OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part11

結構コンビニはこの辺りはあるよね。
それに西友は２４時間営業でコンビニ代わりにできるし。
テナントで入るのは嬉しいけど、
自宅の下にあるからって利用するかどうか…

私は自宅の下にコンビニがあると嬉しいですね。
コピーが取れるし、銀行のATMよりもコンビニATMを利用しますし。
通販の払い込みもほとんどコンビニ。
今気づいたけど、買い物以外で利用する事が多いですね。

以前、自宅の下にコンビニが入ってる低層マンションに住んだら、
深夜に商品の搬入をやられてうるさかったなあ。。

地下の搬入口って入口のあそこにしかないと思うと
正直言いますとテナントとしては入ってきて欲しくないのですが。
Ｂ１の店舗正面からは１００％入らない事を考えると微妙ですね。

震災後、ここと勝どきの物件売れなくてゴクレやばいらしいじゃん。

セブンイレブンの話はゴクレ営業マンから確定していると聞いてます。
まぁ、未だに入ってないところをみると真偽の程はわかりませんが…。

どこかで4月中入居というようなカキコミはありましたね。

422さん
私も銀行のATMよりもコンビニATMをよく利用します。特に利用するのがセブン銀行なので、ここのコンビニはセブンが入ると思うと嬉しいですね。

コンビニが入居予定でも、未だに入ってないってことは、店長さんが決まってないとかそういうことなんじゃ？でも、マンション下のコンビニって、オフィスビルの下と違ってつぶれやすいって聞いたことがあるから、微妙だよね。

>>425
三井や住友など億ションが売れない今の時代に
子会社ヲタ立ち上げて賃貸に回してる位ですから。
一年待って売れなければ同じように貸せば済むことですけどね。

どうやら来年から消費税が３％上がる雰囲気だけど、アウルだと２００万円近く高くなるよね。本当に６月に決定したらいろいろな物件に殺到するんじゃないかな。ゴクレは下げそうにないし、今が潮時かな。タイミングが難しそう。

消費税が掛かるのは建物部分だけ。
ちなみに、前回消費税を上げた時は
上げた後に全く新築が売れなくなり、
結局税金の上がった分をデベが負担する物件が続出した。

賃貸物件はいっぱい残っているけど、平米3500円とかで貸して利益出るのかね。
入居率8割として2800円。
固定資産税、管理費、修繕積立金、自室の修繕費、賃貸管理費、賃貸で出た利益に対する税金．．．
平米1千円強残るのかな。坪年間で5万くらい？
元金回収するまでに建て替えが発生しそうですけど。

＠４０００円がラインだとさんざん言われているのにそこが厳しい。
賃貸物件は間取りが厳しい割には１８～２５万近く取るので敬遠されている。
実際にネット利回り５％は欲しいかな。表面７％ないとオーナーチェンジすら難しい。
空室リスクがある中で２０年でペイするようなのなら他の物に投資するだろう。
オプションを含めてすべてがセンスだな。

ココの人達はどうして自分には全く関係ない他人の資産について心配しているのだろうか？

＞427
たしかに、マンション内のお店ってコロコロ変わるよね。閉店しなけりゃいいですが・・・

自分的には100円ローソンなんか入ってくれるといいな。
野菜とか冷凍食品とか一人分でいいんだよね。

434さん
セブンイレブンでも100円の冷凍食品を扱っていて、
どれも味が良いと評判ですよ。
特にチャーハンやピラフの味付け、食感は秀逸です。
自分は鯛焼き(100円で2個入ってます)をよく買います。

１Ｆにキンコーズとか入ると非常に便利なんですが無理でしょうか？

キンコーズはいいですねぇ。
自分も田店舗を利用しています。
池袋には西口に1店ありますが、サンシャインでのイベントが多いので需要は
十分に見込めると思います。

ではキンコーズで決まりということで！

セブンイレブンはお弁当もおいしいですよね。最近では野菜や果物も取り扱ってるから便利ですが、
品薄の今、品揃えはどうなるのでしょうかね。

>>438
地権者か仲介業者からアプローチしない限りできませんよ。

自分は家に仕事を持って帰ることが多いのでキンコーズがあると確かにありがたい。
需要もここだとありそうだし。
でも確かに>440さんの書かれている通り
地権者さんのご意見も多く反映されるでしょうね。

