地形とか中国人とか構造とか騒ぐ人のせいでしょう。
ゴクレは本人を特定して賠償請求したらよろしいんじゃないのでしょうか？

>>927
購入者がゴクレに賠償請求の検討しているというのにのんきですね。
地震前から完売できるかどうか不安はあったと思います。タワーマンション自体、日本人の気質に合わないのか、人気に陰りが見えてきていたわけですから。このマンションに外国人が多いらしいのは、外国人ならこの場所を気にしないからでしょう。交通利便最優先で買って事務所使用や転売や多人数への賃貸をあてにしているわけですが、地震の怖さを思い知った外国こそ、今後はタワーは避けるでしょうね。完売まであとどのくらいあるのか、売れ残りはどのようにするのか、早めに確認しておく必要があると思います。外国人でも日本人でも新築早々ヒビが入っているマンションを買う人が居ると思いますか？

　自分が住む気はなくても投資や事務所使用目的に買う人はいるかも知れません。利便「だけ」が売り（利便以外の要素が悪く、利便のわりに安い）の物件は、事務所や賃貸にされがちです。建前上事務所使用は出来ないと言っても、表札を掲げなければいいだけですから。池袋はもっと駅から離れたマンションでも事務所が多いですから。

参考　マンションが売れ残ったら


ttp://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/4324.html

>929さん
空き部屋を販売事務所にしたり、垂れ幕やのぼりを挙げて宣伝する分には何の問題も
ありませんが、未入居住戸の管理費まで負担する事になるのは勘弁して欲しいですね。
駐車場の空きの分(修繕積立金になるんですか？)も住人が負担するんでしょ？
完売は絶望的とか、不安を煽る事を言わないで欲しいなぁ。

>>930
未入居分の管理費負担などについては契約書のどこかに小さく書いてあるはずなので、購入者は確認できると思います。テナント収入が管理組合費として見込まれているのならそれも確認の必要があります。駐車場が予定通り埋まらないことの減収についてはもちろんデベは関知しません。利用者が少ないから値上げというのも無理な話で、周りの相場より高ければ契約者まで移動してしまいます。
　部屋の売れ残りは、ある時期が来たらダンピングしてでも手放すと思いますので完売は絶望的と言うことはありません。数年の内には完売するでしょう。値下げすると既購入者ともめることになりますから秘密で、あるいはいったん誰かに売った形にして、中古扱いにしてしまい、その誰か（専門の業者もある）が未入居中古として売り出すわけです。中古ですからいくら値下げしても文句は言えません。

＞部屋の売れ残りは、ある時期が来たらダンピングしてでも手放すと思いますので完売は絶望的と言うことはありません。

在庫数がアウルと同じくらいあったクレストプライム芝は4年以上も値引きしないで売ってるんでしょ？

売買契約書には書かないでしょう。法的には未入居分の管理費は所有権者の売主負担ですから、もし他の住民負担なんかにされてたら文句言って取り返せますでしょ。まあ他の住民負担は有り得ないと思いますが。駐車場に関しては空き駐車場代の負担と言う考え方でなく、維持費は一定なのに賃料が入って来ないって事ですよね。テナント収入って店舗の賃料の事ですよね、これはテナント物件の所有者の問題で他の人には関係ない話だと思います。

>>933
ttp://kanto.m-douyo.jp/question/s8909/

売買契約書以外に変な特約がなかったかどうか確認しておくといいと思います。なければ大丈夫です。ただしデベが継続してくくればです。デベ　倒産　管理費　なんかで検索するといろいろ出てきます。

なるほど、勉強になりました。

＞＞934さん
詳しくありがとうございます。
中々面白いですね。
あまりこういうことは考えていなかったので
新しく知って仕組みにビックリしています。

934さん
リンク先の記事を読ませていただきました。
未販売住戸があるマンションは、管理会社に任せっきりにせず、
管理組合がしっかりするべきなんですね。
今後は契約する前に、特約の有無をを確認しなければ！

