大阪市内タワーマンション　中古＆新築　どこがベストバイ？

10年位で処分していく人はいいけど修繕計画みてたら20年後に管理費と合わせて7万とか8万とかになってる。
20年落ちの中古タワー買う人がはたしてそんな額払えるのだろうか。

いざ売却するとなっても築年数が古くなると管理費・修繕積立費が高騰するので買い手も二の足を踏んでしまい見つからない。

結局、価格を下げて売却するしか手がない・・・となるのでは？
戸数が多いだけに同じマンション同士で価格破壊を起こしやすいとも言われていますよね。

高層階に住む富裕層はそんな古くなったマンションにいつまでも高い維持費を払う人はいないだろうし、古くなれば（古くなる前に？）売却して住み替えるでしょう。

タワーはそうゆう【すぐに住み替えも可能な金銭的に余裕のある人】向けだと思います。
間違っても何十年もの長期ローンを組んでまで買うのはあまりにも危険すぎます。

結局　大阪では身の丈にあった住まいを選べということですな。

長く住むところではないという発言が気になります。そんなところは投資にも賃貸にも向かないのでは？

投資するにも、現在の日本の状況では購入価格よりも高く売るのは難しそうだし、
賃貸も20年目をこえる長期的な回収ができないなら、うまみがなさそうだし、

結局はタワーは、金に余裕のある金持ちの道楽ということでしょうか？8000万円のスポーツカーを3年乗って、ああー楽しかったねえ6000万で売却とか、なぜか人気がでて1億で売却して得しちゃったとかみたいな感覚かな。

クレヴィア緑地、パークハウス梅田、ブランズ四天王寺、ファインシティ大阪城などの低中層のマンションの売れ行きの良さ、反面震災以降の好立地のタワーの売れ行きの悪さからして新築タワー買うのってちょっとリスキーかな。どうしてもって事だと免震選んでおいた方がいいだろう。このスレッド見てるとみなさん構造には相当ナーバスだから。

大阪のマンション販売はキツイ。
買う層が薄い。本当に薄い。
東京と同じ理論で販売しようとした事業主の見通しの甘さ！（怒）

東京も含めて、今は景気どん底だから、全国厳しいね。
しかも、好景気になるような見通しがなかなか立たない。
しばらくは仕方ない。休むことも必要だ。

でもタワマンビューは飽きる。
毎日同じ光景。
回転するタワマンでもあれば面白いんだが。

ほんとにタワマンの高層階に飽きるほど住んだことあるんですか？

ある。1年ぐらいで飽きる。

一年ならまだ飽きにくい方だわw

正直３ヵ月で飽きた。

某タワマン高層階に住んで３年になるが、未だ飽きないが？

２年近く住んでるけど、まだまだ飽きないよ。
昨日の花火は、めちゃよかった。晴れた日は、明石大橋も見えるし、大阪空港を離陸した飛行機が旋回して大阪市内まで飛んでくるのがみえる。南は、堺のあたりの煙工場の煙突から火が出てるのもブレードランナーみたいで楽しい。

よかったね。
高いランニングコストを支払う価値があるね♡

たとえば、
①プラレールやＮゲージの列車を走らせて、悦に入っている人
②昆虫や熱帯魚の生態を飽きずに眺めることができる人
③雲が刻々と変化するのを飽きずに眺めることができる人
④下界の下々の生活に関心のある人・・・
にとっては、
タワーマンションからの景色は最高でしょうね。

そうゆう人は眺望をお金で買っているんだからいいんじゃない？

眺望にお金を出せるかどうかは人それぞれですので。

眺望を変化させるぐらいの工夫が欲しいところだが、無理か。

タワーではないタイプ、ファインシティ大阪城公園を検討中です。
総合的にみてどうでしょうか?