興味があるのでしたら法務局か不動産業者を通じて謄本をあげ
権利者を調べてみてはどうでしょう。
竣工後に地場の不動産業者かオオクラも募集しているところをみると
一般法人か個人所有のような気がします。

池袋は西口に既にあるから、キンコーズが出来るのは難しいんじゃない？

新宿に店舗結構あるしね。

サンシャインにキンコーズのコンペがありますね。夜間は営業してないようですが。

保育園の横にセブンが入るんですか？
工事も何も始まってないみたいですが・・・・

マンションのテナント決定って地権者が決定権を持っているのですか？
土地の権利を手放し、マンションに入居した時点でそのような権利は
なくなっているものだとばかり思い込んでました。
もしかして地権者がデベより力があるの？

建物によると思いますが空テナントへの誘致に関しましては
所有権者＞地権者（組合）＞ディベロッパー
になると思います。
テナントを誘致したくても組合が反対すれば入れられません。

なるほど…そういう意味で地権者の意見が反映されるんですね。
いつまでも空いているのもなんなので
早くテナント決めた方が良いようなきがするけど。
あわてて決めてすぐ撤退されるよりはよいのかな。

稟議にあがるのは周辺との兼ね合いで引っ掛かる場合だけでしょ。
所有者が組合に提出してテナントの出店として問題があるか確認するだけですから。
例えば２４時間開いている店舗や不特定多数が出入りする施設、
保育園のような場所は必ず話し合われます。
用途地域や地区計画は勿論前面道などは区役所で聞けば判る範囲なので。

よくあるのが道に立て看板を出せるかどうかですかね。

Part10の741、>>87、>>260、>>375 より変化なし。
これで2ヶ月間動きなしです。

先着順物件概要
販売戸数 18戸

販売価格 3,598万円～12,400万円
最多価格帯 4,000万円台・6,000万円台（各3戸）※1,000万円単位
住戸専有面積 37.80m2～97.20m2
バルコニー面積 6.3m2～20.2m2
間取り 1LDK+WIC～3LDK+WIC+SIC+N
管理費（月額） 15,470円～39,770円
修繕積立金（月額） 1,520円～3,900円
修繕積立基金（引渡時一括） 343,980円～884,520円
販売スケジュール 先着順申込受付中
情報登録日 平成23年4月25日
情報更新日 平成23年5月13日


販売履歴
友の会及び豊島区民優先分譲住戸 100戸（2009年末から？）
第1期1次 40戸（2010年9月）
第1期2次 30戸（2010年10月）
第1期3次 20戸（2010年11月）
第2期1次 30戸（2011年1月）
第2期2次 30戸（2011年2月）
2011年2月21日から先着順受付中

変動がないならば、
鍵の引き渡しは見るのだがあれは賃貸なのかな？

>>450
粘　着　怖

>>450

だから、何？？

まさか入居が始まってるのに200戸以上売れ残りがあるってこと？

売れ残りがあるのは地震の影響ですかね？
キャンセルが相次いだのかな

テナント決定は住民にアンケートを取るのも1つの手かもしれない。
ショップが入った場合周辺住人も利用するだろうが、
マンション住人の利用率が高い事を考えると、住人のニーズに合った店舗を
誘致しないと失敗しそう。

ちなみにテナント部分は誰の所有なのですか？

>>456
そんな無駄な事はどこもしませんよ。
共用部の使用用途を変えるのとは違いますから。

ここも売れ行きが良くないみたいだけど、芝の完成時在庫はここより多かったんですか？

クレストプライムタワーは竣工してから売出したから
いってみればすべてが完成時在庫

>439
コンビニの品薄状態も、だいぶ緩和されてきているんじゃないでしょうかね。うちの近くのスーパーやコンビニもだいぶ商品が揃ってきているようです。節電のためか、店内は照明を暗くしているところが多いですけど、以前よりも賑わっているようです。

>447
テナントの誘致に関しては、ディベロッパーより地権者（組合）の意見なんですね。今まだコンビニが入ってないってことは組合が反対してるってことなのかしら？

>460
竣工してから
っていうより、竣工後しばらく経ってから。

>>461
セブンイレブンに関しては反対はしていないと思います。
しかも竣工の半年以上前から決まっていた事には反対しようがありません。
組合絡みはあくまで賃貸借契約前の届出の時に限るだけかと。
しかも用途変更や内部の造作ですら殆ど書類上の形式だけです。

