ブライト・サンリヤン藤崎二丁目(旧スレ名：（仮称）サンリヤン藤崎二丁目プロジェクト)

仮、にここにグランドメゾンが建ったら、建物や内装のグレード差とブランド料が加算され
サンリヤンより２割くらい高くなるでしょう。
どっちが、市場のニーズに合っているのでしょうか？
どこのグランドメゾンもサンリヤンも、売行きは今一歩ですから。

５階くらいまで躯体が出来上がり、全体像がイメージできる。
北から見ると囲まれている印象は全くないよ。結構、良さそう。

どっちもニーズに合って無いんじゃない？
まぁ、ここにオプションを沢山付けてGM並みの仕様にしたら、かなり割高感はあるね。構造自体はどうにもならないけど。
近くの参番館もショボくて割高感があるけど場所はいいもんね。

６階建ての低層ですから、元々眺望は最上階くらいしか期待できない。
１つ南とか、川の隣とか、中には例外はありますが。
日当たりが確保できれば良し。住宅地域で南向き、１階や２階でも悪くないと思います。

下層階は何時間くらい日が当たるのでしょうか？
本当に日当たり良いのでしょうか？

マンションギャラリーへ行き、冬至の時の日照図を確認されるのがよいと思います。
これを準備していないような悪デベは、まずいないでしょう。

ギャラリーで日当たりの件を聞いたのですが、余り触れられたくないのか分かりませんが、曖昧な答え方をされたので疑問に思いまして。
日照図を見せてくれと言えば良いのですね。

冬至近辺は、太陽の高さが３０°くらいに低くなりますが、住宅地域ですから南側の建物も
北側傾斜規制があります。よって、低層階でもそんなに悪くはならないと思います。

南の建物が先に出来た場合、北側傾斜規制はまだ出来ていない建物にも適用されるのでしょうか？

素人ですみません。

規則ですから、当然適用されます。
シティーハウスとＭＪＲは、北側が道路のためその分北側傾斜規制に関しては有利。サンリヤンより高い７階建てが建てられたのでしょう。
サンリヤンの北側は、道路ではなく他の所有者の土地です。たとえ公園予定だあろうが北側傾斜規制は適用されますので、６階建てで斜めを落とした変形建物にせざるを得なかった。加えて、容積率の問題で、３戸削りの中途半端な６階建てになってしまった。
日当たりは、冬至の２週間前後の約１ヵ月間１階と２階は厳しいかも知れません。ですが、たかが約１ヶ月間。毎日晴れとは限りませんし。

この近辺で販売中のマンションでは、ここが一番パフォーマンスが高い。
特に囲まれてない半分から東側が良い。契約された方々は、正解です。

>>161
パフォーマンス自体は高くないよ。

どっちもニーズに合って無いんじゃない？
まぁ、ここにオプションを沢山付けてGM並みの仕様にしたら、かなり割高感はあるね。構造自体はどうにもならないけど。
近くの参番館もショボくて割高感があるけど場所はいいもんね。



その通り！！

＞１６２
何で？？？
藤崎２丁目で、駅までフラットで信号待ちなしのリアル徒歩８分なら安いじゃん。

164
パフォーマンスとコストパフォーマンスは違いますよ。ここの能力は低いでしょ。

パフォーマンス≒仕様は、総合的には並。躯体仕様は、分譲では低い部類でしょう。
これに藤崎２丁目を考慮すると、コストパフォーマンスは良い部類だと思いますが。
ライオンズ藤崎が総合的に良かったけど、２割くらい高かったですよ。
ＭＪＲ藤崎が、同じくらいの価格で、眺望良で良かった。どっちも、もう売っていないけど。

本当に場所が良くてコスパが高ければ、即完売ですよ。そう思わない人が多いから、明らかに売れ残ってるんじゃないですか？
購入層も賢いね。

あと７戸、西鉄にしては販売状況は、ものすごく順調じゃないのかな。
急に坪単価が異常に高くなる最上階は苦戦するでしょうが、それ以外は竣工前に余裕で売れちゃうでしょう。

