マンション管理何でも相談コーナー

>359
将来の消費税の値上げ額を算出するのに、経費節約とか持ち出したらだめだよ。
何もない現在と同じ状態で消費税の増額分を、値上げするにはどうしたらいいかで考えないとね。

それから関係ないことだけど、定額委託業務費を税額と分けて考えれば分かることだよ。
５％だろうが８％だろうが、定額委託業務費に対してそのときの税額を支払うんだからね。

もういい加減、消費税の値上げに対して、節約とかは関係ないというのが分からないとね。
節約等は、値上げがなくてもやればいいだけのこと。

例えば、今後１０年間管理費を値上げしなくて、経費の使用額も同じだとしたら、予備費は
間違いなく足りなくなってくるよね。（当然収入も同じ）

>> 359 増税分を予備費で消化すると…　管理会社への支払の増額
>うちはそうする予算案が配布されそうだけど なんでそうなるのか説明してほしい
再送
「管理会社への支払の定額管理委託業務費の増税分を予備費で消化するとは何と情けないことよ。
管理会社への支払の増額以外の何物でもないよ。」
マンション標準管理委託契約書の別表1で示したように
定額委託業務費月額内訳
一事務管理業務費 　　　月額 　　　円
二 管理員業務費 　　　　月額 　　　円
三 清掃業務費 　　　　　月額 　　　円
四 建物・設備管理業務費 月額 　　　円
ア ○○業務費　　　　　月額 　　　円
イ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
ウ ○○業務費　　　　　月額 　　　円
五　管理報酬 　　　　　　月額　　　円
　　消費税額等 　　　　　月額　　　円
この消費税の増額は4月からこの契約書の別表の定額委託業務費月額の増額であることは明白です。

>362
事務管理業務費は管理組合が支払うものなんだよ。
それに対して税額を支払う。
税金は国に支払わなければならないもの。
その税額は当然管理組合が支払うものだよね。
事務管理業務費という対価に対して、税金を払うのは当然。
商品を買えば消費税を支払うでしょう。

360と361は別人だよ。

>362
委託業務費の税金は管理組合が支払うもの。
委託業務費（委託業務費+税額）の３％増を支払うんではない。
あくまで、委託業務費の３％増を支払うということ。
これが管理会社にうまく操られていることになるの？

>363
>365
契約書の別表の書換の必要性が理解できてないようですね。

>この消費税の増額は4月からこの契約書の別表の定額委託業務費月額の増額であることは明白です。

消費税がアップするだけであって、委託業務費がアップする訳じゃないよ。
消費税額の３％増額じゃないんだからね。

３６０だけど、おれも「契約書の別表の書換の必要性」は理解できてないけど～

四項の「建物・設備管理業務費 月額」を分離でもすんのかな…

再送。
(法令改正に伴う契約の変更)
第 22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、 委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

>>362 の表は、マンション標準管理委託契約書の別表1における
【内訳明示例１】であると思われるが、消費税の改定があった場合は、
最後の【消費税額等】の金額のみが変更となる（注）のであって、
【一 事務管理業務費　～　五 管理報酬】の金額は、消費税額等が
含まれていない金額であるから変更はない。

（注）
マンション標準管理委託契約書　第22 条　但書
「ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。」

>>370 における訂正（１行目）
（誤）別表１
（正）別紙１

＜参考＞
マンション標準管理委託契約書
（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）
第６条 甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める事務）のため、乙に委託業務費を支払うものとする。
２ 甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用（以下「定額委託業務費」という。）を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額○○円
【消費税及び地方消費税抜き価格 ○○円】
消費税額及び地方消費税額（以下、本契約において「消費税額等」という。）○○円
内訳は、別紙１のとおりとする。

>366
どうやら決着がついたみたいだね。
もう一度、良く読み直してみるといいよ。
勘違いは誰でもあることだから。

管理会社も消費税のことで、管理組合から搾取しようとは
思わないと思うけどね。

再送。
＞定額委託費は予備費で吸収できるんでしょう。
これが管理会社の言いなり思考ですね。これは毎月定額で支払うべきものですから吸収出来る出来ないの問題ではなく管理会社への実支払額の増額です。これ以外の一般管理費は実行して始めて3％の値上げになります。