ここはタワーのスレ　他はそっちのスレでやってくれ

住友不動産の天井から床までのガラス張り。カーテンガラスウォール？というのでしょうか。
外観は格好いいし、室内からの眺望もいい反面、ガラス部分が多いため夏は暑く冬は寒く冷暖房費がかさむ、窓ガラスの外側が汚れても掃除できない等、色々と問題点も聞きます。
実際に住まれてる方のご意見はいかがでしょうか？参考にさせていただきたく思います。

電気代だけで月3万円ですか！
やはり我が家には遠い世界の話でした。
ご意見ありがとうございます。

>738
窓は定期的に拭いてくれます。もちろん管理費から。ガラスウォールは確かにベランダなど庇が無いので直射日光がダイレクトに入ります。開口部も小さいので通風性能も低いです。またガラスは通常の壁と違って空気層を挟まないので断熱性能も低く冬は寒く夏は暑いです。唯一の長所が真北側にDWがある場合(通常の田の字レイアウトの北側の部屋って暗いと思うのですが)びつくりするぐらい明るい。どうしても死に部屋となりやすい北の部屋の居心地が非常に良い。眺望はやっぱりどの部屋もいいですよ。

タワーなら、環境光により、南側よりも北側が明るいはずです。

＞741さん
詳しくありがとうございます。
やはり一長一短あるものですね。でも、採光と眺望の良さはとても魅力的です。
貧乏人ですが、少し検討してみようと思います。

あべのグラントゥール今、中古出てますね。
賃貸でもあったと思うんですが、高いですね。
キューズモールに直結ですし、阿倍野筋の拡幅工事も進んで綺麗になるでしょうねえ。
南側の広い公園も来年には完成予定だそうですよ。
南向きがいいですが、かなり上でないとグランエアーも建ちますしね。
まあ、どの向きでもそれは同じですが。西向きはちょっとどうかなと思います。

私は淀屋橋アップルの場所がまさしくタワー立地だと思いました。
淀屋橋徒歩3分というのはとてもいいです。
しかも淀屋橋にコーヨーができてくれたので買い物も便利です。

皆さんと同じくアップルというのと間取りが残念でした。
ここは財閥系でCT天満のようなガラス張のタワマンなら本当に
素晴らしかったのに残念です。

ただ淀屋橋アップルは地下駐車場に分譲スペースがあるのは高ポイントですね。
しつこいようですがアップルでさえなければ・・・

財閥系でガラス張りのタワマンって・・・スミフだけやし、暑いしいらんでしょ

としちゃんまんしょん

シティーとか、プラウドとか人気ありますけど、ブランドイメージだけで高価なんでしょうねえ。
二重床、二重天井といっても、天井高が２４５０しかないのは残念ですね。
その点、グランドメゾンは２６００～２７００はありますので、高級感が違います。
同じ出すなら、ブランドイメージより、内容に投資したいと思う一人です。
無名のデベでも内容がよければそちらの方がお得だと思いますよ。

↑グランドメゾンて廊下に扇風機つけてるマンションのことかい？

廊下に扇風機って、そんなタワーマンションあるわけないやろ。50階建てなら、いったい何台扇風機置くんですか？それとも、はやりの、節電狙いですか？

>745
毎日横通るが未だに最強立地だと思う。売主だけがネック。ホテルセットだからあの価格に出来たのでは?

アパはともかくアップル淀屋橋の「立地の」評価は高いですね。
個人的にはThe Kitahamaよりいい立地だと思います。
理由はもちろん御堂筋線まで徒歩3分というところと、周辺の雰囲気が上品で
とてもいいことですね。中之島公園も近く住環境としてもまあまあです。
梅田徒歩15分程度のマンションと比べるなら梅田へのアクセス時間も同等でしょう。

安めの価格で出ましたがアップルなのでパスでした。
もし財閥系なら高くても欲しかったです。

アップルのすぐ近くにブランズ北浜ができましたが狭いのでこれまた検討外、
しかしレトロな外壁というタワーとは一味違った魅力で勝負してくるサンクタスは
タワーではないものの価値がありそうで期待してます。
価格はタワー価格らしいですが。

アップルあかんてばっかりかいてるけど、キタハマみたいに長谷工やったら別にありなんですか？
キタハマはジョイントやけど主導は長谷工で管理も長谷工やから長谷工のマンションみたいなもんでしょ。
個人的には長谷工もアパも大差ないんじゃないかと。

アップルの場合は会社としての姿勢が・・・
実際谷四では耐震偽装しちゃいましたし・・・

アパはマンションとしては論外かな。偽装もあったし。
場所は最高だけど会社がね。

理想をいえば財閥が本気で造ったマンションがいいですね。
財閥といえども、どことは言わんが手抜きタワーもあるわけで。

NYタワーHIGOBASHはどうでしょう？？

財閥が本気でつくったタワーといえば三菱地所のOAPタワー

NYは立地が×

NYはトタン板のタワーパーキングがとなりにむきだしで建ってる時点で高級感ゼロ、やっぱり駐車場は建物にビルトインじゃないとあまりに不恰好。ダイワの詰めの甘さというか、ちぐはぐさというか、共用部とかはデザイナー使って力入れてたみたいやし一応ダイワのフラッグシップタワーになるんでしょうけど。

