ブライト・サンリヤン藤崎二丁目(旧スレ名：（仮称）サンリヤン藤崎二丁目プロジェクト)

サンメゾンも同じような囲まれ＋バルコニーに電柱（トランス）と電線が激近だったが、１Ｆの部屋は
駐車場が専有面積の一部で最低でも３．５ｍはセットバックしている。
ここは、そう言う配慮が全然ない。周辺の環境をよく確認しないと、マジで安物買いの銭失いになるよ。

電線、電柱近く、しかもオール電化。ここは、電磁波懸念マンションだったりして。

景観の悪さより、防犯の観点で大丈夫かしら？電柱は地上約１３ｍ強、バルコニー側の窓を
開っぱなしだと５Ｆまで入られちゃう不安がありますね。
もうちょっと、南側をセットバックすればよかったのに残念。

引き込み電柱は、西側（グランドオークの前の電柱の隣近辺）に設置される計画みたいです。
だからか、西角部屋は１～６Ｆまで売れていないようです。
６Ｆ～急に坪単価が￥２０万も上がっていますので、５Ｆ以下は電柱や電線が多少なりとも
視界に入って来ると思われます。
出来上がりを確認したいところですが、この場所でこの価格だったらその前に売れるでしょうね。

安いので一瞬グラついたが、パンフレットの立面図から計算すると階高がとても低い。
安普請と言われる物件でも２９００㎜は確保しているが、ここは２８００㎜くらい。
これだと、天井を超低くするかスラブを超薄くするか、
これらをある程度確保したならば直床構造になってしまう。
騒音の懸念、大いにあり。特にルーフバルコニーの下の部屋は元々条件が悪く、きっと響く。

電線が近く、部屋によっては電柱の変圧器が近く、躯体もかなりのエコノミー仕様のようです。
安いハズですね。
ルサンク室見の方が分譲価格は高いですが、これらのマイナス要素は見当たりませんね。

この階高だと、天井高２４００／スラブ厚２５０／直床構造／天井スペース１５０くらいの仕様じゃないの。ちょっと低過ぎ。

天井までの高さは2450みたいですね。
キッチンやトイレ、洗面所、廊下などは2200程度らしいです。
気になるのは、部分的に梁が張り出しているところがあるところでしょうか。
廊下や部屋の真ん中を横断していますが、目立たないような配慮があるのかは疑問。
そのため、階高が抑えられているのだと思います。
金額を考えるとその辺は妥協しないといけないのかもしれませんね。

あとＨＰや資料にも載ってませんでしたが、床は二重構造と言ってた気がします。
知っている方がいれば教えてください。

ＨＰなどに記載されていない内容などもあるため、実際現地にて確認するほうがいいですね。
サンリヤンは宣伝がへたなせいなのか、個人的にはいい物件だと思いますがもったいない気がしますね。

下り天井の部屋の中央を通っている通称ギロチン部屋、確かにありますね。
この階高で天井高さが２４５０だと、二重床と言ってもスペースが不十分か
スラブが薄い(非ボイドスラブかも)。直天井かも知れません。
戸境壁も１８０㎜なので、かなりの経済設計と思います。ちょっと遮音面で心配。
分譲価格が安いのには、理由がありますね。バルコニーと電線が近いのも残念。

モデル見ました。
現地も歩いて見てみましたが、ほんと
ここ太陽光とか子供部屋とかリビング
入るのかな？？周りもマンションだらけ。
天井とかも低い見たいだから。
安いのは良いけど。。。

朝から晩まで、目に入って来るのはシティーハウス藤崎とＭＪＲ藤崎。厳しい。

藤崎２丁目にしては、本当に安いですね。
安い理由は色々書き込まれていますが、この価格であれば妥協範囲だと思います。

天井高さは普通。だけど、建物はかなり低い。安いと言っても、ちょっとやり過ぎ。

先行販売での人気(完全予約、抽選)は、”藤崎２町目”の力だったみたい。
もっと立地に相応しいプラン／建物にすれば、もうちょっと高くても、もっと順調に売れたと思います。
あと２ｍくらい南道路からセットバックすれば良かったのに、本当に残念。

