掲示板

ソニー銀行初心者質問スレ　その２

匿名さん [更新日時] 2022-10-31 06:19:44

削除依頼

全画像 RSS

こちらは初心者用です。その２突入。
「自分で考えろor調べろ」とかはなしで！荒らしもなしで！！

神レス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
（前回のものを転用）

前スレ
（その１）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29955/

[スレ作成日時]2011-03-07 04:24:38

[PR] 周辺の物件

物件概要
所在地
種別	新築マンション

スレの更新情報を受け取る

更新通知サービスMail-Wind

1…5 6 7 8 9 10 11 121314｜20レス 50レス 100レス 200レス

ソニー銀行初心者質問スレ　その２

601 匿名さん 2016/04/17 10:49:47
- 削除依頼
ここで適当な答え聞くより専門家に聞いたほうがいいよ。
602 匿名さん 2016/04/18 14:50:23
- 削除依頼
>>600さん
変動金利はそうです。６月の返済日～12月の返済日まで適用されます。
603 匿名さん 2016/04/18 14:51:13
- 削除依頼
アンカー間違えた。>>599さんです。スミマセン。
604 ﾋﾞｷﾞﾅｰさん 2016/04/19 03:58:55
- 削除依頼
>>602
ご教示ありがとうございました。
605 購入検討中さん 2016/04/24 09:14:44
- 削除依頼
新築マンションで3000万円くらいのから7000万くらいのまでいくつか事前審査出して、どこで減額食らうか試してみたんだけど、審査金利4.0%と仮定すると返済負担率40%ぴったりに減額されるので、そこが壁だと思う。変動セレクトの自己資金10％です。

審査金利4.5%と仮定すると数字のキリがよくならなくなるんで、たぶん私の場合はこれで確定。
属性に何かあったり自己資金少なかったりすると、ここから厳しくなっていくのではないかな。

あと中古だったり戸建てだったりすると、担保価値減るんで、たぶんもっと厳しいと思う。中古マンションなら築年数/45は償却されてるし、戸建ては土地分しか考慮されない気がする。
606 匿名さん 2016/04/24 12:52:23
- 削除依頼
ということは、>585と>605から、かなり幅があることが分かりますね。

・審査金利：4.0％～4.5％
・返済負担率：20％～40％

物件や個人の属性によるのでしょうけど想像以上に幅が広いなぁ。
607 匿名さん 2016/06/19 23:44:46
- 削除依頼
質問させてください。

住宅ローン金利プラン固定20年超というのは30年や35年でも借りる選択が出来るということでしょうか。

また借り換えの固定金利20年超が1.004%というのは、例えば30年で借りかえても同じ1.004%ということでしょうか？
608 匿名さん 2016/06/20 00:51:10
- 削除依頼
>607さん
固定20年超とは、21年～35年の全期間固定という意味です。
21年でも30年でも35年でも、金利は同じです。

ただし、借換での最長は、一般的には現在のローンの残期間になると思います。

７月中に借換が出来るなら、８月の金利を見てから固定するといいですよ。
毎月15日には翌月金利が分かるのは、固定するタイミングを計るには嬉しいサービスです。
609 匿名さん 2016/06/20 01:05:56
- 削除依頼
固定は取扱手数料の高い変動セレクトより取扱手数料の安い住宅ローンの方が金利が低いのはなぜなんでしょう？
610 匿名さん 2016/06/20 08:36:40
- 削除依頼
>608
ありがとうございました。
よく分かりました。

先に手続きを進めておいて、月後半で実行日を決めたいと思います。
611 匿名さん 2016/06/20 16:41:54
- 削除依頼
>610さん
実行を待つ必要はありません。
変動金利で借りておいて、固定に切り替えるタイミングを図れば良いだけです。

固定する手続きは、土日祝日でも深夜でも（メンテ時間帯以外は）可能です。
手続きをした翌日から固定金利が適用されます。
次の返済から適用されるのではなく翌日から適用されるというのがポイントです。

７月金利を適用させたければ、末日前日、7/30(土)の23:59までに手続きが完了すればＯＫです。
612 匿名さん 2016/06/20 16:50:52
- 削除依頼
>609さん
住宅ローンの方が低い、というより、変動セレクトの方が高い、のだと思います。