>932
芝、が分譲開始から値引きしてないかどうかを
本当に知ってるのはデべさんだけでしょ。
客に価格一覧表をくれるわけじゃないでしょ。

強気販売のゴクレは値引きしてまで売りたいとは考えてないかも？

どっちにしろ不人気物件は売れない。

ゴクレは値引きはしないけど、価格改定はしてるんじゃないか。

値引きと価格改定の違い、わかるかな？

>>939
値引きしてまで売らずに抱え続けるんですか？それは無理でしょう。
賃貸に出す？元が取れるかどうか
ゴクレにそんな体力があるとは思えませんが…

ゴクレ、マンデベにしては体力ありありでしょ

売れ残り物件もあちらこちらありあり

>941さん
値引きと価格改定の違い、解かりません(･_･)ﾉ
ぼんやり把握している内容は、
値引きは売主と契約者個人の間で行われるもので、内密に行われるのが基本。
値引き率は交渉による。
価格改定は、客の反応や在庫状況により価格を見直し、価格は公にされるもの？
こんな認識で合ってる？

あってます。

芝のタワーも価格改定によって手ごろな価格になってきた。

いわんや、アウルもや。

ではここは何％値引きしてくれるか。

値引きでも何でも売れてくれれば管理費は入ってくる。自分より1000万円も安く買った人が居ても心情的には面白くないが、管理費に実害はない。しかしそれだけ購入者のレベルが下がることは間違いなく、マナーの悪さ、事務所、賃貸などの増加による資産価値値維持への影響はかなりある。

＞値引きでも何でも売れてくれれば管理費は入ってくる

売れないと管理費入って来ないの？
面白い事言う人だね。

＞９０６さん

高級マンションだから、そうでないマンションだからうんぬんより
ご挨拶の場合は相手に負担をかけない、を優先で私だったら考えます。
高級品や自分の好きな物を渡すのって押し付けになりそうです。。

>>950
脳天気な人ですね。931や934を読んでからレスして下さいね。

>>952
931も934もリンク先も見ましたが、952さんのど素人ップリが良く解ります。

売れないと管理費入ってこないから、マンションってなるべく空室作りたくないのだと思ってましたけど。何か違う？
951さんと953（950さんも同一人物ですよね？？）の話は
どちらがあってるの？

＞売れないと管理費入ってこないから、

売れない場合はデベが払い続けるんだよ。一般的にはね。
その辺を回避する特約みたいなものがあると、いつかのタイミングで
滞納金額が増える可能性があるからまずいね。ってこと。

普通は売れなくても変な特約とかデベが倒産しなければ管理修繕費不足にはならない。

修繕費は不足する。空室が多ければ当然駐車場の空きも増える。修繕費値上げがしづらい。直接的間接的な影響がある。管理費は特約さえなければ大丈夫だけど、その前提の

デベが倒産しなければ…

修繕費値上げがしづらいって、デベや管理会社が修繕費の値上げを要求するんじゃないし。
住民達が自分達の為に貯金額を増やすかどうかの問題でしょ。

デベが倒産したら確かに面倒くさいけど、箱（区分建物）は消えないよ。デベの借金の形に入っていても、管理費等は優先される。まあ裁判沙汰は面倒だが。

デベが倒産したら次の所有者に滞納分を払わせよう！

ここは入居世帯数より駐車場が多いそうですね。

今は３００世帯位？

>>957　議決権

役所が移転して地区開発が更に進むまで我慢しましょう。
資産価値は下がらないと思います。

>>960
２００世帯くらい

区役所建設予定地の既存建築物解体工事は6月6日～9月30日だそうです。

＞＞964
解体工事は具体的に決まってるんですね。その後の開発についてはどの程度決まってるのかな？地元住民にとっては楽しみですね。
その辺が具体的になってきたらアウルの人気にも影響が出てくるといいのですが。早くても来年以降の話題なのでしょうね。

ホームページ見ましたが完売にはなっていないようですね。
間取りが自然で無理がなさそうなところがちょっと気に入っているのですが。
ここのレスって素人ではダメなんでしょうか･･･
検討者というのはプロの人のことなんですか？
やはりマンション購入は知識を身につけないと難しいでしょうか。

ほとんどが素人だろうけど、売れ行き、管理体制、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、駐車場の空き状況くらいは確認しとくべきだと思うよ。