ＭＪＲ藤崎の方が、断然良い。特に４階以上は、メインバルコニー側の開放感が天と地の差である。

もう検討しようのないＭＪＲことを言われても・・・・。
ちなみに後、どれくらい残っているんでしょうね。ここは
上を見すぎてもきりがないから、この学区・周辺施設等で選んでもかなりお得感があるきがするけど。
ちなみに、ル・サンク室見の周りって充実してましたっけ？
学校は近いみたいだけど。

即売したのは、マシな部屋。
残っているのは、低層階と最上階と柱上変圧器が接近しているとかの訳あり部屋。５Ｆの角部屋が残っていたら一番狙い目だと思います。
低層階は、冬場以外は日当たりは確保できると思いますが、空が見えないのでは？厳しいですね。
分譲価格は、この場所にしては非常に安いと思いますが、理由は明確ですね。
躯体の性能は並のサンリヤンに落としているようですし、北半分を除き囲まれ感はかなりのものです。その北半分、公園が出来上がると騒音に悩まされる懸念もあります。電線・電柱も、部屋によってはとても近い。

ボイドスラブで、直床じゃないの。
この価格でサンリヤンですから、遮音性と可変性は多少目をつぶりましょう。
場所は、本当に良い。駅近、買い物便利、校区良し。
多少デメリットはあるが、竣工前に完売するでしょう。

防音対策はあまり表示されてませんが、不安になりますね。

並のサンリヤンは、直床ではなく直天井か天井スペース極狭仕様です。
なんせ、階高が２８００レベルの物件なので。

ここは藤崎２丁目、まともな企画であれば即完売、MJRが事例。西鉄の企画、電線マンでマジでダメ。本当に、もったいない。

皆さん悩まれている方々は、電線が近いことがネックなのでしょうか。
電線が近いと電磁波を受けやすい？
携帯やレンジ、テレビに比べるほどのものですか？
それとも景観的なものですか？
私の基準としては、周りに施設が多いことや駅が近いこと。
あとは夜は静かであればいいと思っています。
現在大きな道路沿いのマンションに住んでいて、夜も車の音がうるさいので。

この近辺、利便性が非常に高く校区も良く、人気のエリア。しかも、静か。
この分譲価格であれば、遮音性や景観は譲歩範囲。

長く住むつもりがあれば景観や遮音性も大事でしょう。
購入するにあたり引っかかるところがあるのなら、ちょっと待ってでも納得いく物件を探したほうがよい。

北側に接する公園予定地が曲者。北側の景観面では大いにプラスですが、公園が完成したらこれだけ近かければある時間帯子供の声が響くのは避けられないでしょう。Ｔ１サッシじゃ厳しい。

南側も残念・・・。

公園予定地の北側の道路も、交通量多く予想以上にうるさい。チェック要。
南側、電線は我慢できるとしても、巨大な変圧器が接近する部屋は景観最悪。これらについて、何故西鉄はもっと安い価格設定にしないの。

この場所でこの分譲価格、３０戸くらいなら即完売だと思っていました。
何で苦戦するの？早く完売させて下さい。

西鉄、がんばれ。
道路を挟んで反対側のＭＪＲは、売出初期で約９割売れ余裕で竣工前に完売した。
場所も価格も売主としての信用度も似たようなもの。宣伝が足りないのか？

