マンション管理何でも相談コーナー

>>674さん　損保を決めたら代理店も自動でついてきたのですか

東京海上・三井住友・損保ジャパンの三社に、条件を提示して代理店推薦を依頼しました
たまたま三社共に同じ代理店を推薦してきたので理事会に来てもらい決定しました

>681
三社から薦められる代理店って凄いですね。
そういう場合、専業のところを出してきそうなものですけど。乗り合いしてるってのも条件に入れてたとかですか？

>三社から薦められる代理店って凄いですね。

???単に田舎で適当な代理店引受者がいなかっただけですよ。

一応、都会なんだけどもね、そういう考えもあるかもね。。。

大手代理店の共立等はマンションの保険まで手を出さないでしょう。

損保３社でシェア配分する前提で、３社と取引のある代理店を
推薦したのでしょう。
マンションも大型でしょうから。
ところで、双方代理は108条の但し書き適用なら総会決議で
問題なしと云うことでよろしいのでしょうか？

>ところで、双方代理は108条の但し書き適用なら総会決議で問題なしと云うことでよろしいのでしょうか？

代理にまで落ちている管理組合があるとは不思議です。

管理会社に代理をお願いしている管理組合の実態は何？　契約内容は？

人に聞くのに、アンカーを付けられないんですか？

簡単な投稿マナーでしょ

（自己契約及び双方代理）
第百八条 　同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

管理会社が損保の代理店
ある管理組合がこの管理会社と管理委託契約を締結
この場合に双方の代理人の関係が成立する根拠を教えて下さい。
一般にはマンション管理委託契約は準委任の契約ではあるが代理人契約ではない。

下品な罵り合いは控えましょうね。
イライラする人は一度掲示板から離れることをお勧めします。
どうしても居たいと頼むなら投稿マナーをご一読くださいな。

＞＞６６１さんの質問のまとめ。　
管理会社が損保の代理店、その代理店である管理会社が
管理組合と損保の代理店業務を行った。
民法108条の「双方代理の禁止にあてはまるか」

答えはすでに出ています。
＞＞６６４さんの上段。　＞＞６７２さん　＞＞６７６さん
＞＞６７９さん　＞＞６８０さん　＞＞６８１さん。
この件は、一件落着で大変勉強になりました。

>民法108条の「双方代理の禁止にあてはまるか」

当てはまらない。
理由は、管理委託契約は準委任であり、管理会社は代理権はない。
代理と委任を混同するとは悲しい。

管理会社を代理店にするのが一番いいよ
普通の損害保険代理店なんて事故があってもマンション見に来ない

＞管理会社を代理店にするのが一番いいよ

この日本語はおかしいです。
代理店は損保が決めるものです。
正確には管理会社が損保の代理店になっているのが一番いいよ。

＞管理会社を代理店にするのが一番いいよ

普通これで通用するけどね。

正しい日本語を書きましょう。基本が大切です。

これでは管理会社は訳の分からない日本語で何を言われようが理解不能で痛くもかいくも無い分けだ。

>>管理会社を代理店にするのが一番いいよ
>>普通の損害保険代理店なんて事故があってもマンション見に来ない

◎上記６９８さんが云っているのは、損保の代理店資格を持っている
　管理会社と、その他の代理店と比較すると、代理店資格を持っている
　管理会社を代理店とした方が良いということ。

>>正確には管理会社が損保の代理店になっているのが一番いいよ。
>>正しい日本語を書きましょう。基本が大切です。
>>これでは管理会社は訳の分からない日本語で何を言われようが理解不能で痛くもかいくも無い分けだ。


●良く理解してからご反論下さいね。話がかみ合っていないでしょう。？

>>管理会社を代理店にするのが一番いいよ
が
>>損保の代理店資格を持っている管理会社と、その他の代理店と比較すると、代理店資格を持っている管理会社を代理店とした方が良いということ。

