ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

↑
それ看板だけですよ(^^ゞ
ピンクサロンはずいぶん減りました巣鴨とか池袋がはるかに多い感じ

よくわからないのですが、北大塚はマッサージ店がとっても多いです
そんなに疲れる街なんでしょうか、住んでいるとわからないけど。

怪しいマッサージは違法マッサージの可能性が多いですね
この間も捕まってました、巣鴨警察署が近くにあるのでもっと取り締まっていただきたい

＞＞197
あの辺で高級路線のスーパーって見当たりませんね。
少し離れると色々あるんですけどね、白山通りのクイーンズ伊勢丹や後楽園ラクーア内の成城石井など。
ただそういうお店って日常的な食材を買うような所じゃないし、ちょっと離れててもあればそれでいいかな。ちょっと変わったものが欲しかったら隣の池袋でいくらでも手に入りますからね。

風俗店の看板が出てるけど看板だけなんて本当にあるの？
北口のちよだ鮨の裏手はかなりの数の風俗店があるよ。
あと夜になると北口の盛り場はかなりガラの悪い人が歩いていることが多い。
まあ盛り場を避ければ大丈夫だし、この物件の周囲は大丈夫だろうが。
よしやに寄る際は注意。

＞２０３　そういうお店って日常的な食材を買うような所じゃない

日常的な食材を売ってますし、みんなそこで買ってますけど？

あの商品を誰も買ってないならあそこで商売が成り立つはずが無い。

山手線で往復260円、池袋のデパ地下の夕方がオススメですよ
文京区のクィーンズや三徳行くよりはるかに早くて、安くて品もいい。
我が家もマグロと輸入品は、デパ地下が定番になりました。

＞＞206
ここに住むことがあれば池袋駅の商業施設はどんどん利用したいですね、せっかく隣駅、しかも直結した場所にあんな便利が場所があるんだから使わないと勿体無い。
大塚駅まで徒歩4分というのは通勤、通学以外でこういう部分も有効利用したいですね。
反対となりの巣鴨も好きだけどあちらは自転車で行ったほうが便利そうかな。

>>207
巣鴨は散歩コースにいいですよ、自転車はずっと上り坂だから電動自転車は必須ですね。
駅前の西友は40年くらいやってる古い店舗なので、ゆったりと買い物ができます。
文京区、池袋、巣鴨などの人気エリアに隣接して、ちゃっかり利用出来る不人気エリアは
お買い得だと思います。
ただ小学校の学区は少し問題があるのかもしれません、商店街の子供が多くて
庶民的すぎます。

不人気エリアという割には高いですよね？
どうしてですか？

MRの前に置かれているパンフでは先着順になっていたよ。
中をのぞいてみたが、一人も客が入っていなかった。
係員も暇そうにお喋りをしていた。
大丈夫か？

不人気といっても山手線のなかではだから。根本的にある程度の需要があるなかでの不人気ということ。名門高校の成績下位みたいなもん。

山手線に限定すれば、田端～鶯谷あたりが最も安いエリアですが、
これはあくまでもイメージと人気なんだよね。
反対に人気があって高いのは新宿～恵比寿あたり
大塚はよくも悪くも豊島区の中でも平均的、
23区の中でも平均的な価格と人気と価格だと思います。

＞不人気エリアという割には高いですよね？
JR山手線の駅だから、他に比べて高いのは当たり前だと思います。
どこと比較して高いと言われているのでしょう？　
感覚的なものですか？

209ではないけど、このスレの上の方でも書かれているように、
2008-2009年に売り出されたブリリア巣鴨より坪30万円高いのが
納得できない。立地はブリリア巣鴨(巣鴨駅5分)の方が優れているし・・

山手線外と内ではマーケットが違うし(なので内側の住不の物件との比較は不適当)、
茗荷谷や新大塚の物件と比較するのは適当でない。

10年前なので記憶ベースだが、よしやの隣でこの物件よりも
駅近の三井不動産のステーションフロントタワー(大塚駅徒歩3分)が、
新築時に坪270-280万円くらいだったと思う。間違っていたらごめん。
中古では最近坪220-230万円くらい。
このマンションも10年経過するとこのくらいまで価値は落ちると
見るべきでは。それを考えると新築時坪300-320万円は
発射台としては高いような気がする。

