マンション管理何でも相談コーナー

> 642さん
＞消費税は、(預かった消費税)-(支払った消費税)=納税額
＞非課税部分について増税分を上乗せすると管理会社の利益となる

？　非課税業者は別にして納税されるのと違う

>>651　意味不明な文章になってますが（笑）　まとめるとどういうお考えなのでしょう？

始めから分かって書き込んでるつもりはないのよ。いたずらを楽しんでいるだけ。

> 652さん

前の方に「(預かった消費税)-(支払った消費税)=納税額 」とあったから
正しいね。　そして同じ書込みで
「委託業務費に含まれる管理員等（労使関係ありの場合）の人件費は非課税です。
非課税部分について増税分を上乗せすると管理会社の利益となる。 」
とあったから

零細の非課税業者以外は納税されるんと違うのと言いたかったんだけど

(管理事務に要する費用の負担及び支払方法)
第6条 甲は、管理事務として乙に委託する事務(別表第1から別表第4までに定める事務)のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
2 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用(以下「定額委託業務費」という。)を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額○○円
消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円
消費税額及び地方消費税額(以下、本契約において「消費税額等」という。)
○○円
内訳は、別紙1のとおりとする。
二 支払期日及び支払方法 毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。
三 日割計算 期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。(1円未満は四捨五入とする。)
3 第1項の委託業務費のうち、定額委託業務費以外の費用の額(消費税額等を含む。)は別紙2のとおりとし、甲は、各業務終了後に、甲及び乙が別に定める方法により精算の上、乙が指定する口座に振り込む方法により支払うものとする。
4 甲は、第1項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水 道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

別紙1
【内訳明示例1】 第1号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含ま れておらず、第5号で別に表示されているもの
定額委託業務費月額内訳
一事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費　月額 円
イ ○○業務費　月額 円
ウ ○○業務費　月額 円
五管理報酬 月額円
消費税額等 月額円
【内訳明示例2】 第1号の管理手数料に事務管理業務費、
一般管理費及び利益が含 まれており、第2号から第4号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれて いないもの
定額委託業務費月額内訳
一 管理手数料 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費　月額 円
イ ○○業務費　月額 円
ウ ○○業務費　月額 円
消費税額等

【内訳明示例3】 第1号から第4号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれ ているもの
定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費
イ ○○業務費
ウ ○○業務費
消費税額等
月額 円
月額 円
月額 円
月額 円


どこに人件費なんて項目あるの？
素人が分かった様なことを書くと出鱈目がはっきりします。

消費税転嫁対策特別措置法　公正取引委員会が大手に対し啓蒙をしている。
大手が仕入れ業者をいじめて消費税の実質的な転嫁を認めないことを阻止する為の法律。

私たち零細管理組合。ろくな仕事もせずに消費税の転嫁だけを自動的に認め
させようとしている管理会社。
消費税転嫁のお題目に惑わされずに堂々と仕事に見合う金額に値下げさせ
ましょう。と云うことが解らず、
長々と正論のように転嫁を阻止しないことを述べている方の、管理組合は
自動的に転嫁された管理費を黙って支払えばいいでしょう。

＞＞零細の非課税業者以外は納税されるんと違うのと言いた
　　かったんだけど

上記の書き込み正しいんです。
利益に成ると書き込んだのは、請求書の税前金額と消費税額が、
社内で正しく経理処理されているとは限らない。

一部は他の手数料収入に計上は良く聞く話。だから
管理会社の利益と成ると。
法律をそのまま読んで経営に反映している会社は少数派？では？

＞利益に成ると書き込んだのは、請求書の税前金額と消費税額が、社内で正しく経理処理されているとは限らない。 一部は他の手数料収入に計上は良く聞く話。だから管理会社の利益と成ると。

それら税務署の仕事で第三者の入る余地はないよ。
その理屈で値下げ交渉など出来る訳がないのに下衆の勘ぐりは醜いだけよ。
それよりこの一年で消費税増税で年間の繰越金の落ち込み、修繕積立金への振替額の減少、大規模修繕の規模縮小に追いやられる現実の対策でも考えたらどうなの。でも管理会社任せの管理組合では所詮無理だね。

659さんのマンションは黙って増税分値上げオーケーするの？
色々なことあるから、うちは管理費の値下げ交渉します。
659は管理会社か管理会社にお任せの管理組合かな
どうぞ納税に（もしかして利益に）ご協力ください。
管理費も削減させ10％でもオーケー。大規模は第三期
以降は少し厳しいので、従来通り管理会社排除で工事費削減する。
ご心配有難うございます。

お話落ち着いたようですから、別件でお願いします。

マンションの火災等保険の代理店が、管理会社に成っています。
管理会社は、損保の代理店。これって法的にも、
実務的にも管理組合にとって良いことではないと思います。

管理会社以外を代理店としている管理組合ありましたら
参考ご意見をお願いいたします。
但し、理事長や、うるさ型組合員の、知合い等の代理店
との契約を除きます。

＞659さんのマンションは黙って増税分値上げオーケーするの？ 色々なことあるから、うちは管理費の値下げ交渉します。

管理委託契約書次第です。「ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。 」以外のどのような契約条件でしょうか？
一般には後出しジャンケンは通るはずがありません。