下層階の日照時間が気になる。

周囲にマンション建ってますから、日当たりは悪いですよ。価格相応で考えていただければ良いと思います。

↑
嘘はいけません。周囲のマンションは、住宅地域に建っており規制を受けています。
南向きですから、１階２階でも冬至の前後の一時期を除き全く問題ありません。

下層階の日当たりは、良いとは言えないが悪くないと営業さんは言ってました。どういう事？

春夏秋は、１階でも日当たりは全く問題ない。
日が低くなる冬場、それも１ヵ月くらいの間のみ真昼しか日が当たらなくなる。
東向きや西向きの低層階だったらマジで冬の日当たりは厳しいが、ちょっとは
日が当たる時間がある南向きはマシ。

住宅地域の南向きマンション、この条件下だと日当たりは問題ないでしょう。
言うほど囲まれマンションとも思えない。部屋によりますが、北側の景観悪くないと思います。

北側の景観って・・・。やっぱりリビングからの解放感は欲しいな。
ルーフバルコニーは隣のマンションから見えないのでしょうか？

現地をご確認下さい。今は、日当たり抜群。低層階、冬でもある程度大丈夫でしょう。
５階くらいまで躯体が出来上がっていますが、北側から見るととても存在感があり良い印象。
北側に公園ができますし、北側の東半分はかなり開放感があり景観も良いでしょう。

分譲価格を考えると、売出中の高取中校区物件の中では一番良いと思います。
日当たりは気にする人が多いと思いますが、南向きなので大丈夫。バルコニーからの景観なんて、
気にしない人が大半。

南のMJRの存在感が大きい気がします。

そうですね。ＭＪＲとシティーハウス、低層でも年中日当たり良く、中層以上の眺望抜群、しかも静穏。確かに、かなり良い。

バルコニーからの景観なんて、
気にしない人が大半。
？？？
十人十色ですね。言い切るところが素晴らしいです。

176、177はいつもの営業さんでしょう。視点がいつも売る側ですもの。

チャモンつける側の視点も、眺望重視のワンパターン。どっちもどっち。

バルコニーからの景観重視なら、ルサンク買ったら、ここより１．５割くらい高いけど。

ここの床の遮音性能等級はどれくらいなんですか？
わかる方教えてください。

↑
普通のサンリヤンだから、並でしょう。ある程度の上下左右の騒音は聞こえるでしょう。
遮音対策にお金をかけても、あまり効果がでないようですし、マンションならどこでも抱える問題。

躯体が５階くらいまで出来上がったいますね。北側から見ると、非常に良さそうなマンションに
見えますよ。

＞＞185
レスありがとうございます。県外在住のためモデルルームになかなか行けないので下調べしてました。
上層階の購入を検討してますが、小さな子供がいるため気になってしまいました。モデルルームに行けば分かりますかね？

もう結構出来上がってるんですね。

姪浜駅のすぐ近くに昭栄建設がマンション作るみたいだね
ここより利便性高そうだから、ちょっと待ってみる。

↑
なりすましも含め、あっちこっち書き込みしている、姪浜キチガイ君がここにも出没。
姪浜に君の言うほどの価値は無い。キモイ、消えろ！！

No.187 by 匿名さん　

ほんと、あちこちでウザイ。姪浜で盛り上がればいいんじゃ？
利便性っていったって、所詮メイノハマエキ！

本当に残７戸のようです。１・２階が数戸と５階の西側と、最上階。
このペースだと、竣工前に完売するかもね。藤崎２丁目って、根強い人気がありますね。
しかし、５階以下は非常に安いと思いますが、最上階だけ何でこんなに高いのでしょうか？

やはりネックとなる部屋が残っている。
竣工後にいつものパターンで叩き売られると予想。
待った方がお得。

西鉄にしては、がんばってるね。でも、西鉄の力じゃないね。
藤崎２丁目、他のデベならもっとうまくプランして、これ位の規模ならとっくに完売でしょう。

囲まれた土地が原因です。
西鉄の力じゃありません。

そう言われながら、
西側の最上階以外は、もうすぐ終わりそうですね。

もうすぐ終わればいいですね。

場所が凄く良くて安くてお買い得だと思います。

値段は安いけど、それだけなんで悩みます。

悩むことはありません。
場所も最高で格安。これ以上の条件はありません。

どうせバルコニー側の景観期待できないのなら、低層階買った方が得だと思います。ほぼ真南向きで、日当たりは問題ないからね。
最上階以外、もうすぐ終わりそうですね。なんせ、藤崎２丁目でこの分譲価格ですから。

