【全て地場デベ】赤壁の決戦元町三國志【庶民派ＭＳ】

７です

私も８さんと同意見です

個人的な見解ですが都心（テレビ塔）からの直線距離が３キロを超える立地でのマンション購入は売却時のリスクが高いように思います

地下鉄駅から徒歩１０分内の戸建てなら売却がうまくいかなくても賃貸マンションに建て替えて資産運用ができたりしますし

元町も東札幌も、売却時のリスクは似たようなものじゃないかな。
駅から近い分、フィネスの方がいいと思いますよ。

戸建の敷地にマンションを建てるのは、普通に考えて面積的に無理でしょうね。

シノケンのシステムではふつうに建ちますよ

↑
マンションではなくアパートでは？

いずれにせよ、グランテは止めた方がいいですよ。
グランファーレの住人板スレをご覧になってみるとわかります。

三愛もあまりおすすめではないです
マンションデベロッパー専業ではない会社です

元町なら無難にCRがよいと思います
札幌市内での実績はNo.1なので
売却時の価格ダウン幅が他デベより大きめなのは避けられないですが…

ＮＯ５さん

東札幌のクレアシティ・・・実は検討しました。ナチュラルテイストの建具など我が家の奥様は大変気に入っておりました。実際有力な購入候補だったのですが最終的には断念しました。東警察署と西警察署を訪問しましたが、クレアシティの場所は南郷通りへと続く幹線道路から奥まっておりサイクリングロードが正面にあるため夜間は暗く人通りも少なく安全面ではリスクが高いようです。警察ははっきりとは言いませんが、公園やサイクリングロード、コンベンションセンターのような夜間使用されない大型施設の周辺などは不審者などにとって都合がよく、子どもや女性が夜間歩行するのは推奨出来ないようです。イーアスの営業時間内であれば通り抜けすれば良さそうですが私の仕事が帰宅が深夜に及ぶことが多いので夜間に現地を下見した際にここを奥さんが子どもを連れて毎日安全に往来できるイメージがどうしてもわきませんでした。
また、東札幌は元々色街だという負の歴史も気になりました。
賃貸の情報も集めましたが、環状通りの外側から大谷地までは低所得層や公団居住者が多く、環状通りの内側の賃貸オーナー達の間ではあえて環状通りの内外で家賃格差をつけて低所得者が環状通りの内側に入ってこないよう協力しているそうです。ですから環状通りの内側がお子様の教育環境も含めておすすめですよとセールスされました。道路一本隔ててそんなに恐ろしい人たちが住んでるの・・・と結構動揺しました。

以上のことから我が家では断念しました。東区も決して安心安全とはいえませんが、東１５丁目を南北に走る通りは交通量も多く、３マンションともに夜間も街頭が明るくそれなりに車・人の往来もあり、公園の目の前という立地よりは我が家には安全であるように思えました。３マンションともに徒歩５分圏内に遊具のある公園があるのでそんなに遊び場には苦労しないのかなと感じております。

ＮＯ８さん・９さん

戸建て・・・イイですよね。私はマンション育ちなため戸建てへの憧れもあり検討もしました。しかし、どうしても戸建てだと注文住宅にしたくなるのです。マンションですと間取りタイプを検討するので建売を検討した時のなぜか妥協して家選びをするような気持ちになって胸が苦しくなるようなことはありません（笑）自分でも変だなと思うのですがどうにもなりませんでした。注文住宅は我が家の収入では高嶺の花でした。建売で妥協するよりはマンションを思う存分検討してみようと思い現在に至ります。
ただし、最近では今回購入するマンションを１５年～２０年程度で完済し、以後は夫婦二人憧れの都会のマンション（２Ｌで精一杯でしょうが・・・）を何とか現金で購入できる程度に貯金をしてそこが終の棲家かな・・・などと皮算用しております。

↑低所得者に対し、恐ろしい人たちとは、ひどくないですか？
高所得者が人間的にできた人とは限らないでしょ？
貴方のような方と同じマンションにならないことを願います。