>374
消費税の増額分は、管理会社への支払いじゃないんですよ。
商品と一緒で、消費税が付加されてるが、それはその商店に
納めるけど、その商店が代行して国に消費税を納めるんだよ。
それに定額だろうと何だろうと、支払う時に消費税を付加して支払うんでしょう。
定額委託費だろうと一般の経費だろうと、実行してから消費税は課されるんです。
定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

＞定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

へーえ、それでは支出明細には単独の消費税の項目が別枠で計上されるんだ。
そんな決算書を見てみたいね。

>376
まだ分かってないんだね。

予備費は通帳からもってくるんだよ。実際の支払いは通帳からということ。
予算で、委託費が５％になっていれば、８％になれば予算オーバー
になるよね。
それを、帳簿上は予算オーバーにするんだけど、支払いは通帳から支払われる。
そのオーバー分を予備費からもってくることにするんだよ。
実際は、予備費からはもってこないだろうがね。
予備費は、全体の予算がオーバーしないようにするためのものだよ。
その予備費が全然なく、全体の予算をオーバーすれば、総会を開催して別途徴収するか借入をするか等を
しなければならない。
そうならないように、予備費が設定されているんだからね。

＞そのオーバー分を予備費からもってくることにするんだよ。
＞実際は、予備費からはもってこないだろうがね。

遂に支離滅裂になりましたね。

> 374
> これが管理会社の言いなり思考ですね。
> これは毎月定額で支払うべきものですから吸収出来る出来ないの問題ではなく管理会社への実支払額の増額です

消費税率５％で毎月定額で支払うべき額が１０５万だったとしたら
４月分以降は１０８万になるよね…　管理会社への実支払額の増額　これは分かった

で、なんで「管理会社の言いなり思考」になるのかさっぱり分からんのだけど～

>374
ほんと支離滅裂だね。
消費税は管理会社の収入ではないよ。
これが分かってないよね。

>374
定額委託費は消費税をどうすればいいの？
８％にすれば管理会社のいいなりというし、５％のままで
いけということ？

>375
＞定額委託費が予備費で吸収できるとは、消費税のアップ分を予備費で補填するということだよ。

管理会社が泣いて喜ぶのを説明しましょう。
定額管理委託業務費　税率％　税額　　　　管理会社への支払額
100万円とすると　　　5　　　5万円　　　　105万円
100万円　　　　　　　8　　　8万円　　　　108万円
月額差額　　　　　　　　　　　　　　　　　　3万円
年間差額　　　　　　　　　　　　　　　　　　36万円
税率10％になれば　　　　　　　　　　　　　　24万円増　　
この差額分が収入-支出=次期繰越額を食い荒らすことになる。この事は本来必要な一般管理費も増税される上に更に年間36〜60万円を食い荒らされることになる。
この損失を減らすためには100万円の定額管理委託業務費の増税分を減らす以外の方法はない。その為には管理組合が増税分を管理費を値上げするか100万円より安い管理会社に変更すかしかない。
それを何も考えずに、次期繰越額【予備費を含む】から補填しようとの考えだから管理会社は泣いて喜ぶことになる。
今や今回の増税は管理会社にとっては10年前の適正価格の管理会社への変更ブームの再来ではないかと危惧している現実だ。
従って、貴方は管理会社の者か理屈の分からない人かでしょう。

>383
やっぱり何にも分かっていなかったんだね。
税金は管理会社に収めるけど、そのお金は国に納めるという構図が
わかっていないんだね。
商店の例でも説明したように、物を買えば消費税が付加されるよね。
この消費税も商店の利益と思っているんじゃないの？

それにね、今回提案したのは、消費税がアップした時の、１戸当たり月の
値上げ額の算出の仕方だったと思うんだけどね。
現状と同じ条件であった場合、確実に予備費が減少してくるので。
値上げをしなければ、経費の節約とかをしなければ不足するのは間違いないからね。

