ライオンズ多摩川レジデンスってどうですか？

記念すべき第一として書き込みさせていただきます。
パンフレットを取り寄せたところ価格が２９００万からということで
お値段控えめなライオンズとして注目しています。

この近辺で家探しをしているので気になっています！
プロジェクト発表会も申し込んでみました。
どんなか楽しみです。

建設中の現地に見学に行ってきました。

基礎が出来上がりつつある状況です。

物件の南側は今後、新たな建物が建ちそうな感じがしました。
物件の東側はは既に10階建くらいのマンションが建っています。
多摩川は南向きの棟の最上階くらいからは見ることができるのではないでしょうか。

駅からの徒歩時間は実測で雑色駅からは約１.5キロで25分から30分、
糀谷駅からは約1キロで15分から20分を要します。
物件付近の道路は、見学行った土曜日正午頃の車等の通行量は少なく、
静かな環境でした。

私の第一印象としては、２駅使えますが、どちらの駅からも遠く、自転車利用が必須。
ライフスタイルの変化により転売するようなときは、駅から遠いという点で非常に厳しく、
また、マンション名に「多摩川」とつくものの、多くの部屋からは多摩川は望めないと考えられます。

一方、良い点は、物件付近の環境が都心とは思えないほどとても静かで、多摩川土手まで５分程度。
付近に利用しやすいようなお店が沢山あるという点です。

価格は同物件HPでは現在「詳細未定」ということですが、駅からの距離を考えると、
ライオンズということであまり威勢のよい価格設定をすると厳しい結果となるでしょう。

場所も悪くないし価格もいいと思います。
どの部屋にするか迷っていますが購入できたら・・・と考えています。
駅から距離があるけど田舎育ちの私には駅までの距離も気になりません！

こちらのマンションの購入検討者です。

検討にあっての悩みごとの一つは計画道路
（幹線街路補助線街路第39号線 昭和21年
4月25日 戦災復興院告示第15号）がマンシ
ョンの一部駐車場と駐輪場を含む敷地のみ
ならず、東側棟の建物の一部にまでかかっ
てしまっていることです。

モデルルーム来場者に普通に配布される資
料に正直に記されていました。

関係法令に詳しくないことから関連情報を
ネットで検索したところ、情報がたくさん
出てきましたが、この件に関しては、リス
クがない不動産購入などあり得ないと考え
てしまってよい程度のものなのかどうか、
私的には立地が気に入っている物件なので
悩んでいます。

大田区ＨＰより
http://www.city.ota.tokyo.jp/youto/shisetuzu/04tizu.pdf

その他ＨＰより
http://mansion-db.com/professional/law-land/dtl/205/

http://oshiete.homes.jp/qa3256659.html

http://oshiete.goo.ne.jp/plus/q/84975

以上

No6さん、
川崎市のHPをみたところ、京浜急行大師線の川崎大師駅付近から多摩川に橋を建設するとみえる「中瀬線（川崎市告示第104号）」という計画道路もあるようですね。指摘されている大田区HPに掲載されている計画道路と見合わせると、素人がどうみてもこの道路と結ばれるのでしょう。

仮にそうならば、計画道路上のマンションの一部は取り壊さなければならなくなるでしょうし、将来の設立される管理組合はこの事態にどう対応するのでしょうか。

そもそも橋を建設して東京と神奈川を結ぶような大がかりな計画道路上に、一部とはいえ建物がかすめる10階建ものマンションの建設の許可が本当におりたのか、当然許可がおりたのでしょうから、行政側はどういう理由で許可したのか知りたいものです。計画があるだけという判断なのでしょうか。

川崎市HP
http://www.city.kawasaki.jp/53/53doukei/home/sintyoku_zu/kawasaki/kawa...