あと、参考になるのは、
グランフォート青淵閣(大塚駅徒歩9分)は新築時坪250-260万円、
パークホームズ西巣鴨(大塚駅徒歩10分)は新築時坪230万円。

10年前ってマンション最安値みたいな時期じゃん。そんときで坪270なら今の坪単価で納得だが。

住友の大崎駅と直結のタワーマンションは坪320ー330だったけど、山手線つながりで比較するとここの相場感ってどうなんでしょうね

マンション価格の底は2002-2003年くらいで、
ステーションフロントは1999年築で、おそらく販売されたのは1997-1998年頃。
レインズの価格指数で比較すると、今とあまり変わらない水準だよ。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/tm/tm_201104.pdf

ITバブルが弾け、銀行の不良債権問題が深刻化し、2000年台に
入ってから急激に不動産マーケットが萎んだんだよな。

高い安いは、購入者が判断する問題なのではありませんか？
豚ロースがあのスーパーではグラム200円、となりの肉屋では230円と言うようなもの
品質も違うし、産地も違うから。

大塚初のタワーマンションという三井不動産のステーションフロントタワーは、タワーとしては
安め、大塚価格だなと当時思いました。
完成したら安い理由がわかりました、エントランスホールには悲しそうに噴水が今でも
水を吹いています？

例えばタワーレジデンスの最上階110Aなんて4LDKで、1億超えるけど山手線の駅近タワーの最上階と
しては、大変割安感があると思います。
少し前の住友のシティハウス南大塚の高層階が1億2000～1億5000万円でしたから、こちらの方が
デザインといい設備といい割安感を感じる人は多いのではと思います。

グランフォート青淵閣やパークホームズ西巣鴨は青田売りですが、完成してみたら前評判とは
かなり違う感じで高級マンションにしてはチープな感じでした。

大崎は大規模な再開発だから比較にならない
昔はいい勝負だったが今は
大崎＞＞＞＞大塚

住めば都の街です。これ以上便利な所を探すのも難しいかと。まとまったものは池袋で、普段は近所で十分。外食も肩のこらない名店が多い。飲み屋もくだけた店も近くにある。バスを使えば文京区の良い学校群まで数分。山手線は言うまでもなく便利この上無し。都電も休日はリラックスできるところまで連れて行ってくれる。以前は文京区、大田区、新宿区、板橋区など数年で移り住んでいましたが、結局ここに永住する可能性が高いです。グレードの高いここに住める人がうらやましい。掲示板では色々とネガのことも言われていますが、どうなのでしょうか。よくわかりません。

まあ買う人が完全に納得していればいいのだが。

でも、地域性をあまり考慮せず、山手線の駅近という点を捉えて
他の山手線の駅のタワーマンションと比較して高い安いを議論するのは
かなり危険だと思う。中古で査定を出すと、どうしてもその駅と
駅からの距離と築年で、直近の取引価格を参考に価格が決まってしまうから。
分譲時の価格とか、内装のグレードとかはほとんど考慮されない。

マンションの内装設備のグレードを上げたとしても、
各部屋あたり標準的な仕様から比べて100万円も差は出ないよ。
内装設備は日々進化していくものだし、絶対的な価格差もないから、
あまり査定価格には影響がない。
故に御影石の天板とか、外国製のキッチン設備等、内装設備の豪華さで
物件を選んだり、高い価格を許容するのも危険。
ディスポーザー以外は大抵は事後的に作ることができるわけだし。

共用設備について、他のタワーマンションに比べたら寧ろ簡素な方だと思うし、
これだけ戸数があれば分譲価格に転嫁している額は大したことはないと思う。
ディスポーザーがないのでコストが安くなっている面もあると思う。

ブリリア巣鴨は、巣鴨駅5分で山手線駅近だし、グレード、絶対的な距離、
線路に近いというマイナス点でもこの物件とかなり似ている。
内装の設備面では、ディスポーザー、ミストサウナ、食洗機が標準で
付いていた点でこの物件よりもむしろ優れていたかもしれないね。
どうもこのブリリア巣鴨よりも高いというのは納得ができない。

この物件は、ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ、
その後、どんな事情があったのかはわからないが、販売開始まで
3年以上要していることから、デベ側はかなりコスト高な状況なのだろう。
だからこの価格水準にせざるを得ないのだと推測するが。

目白・駒込との比較ではなく、同じ大塚近辺の山手線外側の
マーケット価格に比べると割高と感じられるのだが。
一生住み続けるから資産価値を気にしないという人は結構いるけど、
本当にそうなのか。子供が成長して手狭になることもあるだろうし、
転勤することもあるだろうし、30年も経てばかなり古くなってくるし。
実際どのマンションでも1～2年で売却する人が出てくる。
そうした時にマーケットとのギャップのある物件を購入していると
困ると思う。