この場所でこの価格なら、普通に売れるハズ。西鉄が、販売戸数のデータを改訂していないだけじゃないの。

しかし、売れないですね、、、出来てみないとわかりませんが、内装も安っぽそう

販売会社が西鉄じゃなきゃ完売してるんじゃないの？

言われる程苦戦していません。場所が良いからでしょう、既に半分は売れています。
もうちょっと頑張れば、きっと竣工前に完売するよ。

場所はいいから西鉄ブランドじゃなきゃ売れるだろうに・・・

道路を挟んで、南側がMJRとｼﾃｨｰﾊｳｽ、北側がｻﾝﾘﾔﾝとｸﾞﾗﾝﾄﾞｵｰｸ。
ほとんど同じ場所なのに、南側の方が圧倒的に場所としての評価が高いでしょう。
MJRとｼﾃｨｰﾊｳｽは、低層住宅地との境目のお陰で筑紫新道までのｴﾘｱは高い建物が建たないので、
将来に渡り開放感と日当たりが確保できます。4F以上だと、遠くの山の景色が楽しめると思います。
ｻﾝﾘﾔﾝは、どの階を選んでもMJRやｼﾃｨｰﾊｳｽとﾒｲﾝﾊﾞﾙｺﾆｰから"こんにちわ"。
これが気にならない人にとっては、分譲価格が安いくお得に感じるでしょう。
また、真ん中から東側は北側の景観がまあまあ良いので狙い目ですね。

間取りが公開されてますね。

↑　何で今さら？
６月上旬から、一般公開されていますよ。

残１０戸で、既に２／３が契約済。
場所が良いからでしょう、サンリヤンでは近年まれな販売好調物件だと思います。
サンリヤンとして久々の、竣工前完売となりそうですね。

藤崎二丁目は良いですが、囲まれてて場所が良いとは思いませんよ。
土地代にお金が掛かったのか、内装、構造はかなりチープですね。

＞98
ホームページでは9月2日更新で残り13戸になってますけど。
最上階も売れ残っているんですかね。多くの部屋の間取りが見れますけど・・・。

ネットのＳＵＵＭＯの情報では、残１０戸となっています。

昨日の更新が正しいでしょ。キャンセルじゃない？

囲まれだろうが、階高が低かろうが、この場所でここ値段なら
売るのが下手な西鉄でもほっといても売れるよ。

頑張っても売れてないのが現実では？

近年のサンリヤンは、大半売れ残り最後は値引き販売。
その中では、一番売れているペースと思われる。
やはりマンションは立地が一番重要なのを、この販売状況は示している。

ルサンクと比べてどっちの方が良いのでしょうか？

こっちの方が、圧倒的に安い。
しかし目の前のマンションは、かなり近い。電柱・電線が気になる部屋もある。

まだ５割強しか売れてない。西鉄がんばれ。

場所は間違いなくいい。

じゃあ建物自体が問題？

タフな戦いになりそうだな。

場所はいいから、もう少し上位のデベがちゃんと計画・設計したらもっと人気だったはず。

場所が良いと連呼している方がいるがどのように場所が良いのでしょうか？
個人的に迷っているところは・・・
最寄り駅から微妙な距離。
小中学校は近いが卒業したり私立に行ったらその後関係なし。
建設現場は囲まれ系。周囲にあまりお店なし。
価格は安いと思います。ただレスをみるとあまり評価が高くないような感じ。
年取った時も考えてもっと駅近かの方ががいいのかな・・・と迷ってます。

確かにそう言われると長い目で見た場合、場所が良いとは言えませんね。
安くて子育てに良いと言い換えましょう。

駅にもっと近いと(藤崎１丁目や高取２丁目）、ここと徒歩２分程度の差なのに同じ南向きで２割以上高くなります。
ここの表示徒歩８分は、藤崎駅の改札に一番近い１番出口まで信号なしで平らな道であり、実質とほぼイコール。表示時間に対し、実質プラス数分の物件が大半ですが、ここは違います。実際歩くとわかります。
駅までそこそこ近い割りには、静かで騒音や排気ガスには無縁の場所。
スーパーは、マミーズ(元トーホー)徒歩１分、門田百貨店(元まるたか)とサトー食鮮館徒歩５分、サニー高取徒歩８分、ハロデイとダイエー西新とドンキホーテとサティー原と門田室見が自転車で１０分くらい。
近くに公園、病院やコンビニなども徒歩圏に数々、早良区の市役所や警察署は藤崎駅のすぐ北ですので、子供が巣立っても利便性は良いと思いますが。

>115
なるほど。よくわかりました。
本当は駅近５－６分圏内が良いのですが、また家族会議してみます。
何階以上の眺望が良さそうですか？

残念ながらこのマンションのバルコニー側(南側)の眺望は、目の前がここより高いマンションのため、最上階の６Ｆでも期待できません。
東側の半分、北側の眺望は５Ｆ以上だとまずまずだと思います。福岡タワーがストレスなく目に入るハズです。