そこまで見ていませんでした。
でも、場所やモデルルームを見て私はかなり気に入っているのでやっぱりここにしようかなと思います。
今後、どうなるかはわかりませんがf^_^;)

○日当たりについて
東向きと南向きとあるようで、南には低層の建物が、東には８回建て程度のマンションがあるようです。
現地をみた限り、日当たりという点ではどちらも道路を挟んでおり、
良い日当たりなのかな、と感じました。
（今後、南側に大きなマンションなどが建たないことを祈っています）

○騒音について
南東にはプレス工場がありました。
平日は気になるレベルの音となることがあるのでしょうか。
その部分が確認できていません。
どなたかご存知のかたはいらっしゃるのでしょうか。

昼間お散歩で通る事があります。
騒音など気になった事はありません。
環境はいいと思います。
オリンピックも深夜営業などがないためうるさく感じる事もないかなと思います。
ライオンズの斜め前にいつかマンションが出来そうな予感はしていますが•••
勝手な想像です。すみません。

二年前位まで 道を挟んで目の前の賃貸に住んでいました。 正直スクラップを 潰す音はうるさいですね。
大型トラックと潰す振動は今の時期余震に感じられるのではないでしょうか？
将来この辺は工場が多いのでマンションになるのでは
そうなれば住みやすい地域ですね。

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色々と情報頂きありがとうございます。
価格が妥当であり、立地も悪くないため、
購入に向け迷っています。
そろそろ第一期販売での契約も進みそうですし。

○東向きと南向きについて
価格を見ましたが、ほぼ同じサイズの
東向きと南向きの部屋で
それほど差が無いことにびっくりしました。
いざ売るとなったとき、やっぱり東向は不利になるのでしょうか。

東向きってそんなに悪くないと思います。
が、日当たりは微妙な感じかな？
上階は大丈夫だと思います。
南向きの上階は夏場とかの日差しがきついような気もします。

いつもご回答ありがとうございます。

○床について
今回の物件は直床ということですが、二重床と比較して
やはり落ちますでしょうか。
いろいろなサイトを見ていると、
安価な二重床というものは逆によろしくないと
いう話も聞いたことがあります。

大京はほとんど二重床だとおもう。

直床とコストも半分位違うから。

ここは長谷工なので直床なのでしょう。

８８戸に９人乗りエレベーター一台って少なすぎませんか？

９人乗りじゃ引っ越しの荷物も入らないと思うんですけど。

確かにエレベーター二台は欲しかったですね。
世帯数もあるので各棟に一台ずつは必要かなと思います。

グランイーグル多摩川スカイヴューとここではどっちがいいですかね？

セキュリティなどを考えるとグランイーグルよりはこちらの方がよかったです。
グランイーグルはどのマンションも中はほぼ一緒で私的には面白味がないと思いました。
価格もこちらのが安いですね！

こんばんは。
この物件を迷っている人は、
グランイーグル多摩川スカイビューとかなり比較しているみたいですね。

グランイーグル多摩川スカイビューは、駐車場無料や
逆梁工法、多摩川の目の前といった立地が優位に見えます。

一方、ライオンズ多摩川レジデンスは、
床暖房やセキュリティ、ブランド名
などが有利点でしょうか。

共益費、修繕費は、ライオンズの方が安いみたいで、
その辺りと駐車場有料をどうとらえるかだと思います。

何世帯でエレベーター何基必要という決まりは無いけど７０～８０世帯というのが
１基か２基かの転換点となるようです。
近辺で１０７世帯で１基というマンション知ってますが、朝夕は不便らしいです。
購入時にエレベーター１基では少ないのでは？モデルルームで質問したら
一般的な９人乗りエレベーターよりも高速な仕様だから問題ない。
と説明を受けたが、朝はほとんど各階に停まるので高速なんて関係なくなるとの（友人１談。）

また、４５世帯で２基もあるマンションは、１世帯あたりのメンテなどの負担が高くなる。
エレベーターを交換する費用の負担も大変だった。（友人2談）

88世帯ということで1基あたりの上限だと思います。
１戸が負担するコストは低くなるが利便性は低くなるということでしょう。
２基あれば、エレベーターの点検や修理の際、１基は可動できる点。
将来のエレベータ更新時にも１基を先行することで、１台は常に利用できるという
便利さはある。

ということで１５０世帯で２基ある私のマンションは丁度良い？（笑）

販売時に購入検討者に魅力的な物件として注目させ売るために
いろいろな共有施設を、たとえばプールとかマンションに作るデベも
ありますが、エレベータについても購入者が将来に負担するメンテ費用を考慮し
必要最小限にするのが良心的なデベだと思います。
エレベータの速度は最近のものはたいへん高速で、昔のUR賃貸住宅のものなどとは
くらべものになりません。