そうですね。サンリヤンは安くて最高ですね。
言う事なし。

何故、上層階だけ急に坪単価が２０万くらい上がる理由を教えてあげましょう。
周囲を見れば明らかだが、景観が極端に良くなる訳ではない。理由は、騒音に全く悩む必要がないからである。
全体的にスラブが薄いのでしょうね。それから、４階と５階の一部の部屋は、ルーフバルコニーの下になるため、他の部屋以上に遮音対策がなされていないと思われます。

＞＞２００
じゃあ、どうして他のサンリヤンはどこも売れ残っているのかな？
割高か、パフォーマンス不足だからじゃないの。
ここは、躯体仕様を落としているから、安いんじゃないの。

売れているから評価されている。
予想でネガ入れるのやめたら？

売れちゃってるから、なに言われても平気。

目の前のMJRは、発売してすぐ売れましたよ。
近い場所なのに、すごくモタモタしていますね。
分譲価格だって、MJRに比べ安くないし、一部の部屋は明らかに割高だし。
毎日、MJR見て暮らす生活、あまり魅力を感じません。

＞＞２０３
階高２８００くらいだったよ。この近辺の物件では最低で、賃貸より酷いかも。
安いハズだわ。

躯体仕様、メチャひく。スラブ・戸境壁うすっ。入居して、上下左右の生活音で唖然ってことにも成りかねないかもね。
仕様が高くても、ファミリー物件は騒音問題が起きる。小さいお子様は、部屋の中を走り回るからね。

藤崎2丁目でこの分譲価格。
素晴らしいの一言。

売れてるっていうと、なんでネガばかり入れるのかしら？

そんなにすばらしいのなら、早く完売させてよ。
まだ７戸（約1/4）も残っているのに、そんなに売れていると言えるのかな？？？
藤崎２丁目ですから、サンリヤンでパターン化している叩き売りはご勘弁願いたい。

申し込みを入れると、あとわずかです。

ここはいいと思います。

階高が2800ですか？
天井高が2800だったらわかりますが…階高なら最低部類の仕様なんですね。

価格で勝負してますから、買わない方はお黙りください。

天井高さは、リビングで２４００か２４５０。間口と窓も狭目で、視界に入ってくるのが目の前のマンションという条件だと、実際よりかなり窮屈に感じますよ。
二重天井と二重床仕様だった場合、スラブはせいぜい２５０で相当薄くなります。このスパン面積だと、最低２７５は欲しい。戸境壁も１８０。最低、２００は欲しい。遮音性能は、悪い部類に入ります。
サンリヤンですから、皆さん高い仕様は期待していないと思います。それに、この価格ですから妥当と言えば妥当。

２０８さんとか、２１２さんの根拠のない大擁護が、ネガを呼んでいますね。

藤崎2丁目でこの価格。安いと思いませんか？
構造躯体のレベルは高くなく、景観が悪いのは理解しているつもりです。
買う人間が良いと思えばそれでいいでしょう。
必要以上にネガを入れる方の性格が疑問。
なんかストレス貯めているんですか？
仕事や家庭が上手くいってないのですか？
同情します。相談に乗りますよ。

そのとおりですね。マイナスポイントを考慮し、分譲価格との兼ね合いで選ぶかどうか。

ここの良さが分からないのが分からない。

そんなに良いなら、事前販売で完売してないとおかしいですね。
マイナスポイントの解釈も、人それぞれですから。

＞＞２２０
事前販売で完売するところは、今の福岡の経済状況を見るとほぼ皆無。
事前販売で完売しなくとも恥じるところは全くない。

別にあなたに私の考えを押し付けるつもりは全くありませんのでスルーしてください。
お返事も結構ですのでさようなら。

まぁ、売れてるからニーズに合ってるよ。

パッとしない西鉄のマンションの中ではがんばっていますが、この近辺の小規模マンションは大半竣工前に完売しますから、藤崎２丁目にニーズがあるということですね。
価格は、ボッタクリ傾向の西鉄としてはばんばっていますが、普通ですね。ライオンズやネクサススクエアに比べると安いですが、ネクサスカーサやＭＪＲと比べると、むしろ高いですね。