>>966さん
素人がレスするなって言ってるんじゃないですよ。不動産について全く素人なのに解ったような事を書いていて、実は全然間違った事を書いてる人がいるからです。

だから素人でもいいんです。
あなたの場合はプロになるより文章の読解力を身につける事が先だと思います。

967さん
恥ずかしながら都市計画税について、全く知識がありませんでした。

都市計画税とは…
>都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てる目的で、
>都市計画区域として指定されている、市街化区域内の土地や
>家屋の所有者に対して、市区町村（都）が課税する市（区）町村税
>（都税）の事。

東京都の場合、税率は、固定資産税評価額 × 0.3％（制限税率)
都市計画税の税額は固定資産税額によって決まってくるんですね。

結構賃貸にもでていますね。
http://www.kokyuchintai.com/rent/data2233.html

3LDKの100平米弱で賃料35万ですか。思ったほど高くないんですね。
我が家はそんなに出せませんが。。

ピアノも可ってなってましたけど、防音は問題ないんですかね？

防音仕様ではありません。
演奏練習は思いきり聞こえます。

>>971
もともと＠４０００だったのが＠３５００にまで下がったのが何とも。
地震とシーズンが外れたのが影響したと思いますが。

＠７０００円で貸せるという話でしたが＠３５００じゃ割合いませんね。。

＞＞966
確かにマンションコミュの中でもここは質問しづらい雰囲気を感じるかもしれませんが、ご自分で調べきれなかった事についてはどんどん質問してもいいと思いますよ。教えてもらった以上の情報提供もできれば一番なのでしょうけど。
情報集めの場として有益に使えば良いと思いますよ。私もよくこちらで素人臭い質問をさせてもらってます。

＠７０００？
そんなに美味しい話でしたら完売してますよ。

＠７０００なんて、誰から聞いた話？
って感じですね。

そういえば＠5〜6000とか言ってた買い煽りさんがいたね。
＠7000もいたかもしれんね。
この辺の相場からすれば考えられんけど。

ゴクレは想定賃料をいくらと説明してたんだろうか。

そういえば＠5〜6000とか言ってた買い煽りさんがいたね。
＠7000もいたかもしれんね。
この辺の相場からすれば考えられんけど。

ゴクレは想定賃料をいくらと説明してたんだろうか。

ココは管理費が高いから収益目的としてもイマイチだね。
空き部屋が半分以上あるのも賃貸相場に影響しているんだろうか？

相場と間取りですかね。奥行きは全ての物件で同じです。

空き部屋が半数以上とか好きな事言ってるけど、実際の事はゴクレ関係者しか解らないでしょ。

買えない連中が夜の灯りだけ見て自分の願望を言ってるだけです。

留守中なのか、遮光カーテンなのか、売れ残りなのか、入居前なのか、賃貸募集中なのか、なーんも解らないくせにね。

賃貸募集中って事は、その住戸は売れ残り物件ではないと言う事でしょう。

実際にはかなり売れているって事だと思います。

テナントがなかなか入りませんね。
保育園と歯医者は入ってるみたいですが・・・
それにしても地下道は何度歩いても怖いなー。ビル風があるから仕方ないですが・・

む、難しいレスが多くてよくわかりません・・・ただ価格相応のマンションであるかどうかという部分の話と生活の上でのランニングコストに関してはきちんと理解しておかないいといけないことがわかりました。

余裕でこの物件を買える家庭には気にならない部分かもしれませんが、目一杯の予算で検討するとなるとできるならば今よりも少しでも費用を抑えたいと願いますし、マンション価格や管理費に関する質問をさせて頂くときの参考になります。

22階と44階の賃貸が一時期多く出ていましたね。
地権者さんの賃貸物件だったのでしょうか。

あまり分からなくても、タワマンを買うんですか？
タワマンには、低層よりも修繕費が高くなりやすいってデメリットもありますよ。

70平米で
管理費　28000円
修繕　2800円
駐車場　30000円
固・都税　月平均30000円
光熱水道費20000円～30000円

駅近だから駐車場はいらないとしてもローン返済、生活費など抜きで
月10万円くらいはランニングコストがかかりますね。

あー、地権者さんの物件の可能性もあるよね。
それなら同じ階ばかり出ているのも納得だし。
それにしてもテナントは埋まって欲しいところですよね。
でも場所柄何が良いのか判らないですけれど。