変動セレクトは、基本的には最後まで変動金利で行きたい人用のプランだから、
緊急避難的にあるいは状況の変化で、固定しても構わないけど、固定しちゃうとメリットは無くなりますよー
ということじゃないかなと思います。
613 匿名さん 2016/06/21 01:31:48
- 削除依頼
>611さん
ありがとうございました。
今回は借換で、全期間固定３０年程度を考えていますので、変動セレクト(1.104%
手数料2.16%)でなく住宅ローン(1.004% 手数料\43200)を考えています。

固定同士で比較した場合、住宅ローンのほうが手数料、金利ともに得なので。
この場合は変動金利で借りておくという手は使えないので、月後半で実行ですよね？
614 匿名さん 2016/06/21 05:12:44
- 削除依頼
>613さん
＞住宅ローン(1.004% 手数料\43200)を考えています。
＞この場合は変動金利で借りておくという手は使えないので、

それ、誤解ですよ。
・変動セレクト：借入時は、変動金利のみ。
・住宅ローン：借入時は、変動金利・固定金利どちらも選択可能。

http://moneykit.net/visitor/hl/
2つのプラン（商品）の違い

というわけで、住宅ローンでも変動金利で借り入れできます。
この場合、変動金利も△1.0％で、７月は 0.849％です。
- 非表示
- 1
615 匿名さん 2016/06/21 05:59:50
- 削除依頼
固定金利よりとても高い変動金利にするメリットは無いです
616 匿名さん 2016/06/21 07:19:39
- 削除依頼
変動から固定は手数料が掛からない
617 匿名さん 2016/06/21 08:49:20
- 削除依頼
>>616 匿名さん

金利差が手数料相当にあたります。
FXのスプレッドのように、金融機関の収益になりますね
618 匿名さん 2016/06/21 14:12:42
- 削除依頼
>614さん、
ありがとうございました。住宅ローンの方は金利タイプ変更手続きが出来ないものだと勘違いしていました。

ということは、
・変動セレクト：手数料高いが、変動金利の金利が抑えられているプラン
・住宅ローン：手数料が安いが、その分、変動金利の金利が高い。（しかし固定金利の金利は安い）

という違いということですね。
手数料相当分を金利換算すると0.15～0.2%くらいかと思いますので、変動金利をメインに考えている人以外には変動セレクトってあまりメリット無い感じですね。。
619 匿名さん 2016/06/29 08:43:27
- 削除依頼
保証料なしはソニーだけですか？
なぜそんなことできるの？
620 匿名さん 2016/06/29 14:34:45
- 削除依頼
それだけ、手数料取られる
621 匿名さん 2016/06/29 15:20:38
- 削除依頼
二つプランがあるので、正確には、
割高な金利で手数料を低く見せるか
割高な手数料で金利を低く見せるか
のいずれかです。

＞変動金利も△1.0％で、７月は 0.849％です。
さすがに高すぎるから、選択肢にはならないかと・・・
622 匿名さん 2016/06/29 15:57:32
- 削除依頼
手数料も金利も安いじゃん？
30年1.004%で五万円弱で保証料なし！
とりあえず事実を見よう。
ここより金利低いのは三井住友信託ぐらい？
でも保証料取るから悩むわけよ。
まあ誤差だけどね。
623 匿名さん 2016/06/29 23:13:05
- 削除依頼
変動セレクトか、住宅ローンプランか、
固定か変動を明記しないとボケた回答来るからね
624 匿名さん 2016/06/30 05:32:18
- 削除依頼
>621さん
住宅ローン金利プラン（手数料が安いプラン）で変動金利を選ぶのは、>614で書いたように、近いうちに長期固定するタイミングをはかるためです。

・基本的にはずっと変動でいたい　→　変動セレクト（緊急避難的に固定することも可能）
・基本的には長期固定したい　→　住宅ローン（当初は変動金利で借りて、固定するタイミングをはかる）
・手数料は抑えたいけど長期固定するつもりはない　→　住宅ローン（短期固定をつなぐ）