しかし、あくまで、現状と同じ条件でという訳だから、値下げや経費の節約とかは
除外して考えるべきなんだよ。

３８３の書き込みは話しにならないよ。撤回した方がいいかもね。

これがスタートだったんです。

>消費税がアップした分の試算は、難しく考えることはありません。
>過去数年分の、管理費で繰越金を除いた年平均の３％を掛ければいいだけのことです。
>修繕積立金の場合は、長期修繕計画で、総工事費の３％を掛けるだけです。
>その分を、管理費の場合は、３％の増額経費計÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月のアップ額です。
>修繕積立金の場合は、総工事費の３％÷年数÷１２ヶ月÷戸数＝１戸当たり月の値上げ額です

>238
がスタートです。

>今月からの消費増税の対策は済みましたか？
>管理費値上げですよ。

>386
管理費の値上げといっているから、関連性はあるじゃないですか。
私は、途中で参加したんですが、385で書き込みをして、それに対しての
応酬をしてきたのですよ。
383削除依頼したらどうですか。恥ずかしいでしょう。

＞383削除依頼したらどうですか。恥ずかしいでしょう。

まともな反論も出来ない方が・・・ではないの、どうぞ反論して下さい。
管理会社さん。

>389
何管理会社さんとは。
僕はマンションの理事だよ。
管理委託費にかかる消費税は管理会社が負担するものなの？
５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が
負担するとはどう考えてもおかしいだろう。

>383　>389
最初はもっとまともな考えの持ち主と思っていたけど、がっかりだね。
いくら、バトルに負けたからといって、開き直りは、見苦しいだけだよ。
今から、正当化しようとして頑張っても、ボロが出るだけだよ。
今まであなたが書き込んだことが検証されることになるからね。
敗れた者は、静かに去るのみ。

＞僕はマンションの理事だよ。
＞管理委託費にかかる消費税は管理会社が負担するものなの？
それなら管理委託契約書を見たことはあるでしょう。そこに定額管理委託業務費（月額）の内訳があり、一番下に消費税を書く欄があります。
これに基づいて組合は毎月管理会社に支払っているのです。これが今月から5％相当額が8％相当額に変わったのです。
＞５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が 負担するとはどう考えてもおかしいだろう。
どこから引用したのか出鱈目は言わないほうが宜しいですよ。

＞最初はもっとまともな考えの持ち主と思っていたけど、がっかりだね。 いくら、バトルに負けたからといって、開き直りは、見苦しいだけだよ。 今から、正当化しようとして頑張っても、ボロが出るだけだよ。 今まであなたが書き込んだことが検証されることになるからね。 敗れた者は、静かに去るのみ。

そんな愚痴ばかり言わないで反論をどうぞ！

>393
もう退散しなさい。
これ以上同じテーマでバトルもないでしょう。
もう結論は出たんですからね。
開き直り以外の何ものでもなく、見苦しいだけだよ。
でも、あんな理論で良く頑張ったと思うよ。
感心感心

遂にネタ切れですか？
勉強してから出直してください。

＞もう退散しなさい。 これ以上同じテーマでバトルもないでしょう。 もう結論は出たんですからね。 開き直り以外の何ものでもなく、見苦しいだけだよ。 でも、あんな理論で良く頑張ったと思うよ。 感心感心

情けないことは言わないで遠慮無く反論しなさいよ。
私は逃げも隠れもしないで貴方のコメントには反論してきました。
貴方も上のような捨てセリフを言わないで反論をどうぞ。

>396
数日前にみつけて、やり取りを読んでいました。
あなたのほうがまともなことを言っていると思いますが、一つだけ、気になったことを書かせて下さい。

＞私は逃げも隠れもしないで貴方のコメントには反論してきました。

この中の「反論」と言う部分です。
きっとあなたの表現が、あなたの本心とは違っているのだと思います。
反論と言うと、常に相対する敵対関係のようにしか思えません。

反論ではなく、反論すべきところは反論するが、認めるところは認めると言うことだと思いました。
しかし、これほどしつこくされたので、思わず「反論」としか書けなかったのだと思いました。

お節介とは思いますが、書かずにいられなくて書きました。

まるで何もわかってないのに何か言いたかったのでしょうね
年平均支出を基礎に加えたら
非課税のものまで増えてしまうでしょう
大きなところで言えば保険料は非課税です

管理費はサービス・支出に合わせ収入を調整するのが本来の考え方
予算の立て方によって変更する
もっとも正論なのは消費税増税という特別な事象が起きたのだから
それに合わせて変更して、様子を見る