ミニバブルの頃はデベはかなり儲けたのでは？
その頃が大手デベの過去15年くらいの最高益の時期だと思うけど。

あと立地は個人の主観が強いのであまり議論したくないけど、
このマンションの立地は洪水ハザードマップで1-2mの浸水が
指摘されているし、あとは週末になると真如苑への訪問者が
列をなして歩いていることもあるよ。個人的にはかなり嫌だけどな。
巣鴨の大塚側の線路沿いの風俗は無くなったと思う。
そもそもブリリア巣鴨に行くのにわざわざ線路沿いを通る
必要もないのでそれを問題視するのもどうかと思うよ。

ブリリア巣鴨とこの物件のコンセプトの違いって？
そんな言う程違いがあるかな。

＞222
このマンションの土地は海抜何メートルなんですか？
浸水するって、近くに川があるんですか？

ゲリラ豪雨じゃない？
豊島区で水没とか聞いたこと無いけど

＞ミニバブルの最盛期に土地を仕入れ

これは嘘ですね。
ここは東池袋に移転した日立プラントのあった土地。
日立の子会社の中央商事が売主に入ってます。

>>225
よく読みなよ
>>176　　さんが書いてくれてる。
日立製作所グループの不動産会社、中央商事は2007年8月、豊島区北大塚1丁目の日立プラントテクノロジー大塚事業所を取得した。売り主は日立プラントテクノロジー。価格は35億円だ。今後の活用方法は明らかにしていない。

2007年はミニバブルじゃないの批判する前に、よく調べないと笑われるよ？
系列の中央商事さんは、仕入の半額で売ったの？
普通は貴重なマンション用地、上乗せしないと売らないんじゃないの？

調べたわけではありませんが（笑い）、大手の場合、販売用不動産は特損を出して引き直しをしていると思います。どの土地をいくらにしたのかわかりませんけどね・・・　特に割高なものなどないと思いますよ。

財閥グループに勤務してますが、グループの土地を購入してよほどの事情がない限り
特別損失して売ったら連結決算に響きますから普通はやりませんよ。
特にメーカーの多い日立日産系は体力があるから、多分ないと思います。

マンションの用地仕入れでも、これだけのまとまった土地なら入札して仕入れるのが
普通だと思います。
マンション用地を確保するのに、都心では周囲を買収して1年以上時間が掛かるのが
普通ですから、デベにとっても美味しい土地は高値でも買いますよ。

別スレで見ましたが、住友のシティハウス南大塚の売れ残り最上階が売れて
完売したみたいですね、実売価格は定かではありませんが分譲価格1億5000万円
大塚でも条件が良ければ億ションが売れるのは驚きです。
プチバブルを挟んで、グランフォートにも億ションがありましたから
住友と合わせて20戸は売れているようです。
地震の影響で湾岸のタワーを敬遠する富裕層が、内陸を物色する時代になりそうです。

＞223
ゲリラ豪雨の事だと思われるけれど、
確かコチラは排水設備の整備が行われているはず。
以前は大雨の際は大きな水溜りが出来ていましたが
最近はそういうことが全くないと前スレで言われていたような。

>>229
ゲリラ豪雨で万一関係があるのはマンションの1階だけですよね
タワーマンションだから96％の住民には無関係なのではないでしょうか。
近くに住んでいますが、ここが浸水したということは聞いたことがありません。
南口の巣鴨小学校の前の道は昔は川で現在は暗渠（川の上に道路）ですが、
それでも聞いたことがないですよ。
豊島区内だと高田のあたりの神田川で昔は氾濫したらしいですが
河川整備で最近はないですね。
神田川でも豪雨でニュースになるのは上流の川幅の狭い中野とか練馬区のところですよ。
豊島区で低地は高田の海抜5ｍから高台の池袋の30ｍだそうです。ここは15ｍくらいですかね。

ブリリア巣鴨が線路ぎわというのは間違いですよ。
それぞれのマンション用地前で電車の音を聞いてみてください。
全然違うから。

ちなみにブリリア巣鴨の坪単価は前半と後半で違うと聞きました。
前半は坪310万円で後半は270万円まで引き下げて売りきったはずです。

あれは在庫圧縮の目的があったから特別価格でしょうね。

＞231
それは高層階と低層階とか方位の違いじゃないですか？
たった10％くらいしか違わないですから。
同じ階でも中住戸と角住戸の坪単価は10％近く違います
階数による価格差はデベにもよりますけど１％では利かないですよね。

勝手に平均単価と言う人が多いですが、全部の部屋の分譲価格が公表されていない限り平均単価ってデベじゃないと案外わからないものです。
普通は中層階の南向き中住戸あたりが、平均坪単価になることが多いですよ。