>619さん
保証会社を使わない銀行、いくつかありますよ。フラットも保証会社は使わないです。
625 匿名さん 2016/06/30 11:53:32
- 削除依頼
長期固定で考えていましたが、保証料分も借りて残債増えても三井住友信託がよさそうなので、そっちにします
626 匿名さん 2016/06/30 16:02:39
- 削除依頼
>>625 匿名さん

長期固定ですとソニー銀行の住宅ローンだと、手数料3万円くらいで保証量なしですが、三井住友信託を選ばれた理由を教えて頂けますと助かります！
最近、メガバンク系の住宅ローンのほうがネット銀行よりも攻めている印象ですね
627 匿名さん 2016/06/30 23:04:35
- 削除依頼
保証料分も借りて残債増えても三井住友信託が安かったってことでは？

１．００４％（保証料なし）と０．７７％（保証料あり、ただし借りる）。

例えば、残債４５００万として、４５００万円を１．００４％で借りるパターンと
保証料込みで借りて４６００万円を残債として計算して０．７７％で借りるパターンを比較してってことかと？

だいたい、０．２％ぐらいの差なのでは？

ソニーも三井住友信託もお互いに分かってて、ちょうどよい均衡点で金利を出して来ているような気がする。
628 匿名さん 2016/07/02 22:33:38
- 削除依頼
ソニー銀行住宅ローンで本審査通りました。
10年か20年固定で悩んでいます。
ここ1年で固定が更に下がったらどちらかに決めようと思っていますが、それまでは変動金利にしておいて無料で変更するか、とりあえず2年固定で金利を下げておくか迷っています...。
2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
2600万35年ローンです。
629 匿名 2016/07/03 00:30:36
- 削除依頼
>>627 匿名さん
１つ思ったのは、今後さらに下がった時に初期費用が安いと他に行きやすいですよね。そういうペナルティあるのかな？
630 匿名さん 2016/07/03 01:17:07
- 削除依頼
そう考えると、手数料２．１６％は高く感じますね
- 非表示
- 1
631 匿名さん 2016/07/03 03:11:21
- 削除依頼
提携なら1.62
632 匿名さん 2016/07/03 09:16:33
- 削除依頼
>628さん
＞2年固定→10年or20年固定への変更手数料は何万もかかるものなのでしょうか？
手数料は手続きしてみないとなんとも。
無料のこともあるけど、何万もかかることもあるかもしれないです。

２年固定ならとてつもなく高いことはないと思うけど、
長期固定にするつもりなら、変動にしておいた方が無難じゃないかと思います。
633 匿名さん 2016/07/03 09:18:45
- 削除依頼
>629さん
一部繰上返済は無料でも、全額繰上返済でけっこうな手数料をとる銀行はありますね。
ソニー銀行はとらないですが。
634 匿名さん 2016/07/03 11:32:17
- 削除依頼
その分金利か手数料が高くなるから迷ってます
635 匿名さん 2016/07/05 15:01:03
- 削除依頼
>>633 匿名さん
全額繰上返済って、千円でも残せば一部繰上返済の扱いを受けられるものなのでしょうか。
636 匿名さん 2016/07/05 16:11:16
- 削除依頼
>935さん
理屈の上ではそうですが、それだと借換は出来ないです。
抵当権の関係で２つの銀行から借りるのは事実上不可だから、新しい銀行の借り入れとこれまでの銀行の完済は同日にする必要があります。

自己資金でほぼ全額を返済するなら可能ですが、実際には銀行によって制約はあると思います。
637 初心者さん 2016/07/21 23:42:27
- 削除依頼
あのー、
長期固定が安心そうに思っていたのですが、
最初変動にして、金利をみて固定に変更にするのが定石にように書かれているのはどうしてなんですか？
もっと下がりそうな世相なのでしょうか？
638 匿名さん 2016/07/22 00:17:17
- 削除依頼
>>637
もっと下がるからというよりは長期固定よりは金利の低い変動がほぼ底のまま一向に上がる気配がないからなるべく金利安い変動で粘ると良い、という事じゃないかな。
ただしいざ上がり始めると変動より固定のほうが金利は先に上昇するらしいから、いざという時いつでも繰上げ返済で身軽になれる余力のあるじゃないと怖いね。
あと0.1％で一喜一憂するような気の小さい人は毎月変動を監視してタイミングを図るの疲れると思う。