地震前から全然売れてませんよ

建物の維持ができればそれでいいと思います。
別に人が増えようと減ろうと関心はありません。

この売れ行きでは駐車場収入が全く当てにならないので、修繕に影響が出そうです。

面倒なので目に見えないところは化粧紙や修繕しなくてもいいんじゃないのでしょうか？
例えば地下には被害はないと思いますが地下とか屋上とか。
ほとんどが板がずれた壁が摩耗したタイルにひびが入っただけでしょうし

ところで窓ガラスの定期清掃はいつごろやるものなのでしょうか？

同じ理由で修繕につきましては電気工事業者の待機室や管理室、
地下の防災センターの壁なども必要ないと思います。

そんなに売れてないならこそ値引きで買えるわけだし。

値引きで買える時期じゃないでしょ。

その真偽は、営業さんにしか分からない。
もしそれで買えた人もいれば、客もだけど。

一方で値下げされず一つも売れてないと言ったり、
一方で値下げされたと言ったり
ここで情報錯乱を目論んでどうするのやら。
そもそも3ヶ月で焦るのは弱い転売業者だけでしょ。

修繕については管理会社が（施工業者かな？）持ってくる案に賛成するだけではなく、
組合で１つ１つ必要なのかどうかチェックしていけば
しなくて良い部分はしないで済みそうですよね。
でもかなり膨大なんですよね…検討する箇所が。

一般のビル同様に大成建設ですよ。普通ならば。

ゴクレは何年かけて販売するつもりなんだか。
営業マンのレベルが低いんだから、もう値引きするしかないだろ。

２年以内に売れなければ８掛けで不動産屋に卸すだけです。
エンドだと瑕疵担保が絡む為安くする意味もありません。
本来は子会社を立てて賃貸で貸してバルク売りが理想ですが
時代が時代なうえ原因が高層への敬遠だからゴクレはやらないのかな？
ゴークレさんのセンス次第ですね。

東急不動産の前例があるのに売り抜けの為だけに値下げするわけがないでしょ。

しっかし、勝どきビューも売れ残ってるわけで
駅直結マンションなら簡単に売れるとは限らない。って分かったね。
値段のせい？デべのせい？
高輪台駅直結の大京タワーは簡単に完売したね。

デベのせい。

デベのせい。
これが大手のデベ、販売会社なら完売してる。

そりゃ値段のせいでしょ。デベがどこだろうと値段が安ければ
売れます。ここは企画はＵＲでゴクレは保留床を買って販売して
いるだけですから。

すみません、デベって何ですか？

でべその略

ディベロッパーでしょ。
ゴークレは大京や野村ではないからネームバリューが弱く売れない説。

最初から値段設定安めにしちゃったから、これ以上下げれないんじゃない？
安いと思うけどな、駅直結で２４時間西友やサンシャインシティ、図書館も直結だし。

隣接であって直ではないです。
価格帯は周辺相場に近く、新築を考えると安目だと思いますが、
管理費が高いのでよくわかりません。

駅から２分が全てを物語っています。

駅とサンシャインと図書館は地下直結。西友は隣接。

高輪台は分譲225戸。ここはその２倍以上あるから単純比較はできない。
ここも勝どきも、ゴクレの企業規模なら年度内に完売のペースでいいんじゃね。

芝も、品川も、勝どき低層も、完売してないから
完売のペースって何処が参考になるのかなあ。

駅が直結だし、便利ですけどね。24時間いつでも開いてる西友もあるし、暇過ぎてどうしようかと思ったらサンシャインシティへぶらっと遊びに行けばいいし。ゴクレはすぐに売れなくてもいつしか売れればいいって感じなのかな。売れ残っているのも値段というか、高額管理費のせいかもしれないよね。ただでさえ高いのに、何年後かにまた上がると思うと…ゾッとする。

５年、１０年、１５年
確実に・・・覚悟が必要

この前の契約更新と経年定期に対する設備の替え時です。

管理費が高いのに修繕費安くね？

三井には悪いですがライフサポートを通常の管理人にでもしない限り
確実に修繕金があがるので月の出費の増加は避けられません。
または駐車場や駐輪場の根拠なく値上げすることでごまかすしかありませんね。
駐輪場も駐輪場も別に維持やメンテナンスは必要ではありますが。