ＮＯ１０さん

フィネスは確かに３ＭＳの中でもっとも地下鉄駅に近いですね。やはり「駅５分以内はリセールバリューが高い」というのはあるのですね。参考になります。
私はバブル崩壊後世代ですので住宅が購入時より値上がりしていた過去の事実のほうに違和感を感じています。購入後は償却していくような感覚でおり、次のマンション購入はローンではなく現金で考えております（５０～５５歳くらいに購入のため）当然今回購入のマンションは極端な話し、「不良債権化」さえしなければ良くプラスの資産とはならない前提で貯蓄計画をしていますのであまり売却時のリスク等は重視しておりません。とは言いつつ１０さんのように似たもの同士であればより価値が高いものをという視点のアドバイスは大変貴重に感じております。ありがとうございます。

ＮＯ１４さん

グランデさん・・・既にいくつか既存スレを熟読しております。マンションが個性的なためか良くも悪くも注目を集めたり書き込みが盛んなようですね。住人スレだけですべては判断できないと思いますが、マンション選びでは話題性が高い、議論がヒートアップしがちな物件ほど購入後の満足度がプラス・マイナスに大きく振れやすくハイリスク・ハイリターンなマンション選びになるのこかもしれないですね。

ＮＯ１５さん

三愛さんは確かに専門ではありませんね。営業さんのお話によると土地と戸建ての分譲が主体なようです。マンション専業ではないので良い土地を仕込めたら販売していくようで年間の販売戸数などにこだわりはあまりないようです。宮川さんの例を見るまでもなく、分譲を販売することが目的化していては本末転倒ですので私としては身の丈経営という印象で好印象でした。戸建ての付き合いで設備は良質なものを採用しているようです。キッチンはクリナップではなくパナソニック製（トリプルＩＨ・スキマレスシンク）浴槽やフローリングもパナソニックでした（但し、美泡湯は無し）良質な住宅を供給している印象ですが、モデルルームの作りやカタログがデザイン的にも残念で、イメージで損をしている印象です。もったいないですね。マンションのプロとしてアフターや管理体制が気になるのは事実です。じっくりと検討したいです。
ＣＲさん・・・まさにおっしゃるとおりで、オーソドックスかつ、適度に安っぽくできており、１００点が無い代わりに常に７０点以上をマークする印象です（笑）とても無難だと思います。平均点で選ぶか、何か強烈なインパクトにこだわって選ぶのか・・・非常に参考になるご意見です。

>東札幌は元々色街だという負の歴史も気になりました。

！　？　なんでしょう。

ＮＯ１８さん

周辺環境を調査した際、不動産屋さんが「恐ろしい人たち」と煽っていました。おっしゃるとおりで「恐ろしい」はひどいですよね。同感です。
所得の高低に関わらず、分譲マンションは集合住宅ですから多様な価値観やさまざまなライフスタイルの方たちが集まります。コミュニティの形成には「××な方と同じマンションになりたくない」とか「自分は○○するけれどあの人が○○するのは許せない」など、協調性に欠ける言動や姿勢は改めたり、隣人への配慮・多様な価値観を理解するなど一定の努力が必要ですよね。
戸建てと異なりマンションには騒音に配慮した隣戸とのお付き合い・管理組合への積極的な参加など一見煩わしく感じるものが存在するかもしれませんが、こうしたお付き合いも含めてマンションライフですのでどうせやるなら前向きに参加してより良いコミュニティの形成にわずかながらでも貢献できるようになりたいものだと感じております。
３ＭＳは総戸数も異なっておりこのコミュニティに関する考え方も選択の要素のひとつですね。

錦馬超さんの言うとおりいま思えばクレアはいいとは思えませんが購入した１人です

共働きです
大地公園等の東札幌の環境が良く感じクレアを購入しましたが
住んでみて夜勤の奥さんが地下鉄降りてちゃんと帰ったのかいつも心配になります
マンション前の道は冬場は一車線の片側交互通行ですし地下鉄までの冬道は滑りやすく
イーアスのマックスバリューが１１時に終わったあと街路灯が消えるので
必ずタクシーで帰るように伝えています