になると？
これを一人合点の文章と言い。自分さえ分かれば正しい日本語と思っている。
今や50才前後の日本人の文章創作能力が無い典型の文章例です。

文法を理解していない。

そんな高等なもんじゃない、小学校程度の作文の書き方が出来ていない。

文章の前後の関連も読めない人たち。
自民党と公明党の議員みたい。

具体的な反論をお願いします。ヤジは誰でも出来ます。

>>管理会社を代理店にするのが一番いいよ
>>普通の損害保険代理店なんて事故があってもマンション見に来ない

が、

>>損保の代理店資格を持っている管理会社と、その他の代理店と比較すると、代理店資格を持っている管理会社を代理店とした方が良いということ。

は、

同一内容であります。一部分だけ切り取って議論しても意味ないよ。

田中さんはお茶を飲みました。
この文は「田中さんは」「お茶を」「飲みました」と、3つの部分に分かれます。「田中さんは」のうち、「田中さん」は名詞で、人の名前です。「は」は助詞呼ばれるものです。「お茶を」のうち、「お茶」は名詞です。「を」は助詞です。そして「飲みました」が動詞の過去形です。

主語・目的語・動詞の順に言葉が並んでいますね。そうです、これが日本語の基本語順なのです。

議事録作成に数週間かけるタイプすな
どうでもいいから内容はよ伝えろ　という意見が出るんだと思うけど
まぁそんだけ暇なら英訳も考えればよろし

>議事録作成に数週間かけるタイプすな

気の毒に理事長の未経験者さんですね。
自分で議案の要領を書いたこともないようですね。
これを書けば議事録の90％は出来上がったも同然ですよ。

議事録の素案は管理会社が作成するものだよ。
それを修正して作り直させればいいだけのこと。

>議事録の素案は管理会社が作成するものだよ。

管理会社に飼い慣らされていますね。お気の毒に！

>>714
言いたいことは分かりますけど、本気で議論しながら一方で自分で議事録を取るのは無理がありますよ。
書記担当みたいな人に取ってもらおうとしても、今度はその人が発言しずらくなりますしね。

>言いたいことは分かりますけど、本気で議論しながら一方で自分で議事録を取るのは無理がありますよ。

気の毒ですが理事長不適任者ですね。

>>716
自分に直接の利害関係があることが議題にあがれば分かりますよ。
中身を考える方に頭が行って、とても議事録なんて取ってる余裕は無いです。
自分に直接関係のない議題なら、冷静に議事録も取れるんですけどね。

＞自分に直接の利害関係があることが議題にあがれば分かりますよ。
自分で議案を書かないことが明白ですね。
＞中身を考える方に頭が行って、とても議事録なんて取ってる余裕は無いです。 自分に直接関係のない議題なら、冷静に議事録も取れるんですけどね。
総会の議案は会計報告を除き殆どが理事長が提案するものです。
管理会社の任せるのではなく自身が理事長として議長としてやってご覧なさい。

>>719
理事会での話だと思ってました。
総会なら比較的余裕を持って当たれますよ。それまでにある程度議論も出尽くしているだろうし

ただね、書記をしてれば、書くことに集中せざるを得ないでしょう。
名前や部屋番号から書かなければなりませんからね。

区分所有法では、総会は『管理組合の最高議決機関』という位置付けです。総会の決議は、区分所有者に対して効力を及ぼすだけでなく、特定承継人や占有者に対しても、効力を有します。（法46条）
　例えば、外壁補修・塗装工事に伴う負担金の決定が総会で決議されていれば、当然中古マンションの購入者である特定承継人も従わなくてはなりません。また、占有者は、マンションの使用方法について、区分所有者と同一の義務を負います。そのため、総会議事録が正しく記載されていなくてはなりません。
　議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載しなければなりません。議事の経過とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法、閉会等を指します。また、要領の記載ですので、その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すれば足ります。
　なお、決議の成否の根拠を示すため、組合員総数、議決権総数、出席（書面・代理人による出席を含む）組合員数、その議決権数及び各議案毎の賛成組合員数、議決権数を記載してください。また、普通決議の場合には、賛成多数という表現もあります。
　議事録の作成期限は、法には明示されていません。しかし、議事録は、これを保管し、利害関係人の閲覧に供さなくてはなりませんので（法33条、42条5項）、2週間を目途にできるだけ速やかに作成すべきでしょう。
　なお、管理組合法人の場合、その設立や変更の登記は、集会の議事録を添付して、主たる事務所の所在地において2週間以内にしなくてはならないとされています（組合等登記令26条4項1号、3条1項）。
　このように、総会議事録は大変重要なものです。そのため、作成を怠ったり、本来記載すべき事実を記載しなかったり、事実に反する記載をした場合は、20万円以下の過料に処されますので（法71条三号）、十分注意してください。