修繕積立金はどうせ見直すものなので
いきなり上げるよりも前々から上げた方が良い
という考え方に基づけば
ある程度のところで１０％上乗せするのが当たり前
それでも徐々に上がる

>398
消費税のアップ分の値上げに関して、非課税のものまで対象にするのは
おかしいといっているけど、そこまで細かく計算する必要はないのでは。
総合保険が大半だと思うけど、積立部分は当然修繕積立金会計だし、
掛け捨て部分も管理費会計になっていないとこが殆どだしね。
もし、管理費会計にしてあるマンションがあったとしても、値上げの額に
大勢はないと思うけどね。
保険以外に非課税といえば、役員報酬ぐらいのもんだしね。
もし、正確に算出したいのなら、非課税部分は控除して計算すればいいだろうし。

それより、５％から８％になった場合、委託業務費を８％管理会社に支払う
とどうして、管理会社にいいように操られているのかを知りたいね。

やっと論理的な書込みの人が現れたと思いきや、
＞　５％のときは管理組合で、８％になればその増額分は管理会社が 負担するとはどう考えてもおかしいだろう。
どこから引用したのか出鱈目は言わないほうが宜しいですよ。
に続き、
＞それより、５％から８％になった場合、委託業務費を８％管理会社に支払うとどうして、管理会社にいいように操られているのかを知りたいね。
の様にすり替えの手段に出てまでも書きたいのですか。
まともな人が誤解されないように先人の意味を込めてビギナーを選びました。

もう終わったことだよ。終了。
同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。
次の議題はないのかな。

「です。」「ます。」が使えない人の投稿は迷惑ですね。

＞もう終わったことだよ。終了。 同じことの繰り返しばかりやってても意味ないこと。 次の議題はないのかな。

理事さんとやら、ビギナーのコメントに返事はないようですね。

管理組合の収支状況がかんばしくない組合は値上げしないと修繕積立金が不足することになる。

消費税増税を勉強しましょう。
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/tax/page_6.php

すいません。うちの管理組合の管理費会計の収支は毎年1千万円単位で繰り越しが発生していて
今回の消費税の値上げも、次もそのまま吸収してしまう予定です。（繰り越しが減るだけ）

長期修繕計画上も向う25年は値上げ不要な状態です。
管理費値下げも考えたのですが、一度下げると上げにくいので、なかなか踏み切れていないです。
最初の管理会社が設定した管理費がどんぶりすぎただけだとは思いますが、どうすればいいのでしょう？
管理費会計も余剰金が溜まりに溜まっているのですが、
単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

＞単年度で発生した余剰金は繰り越さずに、組合員に返すのが正しいのでしょうか？

規約に返却は出来ないと規定されているはずですので、適正金額に管理費等は減額する方法しかありません。
特に今回からの増税で修繕積立金は実施してみないと値上げ不要なんて言えません。

>407
レスありがとうございます。

規約には余剰は翌年度以降の管理費会計に繰り越すとあります。
しかし、溜まりに溜まって1億を軽く超えてしまっています。
(修繕積立の方は、もっと溜まっていて、現状ではこっちに振り分けるロジックがない)

基本的に、余裕をもって予算を組むので、余剰金は溜まる一方です。
単年度の余剰金を数百万くらいまで、圧縮することは可能でも赤にする勇気はないので、
このままでいくと、将来的にどうすればいいのだろうと漠然と思っている次第です。