元町のほうが安心と思います

イーアスの横の住民です
越してきて早３年ちょっと経ちました

ここらの治安はとても良好です
不審者にあったことはありません
夏場は深夜のランナーをよく見かけ安心です（笑）

コンベンションセンターがありパトカーがかなりの頻度で巡回してるのとセキュリティー契約しているマンションが多数林立していて警備会社のクルマもよく見かけます
近くにアルソックや警察署があり抑止力になっているようです

通りは明るく見通しがよい広い道なので不安に感じたことは一度もありません

ちなみにイーアス横の桜並木は22時以降は暗く危険なので通らない方が無難です

再開発前は暗い雰囲気の街だったと古くからの住民さんから聞くことがありますが今はまったく違います

あまり言うと悪口みたいで気が引けるんですが元町や新道東の辺りは空き巣が非常に多いと聞きました
友人３人がその地域に住んでましたが全員、空き巣に入られてます（既に他区へ越してます）
私から見ると東区役所以北は夜間危険な印象が強いです

あと色街は菊水駅（マックスバリュ）を中心に東西の通りにありました
勘違いされてる方がかなり多いようです
白石区のホームページに詳しい情報がありますので見てみてください

去年入居したクリーンリバーに友達が買って住んでいますが、天井は低いし間取りも使いずらいと嘆いています。おまけに管理がずさんらしく、男性の管理人は愛想は悪く何か頼んでも会社に聞いてみますと、すぐに返事をかえさないばかりか、大体は忘れるらしいです。これを聞いてクリーンリバーのマンションだけは住みたくないですね。

構造と設備仕様は特にコストダウン。ゼネコン泣かせで有名なクンリバー。価格が安く西松建設や中山組も嘆いていると聞いています。フィネスは3流マンションしか造れないから止めたほうが利口だよ。

ＮＯ２４さん

マンションご購入おめでとうございます。内装や建具、子育てマンションのコンセプトなどとても良いマンションですよね。確か竣工時には９割以上の成約率で、人気マンションといって差し支えないのではないでしょうか？夜勤の奥様・・・どんな環境といえどもご主人としては心配ですよね。さりげない優しさ、私も２４さんを見習いたいです。今後とも購入経験者の視点でアドバイスいただければ幸いです。

ＮＯ２５さん

現地でお住まいになられている方の情報参考になります。深夜のランナーさん結構多いのですね（笑）マンションが増えて街が変化していく様子が非常に具体的にイメージでき参考になります。私は元町周辺で検討していますがマンションが増えて２５さんが教えてくださったように街が良い方向に変わっていくことを期待しております。
実は私は２５さんのおっしゃる比較的安全な東区エリアで育ちました。東警察署によると札幌新道周辺から新道を越えたあたりは一気に犯罪が増えるそうです。空き巣の他に深夜営業のスーパーなどで車上荒らしが多発しているそうです。２５さんのレスのように比較的セキュリティが高いと思われるマンションが増えることにより、抑止効果が高まることを期待しています。
東札幌の正確な情報提供ありがとうございます。他の地区からではなかなか知りえない有意義な情報だと思います。購入検討者としては自身の中での優先順位に関わらず極力検討段階で正確な情報を知りたいと思うものなので貴重なお話ですね。

ＮＯ２６さん

今は法律の改正の影響でで一見しても解りにくいそうですね。掲示板では具体的に特定するにはデリケートな情報ですね。今後どうなるのでしょうか？？？

ＮＯ２４さん

「去年入居したクリーンリバーに友達が買って住んでいます」
去年２４さんが入居→その後お友達が購入→お友達の感想
という理解でよろしいでしょうか？２４さんはどのような感想をお持ちでしょうか？

建築上、高さ制限があるので将来の修繕を見据え戸数を増やせば低い天井、天井を高くすれば戸数は減少。トレードオフですね。元町には現状、天井高のコンセプトのマンションが選択肢として無いので残念です。戸数が多い分修繕費だけ考えれば３物件ではＣＲが有利か？管理人は当たりはずれがあるみたいですね。管理会社は長く付き合える会社を入居者が良く吟味し選定しないといけないそうです。購入後に変更している事例も多いようですが、購入段階で良い管理体制が見込まれるのはプラス要素ですね。グランデさんや三愛さんも子会社が管理するようですがそちらも有意義な情報ございましたら教えて頂ければ幸いです。