工事してる気配がないけどセブンは撤退したのかな？
コンビニは近くにたくさんあるから入らなくても困りませんが。

>>987

固都税年間３６万も行きますかね？
すくなくとも最初の５年は軽減措置あるし、５年たっても７０㎡なら
２０万行かないと思います。
だから最初の５年は月額数千円、５年後で月額１．３万くらいでしょう。

>>990
軽減されて15、6万円ぐらいじゃないですか？

三井なんかは、固定資産税の予想額をＭＲで教えてくれますよ。
ここは教えてくれないの？

アウルは商業地域だし、地価が高いから固定資産税高いんじゃないの？

当初の修繕積立金は安いけど、
10年後には修繕積立金が月額2万とか、
20年後には修繕積立金が月額3万とか、
それくらいは想定しておいた方がいいんじゃない？

意外と忘れがちだけど。

賃貸だと大家さんが水周りとかガス機器とかを修理交換してくれるけど、
購入した自分の部屋は当然自分持ち。
結構お金かかるから、定期的に積み立てた方がいい。

天井カセットエアコンとか給湯器とか１０年ぐらいで壊れるって聞くよね。
床暖房はどのくらい持つの？

床暖房は１０年くらいですね。ただし壊れるのはポンプの部分なので
交換可能で床をはがしたりする必要はありません。

次スレたてました。

OWL　TOWERってどうですか？Part12

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/167494/

固定資産税の軽減切れや修繕積立金の値上げで払えなくなり売却する人も多いですよね。
余裕の無い人は賃貸が良いでしょう。

５０平米で１５万程度だった気がします。

【★購入時のご注意！】一戸建てに比べ高いマンション固定資産税
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/59976/

こんなスレがありましたよ。

うちは板橋区の７５平米ですけど、２分の１軽減で固定資産税１６万円です。
マンション、共有施設の規模、持分割合、土地の価格で違うと思いますが。

場所や建物の古さ、新しさなどにもよりますしね。
一概には言えないと・・・

持家だと、ローン以外にもなんやかんや・・・
いろいろかかりますよね。

水道も10年で壊れたりしますよね。
あと電化製品とかも壊れやすいから、積立は大事ですよね。

契約者スレ見たら監獄→刑務所跡地のそばなのに違うって人がいてびっくりした。Wikiみただけでもわかることなのに知らないで買う人がいるのかな。更にはあれだけ近いのに近くないとか言う人もいた。そういう人に限って小菅に住んでいる人に拘置所のあるところですね。なんて言うんじゃないの。あの辺はつい３０年余り前まで巣鴨プリズンがそのまま残っていて、周辺一体がすごいところだった。サンシャインが出来たとき最初に整地されたのは現ヤマダの脇のサンシャイン通りだった。現ロッテリアあたりから向こうのサンシャイン６０通りは立ち退きが遅れたのか何か、開業当時はまだうらぶれた通りだった。当時、途中の環境が悪いこともあって、サンシャインに行くには駅からタクシーって家族も多かったと思う。移転前の大勝軒あたりは再開発寸前までその面影おもかげを残していた。郊外のマンションなら、昔は畑でした、ってとこだけど、都心に行けば行くほど、一昔前、二昔前～江戸に至るまでの歴史があるから、いくら現在発展中であっても訳ありの地区は嫌だな。オカルト的なものを特別信じるわけではないけれど、訳ありの場所にはやはりそういう「気」が漂っていると思う。サンシャイン内の公園とか、文化会館のエレベーター、ワールドインポートマートの屋上とかは心霊スポットみたいに言われていて、子供が肝試ししたりするんだよな。

ただし、オカルトという程の場所も実はあまりなかったりする。
そもそも巣鴨村外れの池袋は何もない場所だったから。
そこに巣鴨監獄を誘致して７０年あまりで歴史を閉じただけ。
あとは池袋駅前の地蔵の由来が辻斬りのあった場所だったという位でしょう。