修繕積立金はいくらあっても十分ではない。
何故かというと、マンションを５０年以上もたせることは可能だが、外壁や廊下、
専有部分の部屋の中は、工事をすることによってきれいになるが、設備特に、
専有部分の枝管は共用部分ではないために、修理や取り替えは個人差が大きく
中には、できない者も出てくる。
保険が適用できるのは、雨漏りとかの損害に対してであって、その配管を交換する
ことまではしてくれない。
しかし、いずれ専有部分の配管がダメになる時期は必ずやってくる。
専有部分の配管を交換するには、１戸当たり５０万程度の資金が必要となる。
この資金を管理組合としてどうするかが問題となる。
あくまで、専有部分のことだから、各区分所有者の判断に任せるでいいのだろうか。
資金的に余裕があれば、管理組合として、一斉に共用部分の本管部分の工事と一緒に
専有部分の配管もやれればいいのだが、果たして積立金の値上げができるかが
問題ということだ。
築２０年以上が経過して、雨漏りがあちこちから発生してきだしたら、もうそのマンションはスラム化
するだけのこと。資産価値もなくなり、売却も賃貸もできなくなる。
専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

＞専有部分の枝管を管理組合としてやることを考えているマンションはありますか？

一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。

第２１条２項
　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ部分の管理を共用部分と
　一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

何故これができたかというと、専有部分である設備であっても、配管、配線等であって
本管、本線等の共用部分等と構造上一体となつた部分の管理については、管理組合の
行う本管等の共用部分の管理と一体としておこなったほうが効率的な場合も多いと
考えられることから、このような場合には、総会の決議を経た上で（４８条９号）
管理組合が一体として管理を行うことができるとしたのです。
しかし、費用負担については、必ずしも管理組合でなくてもいいとなっていて、管理組合が
負担してもいいともなっている。
要するに、積立金の余裕のあるところは、管理組合が負担した方が効率的ということ。

いずれ配管は必ず劣化する。
要は、これをだれが負担してやるかが問題です。
積立金次第ということになります。

配管の場合、本管である共用部分より、専有部分の枝管の方が
先に劣化する。

＞管理を共用部分と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

A区分所有者の枝管の腐食で部分切替が必要な時は、「共用部分と一体として行う必要があるとき」とは言えません。

「劣化」と言う言葉を良く使っていますが、劣化とはどういうことか理解してますか？
劣化したらどうなるのか理解してますか？

配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から
水がこぼれ水漏れをおこします。
当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。

>414
４１１は国交省の見解です。

＞配管の劣化は、ほっておくと配管、特に継手部分（これは共用部分だが）から水がこぼれ水漏れをおこします。
継手部分はウオーターハンマーで亀裂を起こした経験があります。これは共用部分の修理で処理しました。
＞当然枝管についても、いずれ漏水をおこすことになります。
一般には使用方法、使用頻度に個人差があるので組合の工事としては行えません。
全部屋が一斉に劣化はあり得ません。

>417
いずれ劣化するのだから、どこかの時点で新しくて、
交換の必要のないものにかえた方がいいのではないですか？
ばらばらにやると、費用が莫大になり、トイレとか風呂とかが
使えない状態が頻繁に発生することになりますので。
共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、
背板をとりはずしたり、養生とかをしなければなりませんからね。
どうせ、床を取り外したんなら、配管を交換すれば、費用は安くて住みますよ。
配管は安いものでしょうから。
それを各戸ごと、それも給水管、排水管、ガス管、汚水管とばらばらにやり、
その都度、使用禁止や床を剥がしたりしてたら、経費の無駄遣いになるでしょう。

＞共用部分の本管の取り替え工事のときにやれば、どうせ床をはがしたり、

本管は主として縦管だけですので構造によりますが小生の経験ではトイレや洗面所の壁板剥がしだけで床は関係ありません。
全室枝管取替工事は修繕積立金で賄えるものではありません。

答えは既に出ています
ビギナーさんのマンションでは個人負担で行う
他の積立金の豊富なマンションは積立金で行う
どちらも可です　統一する必要はありません

何でも無原則に総会に掛ければ個人負担も回避できる癖を作ると先々に不都合が生じることになりましょう。

積立金の豊富なよそのマンションの心配までビギナーさんがする必要は無いでしょう

専有部分の枝管については、各区分所有者がするのが基本ですね。
しかし、全員取り替えをするでしょうか。
できる者はいいけど、できない者に対してのフォローをしなければ、
雨漏りマンションになってしまいます。
これについては、やらないマンションは別に構わないですよ。
やる方向で検討するマンションはないんですかね。
いずれ間違いなく配管は劣化しますからね。
そして、漏水が始まっても、できる者とできない者がいる。
階下の者は迷惑千万だね。
ぬれた時は、損害賠償だけは、保険でしてくれるけど。
そんなマンションには住みたくないね。