失礼しました。

ＮＯ２４さん→ＮＯ２７さんの間違いです。スレ汚し失礼いたしました。

ＮＯ２８さん

おっしゃるとおりですね。フローリングが幅広タイプやワックスフリーではない。床スラブが２００ミリではなく１８０ミリなど安いのには理由があるのでよく吟味しないといけませんね。グランデさんは給湯がプロパンだったり、いろいろ室内も豪華ですがそれなりにお値段がするという選択が難しいタイプ。パナソニック製の設備を採用するなど、いわゆるマンション向けに大量に安価で供給されるものを使用せずに、質を高めつつもＣＲさんの価格を調査して、価格設定をした三愛さんが費用対効果という点では一番お得なのか？
現状は財閥系のマンションは元町には無く、どれを選んでも庶民派マンションなのですが、個人的には所得相応だと思いますので楽しく検討したいと思います。あまり１流のマンションですと雲の上の方たちばかりで気後れしてしまいます。３流マンションといわれても、でも管理組合は１流だぞ！を目指していきたいですね。

スレ主さんは、マンションについてよく勉強されていますね。
文章も理路整然としていて、クレバーな方だとお察しします。
きっと良いお部屋を選択されることでしょう。頑張って下さい。

ところで「錦馬超」って、なんと読むのですか～？

『三国志』に出てくる　錦馬超（きんばちょう）です。

私見まとめ　立地編

ＣＲさん　地下鉄駅には一番近い。スーパー（マックスバリュ＋ツルハ）が向かい。東郵便局そば。南側が郵便　　　　　局。東側はサウス棟とガチンコ。北はＧＩＳＥＮ。西側は４車線道路。交通・生活利便性は高い。南　　　　　側が郵便局なのもプラス。個人的には西側向きは検討からはずしたいところ。ご意見の中にもあった　　　　　ように立地面では３マンションではＮＯ１は間違いないところ。

グランデさん　地下鉄は中途半端。元町と新道東のダブルアクセス？イオン元町がほぼ向かい。３マンションで　　　　　　　は最もイオンに近い。コンビニ（セコマ）が向かいだが２４時間営業店舗ではない。南はダイハ　　　　　　　ツ東側は住宅。北はメディカルビル？西は４車線道路。交通利便性は最も劣るか・・・生活利便　　　　　　　性は高い部類と思われ。南側がダイハツなのもプラス。閉店・移転は考えにくいのでは。たしか　　　　　　　数年前に改装したばかりの気が・・・残念ながら立地では最も劣るか・・・残念。

三愛さん　地下鉄には一般的には十分近い（徒歩４分）がＣＲさんよりは遠い。生活利便施設もちょっとづつ遠　　　　　い（笑）南側は４車線道路。東側は住宅？西側は学校。北は住宅。周囲に高い建物は建たなそう。地　　　　　味に好立地では。南側の道路は３マンションの中では一番交通量がある印象。ＣＲさんに及ばないも　　　　　ののグランデさんよりは上でしょう。

ＣＲさん　１００点　グランデさん　７０点　三愛さん８０点　くらいでしょうか？？？

ＮＯ３５さん

応援ありがとうございます。購入検討前までは恥ずかしながら・・・知識ゼロでございます。調べれば調べるほど、相当大きな買い物ですがよほどのことがない限り、人生で数回（私は２回できれば・・・）のことなので知識では圧倒的に売る側が有利ですよね。販売側はウソはつかないけれど、聞かれないことは答えない、伝えたいことは伝えるというのが基本スタンスに感じられます。最近では資金計画をすすめられますが、営業さんの試算後に、ローンは３５年フラット３５Ｓで２１年後の引き下げ期間終了後の金利、修繕費は修繕計画で最も積立金額が上昇した時の金額で再度試算してもらい見比べています。大体月々３～５万円違います。営業さんの表情は曇ることが多いですが・・・いろいろな意味でこのようなサイトはとても有効だと感じております。