分かりづらい説明ですね^^;
近所の方に聞いて同じようにしようと思います
恐らくそれで問題ないでしょう
　

議事録は管理会社が素案を作ってくれるよ。

>>718
ＩＣレコーダー（ボイスレコーダー）の利用もご検討ください。

＞マンション管理何でも相談ＰＡＲＴ２を設けましたので、 そちらへ移行してください。

理由もなく勝手な行動です。
どちらが役立つか競い合えば良いでしょう。

＞分かりづらい説明ですね^^; 近所の方に聞いて同じようにしようと思います

貴方には理事長職はあり得ませんのでご心配なく。

総会なんてものは組合員に選ばれた理事等の役員が理事会で決議した案を審議する場所であるので、賛否や承認が主たる目的であって、組合員が議論して決めるべきことは殆どない。
従って、議事録の内容は賛否とその評決内容の数字を書けば済み、質問、異議があったとしても少数意見にすぎないので議事録には抽象的に二三の質問、異議の陳述があったが議決権の過半数或いは組合員総数及び議決権総数の四分の三以上の賛成で可決成立したと書けば十分です。

議事録には総会で決議した具体的な議決数は必要、質問に関してもその解答など記載しますよ。
異議やその場での動議は論外却下ですが、争いが起きた時の事を考慮し書き留めた方が良いよ。

普通は複数のレコーダーで録音、挙手での議決なら写真やビデオでの記録が当然。
その後ゆっくり（概ね２週間以内）に議事録の作成だよ。

いいかげんな団地マンションではアバウトなんでしょうけど、なにかあると後悔するよ。

＞議事録は管理会社が素案を作ってくれるよ。

議事録の素案って？　素案なんて有るの？　あなた素案の意味が解らないのかな。
管理会社は関わりませんよ。

国交省が示している「マンション標準管理委託契約書」には、
管理会社の業務のなかに、
理事会支援業務として「理事会議事録案の作成」が、
そして総会支援業務として「総会議事録案の作成」が
入っていますね。

自分のマンションの委託契約書見てみたら？　
国交省はあくまで見本、ガイドブックですよ。
費用によって契約は違いますから。

議事録を外部委託は如何なもんですかね。
見本でも見せてもらえば高齢者でも書ける書類ですよ。

＞そして総会支援業務として「総会議事録案の作成」が

あくまでも案（見本）ですよね、作成はいけませんよ。

>>736
>>そして総会支援業務として「総会議事録案の作成」が
>あくまでも案（見本）ですよね、作成はいけませんよ。

勿論、勿論
総会議事録の作成は、総会議長の義務ですから。

区分所有法
（議事録）第42条
第1項
　集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　支管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水立管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水立管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の支管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の支管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

＞保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなっています。（区分所有法第１８条）このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事をさせることができるのです。

区分所有法を直訳している無知識の人です。
この様な出すぎた行為を防止するために管理組合の規約を作り、役員を選び、収支予算書を作り、その中に修繕費或いは少修繕費名の予算を計上して理事会の決議で保存行為が出来る様にしているのが一般です。

>744さん
例えばどういう規約がありますか？
教えてください。

議論にはならないようです　

>例えばどういう規約がありますか？ 教えてください。

(敷地及び共用部分等の管理)
第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、 通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
2 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を 共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行 うことができる

コピペはもうケッコウでっすよ

これを知らない人には一目瞭然です。
＞738
さん良く覚えておきましょう。

話題変わってごめんなさい。
定時総会の場で、理事会側でなく、（理事会は議事録用に会場の設備で
録音しています）
出席組合員が毎年録音を堂々と取っています。
これって問題ですよね。