第一期の申し込みが終了したようですが、申し込みされた方いますか？

ウチは他物件と検討中のまま申し込まなかったのですが、人気はあるんでしょうか？

こんばんは。申し込みしました。
第一回で、全体の約3分の1は埋まったようです。
中～低層のほうが人気が出ているようです。

マンション自体の人気のほどはよくわかりませんが、
営業の方曰くは、当初予定よりは多かったとのことです。

いまは有償、無償オプションを選んでいます。
当初思っていたより安い買い物となりましたので、
ある程度内装にお金をかけたいと思っています。

震災後のゴールデンウィークオープン約１カ月間で３０世帯って良い方ではないでしょうか。
価格的に割安だった気がする。ライオンズって高いイメージだったからかも？

思ったより決まってますね。
第一期でも値引きとかあったりするんですか？

値引きとかは聞いたことがありませんでした。
結構あるものなんですか？

この先、第二期、第三期と発売となっていくと
思いますが、価格がどうなっていくのか気になります。

私も申し込みしました。

ほかをあまり見ずに決めたので、本当に良かったのか不安ですが。。。

金額については、基本的に、現在提示している金額で、階下より階上が安くなることはないと営業さんは言ってましたよ。
どこまで本当かはわかりませんが。

こんにちは。契約しました。
ぼくもあまり比較せず決めてしまいました。
あまり他と比較すると、
いろいろ良し悪しも出てきてしまいますし、
相対的な評価だと決めきれないので、
僕はこれでよかったかな、と思います。

有償セレクトの食器棚、迷っています。
あと無償セレクトのおふろの形も。

ここと比較するとしたら、近所の新築売り出し中マンションだと

グランイーグル多摩川スカイヴュー
イニシア大田六郷
パルテール蒲田フレシアガーデン
クレストレジデンス大森西

ってとこでしょうね。

私がモデルルームにった３社の物件を比較すると、

[多摩川スカイビュー]
（長所）
何と言っても将来にわたってさえぎられることがない多摩川の眺望と駐車場100％でしかも無料。
（短所）
①新興デベで、管理会社もその子会社。同社の将来の経営の安定性が気になるところ。
②駐車場100％無料といっても販売価格や毎月の管理費に上乗せされており、将来の監理費負担増を覚悟する必要が。
③間取りに魅力が感じられず、廊下が大理石で部屋はバンブーフロア（竹素材）という、なんともちぐはぐ感のある作り。大理石の床は冬はスケートリンクの上を裸足で歩くような冷たさがあるのでは。また高齢者や子供が滑りやすく危険。
④糀谷駅から遠く、リセールバリュウは厳しい。

[イニシア大田六郷]
（長所）
①価格が他３物件と比べ２割程度安価
②洗練されたデザイン性ある建物
③専有部分の設備は３物件の中では一番充実しており、品質感もあり都会的。
（短所）
①線路沿いに立地し踏み切りも近く、騒音、鉄粉、振動が考えられる。
②一番近い駅が京急線六郷土手駅で、駅が暗く古い。駅からこの物件までの道のりがさみしい。
③他の２物件に比べると物件周囲にお店や病院等が少ない
④グリコの跡地に何ができるのか周辺状況に未確定状況がある。

[ライオンズ多摩川レジデンス]
長所、短所ともとくに見当たらず特徴がないところが特徴。安定志向の私はここを申し込み予定です。

No.31さんへ
大変貴重なご意見ありがとうございます。

すでに契約済みのものなので、納得済みの状態ではありますが
ライオンズについて参考に追記させていただきます。

長所
・室内の安定した品質
・ブランドイメージ
・共用部分を極力簡素化し、管理費を低減
・セキュリティ充実、ネット完備

短所
・駅から若干遠い
・近くに昔ながらの工場があり、騒音が未知
　（平日聞きにいきましたが、それほど気になるほどではありませんでした）

本日グランイーグルのチラシが入っていましたが、ここより少し価格は高めでしたね。

私は直接そのほかを見てきたわけではありませんが、
ほかの物件については、No31さんと大体同じ感想です。

グランイーグルは駐車場が不要、あんまり評判がよくない（住民の質、管理組合、床の薄さなど）
イニシアは線路沿い、近くの駅が少しさびれている、駅前が細い車通りで危ない
というところが気になり、対象から外していました。