ＮＯ３６さん

解説ありがとうございます。まさにその通りです。つけた後にそういえば馬超は赤壁関係ないし・・・などと思いつつ、ゆるゆる続けさせていただいております。

私見まとめ　構造編

連休を利用しカタログのチェックや見学など・・・構造については新耐震基準やほぼ全てのマンションで設計評価や性能評価を取得していることもあり、大きな差はないのかなというのが調べている中での感覚です。ポイントとしては床のコンクリートの厚さ「スラブ厚」と「スケルトン・インフィル」なるリフォームしやすい構造などでしょうか？後者は３マンションでは該当しないので検討対象にならないとして、スラブ厚はグランデさんと三愛さんが２００ミリに対してＣＲさんは１８０ミリとはっきり差がついているようです。正直、この２センチが同じ騒音でどの程度変わるのか理解できるわけではありませんが、音の問題については集合住宅ではキモの部分ですので正直良ければよいに越したことはありません。追記として特筆すべきはグランデさんが総タイル貼りのマンションというところでしょうか？総タイル貼りは、一部吹きつけのマンションと比べて外観が優れていますが、バルコニー内部などは劣化が少ないため、結果として修繕のときに総タイル貼りのほうが高くつくという考え方もあるようです。とはいえ、建設コストがかかるのはタイル貼りですからやはりポイントが高くなると考えるべきかなと思います。まとめとしては
ＣＲさん　７０点　グランデさん　９０点　三愛さん８０点　くらいでしょうか？？？共用部や設備などは別途検討していきます。

グランデは豪華ですが、その共有設備を全て使いまくる覚悟がなくては、後で損しますよ。
使っても使わなくても、みんな等しく管理費を払わなければいけないんですから。
それと温泉については将来の修繕費が相当かかると思った方がいいです。
人それぞれ考え方が違うとは思いますが・・・派手なものはきっと飽きがきます。
シンプルイズベストだと私は思いますね。

シンプルすぎてディスポーザー、床暖無いのは困ります。

床暖無いマンションなんかあるの？(笑)

床暖ないマンションなんていまどきないんじゃないですか？
クリーンリバー・三愛・グランデどれも標準装備でしたよ。

グランデは良い事ばっかり言う営業が多いです。

たしかにグランデは何かいいことばっか言ってたし、共有設備のよさばっか言ってた
実際は占有部分に住むんだからなあ~って思ったよ。
そうゆう意味では三愛は可もなく不可もなく庶民には一番じゃないかな
フィネスは規模がでかすぎて・・・あんまり好きじゃない

ＮＯ４１さん

まさにご指摘の通りですね。豪華な共有設備も利用頻度によっては費用対効果に疑問が生じるかもしれませんしなかば義務感で使用するのも本末転倒ですね。なかなか選択の難しいマンションです。このように迷ってしまう時点で私のケースに関して言えば４１さんのようにシンプル志向が良いのかもしれません。

ＮＯ４２さん

床暖房良いようですね。ディスポーザーはグランデさんのみのようです。使い心地などいかがなのでしょうか？札幌市はゴミ袋も有料なのでエコと実益を兼ね備えているように感じられますね。

ＮＯ４３さん

元町の３マンションには全てついているようです。設備採用メーカーによって大きく性能が左右されものでなければ差はつきにくいでしょうね。

ＮＯ４４さん

ご指摘ありがとうございます。北海道という地域性からも今となっては標準設備のようですね。

ＮＯ４５さん

同感な部分・・・ありますね。勉強中の身ですが、どうも構造や独自なデザイン、他のマンションには見られない特殊な共有設備など多くのメリットと同様にデメリット、もしくは好みが分かれる部分があると思うのですが、基本はプラス面だけですね。もう少し両論併記というか、住宅購入者を啓蒙していただけるような営業姿勢ですと検討しやすいのですが・・・

