ザ・タワーレジデンス大塚 パート2

私はかなり悩んだ結果、見送りました。
この界隈の新築物件は一通り回り、仕様・スペックは一番気に入ってました。免震がとても心強かったです。ただ、やはり価格面がネックでした。

山手線内外へのこだわりはありませんが、ファミリータイプになると、例えば同じ外側のブランズ巣鴨とは同じ広さで１千万円くらい違いますので、比較してしまうと経済的な差が大きいです。致命的な差ではありませんが何かと不安なご時勢ですのですし。ブランズは仕様も中々良いので、その点でもこの物件を選ぶ理由にはなりませんでした。

今は、ある完成物件の値引き交渉を第一候補、ブランズを第二候補として考えています。この物件がもう少し下がってくれれば（たとえば坪単価で２０－３０万円）再検討するのですが。。

販売に勢いがなくなる事態は十分予想されます。
第２期以降の売れ行きはそれこそ不透明。
とくに中低層階で隣地お見合いとなる住戸は販売長期化するかもしれません。

>151
ある完成物件とはどこのことでしょうか。
もしや、プラウド駒込？

スミフのは、地域一番の高級物件と豪語する営業さんがいましたが
完成売でしたが1年少しでほとんど売れましたね
やたらと高級仕様を強調し、駐車場も50％もありましたからコンセプトが違って
比較にならないと思います。

今回の震災で、タワーとオール電化が以前ほど売りにならなくなってきました。

>>153
新築物件ですのでプラウド駒込ではありませんが、
交渉中ですので物件名はご容赦下さい。すいません。

＞146さん

2010年の都内のマンション供給戸数
１ 住友不動産 2576
２ 野村不動産 2456
３ 三井不動産 1946
・
・
８ 東京建物 853

北大塚一丁目の巣鴨公園の斜向かい、真如苑の正面のアパートが入口が閉鎖されていて、
今にも取り壊されそう。敷地はそこそこ広く、線路からも離れていて、高台の閑静な住宅街で、
マンション立地としてはかなり優れていそう。
地元の皆様、何か情報はお持ちですか？

やっぱり価格に納得できない人が多いのかな、山手線の駅まで徒歩4分という立地だけど同じ値段で買うなら大塚じゃなく、もっと人気のある場所にマンション買えそうですもんね。
周辺を歩いているとあまり賑やかでもないし地味な印象だけど、山手線で両隣の駅が池袋と巣鴨って相当便利そう。

山手線の巣鴨、池袋へのアクセスを評価するなら
素直に巣鴨のブランズを選んだ方が安いしお得な感じがするんですよね。

このスレで度々出るので見てみましたブランズ巣鴨。

ブランズ巣鴨は駅力だけですね。
立地は白山通りの庶民マンション街の一角、一日中ダンプが通る騒音は山手線の比ではありませんよ
仕様はまるで埼玉のマンションのような必要最小限の国産品ばかり
唯一の高級ぽいシャワー水栓がグローエですが、ホームセンターで1万円で売ってるタイプ。
リビング8帖で64㎡の3LDKは、どうみても3DKでしょう。防犯カメラも節約なのかたった10台
タワーレジデンスと比較しても2ランクは下がる都内最低限仕様、どう考えても安い部材しか使ってない。
東急さんどうしたの？

十分だと思うけどねー。
固く作ってるみたいだし。

池袋のアクセスを考えるなら池袋のマンションを選ぶのもありかな。
防犯カメラ10台って少ないの？

大塚レジデンスは標準仕様としては近隣マンションより仕様は良いよね。
ディスポーザーが無いのは残念だけど。
使ったことなければ気にしなくて良いとも思うけど。
立地が良いし価格もほどほどだから買って良いと思う。

ブランズ巣鴨はＳＲＣ構造が良いと思います。
ＳＲＣはＲＣに比べると建築費が割高ですから、金かけているという印象です。
目に見えないところで金かけているのはすばらい。

逆に目に見える部分ばかり高級感を打ち出しているのは信用できませんね。

昔からある不動産業界だましテクニック

・部屋の付帯設備等の高級感ばかり打ち出す
　マンションの構造に金かけずに高級だと言える？？？
・管理費が高くて修繕積立金が安い
　管理会社で儲けようという魂胆か？？？
・駐車場収入の過剰見積
　駐車場代が入る見込みで修繕積立金を安く見せるが、
　実際にはそんなに駐車場は入らない？？？
・第一期販売戸数が少ない
　需要が少ないのを隠そうとしている？？？