でも今って長期金利も下がりまくってるからこの定石もちょっと古いよな。
ものによっては30年超固定でも1％切ってるし。
639 匿名さん 2016/07/22 18:20:00
- 削除依頼
>637
>638
いつでも翌月の金利を見てから固定できますし、
住宅ローン金利プランの方（手数料が43200円の方）で借りれば、固定しても優遇幅は変わりません。
変動のまま粘るつもりは全然なくて、翌月の固定が変わらないか下がるなら変動を継続し、翌月が上がるならその前に固定する。それだけです。

むしろ、はじめから固定する理由が無いと思うのですが。
640 匿名 2016/07/23 00:42:26
- 削除依頼
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】
641 匿名さん 2016/07/23 14:27:14
- 削除依頼
質問なのですが、来月上がるからと一旦固定して、その後また下がり始めた場合、固定から変動に戻すときに手数料がかかる可能性が高いんですよね？
騙し上げ的な上昇で焦って一度固定にしてしまった場合、また下降局面で変動に戻せるかが不安です。
642 匿名さん 2016/07/23 22:52:48
- 削除依頼
>>641 匿名さん

固定から変動になんて戻せるのですか？
643 マンション検討中さん 2016/07/24 00:49:14
- 削除依頼
>>641

神レス
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30316/res/371-380
この辺りを見てみてはどうですか。

その質問の答えって散々出尽くしているので
質問する前に、せめて前スレッドから見てみましょうよ。

このスレは優しい人が多いですけど
初心者質問スレと言っても少しは自分で調べてもらわないと
答える方も大変ですよ。
644 匿名さん 2016/07/24 01:26:42
- 削除依頼
ありがとうございます。
375がとても参考になりました。

上昇から下降に切り替わる局面を見逃さなければ無料で切り替えられる可能性が高い（絶対ではないかもしれませんが）、ということですね。
645 匿名さん 2016/07/28 14:21:48
- 削除依頼
375さんの例だと、金利下降局面でうまいこと変動を選んでいれば、2.663％から今なら1%以下になっているということしょうか？実際はそううまくはいかないものですか？
646 マンション検討中さん 2016/08/01 05:00:37
- 削除依頼
>>645
まず前提として、通常は変動金利がいちばん安くて固定は固定期間が長くなるほど高くなります。つまり、変動＜3年固定＜10年固定＜20年超固定
現在は、マイナス金利の影響で、変動金利と短期固定の金利が逆転していますが基本はこうです。

なので、一番安い変動金利にしておいて、翌月の金利は15日に発表されるのでそれを見て固定する、というのが基本的な考え方。

固定ですでに組んでいた場合、変動にいったん戻したのち、↑の考え方で固定するタイミングをはかることになります。

変動→固定はいつでも無料で可能ですが、固定→変動は基本的には手数料がかかります。
金利が変わらない or 金利が上がる＝銀行が得する場合は手数料がかからず、逆に金利が下がる場合は銀号の利益が減る分におおむね相当する手数料がかかります。

ソニー銀行の場合、15日に翌月金利が発表されるのと、ネットで即時金利プランを変更できる合わせ技で、固定→変動が無料でできるタイミングがあるので、それをうまく使うということです。
647 マンション検討中さん 2016/08/01 05:10:00
- 削除依頼
いちばん面倒がないのは、変動で入っておいて、翌月金利が上がるとわかった時点で希望の年数に固定ですかね。

現在の金利の場合、2年固定と3年固定が一番安いので、3年固定で組んでおいて、頑張って毎月金利を追いかけて、固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。
648 645 2016/08/01 05:48:57
- 削除依頼
ありがとうございます。基本的な部分は理解しているつもりです。

>固定と変動を切り替えて金利を下げていくというのが最適解ではありますが、そこまでするには、仕組みをちゃんと理解する必要があります。

元の質問の趣旨は、仕組みをちゃんと理解すれば常に最安更新は可能ですか？
（例えば2008年に2.6%で借りた人は今は1%以下になっている？）ということです。

なにか、そういうわけでもない感じがしていて不思議だったんです。
649 マンション検討中さん 2016/08/02 06:11:08
- 削除依頼
>648
毎月、翌月金利をチェックして以下のタイミングで変更するだけです。
固定→変動：翌月金利が下がることが分かった時点
変動→固定：翌月金利が上がることが分かった時点