専有部分の配管については、現在その必要性が認められて、
修繕積立金の値上げを始めたマンションも多くなってきたよね。
どうせやるなら、1年でも早くやるにこしたことはないしね。
規約の改正もその中身をいろいろ検討しなければならないし。
修繕積立金の値上げが無理なマンションも多いからね。特に
年金生活者が多いマンションでは、値上げは難しいらしい。

庶民的なマンションも値上げは無理だよ。
現在の生活が精いっぱいだから。

＞積立金の豊富なよそのマンションの心配までビギナーさんがする必要は無いでしょう

常識的なことを述べただけです。
ここ数年の新築マンションで脩積金の豊富なマンションはないのが常識です。

>>416 さん
>>>411 は国交省の見解です。

>>411 の
>「しかし、費用負担については、必ずしも管理組合でなくてもいいとなっていて、管理組合が負担してもいいともなっている。」
が国交省の見解だとすると、
マンション標準管理規約（単棟型）第２１条のコメント⑤の中の
「配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。」
とは矛盾すると思います。
詳しい解説をお願いします。

>426
422のまんかんしさんではないですが、積立金の豊富なマンションは
まずないと思います。
豊富なということは、専有部分の配管の取り替え工事までができる
積立金があるかということではないでしょうか。
うちのマンションでは、30年の長期修繕計画分の積立金は心配ありません。
ただ、専有部分の配管までは、積み立てられていません。
やはり、築10年のマンションですが、今から積み立てていくとしたら、
かなりの額の値上げが必要になったきますし、やった方がいいのは分かって
いますが、値上げは難しいと思われます。
現在は、その検討だけはしていますが。

目先の工事を脩積金でやりたがるのは区分所有者自身の蓄えが少ない証拠ですので先が思いやられます。

>429
そういう考えではないのですよ。
全員ができればいいのですが、やれない者も必ずいるということです。
やれない者に対しての対応をどうしていくかです。
借り入れや積立金でやるのも、個人でやるのも結果的には、個人が
支払っているのには変わりはないですよね。
住宅支援機構も、管理組合として行う専有部分の配管の工事に対しては、融資をすると
なっていますから。

>427さん
確かに矛盾点もあるかと思いますが、同じ標準管理規約第２１条２項には、
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことが
できるとなっています。
これについては、管理組合が一体として管理を行うことと、その費用負担は、
必ずしも（必ずしも）一致するものではないとしてますが、雑排水管の清掃費用はオーケー、
又、同じ専有部分内にある、インターホンの修理・交換や煙探知機の点検費用も組合
負担でオーケーとなっていて、明確な線引きはされていません。
要は、マンションの住民としては、専有部分の配管の取り替えが全て行われる
にはどうしたらいいのかであって、そのためにはどうしたらいいかということを
考えていくべきではないでしょうか。

正確に読みましょう。

第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
2 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
第21条関係
1 駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行う。
2 バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。
3 本条ただし書の「通常の使用に伴う」管理とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。
4 第2項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。
5 配管の清掃等に要する費用については、第27条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。

>432
平成25年度のマンション管理士の講習での、国交省の「マンション管理士法定講習テキスト」
での最新の見解は私が述べたような解釈となっています。Ｐ１５５③

>432
ＮＯの発想ではなく、ＹＥＳの発想でいえば、インターホンの設置は専有部分に設置
してありますが、それを管理組合として一斉に交換するときは、その費用は各区分
所有者が各自負担しますか。積立金で対応はされてませんか？
同じことではないんですか。

たしかに同じだな

占有部分内にあるものでも、共用部分と
されているものはある。
煙感知器等の火災報知設備は、共用部分
ですよ。
インターホンも各戸の玄関と住戸内とを
つなぐだけではなく、火災等の通報、
全戸への非常連絡設備の機能を持つもの
があるから、共用部分扱いになっている
ものもある。