他にもたくさんありますよね。

このマンションはどうなんでしょうね。

考えてみると、ホテルライクの内廊下って冷暖房きかすんでしょう。
もしかして電気代の無駄？

内廊下に住んでいますが、夏と冬は24時間エアコンを運転しています
朝は廊下の方が涼しいですが外気温がわからないので、外に出た瞬間に肌寒くて
上着を取りに戻ることもあります。

この掲示板ではポジよりネガの数が多そうだが、明後日の第一期締め切りがどうなるか楽しみだ。
一昨日と今日の昼頃にMRの前を通ったので窓越しに見たところ、かなりガラガラに見えたが・・

第1期はそれなりに売れる形になるのでは？
おそらく要望書まで出した購入希望者がいる部屋を
中心に出しているだろうから。
注目すべきは第1期以降の販売状況だろう。
GWで本当にガラガラだったとすると少し憂慮すべき事態だね。

第1期の正式価格表を見ていると、低層物件が多いね。
あと、方角によってかなり価格にメリハリを付けている印象がある。

価格は、山手線駅近・免震等のスペックから、売主としては坪300万円は
取りたいし、安売りはしたくないのだろう。
土地の仕入値も高そうだし、かなり広告には金をかけているし。
従来の大塚の山手線外側の基準や、ブリリア巣鴨との対比で見れば
高く感じる人が多いのはもっともだと思うけど、
当面の間、大塚駅の北側の地域一番物件であることは間違いないので、
その希少性がどこまで評価されるかだろう。
震災前だったら勢いで行けただろうが。

城北地区の山手線の駅近ということでは
池袋西口4分に新たなタワーマンション計画があるので、
こちらと比較する人が増えそう。
駅の利便性では池袋の方が明らかに上だし、
この物件の近くには赤札堂もあるので生活にも便利だ。
仕様等の詳細は6月以降のようなので、
詳細が明らかになるのを待ってから判断する形でも遅くはないのでは。
http://ikebukuro219.com/

東急インの隣だっけ。
北口の池袋４分。
検討する人はかぶらないと思うけどなぁ。

そうかな～結構共通点多いと感じたけど。

タワーレジデンス大塚は利便性を求めている人が多いと思うので
ターミナル駅の駅近のこの池袋の新タワーは、
そういった層に響きそうな気がしたんだよね。
池袋西口は騒がしい地域だけど、大塚の北口もそうは変わらないし。

比較するならグランスカイでしょうね

うーん。
極めて個人的な意見とした上で、
池袋の物件はファミリー向けにはどうかなと思うのだが。
こちらは自分としては許容範囲内。

＞167さん
マンション検討中で時々このスレを拝見させて頂いております。
実家に近いのでこちらのモデルルームにも足を運びとても興味を持ちました。
＞地域一番物件
大塚駅北側のマンションで、高級マンションといえば、巣鴨高校の隣の大京のグランフォート青苑閣、
スーパーよしや並びの三井不動産のステーションフロントタワーだと思います。
タワーレジデンス大塚も工事中で完成してみないとわかりませんが、多分仲間入りしそうに思えます。

大塚駅南口では物件も少なくあまり思い浮かばず、あるとすれスーパーライフの隣の住友不動産の
南大塚グランドヒルズ、プラタナス通りのアクシルコートくらいでしょうか。

>168
同じ風俗街ということでかぶるのでは？
ま、あちらでは子育ては厳しいかな？

南口は大規模物件少ないですよね
山手線内側だからでしょうか

＞173
風俗街と子育ては関係ないと思います
山手線の駅で風俗がない駅のほうが珍しい。
東大合格者数が全国レベルの巣鴨学園の生徒さんも
毎日通学していますから（笑）

日立製作所グループの不動産会社、中央商事は2007年8月、豊島区北大塚1丁目の日立プラントテクノロジー大塚事業所を取得した。売り主は日立プラントテクノロジー。価格は35億円だ。今後の活用方法は明らかにしていない。

>>157
真如苑前の物件か。いいところに目をつけたね。
確かに立地がいいよね。高台だし静かだし。駅近だし。
門が鍵で封鎖されているので、多分取壊すんだろうな。
高級感のある低層かな。目の前の「ヒルズ山手大塚」は
築10年強経過しているけど、外見は高級感あるしね。

＞176さん
35億円の全部がタワーレジデンスの敷地の価格なんですか？
もしそうだとしたら、取得価格は坪390万円になりますね。
H19年の路線価が坪155万円位ですから2.5倍位と高めの購入額ですね。
マンション事業としてはタワーマンションにして付加価値を付けて高く売る
または建築コストや内装のコストをかなり下げないと利益が出ないかしれませんね。