手数料が変動するタイミングは完全には判明していませんが、本スレ探すといろいろ書いてありますので参考に。
650 匿名さん 2016/08/02 12:57:42
- 削除依頼
何度もすみません、やり方の話を聞いているんじゃないんです。

皆がそれを理解していれば、住宅ローンプランで借りた人は皆今1%かそれ以下になっているはずですが、実際どうなんですか？という質問なんです。
下げ
- 匿名さん
- マンション検討中さん
- マンション比較中さん
- 坪単価比較中さん
- 買い替え検討中さん
- 購入経験者さん
- 周辺住民さん
- ご近所さん
- 販売関係者さん
- デベにお勤めさん
- 職人さん
- 口コミ知りたいさん
- 評判気になるさん
- 前回投稿時の名前
名前:
投票アンケートを投稿する
[？]使い方
回答を追加する
投票期限：7日

[お知らせ] 特定の投稿者のレスを非表示できる機能を追加しました

人気ブロガーに無料でマンションの相談ができる「スムログ」

1…5 6 7 8 9 10 11 121314｜20レス 50レス 100レス 200レス

投票アンケート (0件)

マンコミュファンさん

投票アンケートでみんなの意見を聞いてみませんか？

投票アンケート機能では、他のユーザーさんに聞いてみたいアンケートを取ることが出来ます（Twitterの投票機能と同様です）。詳しい使用方法はこちらのページをご参照ください。

<サンプル>　タワー棟の予想平均坪単価は？
坪300万台
14.9％
坪400万台前半
44.8％
坪400万台後半
23.9％
坪500万超
16.4％
67票　投票受付終了
SAMPLE

投票アンケートを作成してみる

[PR] 周辺の物件

同じエリアの物件（大規模順）

THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY (2046戸) | まとめ | スムログ | スムラボ
シティタワーズ東京ベイ (1539戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
グランドシティタワー月島 (1285戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
グランドシティタワー池袋 (878戸) | まとめ | スムログ | スムラボ
リビオタワー品川 (815戸) | まとめ | スムログ | スムラボ
パークシティ中野ザタワーエアーズ/ザタワーブリーズ (807戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
パークシティ小岩ザタワー (731戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
プラウドタワー池袋 (620戸) | まとめ
ジオ板橋浮間舟渡 (598戸) | 住民スレ | まとめ
THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条） (578戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ
リビオシティ文京小石川 (522戸) | まとめ | スムラボ
シティタワー武蔵小山 (506戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ
シティタワー千住大橋 (462戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
シティテラス赤羽　THE EAST/THE WEST (438戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
シティタワー新宿 (428戸) | まとめ | スムラボ
シティタワー綾瀬 (422戸) | まとめ | スムラボ
クレストプライムシティ南砂 (396戸) | まとめ
ブランズタワー大崎 (389戸) | まとめ | スムラボ
プラウドタワー平井 (374戸) | 住民スレ | まとめ | スムラボ
プラウドタワー小岩フロント (367戸) | 住民スレ | まとめ | スムログ | スムラボ

スポンサードリンク広告を掲載

スムログ最新情報

スムラボ最新情報

スポンサードリンク広告を掲載

	東京都足立区梅島２-17-3ほか
	4900万円台～7100万円台（予定）
	3LDK
	55.92m²～63.18m²
	総戸数 78戸

	東京都目黒区三田２丁目
	未定
	2LDK
	57.02m²・70.88m²
	総戸数 16戸

	東京都江戸川区中葛西４-16-1
	6890万円～9990万円
	1LDK+S（納戸）～3LDK
	56.35m²～77.29m²
	総戸数 48戸

	東京都荒川区西日暮里１-63-1ほか
	未定
	2LDK・3LDK
	44.33m²～70.9m²
	総戸数 48戸

	東京都練馬区上石神井４-610-18他
	未定
	1LDK+S（納戸）～4LDK
	58.28m²～91.37m²
	総戸数 106戸

ソニー銀行初心者質問スレ　その２

スレッドを閉鎖する（スレ主のみ）ウィンドウを閉じる