専有部分の配管やインターホンの交換等、確かにアバウトな面が見受けられます。
しかし、マンションの維持・保全を行う上で、必要なら積立金だろうが、各人が
戸別に支払おうが、その出元は同じ区分所有者ということなのです。
だから、アバウト面があるのではないでしょうか。
住宅支援機構も、それに対しては管理組合に融資するといってますしね。

別表第2 共用部分の範囲
1 エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、 屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ ーボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎 部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
2 エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、 テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配 管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配 管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」
3 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物

>437
それは標準管理規約のひな形であって、各マンションでインターホンに
ついては、共用部分となっていないとこもありますよ。
又、専有部分の配管を共用部分とするには無理があるかもしれませんが、
例えば、管理は管理組合が行うことができると管理規約の変更をすることは
可能ではないんですか。
要するに、共用部分の工事と一緒にするにはどうしたらいいかを考えてみては
いかがでしょうか。
出来れば、共用部分の工事と一緒にやった方が、効率も経費的にも効果が
あるのですから。全て区分所有者のためであり、戸別にやるにしろ、積立金で
やるにしろ、各区分所有者が負担することには変わりはないんですから、
もし、総会決議で、専有部分の工事と一緒に専有部分の配管工事も積立金で一緒にした
場合、提訴されたら敗訴する可能性がありますか？
もし、積立金に余裕があり、専有部分の工事も一緒にやった場合、提訴されますかね。
管理できない配管工事の場合は、共用部分との判例はありますが。

玄関扉の錠は専有部分ですが、全戸一斉に取り替える場合は
錠部分は各戸負担なんですか？一緒に積立金でやってませんか？

＞玄関扉の錠は専有部分ですが、全戸一斉に取り替える場合は錠部分は各戸負担なんですか？一緒に積立金でやってませんか？

大規模修繕で玄関扉を一斉新替は施錠も含みます。
それ以外は専用部分ですので各自負担です。

>441
錠は専有部分なのに、積立金で支払うのはいいんですよね。
矛盾しませんか？

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　支管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水立管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水立管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の支管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の支管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り５０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

　　＊管種別修繕周期
　　　　　　配管用炭素鋼鋼管 ２０年前後
　　　　　　硬質塩化ビニル管 ３０年前後
　　　　　　排水用鋳鉄管 ３０年～４０年

　　＊改修工事方法
　　　　　１）配管の交換による取替工事
ＨＩＶＰ管に取り替える（腐食の心配や地震による破損が少なく、保守性に優れた材料）
　　　　　２）ライニングによる延命工事
１０年程度はもちますが、次やるときは、更新工事が必要となります。

専用部分なので各自負担です。
どのような理由で施錠だけ一斉に新替するのか考えられません。
不具合で各人は自由に施錠の新替はできますし、その時期は使用頻度、貸与など使用方法で一定ではありません。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。
　　＜例＞　１戸当り５０万円とすれば、１５年積み立てる場合は、月２，７００円、１０年の場合
　 は、１戸当り月４，１００円の修繕積立金の値上が必要となります。

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

なんでも公金でと言う気持ちは分からない分けでもありませんが、積立金でも限度があります。
大規模修繕で脩積金を殆ど使い果たしたときの理事長の精神的負担を考えてみたことありますか？

>446
うちの場合は、長期修繕計画にのっとって積立金の額が算出されてますので、
大規模修繕工事がおわった後でも、積立金の残高はかなりあります。
というのは、消防設備、高置水槽の交換、エレベーターの交換とかの
将来発生する費用も積み立てていますので。

これから消費税が増税される段階で金が潤沢にあることは客観的ではありません。
専有部分の費用まで負担するほど潤沢な脩積金は架空の話に過ぎません。

>>433
>平成25年度のマンション管理士の講習での、国交省の「マンション管理士法定講習テキスト」での最新の見解は私が述べたような解釈となっています。Ｐ１５５③

“ 国交省の最新の見解 ”として、「マンション管理士法定講習テキスト」には
どのように書かれているのでしょうか？

>>437
>（専有部分の配管更新工事について）住宅支援機構も、それに対しては管理組合に融資するといってますしね。

住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資のご案内」の中に、
その記載はありますか？

>449
住宅支援機構には直接電話して確認してますので問題はないと思います。
私だけでなく、以前この問題について意見を戦わせた方も、実際電話して
確認されてますので。
前半の部分はアバウトな部分がありますので、割愛しますが、それより、
費用部分を負担するのが可能かについて、検討してみてはいかがですか？