5年ほど近所に住んでますが、近くの工場は、さほど音は気にならないかと思います。
どちらかというと、休日の河川敷の野球少年や中高生の夜中の花火がうるさいです（笑）

あまり地域に詳しくないもので、東南のタイプを検討している者です。

大京さんで気になる所は
1.パンフレットに記載してある計画道路は大丈夫なのか?
(私が検討している所は、目の前まで大型道路が来てしまう。敷地が削られて将来的に資産価値が落ちそう)

2.目の前に大きな工場があるが、潰れてしまうと実際どの位の高さが建つのか?

3.この辺の教育環境、治安

4.大京は大手ではあるが、今はオリックスの傘下。スポンサーのオリックスが切り離したらどうなるのか
売り主不安

前向きには検討しているのですが、大きな買い物なので将来的な不安が大きいです。

契約者様宜しければ教えて頂けないでしょうか?

あらゆるリスクが発生することを前提に、・・・したらどうするか。・・・したらどうするのか。と質問されても誰もそれはわかりません。

マンションなど買わずにUR賃貸住宅にでも永遠に住み続ければ安心かもです。
でも、URは親方日の丸だから、「日本政府が転覆したらURの賃借人はどうなるのか。」
といった質問が出そう。

計画道路は、昭和２１年からとのことで実現しないでしょう？実現させたとしても川崎に橋でもかけないと税金の無駄使いになるだけでしょう。道路になる部分の土地を買い取られたら、その分住民で分配される事になるのでしょう。買い取り金額は路線価になるのでしょうか？

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契約済の者です。
No.34さんが書かれていることに加え、いろいろと心配な点はありました。

ただ、立地、価格を考慮し、ある程度妥協は必要と思い、
契約をさせていただきました。
このレベルの価格ですと、なかなか100％理想とはいかないのも現実かな、と思います。

・計画道路やオリックスの関係は、そのときが来ないと何とも言えないので、
　あまり考えないようにしています（現時点で対処のしようがないです）
・治安や教育レベルはあまり心配していません。
　近くに住んでいたこともあり、経験上の判断です。
・南東にある工場は潰れて別のものが建ってしまうという心配より、
　現状の騒音がどの程度なのかをしっておいた方がよろしいかと思います。
　平日昼間にあの辺りを歩いてみて、プレス機が動いている際にどう
　感じるかだと思います（ぼくは許容の範囲内でした）

大京に関して言えば次のような記事がありました。
民間企業ですから、良い時もあれば、そうでないときもあるということでしょうね。

http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2011&d=0510&f=business_...

リンク切れに備え、テキストをコピーして貼り付けておきます。

2011/05/10(火) 付け、「サーチナ」から

（記事見出し）
「大京が大幅高、通期連結業績予想の上方修正を好感」
（本文）
　9日、大京 <8840> は、11年3月期通期連結業績予想の上方修正を発表した。これが好感されているようだ。
　通期連結業績予想を、売上高2953億円（前回予想比1．8％増）、営業利益135億円（同8．0％増）、経常利益107億円（同33．8％増）、当期純利益97億円（同38．6％増）に、それぞれ上方修正した。
　売上高は、新築マンション販売における契約・引渡しが順調に進展し、当初計画を上回る水準で推移したことなどにより、前回予想を53億円上回る見通し。
　営業利益については、個別プロジェクトの事業計画の見直し、個別エリアの先行きの需給バランスを睨んだ価格調整などにより、たな卸資産の評価損を営業原価に約81億円計上したが、売上高の増加に加え、マンション売上総利益率の改善および販管費の削減が寄与し、前回予想を10億円上回る見通し。
　経常利益については、営業利益の増加に加え、支払利息等の営業外費用の圧縮などに努めた結果、前回予想を27億円上回る見通し。
以上

道路拡張の計画はありますが、橋が架かる計画は無いそうなので、仮に計画が実行され道が広くなったところで交通量が増加することはないでしょう。
夜に行きましたが、目の前の信号は赤と黄点滅に代わってましたし、その程度の交通量です。