低階高や劣遮音性能とバルコニーからの粗景を考えると、実は高い。それでも、この場所だと売れる。

こんなに電線の近いマンション、珍しいですね。普通、もうちょっと道路から後退させると思います。
とにかく建てて売っちゃえって感じの、デベの方針が読みとれます。こんなデベが、良心的な価格設定をするでしょうかね？？？

良心的な価格設定ですよ。
皆が手が届く優しい設定です。

何で、ＭＪＲより高いの。

＞＞２２６
サンリヤン、割高ですよ。
箱崎、草香江、愛宕、荒江、鳥飼、どこも売れ残って大変。

228
残念ながらここは売れてる。

そうでしょうかね。いつも失速するのが、サンリヤン。これからが、見もの。

竣工前の完売は、無理でしょう。客観的に、広いとは言えどサンリヤンブランドで、４５００万以上の部屋を３戸売るのは至難の業だと思います。

あとわずか。楽しみだなぁ～。

場所が良いから売れますよ。
雑音は気にしない、気にしない。

最近、必死で見え見えの営業書込みしている人がいるね。
ファミリー物件で、遮音性能が悪いのは致命傷だと思います。
リビングの窓も細く、相当目の前のマンションや電線が
相当気になるんでしょう。安物買いの、・・・ですね。

このマンション、維持管理への配慮が乏しいと思います。大規模修繕対応は大丈夫でしょうか？
今は北側の公園予定地から資材を搬入しているが、マンション完成後は使えなくなります。
そうなると南側から入り工事をすることになりますが、中央一箇所のみ幅６ｍ高さ２．５ｍくらいで
大型トラックが入るのは無理でしょう。
例えば、北側に３段機械式駐車場が６割で約２０年後入れ替えが必要となりますが、大変ですね。
他の大型修繕を含め、他のマンションより費用をかけて修繕対応することになると予想します。
売って、後は知らんって感じですね。
それに、建替え時は東か西を空けて重機や大型トラックを入れるとことになりますが、今より戸数が
減る可能性が高いですね。何せ、今が容積率上限ですから。

↑
長文お疲れ様。長くて読む気もしないけど、暇なんだろうね。
基本的に考えがネガティブなんでしょう。
今日もあなたにネガティブな事が起きるといいですね。

簡単に言ってやる。管理費、修繕費高いだろ。安物買いの銭失い。

場所は良いが、分譲マンションのレベルとしては相当悪そうですね。

事前案内の時は、すごく前評判が高く完全予約制、即完売の勢いだった。
しかし、中身がわかると途端に売行きダウン。予想以上に売れていない。これが、正しい情報。

＞２３６
モノの値段には理由があることを、もっと勉強されたし。企業は、慈善事業じゃないですよ。

素人評論家は、もういいよ。
外の空気でも吸ってスッキリしたら？

場所は良いでしょ。

ご意見を集約すると、次の内容になりますね。
一見、安そうに見える。しかし、中身を精査すると実はそうでもない。
藤崎２丁目は、人気がある。でも、このサンリヤンが良いわけではない。

じゃ、そういう事で。
ご苦労様(笑)。

西鉄のマンションが、急に割安にはならないでしょう。企業体質は、そう簡単に変わらない。
具体例が、管理費。機械式駐車場＋二戸エレベータの物件の中では明らかに高い。西鉄グループで、大儲けしていると思われます。
それと、この物件は第三者の住宅性能評価を受けないのも不安材料。身内で固めると、何も何も甘くなりますよ。

西上層は、高過ぎ。竣工後も売れ残ると思います。

素人評論家と西鉄グループ。
どっちを信用しますかね？
安心の西鉄ですよ。

サンリヤンの評判、知らないんだ。幸せな方ですね。

セットバックを抑え、階高を削り、スラブ厚・戸境壁の厚さを最小限に押さえ、容積率上限で
建てる。しかも、住宅性能評価も受けない。これが価格の根拠の一つでしょう。土地取得に予算オーバーしたのかな。
前のマンションが近いのは、他にもこれ位の物件はゴロゴロありますが、電柱・電線・部屋によりますが柱上トランスがここまで近い物件は希少ですね。デベとしての良心さを微塵も感じません。ビジネスに徹していますね。

近所が想定より安く分譲してきたから、約半年発売を遅らせたようです。
その間仕様を見直して、対抗できる価格に努めた。でも、落とし過ぎですね。