さっそく第１期２次ですか…
これは苦戦しているパターンですね。
４次５次位まで行くでしょうね。

このスレの参加者の多くが懸念した通りの結果だね。
タワー、オール電化が強いアゲインストの中、
周辺比割高な価格で突っ込んだからこうなるよな。
冷静な検討者は軒並みディクラインという感じかな。

売主がこれだけの数いると、価格改定も含めた判断は遅くなるよね。
これはズルズルと行ってしまうだろうな。

間を置かず第1期第2次なのは慌しい感じがするね。
一部の売主の決算の都合かな？

割高でなくてもタワー+オール電化はかなりのマイナスだよね
でも物価欲も落ちてるだろうから下手に値下げしても売れないんでは？

第一期第二次って、抽選が多かったと言う事ではないかしら？価格設定等を考慮しても、人気は高いですよね。購入しなかった場合は後で後悔すると思うような物件ではないかと。買える人はうらやましいです。

第1期2次の日程が先延ばしされてるね。
3次4次と増えるのがかっこ悪いから2次で粘るのか…

こういう売り方して売れてる物件見たこと無い。

ご近所の財閥系のマンションは2年くらいずっと1次販売を継続してましたよ

アウルタワーみたいにココも完成時点で半分以上売れ残るのかな？
人気マンションは1期1次で半分くらい売っちゃうのにね。

時期が悪いよ

すぐ近くに住んでいるので日曜日の昼間と夕方に中をのぞいたが、
見る限り客の姿は見えなかった。
贔屓目に見てもそんな人気が出ている物件とは思えない。

第1期1次はすごく気に入って買いたくなった人が申し込んだのだろうから、
出した件数の半分くらいは売れたのかもしれない。でも2次以降は・・

坪300から320万円出すならわざわざ大塚の物件を買わなくともと思うが・・

立地自体はすごく良いと思うんだけどなぁ
やはり山手線の駅近って本当に貴重だし。
でもタワマン・オール電化で二の足踏んでしまう気持ちもわかる。
今は結構なやみますねぇ

＞172
地域一番のマンションといえば、住友不動産のシティハウス南大塚だと思います。
高級マンションかどうかはわかりませんが、プチバブルもありましたが場違いな
高額マンションで三割くらいが1億円を越える部屋だったみたいです。
大塚エリアで億ションはほとんど皆無ですから別格という感じでしょうか。
売れるかどうか話題になりましたが、不思議なことに売れてしまったようです。

タワーレジデンスの1億円以上の部屋がすぐに売れるのか興味がありますね
駅近の静かな土地ですから案外早く売れてしまうかも。
大塚という土地柄、外国人のお金持ちが多く買われるかもしれませんね。

5月7日に1期102戸が抽選分譲され、82件69戸に申込みが入った。
引続き5月14日に1期2次として11戸が分譲されるが、
こちらは人気の高い住戸であるため完売となる見込みという。

意外とがんばってますね
湾岸じゃないのが大きいのか

オール電化タワーといえども、内陸ですものね。
その点は、安心。
大塚駅に徒歩４分ですもの、案外早くに売れちゃうんじゃないかしら？

弟1期で完売できないのは相当痛いでしょ。

自分の望む条件をある程度満たしているし、山手線の駅まで徒歩4分という立地を考えたらすごく良い物件なんだけど、この価格は少し悩んでしまいます。
両隣の駅も池袋、巣鴨と便利な場所だし大塚駅にはアトレも出来るそうですし、将来的にも期待できそうなんだけどな。

アトレには過度な期待しない方が。。あの駅の構造を考えるとかなり小さくなりそうだし、
まず食品スーパーは入らない。
できて成城石井くらいでは。

スーパー、コンビニは沢山あるから今更いらないでしょ
12階建てのうち1階は保育所なのであとはカフェ、ケーキ屋くらいで十分です

できて成城石井でも相当嬉しいけれど…
この辺りって高級系スーパーってないですし。
あ、スーパーじゃなくて、カルディなど輸入食材が豊富な店も嬉しい。
駅力は将来的に高くなっていくと思います。
…だからこその強気の価格設定？

＞１９７さん
そういった志向の方は文京区や目白、駒込にした方がいいです、間違いなく失望しますよ
ここに住んで池袋や銀座まで買い物に行くのが固い選択かと。

大塚はそういう街ではありません、おしゃれなお店が間違って出来たりしますが
需要がないので短期間で閉店したお店をいくつも知ってます。

大塚っておしゃれなお店の需要が少ないんですか。。。
あんまり若い世代がいないってこと？

立地的には、通勤や通学にもってこいだと思うのですが、
やっぱり価格が悩みどころかな。

ピンサロが多すぎて毎日寄り道しちゃいそう。4000円で2回転て、働く女子もかわいそうだな。