この近辺は町工場があるため騒音や振動は若干はありますね。
また道路規模の割りに中型のトラックが頻繁ではあります。
意外と気づかないのが町工場の粉塵。　低層階だと窓を開けていると窓辺に黒色っぽい微粒子が付着しますよ。
窓辺のローカウンターとかテーブルとかは結構粉塵が着くし、窓もすぐ汚れます。

最近はこの近辺も町工場がどんどん閉じられていますのでその跡地になにが建つかは結構考えられる想定だと思います。
町工場の脇とかを通ればわかるのですが扉は開け放しで金属プレスや切削の作業をしているのが見えますし、フォークリフトとかも歩道上で運転していたり「ここは工業地域ですので騒音・振動・粉塵・臭気発生します。」なんて看板がよく見られます。　それだけ今までも近隣住民と議論になった面影とも言えます。
上にある道路拡張計画はほとんどないとは思います。昔から住んでいる人でない限りはそいう計画すら知らない方が多いですからね。
この辺の集合住宅以外は高齢化が進んでいますので工場閉鎖や老朽化住居が付近にどれだけあるかは考えたほうがいいです。
その跡地にグランイーグル社の物件が立つ可能性はあると思います。　とにかくグランイーグル社はこの辺ではお膝元のように建ちます。　グランイーグルマンションの隣にグランイーグルが建つ、というのもありますしね。計画的に複数棟建てたのではなく用地確保順に立てるので建屋番号がばらばらです。
ライオンズマンションの場合、南側より東側の方が10年スパンで見たとき、なにか集合住宅が建つ可能性があるとは思います。

またこの辺は自転車が必須アイテムになりますので自転車駐輪についても考えたほうがいいと思います。

かく言う私も　ライオンズ多摩川レジデンスとグランイーグル多摩川スカイビューで比較検討しているんですがね。
デベさんのネームバリューや信頼度、間取り、内装の使いやすさではライオンズですが
眺望や平置き駐車場、自転車駐輪ではグランイーグルですね。
この2つは生活域も時期的も部屋面積や戸数も同じですがどちらにも一長一短がありますから迷いますね。。。

まったく無音のところなんてありゃしません。
鳥も鳴かない過疎地の農村にでも住めば別ですが。

まったく物件周辺の環境が変わらないところなんて
ありゃしません。
よほどの不人気地区であれば別ですが。

確かに、立地、コンセプト、等は

グランイーグル多摩川スカイビューの方が勝ってるね。

自分もグランイーグル多摩川スカイビューとライオンズ比較してましたが、グランイーグルは駐車場が無料な点以外は大した魅力も感じず、営業マンがガツガツしてて話してて辛かったので辞めました。

物件も大事ですがそれを売る営業マンも大事ですね。

どちらの物件が良い悪いの優劣はつけれません。
最後は購入される方の価値観による判断だと思います。

物件の印象を左右するのは、営業の方々の人間性
が多分にあるので、これは大事ですよね。

私はワシではなく、ライオンを選びました。

販売営業の方とは、マンション購入後に関わることはほぼ無くなります。入居後のことは対管理会社になるからです。

営業の良し悪しを購入の判断基準にしてしまうのはナンセンスだと思います。

私はライオンズとグランイーグル両方比較しましたが、ライオンズは直床クッションなのでやめました。
グランイーグルは見栄えも内装もチープな感じなのでやめました。

もしもどちらか選ばなければならないなら私はライオンズにします。

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ナンセンスとは「ばかげた」という意味のこと。

人それぞれ違った判断基準があります。

私からみえば、直床を判断基準にしているあなたが、
それこそ、ばかげて　いるように考えられます。

>47
そうですね。
ご指摘の受けたように私が馬鹿げた発言をしたようです。
失礼いたしました。

ただ私見を言ったまでです。
直床にする理由は戸数稼ぎのためだけです。
住人にとっては直床はデメリットです。

直床のメリットがあるのなら教えてください。

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>49
たしかに建物高さが当初計画より3メートル弱(ワンフロア分)削られてるのに総階数は変更なし。
そうすると居室の高さを変えないなら目に見えない床厚を削るしかない。
そこがあの直床でクッションフロア構造というカラクリなんだろうね。

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ただ長谷工だからでしょう。長谷工は、直床がトータル的に良いと判断してるそうですからね。１番はコストだと思いますがね。その分価格が割安でコストパフォーマンスされてれば良いかな。

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