何階でしたら眺望はいいの

現地みたら。
１１７さんが書かれているとおり、最上階でも眺望を期待できない囲まれマンション。
その根拠の１つに、視線対策で窓が細い。

場所は間違いなくいいと思います。

悪いのは西鉄というブランドと電線に近そうな建設状況（言い方へんかな？）。

財閥系やマンション専業大手がまともに建てる物件なら１～２割高くなるけど、それでも売れる。

そのとおり。ここはそうすべき場所で、そうした方が売れるのに西鉄は企画力が乏しくプワーだ。

総合的にはダメと言う結論で一致してますね。

場所はそこそこ良いの間違いです。

>>117
北側の視界が開けていても意味が無いな。

この近辺で、この規模だと大半は囲まれマンション。
その中では、郡を抜いて安いよ。
もっと遠く東向きのカーサとほぼ同じ。南向きだが、もっと遠く電線の近いサンメゾンより安い。
目の前のＭＪＲやシティーハウスが希少なだけ。お買い得物件と考えます。

↑
この人は西鉄の営業確定。

カーサ、駅から遠くても囲まれでも竣工前完売。この近辺の人気は根強い。割高でなければ間違いなく売れる。

売れたら良い物件っていう考え方は、やはり消費者サイドじゃないな。
買う方も馬鹿じゃないから。

建物的にココが良いということを教えてください。

建物的には、並のサンリヤンです。価格相応。

＞１２９
立地はそこそこ・現地は囲まれ・構造は並サンリヤン・価格は並サンリアン相応

こういうことですか？

サンリヤン藤崎の分譲価格は、共に竣工前に完売したネクサス藤崎カーサやＭＪＲ藤崎とほぼ同等か部屋によっては安いので、非常に頑張っています。だから、西鉄にしては売れている方だと思います。
南向きで日当たりは問題ないので、あまり眺望を気にしない方にはいいんじゃないの。
ちょっと前の完売物件のネクサス藤崎スクエアやサンメゾン藤崎やアルファステイツ高取は、もっと高かったよ。

地下鉄空港線は、福岡市の動脈で中心的な存在。
駅からこれくらいの距離で、景観を期待するのは無理があると思います。
大半は囲まれマンション、ここの景観は標準的なレベルじゃないの。

眺望は期待してないけど、普通少しでも開けた方向があれば良いけどね。北側じゃね。
わざわざ高いお金だして買うほどじゃないと思いますよ。

MJRやシティハウスの方も、あんなに迫って建つマンション、どう感じているのかな？
検討物件だったけど、あの建て方に驚き、即却下。
違う物件、購入しました。

我が家も家族会議で安くても、一生囲まれマンションは嫌だとのことで、却下になりました。

135さん。
そうですよね。安いとは言っても、何千万もするのですから…。立地がいいだけに、悔やまれます。

北側傾斜規制の関係もあり、隣のグランドオーク藤崎と同じ位南側になってしまったのでしょう。
ＭＪＲとそんなに近いとは思いませんが。私の歩測ですが、２０ｍ近く離れていますよ。
たぶん、ＭＪＲの駐車場スペース１０ｍ＋道路６ｍ＋サンリヤンセットバック２．５ｍ。

それでも、この場所でこの価格なら売れるんです。

売れるか売れないかは、検討する側からすると別に関係ありません。今すぐ飛び付く程でもない。
欲しいか欲しくないかと言われると、欲しくないです。何千万もどーせ払うなら、もっと高くても条件の良いマンションを待ちます。

〉139
確かにその通りです。売れるとか売れないとか言っているのは関係者だけですね。
当方もここは無しです。

売れている＝市場に評価されている。
３Ｌ完売で、残７戸。西鉄では珍しく、竣工絵前に完売しそうなペース。
総合的に良いとの市場の評価でしょう。人気のエリアでこの価格ですから。
眺望でネガを入れてくるのは、開放感が売物だが遠くて高い物件の関係者かな？

↑
いつもの営業の方。

１３０と１４０って自作っぽいですね。良いから売れる、悪ければ売れない、"That's all."。
藤崎駅から徒歩８分であれば、マンションとマンションの距離はこれくらが当たり前。