ＮＯ４６さん

「実際は占有部分に住むんだからなあ~って思ったよ。」まさに目からうろこですね。検討を重ねる中で目を奪われがちですが確かに購入してからは専有部分の中ですごす時間が圧倒的ですから・・・少し冷静というか一歩引いてシンプルに考えるのも大切ですね。とても貴重なご指摘ありがとうございます。
ＣＲさんの規模は札幌地区でも有数ですね。大規模マンションも特有のメリット・デメリットがあるようです。取捨選択が難しいですが納得して選択したいところです。

ル・ケレスのパナソニックキッチン『トリプルワイド』いいですね～
妻はお気に入りです＾＾；
ただグリルがついていないので別でロースター買わなきゃいけないのが難点・・・。

でもパナソニックのキッチンはポイント高いですね
電工のショールームでも説明受けましたが、使い勝手は非常にいいようです。

たしかにトリプルワイドは惹かれますね。
見に行きましたが希望していた条件の部屋が無かったのですが、多少高くても気に入った物件を買う方がいいんでしょうかね？
価格だけでいくと間取りが気に入らない物件になってしまうのですが…。

トリプルワイド、たしかに使い勝手は良いでしょうけど場所をとりますよね。
６畳くらいあるような広～いキッチンにならいいでしょうけど、
狭いキッチンにはスペースがもったいない気がします。

グランデさんについて

販売状況を仕入れたところ、あと２・３戸のようです。ここ２～３週間で仕入れた情報で決断しなければなりません。結論としては私はグランデさんは検討からはずそうと思いました。

理由は購入後のランニングコスト（修繕費＋管理費）です。ＣＲさんとグランデさんに修繕について数度説明を受けました。３５年間の修繕費を年数で割り、全住居の占有面積で割り、同じ平米数をかけたところ、どちらのマンションもほぼ同じ数字になりました。２社ともに積算根拠は修繕のガイドラインにより標準的とされている数値から積算しているようです。

ここからは私の憶測を含みますので事実と異なる場合があることをご了承ください。根拠となるものはおおむね８０世帯前後を平均的なマンションとしており、この修繕単価を対象マンションの戸数に割り当てて試算するようです。この段階で、グランデさん小ロット、ＣＲさん大ロットと感じました。同じ数値を規模の大小を勘案せずに戸数で置き換えれば同じような修繕金額になるのも納得です。なおかつＣＲさんは３５年後にもまとまった金額が余力としてのこりますが、グランデさんは使い果たす計画でした。ロットを考慮すると、小ロットのグランデさんの計画は私には危険に思えました。

ご指摘のあった温泉設備についてもどう修繕するのか「大丈夫です」としか説明されませんでした。酸素バーやカラオケの設備やジムのマシンの更新等も私の目には計画に含まれているように見えませんでした。本当に建物のみ、言い換えれば他のマンションが計画に含む部分しか試算せず、他のマンションにない共用施設、計画に含むと修繕費が高く見える項目をあえてスルーしているように見えました。確かにこうすれば共有部について豪華に見えて、修繕については触れないので非常にお得感が増します。ここに危うさを感じました。また、管理費も温泉水の購入・運搬、カラオケの通信費や電気代、コンシェルジュ費用など、カタログには無料と表記し、管理費でしっかり徴収される仕組みに強い違和感を感じました。

太陽光発電も、北海道や札幌市の年間日照量などのデータから、発電費用と維持修繕・更新費用を精査し、収支がプラスなのかマイナスなのか説明してもらえませんでした。個人的には試算していないと思います。販売した後のことには関心がないのかもしれません。

以上のことから高額なランニングコストが発生する高所得者向け物件、共用部の管理やルール作りに相当な労力が必要でマンションの維持管理に高い関心と豊富な経験を持つマンション上級者向け、と理解しました。あくまで私のつたない知識から導き出した結論ですので的をえない部分もあるかもしれません。お気を悪くする方もいるかもしれませんがグランデさんについては購入見送りを結論とし、２物件に絞って検討を続けていこうと思います。

ＣＲさんも良いのですがひとつ不安な事は管理会社もＣＲさんでやっているということです

もし会社がたちいかなくなったら管理費余剰金とか修繕積立金とか全て持って行かれそうですし、管理に問題があっても言い逃れされそうで不安です

結局何処のマンションを購入したのですか？