>757

OAPは、

三菱地所が土壌汚染を隠蔽して建てた

超、曰く付きのトラブル物件だけど？

シティタワー大阪とThe Kitahamaは？？

もちろん，皆さん分かってることだから，
地所といえば～，
と書いたんでしょ。

あと，千里タワーもね。
財閥系といっても油断できない。まして～，
ということです。

ここに参加する人は，通が多いから，いちいち書いては無粋ですが。

財閥・電鉄…、いろんなデベはありますが、なんといっても、公的な物件には、価格面、設備面、管理面…、全てにおいて優勢でしょう。
タワーでいくと、あべのグラントゥールですね。
高層階、売りに出ないかなあと思ってますが、出ないものですね。
売り出し価格がとてもリーズナブルだったので、その辺はさすがだと思いましたね。
建設も、竹中・東急・長谷工…。
どう思われますか？

東急物件は大変そうですね、北摂の方が荒れてます…。

OAP、三菱時所が本気で作った物件というのはあながち間違いではないかも。
土壌汚染を本気で隠そうとして作った物件なのだから。

大阪のマンションは住む以外は手出し無用。
税金、仲介手数料、仲介会社への広告費やらお中元、おまけに入居者からのクレーム対応。
自宅の横にでもないと、割に合わん。

とりあえずすぐに現金化できる商品にしておけ。

風評は風化する。叩き売られる千里タワーを買いたい。

惜しいマンションと言えばアパ淀屋橋、北浜タワー、ＯＡＰかな。

↑何が惜しい？

それはどうかな。
人体に影響なくとも、風評被害は転貸転売する際に影響する。
中古で買おうと思ってる人も土壌汚染って聞くと躊躇するでしょ普通。

六本木ヒルズはOAPを参考にしたそうな

OAPはすでに古すぎる。設備も今では3流。
10年前のマンションでさえ既に今の新築との機能の差は明らか。

確かに三菱の開発手法は参考にすべきところがたくさんある デベ目線からだが...

てことは北ヤードも三菱だから期待できるね。

気持ちの問題！

>776
まぁ生活用水も地下タンクに溜めてから引き込むからな。毎日うがいもするし風呂も入るわけだし。そこで生活する人は気にするよな。

土壌汚染により地下水も汚染されているがそれを飲用しないのであれば関係ない。
関係するとすれば汚染された土壌に直接触れる、子供が誤って口に入れるなどだが、通常土壌汚染が確認されれば地下3m程度の土壌を全て入れ替える(悪徳業者は除く。ある程度名の知れたデベはこういったところは信用できる。)ので、直接人体に影響はない。
ただし、タワマンなどの空地に植樹する樹木の根が土壌汚染に到達すれば、地表面にも影響がある。
いずれにせよ、このような対策をとらないといけないような土壌の上に望んで住む人間はいないだろう。
よって、当然の様に資産価値は低下する。

土壌汚染に肯定的な意見の方は、すでに土壌汚染の物件を買ってしまい後悔しているが安全だと自分に言い聞かせている、土壌汚染の物件を資産として所有しているが高値で売り逃げたい、土壌汚染を安心と思い込ませ新築を売り切りたいデベくらいだろう。

しかしながら、国内には土壌汚染マンションは想像以上に存在する。大規模マンションは大きな敷地にしか建設できない。マンション用地に適していて大きな空地になり得るのは、港湾施設や工場跡地などだか、こういった土地は高い確率で土壌汚染が認められる。土壌汚染を公表せず売り逃げたデベ、土壌汚染とは知らず居住している人間の数は計り知れない。

土壌汚染を全く気にしないのであれば問題ないが、幼児など汚染に脆弱な家族がいるのであれば、購入する前に公図などで従前の土地利用を調べるべきであろう。

結局　地所の補償は入居者に対してどういう形取ったのだろう?