雑誌のＳＵＵＭＯに、このマンションを既に契約した方々のアンケート結果が掲載されていました。
　一位：立地・環境が良かった。　二位：西鉄グループですべて対応、安心できる。
　三位：キッチンの設備とオール電化。
たぶん、一位　＞＞＞＞＞　二位≒三位　くらい理由の差があるでしょう。サンリヤンって
あまり人気がなく、どこも売れ残っていますから。マンションは、立地がすべて。

まさに安物買いの銭失いですな。
それを必死に営業マンが正当化しようとしている構図。

＞１４５
根拠を示せ。賃貸に出せば、４ＬＫで新築￥１７万位の相場の場所。
２０年くらいで回収できる良心的な分譲価格。銭失いになるハズはない。

場所は評価されているので、銭失いになる訳ないでしょ。
同一者だと思いますが、そろそろイチャモンは止めたら。
君が、買うのを止めたよいだけの話。

競合物件と比べコスパ、高いと思うけど。

>>147
場所が評価されているとは？
誰が評価されたのでしょうか？契約しなかった人もいますので評価されたと言い切るのはいかがなものでしょうか。地名は評価してもいいが、閉塞感のある土地は評価に値するのでしょうか？

百歩譲って場所が良いとして、このマンションの構造や仕様、設備で、他と比較して自信を持って良いと思われるところを教えてください。

容積率重視の超経済設計のサンリヤンに、高級感を求める方はまずいないよ。
建物は二の次、場所と価格重視で、総合的にコストパフォーマンスを感じた方が契約したんでしょう。
３ＬＤＫが、先に売れたのもそういう理由。確かに、全戸南向きで藤崎二丁目なら安いと思います。

仮、にここにグランドメゾンが建ったら、建物や内装のグレード差とブランド料が加算され
サンリヤンより２割くらい高くなるでしょう。
どっちが、市場のニーズに合っているのでしょうか？
どこのグランドメゾンもサンリヤンも、売行きは今一歩ですから。

５階くらいまで躯体が出来上がり、全体像がイメージできる。
北から見ると囲まれている印象は全くないよ。結構、良さそう。

どっちもニーズに合って無いんじゃない？
まぁ、ここにオプションを沢山付けてGM並みの仕様にしたら、かなり割高感はあるね。構造自体はどうにもならないけど。
近くの参番館もショボくて割高感があるけど場所はいいもんね。

６階建ての低層ですから、元々眺望は最上階くらいしか期待できない。
１つ南とか、川の隣とか、中には例外はありますが。
日当たりが確保できれば良し。住宅地域で南向き、１階や２階でも悪くないと思います。

下層階は何時間くらい日が当たるのでしょうか？
本当に日当たり良いのでしょうか？

マンションギャラリーへ行き、冬至の時の日照図を確認されるのがよいと思います。
これを準備していないような悪デベは、まずいないでしょう。

ギャラリーで日当たりの件を聞いたのですが、余り触れられたくないのか分かりませんが、曖昧な答え方をされたので疑問に思いまして。
日照図を見せてくれと言えば良いのですね。

冬至近辺は、太陽の高さが３０°くらいに低くなりますが、住宅地域ですから南側の建物も
北側傾斜規制があります。よって、低層階でもそんなに悪くはならないと思います。

南の建物が先に出来た場合、北側傾斜規制はまだ出来ていない建物にも適用されるのでしょうか？

素人ですみません。

規則ですから、当然適用されます。
シティーハウスとＭＪＲは、北側が道路のためその分北側傾斜規制に関しては有利。サンリヤンより高い７階建てが建てられたのでしょう。
サンリヤンの北側は、道路ではなく他の所有者の土地です。たとえ公園予定だあろうが北側傾斜規制は適用されますので、６階建てで斜めを落とした変形建物にせざるを得なかった。加えて、容積率の問題で、３戸削りの中途半端な６階建てになってしまった。
日当たりは、冬至の２週間前後の約１ヵ月間１階と２階は厳しいかも知れません。ですが、たかが約１ヶ月間。毎日晴れとは限りませんし。