＞マンションの火災等保険の代理店が、管理会社に成っています。 管理会社は、損保の代理店。これって法的にも、 実務的にも管理組合にとって良いことではないと思います。

良いことではない理由は？
事故処理には
却って便利ですよ。

>>661
代理店の仕事って、基本的には契約の維持なので、保険契約の条件が各社横並びなら、正直代理店がどこであっても変わりは無いと思いますけどね。管理組合として契約したい保険会社を、その代理店が扱ってなければ他に切り替えればいい話ですしね。

>>663
事故処理に便利といえば便利ですけど、究極的には関係ないですよ。保険の知識が十分にある管理会社なら、代理店でなくても一緒です。ただ、代理店をやってないと中々その知識が身に付かないって問題はありますが。

>保険の知識が十分にある管理会社なら、代理店でなくても一緒です。ただ、代理店をやってないと中々その知識が身に付かないって問題はありますが。

何を言っているの。マンションで一番多い漏水事故が発生すれば理事長は損保に原因調査の報告とその業者手配があるが、管理会社が代理店であると一回の電話で済むというものですよ。知識？理事長も保険証券と保険処理のノウハウ位は知るべきだよ。

「何を言ってるの」
久々に聞きました。

みな自身の意見を言っているんですよ。
理解できないんですか。

>>665
理事長がやるにしろ、管理会社がやるにしろ、事故処理する人が保険会社に連絡するだけです。代理店経由でもいいですけど。
漏水事故なら、あくまでもメインは被害復旧と再発防止です。保険請求はそのための手段の一部でしかありません。

>漏水事故なら、あくまでもメインは被害復旧と再発防止です。保険請求はそのための手段の一部でしかありません。

それは工事の問題、保険の第一歩は原因調査で如何なる場合も漏水の場合はその費用が保健填補されるのよ。

＜水濡れ原因調査費用＞
漏水、放水または溢水による水濡れ事故が発生した場合に、その事故の原因を調査した場合

1.　マンション共用部分専用商品（マンション総合保険等）の補償範囲は次のとおりです。
　　　a. 火災
　　　b. 落雷
　　　c. 破裂・爆発
　　　d. 建物外部からの物体の飛来・衝突
　　　e. 騒じょう・集団行為
　　　f. 風災・ひょう災・雪災
　　　g. 盗難
　　　h. 残存物取片付け（上記a～gの事故）:損害保険金の一定割合
　　　i. 損害防止費用（上記a～cの事故）
2.　特約を追加することにより補償される範囲
　　　a.　施設賠償責任担保特約
　　　　　マンションの共用部分の使用・管理につき、管理組合が法律上の損害賠償責任を負担した場合に補償される。
　　　　（例）・外壁が剥がれ落ち、通行人に怪我をさせた。
　　　　　　　・共用部分の給排水管の事故により漏水し、専有部分に損害が生じた。
　　　b.　水漏れ損害担保特約
　　　　居住者の個室で生じた事故（専有部分の事故）により漏水し、保険の目的である共用部分に損害が生じた場合の補償。
　　　c.　個人賠償責任特約
　　　　　マンションの専有部分に係わる居住者の賠償事故を補償。
　　　　（例）・居住者が水道の蛇口を閉め忘れ、階下の個室内の家財に損害をおよぼした。
　　　　　　　・居住者がベランダから物を落とし、通行人に怪我をさせた。
　　　d.　ガラス損害担保特約
　　　　　投石、強風による物の飛来、車両の飛びこみ、居住者・来訪者の不注意等により、エントランスドア　等
　　　　　共用部分のガラスが破損した場合に補償。
　　　e.　設備損害担保特約
エレベーター、給排水設備、車両のセキュリティーシステム等、マンション内の機械、設備に生じた、電気的、機械的事故を補償。
３．　地震保険
　地震、噴火、津波により、建物が損壊、火災（延焼、拡大を含む）、埋没、流失した場合は、火災保険（住宅総合保険）だけでは補償を受けられません。別途地震保険への加入が必要となります。地震保険は、住宅火災保険等の火災保険の主契約に付帯して加入する必要があり、限度額がありますので、保険会社に相談してください。
４．　損害保険加入に当たっての留意する点
　以上のように、補償の範囲・内容には諸々のものがあり、加入に当たっては次の点を十分確認しておく必要があります。