土壌汚染の原因となった有害物質は、土壌とその下にある地下水に影響を及ぼします。汚染された土壌で育てられた植物は、根が土壌から栄養分と一緒に有害物質を吸い上げてしまい、茎や葉などに有害物質を蓄積してしまいます。
また、植物は水を使い光合成を行っていますので、空気中への影響も懸念されています。

人体への曝露は様々なケースがあります。経口曝露、吸入曝露、経皮曝露など、曝露の仕方によって、またヒ素や水銀、カドミウム、トリクロロエチレンなど汚染物質によって病気の種類は異なります。
例を挙げると、皮膚ガンや肝臓ガンなどの発ガンリスクの増加、子供の脳障害、鼻中隔穿孔、肝不全、チアノーゼ、抹消系神経炎、骨髄障害など言い始めればキリがありません。

ただし、これらの症状も必ずあらわれる訳ではありません。可能性が指摘されているということです。自分には関係ないと考えるのであれば、土壌汚染物件に住まれてはいかがでしょうか。資産価値が落ちている為、割安でお買い得物件かもしれませんよ。

CT西梅田の競売物件がうまそう。

一度、嘘ついて販売した会社は、ほとぼり冷めた頃に必ず同じ事しよる。企業体質だから。
三菱は利益優先だから信用出来ない。

土壌汚染なんて重説で絶対説明必要な項目だろ? そこでキャンセルしなかった者の自己責任じゃ?

その当時は義務付けされてなかったから、知りながらも告知せず、隠して売ったんだよ。
これが原因となって、重要事項説明に義務付けになった。
だから、自己責任ではない。

三菱の隠蔽体質が露呈したという話だ！

企業のコンプライアンスの問題だわ・・

ていうか　大阪でもうタワーはダメだ・・・　正直うまみは薄い。

北ヤードのタワーもダメだろうか？

隠して売った体質が最低の企業だから北ヤードも期待薄。
必ず見えない所で手を抜くだろうしね。

タワーであってもなくても、マンションは30年もすれば資産というよりは負債と認識した方がいい。

見えない部分を手を抜くって事は構造なんかの大切な部分をコスト抑える為に抜くってことやろ？どうでもいいって言ってる人の感覚意味分からんわ。
内部の方ですか？やはり感覚普通じゃなかったんですね。
怖いわ。

構造体手抜きしてもデベは儲からん。ただ手抜きが表沙汰になったら大損するので発覚したら何億掛かろうが隠蔽工作する。

人気物件の完売というのは、不動産業の方がある程度買い取っている現状がある。
天王寺の物件もしかり。
２～３年して放出するときを見計らって価格交渉して購入するのをお勧めします。

ちなみに確信犯の手抜きもあれば、知らず知らずの手抜きもあります。
その辺りは建築業界では驚くべきことではありませんが、何とかならないものですかね～。

>>知らず知らずの手抜きもあります

ゼネコンの管理体制に因る。100戸以下の小中規模は本当にやばい。

孫請け、曾孫請けの程度が低過ぎてゼネコンも管理しきれないのが現状。所詮そういう業界。

立地で言うと堂島タワーはいいと思うけどどう？
アップル淀屋橋と同じく一昔前ならマンションなんて考えられない場所

堂島小学校跡　確かに一等地だけど新地近過ぎないか? セカンドに出来る人ならいいけど。エレベーターもオネェチャンの香水臭くなりそうだし。じっくり住むならグランフロントの方が静かかなと思う。　

堂島タワー場所はいいですよね。でも新地のお姉さんや夜の仕事の方は多く購入しそうだから躊躇する

確かに堂島のど真ん中のタワマンに住んだら交際費凄い事になるぞw

愛人に住まわせるならまだしも、新地のど真ん中に住むのは恥ずかしいでしょ。

ありえません。

ふつうセカンドとして使うでしょ。なかなか便利だし。

でも、四ツ橋挟んだ向こう側だしオフィス街だから普通に住めるでしょう。
新地のお姉ちゃん連中、暇でお金ないし、パパ連中もお手当払えないから、こんな高い場所に住めないよ。住めても北区なら天六や南森町、中津、中央区なら谷町や日本橋、島の内近辺でしょう。

だいたい、北新地のまっとうな店のねーちゃん、くさくないしなあ。

おれの行く店のネェチャンは結構付けてるねw まっとうな店じゃないのかもw

↑が、どした？

キタハマ　建物いいけど場所悪い。所詮堺筋。

建物いいか？見た目だけの手抜き違うの？

見た目だけで手抜きかどうか分かるかい!w

新地の嬢呼びたいだけなら関係ないのでは。