>232
なるほど、そうかもしれませんね。
ただブリリア巣鴨の営業に後半戦で10％下げて販売したと聞きましたよ。
本当かどうかは分かりませんが。

>233
商売人がよく言いますが、日本人はお得感が好きな国民性だそうです
定価がいくらで○％安いというのは好きなんですよね。
マンションも一度に分譲価格を公開しないので、様子見ながら上げたり下げたりありますよ。
だいたいの相場はあっても、マンション個々の事情やコストがあります。

しかしタワーレジデンスも立地がいいのに何で青田売りするのでしょう？
完成売の方が高く売れそうな気がします

大塚駅の旧北口というとゴミゴミしていて飲食店や有楽街が多く
あまり良い印象がありませんでしたが、タワーレジデンスの周辺を歩いてみると
意外に閑静で道路も広くて交通量も少なく住宅地の入り口でいい場所ですね。
南大塚よりとてもいい環境だと思いました。

>233
仮に10%下げてまでも売り切れば立派じゃないですか!
何年も売れずに陳腐化している高田の物件を見て御覧なさい。
灯りも疎らでゴーストマンションですよ。

しかし、このマンションはオール電化でディスポーザーもなく
立地も谷底だし売り切るには難しいけど、買う人もいるんだよね。

それと、目の前に警察署もあるけど、近くに893さんたちの事務所がいっぱいあるよ。

大塚のマンション買う時点で、893さんなんて気にしないでしょ。風俗だってあるんだし、いても当然。それよりも利便性ですよ。

↑　やはり利便性を重視するなら
ここのマンションは買いってことでしょうか？
とんでもなく環境が悪いわけでもないし。

利便性なら大塚よりも巣鴨が上。利便性重視ならむしろ他の選択肢があるのでは。
巣鴨の駒込4丁目の物件を中古で買うとか。余程環境もいいよ。

池袋を使うのであれば大塚のほうが上だし
自分の環境を考えたほうがいい

それに地震後の中古物件を買うのは問題があるし

池袋と大塚ではどう考えても池袋が上でしょう。
新大塚だったらなんとなくいい感じはするけど、ここは北大塚。

>目の前に警察署もあるけど、近くに893さんたちの事務所がいっぱいあるよ。
そうですか？
20年くらい前はいくつかありましたけど、大塚から移転したと聞いてますよ
7のつく日は大塚の縁日ですが、ずいぶん屋台が少なくなったのが物語りますね。

警察の前で事件起こすような間抜けな関係者は、破門されそうですから
考えようによっては大塚で一番安全な場所かもしれません。

>新大塚だったらなんとなくいい感じはするけど、ここは北大塚。
違うと思いますよ。
南大塚の住友物件も最初は、新大塚駅近を宣伝してましたが
売れ残りが多数で方向転換したのか、山手線大塚駅近に変更しましたよ。

まあ残念なのは、昔の反対運動で丸の内線が大塚駅を通らなかったことですね。

住まいとして考えると、茗荷谷のアトラスタワーより便利で住みやすい立地だと思います。

アトラスタワーの名前は出さないほうがいいよ
立地や環境が違いすぎる、値段も違うけど
そもそも文京区に住めるならコチラを選択肢に入れないだろうし

ここは窪地だし、近くに風俗やラブホが沢山ある。
そういう立地だから南大塚や新大塚とは全然違うよ。
また周囲に大きい建物があり閉塞感もあり、15階以上じゃないと抜けない立地。
中層以下はタワーの意味ないから、パークホームズ南大塚の方がお手頃でいい。

喧騒の駅前で地下鉄だけのアトラスタワーより山手線の交通至便で、閑静な住宅地だったら
こちらを選ぶ人が多いと思うけどなぜ？
確かに普通の部屋なら、内装は少し違うけどあちらも豪華とは言えないとMRに行って思ったよ、

とりあえず風俗に関しては普段の生活では通過しないような所なので、それほど気にならないかな。最初からなければそれに越したことはないですが。
周辺環境はたしかに新大塚や南大塚の方がいいのかな？ただ山手線の駅徒歩4分は捨てがたい魅力ですよね。もちろん価格もそれなりですが。

そうか？
山手線の音がうるさくて凡そ閑静とはいえないと思うが。駅前に風俗があるしイメージは悪い。
ちよだ鮨の裏あたりは明らかな893が徘徊してるよ。
特に子育てを考えると、茗荷谷の方が遥かにいい。
山手線の利便性は認めるけど、丸の内線も中々だよ。池袋や東京へのアクセスが便利。

多くの人が大塚を選ぶなんて言い過ぎでは？世間的には圧倒的に茗荷谷が上だよ。

駅前にあるのは本屋ですが？