あのう～質問したものです。
保険代理店が管理会社でない管理組合はありませんか？

民法108条で双方代理が禁止されています。このことにも
触れてほしいのですが。
マンション管理と双方代理の怖い話が以下で紹介されていますが
皆様の管理組合はどのような対応策をとっているのでしょうか？

http://plaza.rakuten.co.jp/niwakaikei/diary/
201205020000/

保険代理店が管理会社であっても保険契約は管理組合が結ぶので
管理会社が管理者の場合を除き、双方代理にはならないと思うんだけども

ちなみにうちは、保険代理店は管理会社ではありません。

＞保険代理店が管理会社でない管理組合はありませんか？

その形が一般的でしょう。

＞民法108条で双方代理が禁止されています。このことにも触れてほしいのですが。

管理会社との管理委託契約は準委任関係であるから双方代理は成立しません。

>＞その形が一般的でしょう。

本当ですか？何かデータ有りましたら提示ください。

＞＞管理会社との管理委託契約は準委任関係であるから双方代理は成立しません。

たとえばある管理組合さんが管理会社に委託していたとします。管理会社と
してはふだん管理組合さんの代理業務を行っていますが、
その時たとえば自社が保険会社の代理店で保険契約をすることもあるわけです。
こうした場合、取引の当事者双方の代理になるわけですね。と、ありますが？

＞＞672さん　ちなみにうちは、保険代理店は管理会社ではありません。

損保を決めたら代理店も自動でついてきたのですか？

管理会社の人ばかりでしょ、ここ

民法１０８条但し書きで
双方代理にならないのであろう

>管理会社としてはふだん管理組合さんの代理業務を行っていますが、

本当ですか？
一般には管理委託契約ですから代理ではなく準委任関係です。

>>674
>>677
保険契約は管理組合と保険会社との直接契約ですよ。
代理店は保険会社側の代理人として契約したりしません。

あと、よく誤解されていることですが、保険を下ろすかどうかの判断にも代理店は一切関われません。また、システム上、保険を下ろさないようにすることで保険会社からの評価が上がったりすることは基本的にはありません。それよりも使える保険は使って、保険契約の必要性をアピールして次の契約に繋げることで代理店手数料が入ってくるという面の方が大きいです。
ただ、最近はあまりに支払いが多いと保険引き受けを拒否するケースも出てきているので、やり過ぎないように注意が必要です。

>>674さん　損保を決めたら代理店も自動でついてきたのですか

東京海上・三井住友・損保ジャパンの三社に、条件を提示して代理店推薦を依頼しました
たまたま三社共に同じ代理店を推薦してきたので理事会に来てもらい決定しました

>681
三社から薦められる代理店って凄いですね。
そういう場合、専業のところを出してきそうなものですけど。乗り合いしてるってのも条件に入れてたとかですか？

>三社から薦められる代理店って凄いですね。

???単に田舎で適当な代理店引受者がいなかっただけですよ。

一応、都会なんだけどもね、そういう考えもあるかもね。。。

大手代理店の共立等はマンションの保険まで手を出さないでしょう。

損保３社でシェア配分する前提で、３社と取引のある代理店を
推薦したのでしょう。
マンションも大型でしょうから。
ところで、双方代理は108条の但し書き適用なら総会決議で
問題なしと云うことでよろしいのでしょうか？

>ところで、双方代理は108条の但し書き適用なら総会決議で問題なしと云うことでよろしいのでしょうか？

代理にまで落ちている管理組合があるとは不思議です。

管理会社に代理をお願いしている管理組合の実態は何？　契約内容は？

人に聞くのに、アンカーを付けられないんですか？

簡単な投稿マナーでしょ

（自己契約及び双方代理）
第百八条 　同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

管理会社が損保の代理店
ある管理組合がこの管理会社と管理委託契約を締結
この場合に双方の代理人の関係が成立する根拠を教えて下さい。
一般にはマンション管理委託契約は準委任の契約ではあるが代理人契約ではない。

下品な罵り合いは控えましょうね。
イライラする人は一度掲示板から離れることをお勧めします。
どうしても居たいと頼むなら投稿マナーをご一読くださいな。

＞＞６６１さんの質問のまとめ。　
管理会社が損保の代理店、その代理店である管理会社が
管理組合と損保の代理店業務を行った。
民法108条の「双方代理の禁止にあてはまるか」

答えはすでに出ています。
＞＞６６４さんの上段。　＞＞６７２さん　＞＞６７６さん
＞＞６７９さん　＞＞６８０さん　＞＞６８１さん。
この件は、一件落着で大変勉強になりました。

>民法108条の「双方代理の禁止にあてはまるか」

当てはまらない。
理由は、管理委託契約は準委任であり、管理会社は代理権はない。
代理と委任を混同するとは悲しい。

管理会社を代理店にするのが一番いいよ
普通の損害保険代理店なんて事故があってもマンション見に来ない

＞管理会社を代理店にするのが一番いいよ

この日本語はおかしいです。
代理店は損保が決めるものです。
正確には管理会社が損保の代理店になっているのが一番いいよ。

＞管理会社を代理店にするのが一番いいよ

普通これで通用するけどね。