赤裸々な質疑応答が結構ありますので、発言者の名前と共に
外部に出ることが。
精密な機器だと録音されても分らないが、テープ式の古い型で
大きいしすぐ分かります。
録音はお断りで、発見した場合、チップやテープ没収で退場処分
にしたいのですが。　ご意見宜しくお願いします。

>定時総会の場で、理事会側でなく、（理事会は議事録用に会場の設備で録音しています） 出席組合員が毎年録音を堂々と取っています。 これって問題ですよね。

議長の裁量の問題ですが、何故問題なのでしょうか？
人に依ったら発言しにくいと思う人がいるかもしれませんが、理事会側がしても同じでしょう。

常識的な理事会や総会でしたらまったく録音は必要ありません。
ところが役員の中に非常識なものが理事長になり、組合を仕切りだしたら、
訴訟もやむおえない場面が到来することも考えられますのでまったくダメは
どうでしょうか。私はすべてオープンな組合活動の方が良いと思います。
あらゆる方法を駆使して、このような役員を一掃した経験者です。
情報の一極集中はいけません。悪い事も良い事も、組合員同志共有すべし。

録音は、本来同意の必要な行為だと思います。
目的を明確にした上で、同意を取るべきです。
理事会が禁止行為だと拒絶するのではなく、
録音を行う場合は、目的を明確にし、同意を取って下さいと言うのが正しいように思います。

許可とか？　昭和か？　録音されて困る総会ってなんなの　論外

携帯スマホでもクリアーなレコーダー　録画も鮮明だよ　　　あほらしい

なにを議論したいんだかね

電話機にも録音機能あるけど、通話相手にことわって録音しないな。
発言に責任持てば問題無い。

個人的には、隠し撮りとかもあるでしょうが、
企業が電話を録音する場合はちゃんと断ってるでしょ。
録音するという行為に責任を持つのであれば、ちゃんと断るのが筋です。

個人には撮影を拒否する権利もあれば、録音を拒否する権利もありますよ。
権利に対する意識の希薄さというのは、危惧すべきかなと思います。

屁理屈はいいよ　断るなら断って録音でも録画でもしたら良い事。
総会でそれを断る理由があるなら断れば、そんな総会ある訳ないけど。

管理組合総会は理事会の書記担当が全てレコーダーで録音
その総会で組合員へ録音の断りなど一切ないし問題無い
録音は互いの記録　争いが起きると必要だろ

総会や理事会において、録音されたくない組合員は嘘つき
総会や理事会において、録音してよい組合員は自分自身
に自信を持っている組合員。こんな人間をそだてましょう。

>大規模マンション住人
録音、撮影の際に相手の許可は必要ないです。
胸のポケットにICレコーダーを入れて録音することもOKです。
全然問題ありません。

なんだっら、弁護にでも確認してください。

録音、録画したものを誰もが閲覧できるようにすれば、犯罪になる可能性がありますけどね。

>761
弁護士に確認してますよ。
相手が拒否した場合、録音する自由はないとのことです。（民事）

隠し撮り自体が犯罪かどうかは別問題です。（刑事）

マンションの総会に置いて録音許可を必要と宣言されてなければ可能です。

ただ、法廷で証拠品として使用するには録音許可を得るところから録音されていないと、証拠品としては難しくなります。

ようは、管理組合総会で
【今後の総会は録音と録画、写真撮影を禁止する】
と、規約決議したら良いわけね。

悪徳理事会と管理会社が喜ぶね。
でもさ、その規約設定できるの？

弁護士にもいろいろあるかもしれませんが、私が相談した弁護士は民事なら録音の証拠も効果が
あると言っていました。

「JustAnswer．法律」
http://www.justanswer.jp/law/7tmun-.html
一般財団法人の評議員会に関する質問の中での遣り取りです。