GW入りで帰省や旅行の方が多いと思うので、あまり参考にはなりませんが。
今日の22時頃の南西。

遮光カーテンの部屋もあるだろうけど、全体的に角部屋から売れてる感じ？
３月入居開始なのに、結構入ってるじゃない。

2011年4月28日　リニューアルオープンの店
「トイザらス＆ベビーザらス 池袋サンシャインシティ店 」
　　　　サンシャインシティのトイザらスがベビーザらスを併設(サイドバイサイド)してリニューアル。

2011年4月29日　新規オープンの店
「g.u.(ジーユー)池袋東口店」
　　　　ユニクロ系激安アパレルブランドg.u.の旗艦店。池袋グリーン大通りのキンカ堂跡地に開店。


ジーユー池袋東口店の特集を今朝テレビでやったらしい。開店特売があるとか。

柱の位置と防火板の位置が必ずしも一致しません。
一致している場所ももちろんありますが。

ここ2週間で南東低層階の明かりが増えたように感じます。
中層以上の中住戸は弱いですが、南東と南西の角部屋は割と売れてる印象。
3月入居にしては結構入ってるようです。

３月入居なのに200戸以上残ってるんだから、かなりやばい方ですよ。

498さん
トイザらスのリニューアルオープンは昨日だったんですね。
この辺は月齢の低い赤ちゃん向けのベビー用品を扱う店が少なかったので
これから便利になりそう！
OWLで子供の数も増えるだろうし、これからサンシャインに子供が遊べる
施設ができて欲しいな。

現実問題では客単価の逆算で無理じゃないでしょうか？
むしろ日ノ出町方面で区役所ができてから周辺に期待するしかないと思います。

サンシャインでＧＷ中はトミカ博を開催してるのでお子様と行ってみては？
ついでにサンシャインをまわってみてくださいよ。

夏休みとかサンシャインはガキだらけだぞ。
しらんのか？

催しは常設ではありませんから

西友に５０代のババアがカゴの扱いで店員に絡んで騒いでいるんだが、
あの手のババアは最近越してきた奴か？
ああいうクレーマーがアウルタワーの住人でないことを祈りたいわ

クレーマーが近くの爺さんと揉めて警察沙汰になっている
あたり構わず当たるおばちゃんとか勘弁してよ。

デパートや住宅街ならどこも似たのはいますね。騒いだ本人が引っ込みがつかずに被害者面するのは。

そう言えば以前、地下鉄池袋駅ホームで
男２人が喧嘩してて
突然片方の若いのが「駅員読んでくださーい！」と騒いで
被害者面していた。
やり方が上手いな〜と、思いながらやじ馬してた。

呼んでくださーい、だね。

独自で現地見学いったけど凄い引越しトラック並んでた。
業者も４社ほどだったし、道路邪魔そうだったけど。結構入居されてるみたいだね。

自分はトラックを１台にするために家財を一部捨てたけど、全部新居に入れる人は大変だよな。

ベッドとかテレビやエアコンとか棄てて安いの買った方が楽なんじゃないのかと

ベッドや家電って、
新しく購入した時の配達時に交換で古いのを廃棄依頼するのが普通だから、
引越で新居に新品を買うと
古い方はどうなるんだ？になるんですよ。
引越屋に廃棄を頼むと割高だし。

買ったものの受け取りも引越後でばたばたしている時には面倒だから古いのをそのまま持っていこうかなとおもっていのだけど

引取りの問題もあるんだよね

引越屋の引き取りって割高なんだ。知らなかった

この物件の地歴はわかりますか？
昔この場所はどういう用途で使われてたのですか？

ビルやアパートマンションの前は宅地でその前は何もない畔
地目は知りません。
畔に用途があるならこちらも知りたいです。Ｗ

>>516
サンシャインが1890年から1970年の間は巣鴨拘置所でした。
サンシャインの下にアウルタワーの北４００〜６００ｍ先辺りに公園があります。
そこが処刑場でした。

こう書けば満足ですか？
アウルタワーとは関係ありませんが
固着する人は少なくはないようですから。

サンシャイン周辺は巣鴨監獄を含めてその前は一体全てが畑でした。
町の発展の為に巣鴨村が誘致したそうです。

つまりアウルタワーがあった周辺は
ビルやアパートが建つずっと以前は畑でした。