住宅支援機構に聞けば、下記の規約があれば融資の条件に適いますと答えますよ。
１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。

マンションの管理を理事会が行っていく中には、管理規約違反になることも
かなり存在します。
例えば、理事会決議で、監事もそれに参加してたり、規約に規定されてないのに、配偶者が理事会に
出席したり、配偶者が理事になったりしているマンションもあります。
又、普通決議と特別決議をまちがって決議したりとかも。

正規の手続きをして、専有部分の配管工事を、共用部分と一緒に行い、その経費を積立金で処理
した場合、もし、それが規約違反だといって、提訴して、受理され（多分受理はされないでしょうが）
万が一勝訴したとしても、やってしまったものはどうしようもないですよね。
管理組合（理事長）が敗訴したとしても、それの弁済は区分所有者全員でやることになっています。
ということは、意味がないことになりますので、裁判所は提訴しても受理しないと思います。
理事長が罰せられることはないのです。善意の行為ですので。

だから何でもありでは町内会か親睦団体に過ぎません。

>>452

ダラダラ投稿の纏め（結論）がこれですか。
恐れ入りました。

拠りどころの “ 国交省の最新の見解 ” は何処へ？？？

>453
私が書き込んだ長文読みましたか？
費用部分を管理組合が負担するというのはどうですか？
私のマンションでは、これは許容範囲という見解のもと、積立金の値上げの
試算をしているところです。
マンションは、手を加えれば１００年でももちます。
但し、設備部分に手を加えなければ、３０年後からはスラム化していき、
資産価値はなくなり、手放さなくても、快適なマンションライフは送れなく
なります。
今（築１０年）から値上げすれば、２０年間積立できますので、１戸当たり月の積立金の
値上げ額は、１，５００円程度に納まります。１戸当たり３５万円として算出。

>私のマンションでは、これは許容範囲という見解のもと、積立金の値上げの 試算をしているところです。

随分便利な理屈ですね、昔のように管理費、脩積金を規約で決めようと言う意見も出て来るでしょう。

>456
元々管理費や積立金は使用細則で決められているでしょう。
変更する場合も、普通決議で決めるでしょう。

443と445については、積立金に余裕があり、専有部分の配管工事も
積立金でやろうと思っているマンションにとっては、いいたたき台に
なると思うよ。
是非参考にしてみてください。
そして、問題があるところや改善した方がいいところがあれば、是非
ご教授ください。

＞元々管理費や積立金は使用細則で決められているでしょう。 変更する場合も、普通決議で決めるでしょう。

昔は規約の中で規定していたが、中々値上げの賛同を得られず仕方なく普通決議にした経緯があった。

３．　配管、配線について

　配管、配線に関する専有部分と共用部分の区分については、その設置目的、設置場所、その物の性質、維持管理の状況等によって判断することになります。
　標準管理規約では、設備については、「専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。」こととされていますが、「専有部分の専用に供される」か否かは、そのものの設備機能に着目して決定することとされています。（同規約７条３項及び同条コメント参照）。
　標準管理規約別表第2「共用部分の範囲」では、給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分が、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管が共用部分であるとされています。

　
４．　専有部分と共用部分の区分と費用の負担の関係について

　敷地及び共用部分等の管理については管理組合がその責任と負担においてこれを行い、専有部分の管理については当該専有部分を所有する区分所有者がその責任と負担においてこれを行うものとされています（区分所有法19条、同法21条、規約21条1項）。
しかし、標準管理規約では、共用部分のうち専用使用権が設定されているバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、１階に面する庭、屋上テラス等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行うこととされています（規約21条1項ただし書き）。
　また、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができます。例えば、構造上一体となった配管については、共用部分及び専有部分を管理組合が管理を行うこととすることができます。ただし、この場合の費用の負担については、注意が必要です。配管の清掃等に要する費用は、管理組合が管理費を充当することが可能ですが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、あくまで各区分所有者が実費に応じて負担すべきものです（規約21条2項及び同コメント）。