質問者：
会議の全容を筆記で記録するのは不可能です。そこで、
評議員会にビデオ・ＩＣレコーダを持ち込むことは可能でしょうか？
議長の許可がいりますか？(議長には権限はないと思いますが）
評議員の過半数の賛成があれば可能ですか？
ビデオは目立ちますが、ＩＣレコーダは持ち込むつもりです。

専門家：
運営の進行等については、議長に権限（と義務）があります。
ですので、過半数の賛成ではなく、議長の許可が必要ですよ。
なお、民事の裁判上は、たいていのものは、証拠となり、
こっそり録音（議長の許可なしで録音）したという程度の違法性であれば、
レコーダーの音源は、証拠になりますから、
そういう意味でいうならば、持ち込んで録音することが可能です。

>No.766
すごいな。
説得力ある。

理事会でも総会でも録音しておくといいよ。
管理会社が自分たちの都合のいいように理事会議事録案を書いてきたとき突っ込める。
うちの理事会に来てもらった2社の電気工事業者がまったく違うことを言ったのに管理会社の
フロントが「双方同じ意見でした」って自分のおかかえ電気屋の工事を通そうとしたから、
レコーダー通り会話を全部テープおこししてこいって上の部長にデータのコピーを渡したよ。
事務の女の子に頼むのかと思ったら部長自らが作ってきた。

>理事会でも総会でも録音しておくといいよ。 管理会社が自分たちの都合のいいように理事会議事録案を書いてきたとき突っ込める。

情けない組合ですね。
議事録くらい議長が書きなさいよ。

録音して置いて議長が作成するのが望ましいでしょうけど
現役労働者には無理。
そんな時間ない。

＞録音して置いて議長が作成するのが望ましいでしょうけど

録音など全く必要ありません。
議案は議長が書いているのですよ。
それについての異議があったことはメモさえ書いておけば、しかも単発なら無視するし、議事録なんか書けないほうがおかしいよ。

録音は自由にしたら良い事、総会で拒否する意味がわかりません。

盗聴や隠し撮りは民事訴訟でも有効ですよ、不貞や浮気現場とかね。
相手に断って盗聴盗撮する人いないでしょ。



録音は相手に断ってからとか？？　　企業のクレームセンター受付じゃないんだから　（笑

議事録作成用に録音？情けないね。
理事会でも総会でも議長は理事長、議案作成も当然に理事長、
議事録作成は当然に理事長で全ては理事長の仕事です。
ですから理事長は議事録作成が簡単に出来るのです。
この作業過程で理事長以外の管理会社などが入ったりしたら理事長は議事録は書けないのは当然です。

その場で、議題ごとに会議の結論とそれに至る経過（議事録に相当するもの）を文章にして読み上げ、みんなで確認するのが一番いいですね。それを書き留めるだけなら、誰でも書記が務まりますしね。

774さん、お一人だけが総会録音反対のようですね。

お一人だけだと、規約で総会録音禁止にはできないでしょう。
録音禁止にする根拠もないですからね。

＞774さん、お一人だけが総会録音反対のようですね。

賛成、反対の問題ではなく頭の良くない人の発想だと言っているのです。

774さんはたいそう、頭がよいようですが、マンション購入に頭がよい悪いは関係ないことはお分かりにならないのですね。

総会録音禁止規約は、できないので録音している人をみとめても諦めて下さいね。

>No.774
>理事会でも総会でも議長は理事長、議案作成も当然に理事長、
>議事録作成は当然に理事長で全ては理事長の仕事です。

>ですから理事長は議事録作成が簡単に出来るのです。
最初の２行と次の１行はつながっている？

>国交省が示している「マンション標準管理委託契約書」には、管理会社の業務のなかに、理事会
>支援業務として「理事会議事録案の作成」が、そして総会支援業務として「総会議事録案の作成」
>が入っていますね。
うちの管理委託契約書にも同様の文章がある。
別に理事長が議事録案を管理会社に作成させたって頭がいいとか悪いとか関係ないし、仮に文章力
が全然ない人が理事長になって、本当に一からは作れなくたって誰も責めないよ。
議事録署名人は他に二人いるし、内容さえあっていればいい。