ザ・パークハウス 青砥（青戸7丁目東洋インキ跡地C街区）

643さん
私は他物件としてライオンズ青砥、ライオンズ立石、ザ.パークハウス津田沼、、プラウドシティ船堀、近所の一戸建てです。

一戸建てはセキュリティの問題、津田沼とライオンズ青砥は予算的に無理、ライオンズ立石は管理費の高さ、１階に店舗がある、隣に謎のリサイクル店がある、船堀は小学校、中学の評判の悪さであきらめました。

小学校の近さからまずは物件探しでしたが、今思えば青砥以外は駅ちかでしたね…。

うちも予算重視+管理費のバランス、売主の信頼性で青砥にしました
24時間有人管理が何よりも魅了です

私も24時間有人管理に大きく惹かれています。
これは選択ポイントの1つでもありました。

この辺りの公立小学校は割と評判が良いようです。
お子さんがいらっしゃる方には良い環境でしょうね。

駅から距離があることだけがデメリットですが、
他のメリットと天秤にかけて…という感じでしょう。
こればかりは人それぞれになってきますね。

一日中は管理してもらえないマンションもありますからね、ここはかなり住人の為の管理に注力してくれていると思います。深夜帰りの人もいるでしょうし安心ですよ。謳っている以上はずっと有人で続けて頂けるとありがたいです、途中でルールが変わったりという話も聞いたことはありますから、常に必要性をアピールしていきたいですね。

662さん、公立小学校の情報どちらでお聞きになられましたか？
私たちはマンションギャラリーで良くない情報（お勉強はあんまり出来ない）
を聞きがっかりしておりましたので、
最新情報で評判が良いならとても嬉しいです。

パークハウスの500世帯で街を良い雰囲気に出来たら良いですね。

青戸小学校・青戸中学校は、学区では評判良いと、営業さんから聞きました。
営業さんで言うことが違うと不安になりますね。一般的に学区内のことを悪く言う営業さんはいないと思いますけどね。

品のよろしくない小中学生を見かける確率は高いです。

青戸小学校は、創立60周年・慈恵医大の難聴学級も受け入れもある。
歴史の有る学校は、ある程度ＰＴＡや地域などのサポートにより
荒れづらいと聞いたことがあります。

また、青戸中学校は今日も横を通ったのですが、野球部が50名くらい
熱心に練習しており、生徒もちゃんとジャージを着て真面目な
感じでした。吹奏楽も優秀ですし、部活を頑張れる学校は、こちらも荒れないかな、と。

心配なのは、高校ですね。あんまりいい高校がなさそなので、
都心の方（日暮里か品川方面か、いっそ松戸・市川方面か）になるのかなと。

学力に関しては

青戸小は、区内のほかの小学校と比べて平均レベルで、
青戸中は、区内のほかの中学校と比較すると、上位の方にはいますね。

葛飾区が実施している「確かな学力の定着度調査」　実施結果について
http://www.city.katsushika.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/0...

ただ葛飾区自体は、下町で、そんなに学力に意欲の有る親がいないせいか
23区の中でも江戸川区、足立区あたりと並んでワーストあたりをうろうろしてるのは
事実です。

なので、学校で成績がよくても油断せず、勉強させるのがよいと、とどこかに書いてありました。

今も昔も…ですが、成績の良いお子さんは「勉強は塾や家庭学習で」と割り切っている方が多いかもしれないです。
先生方も熱心に頑張ってくださっていますけれどね。

PTA活動が熱心な学校は荒れにくいといいますよね。
この辺りの公立校はやはり親の出番が多いのでしょうか？

慈恵医大、夜中に苦しそうにしている子供を連れて行ったら
医師が不在と受け入れを断られ、足立区の東部地域病院に泣く泣く
タクシーで連れて行ったことがあります。。。

青戸小学校の評判は悪くないです。
PTA・地区町内会・こども会活動も連携しており、
割合活発なほうだと思います。

学力関連については、中学受験する子の割合は１割程度で、
都心に比べれば少ないほうでしょう。

駅まで徒歩１３分は難しいかもしれませんが、
周辺住民で環七を通りたくない人は７丁目南交差点等で道路を渡り、
裏道をとおって駅まで行かれる方が多いようです。
（住宅街なので、そこまで劣悪ではないかと。
青鳩幼稚園のある通りになります）

今迄住んだことがあるマンションでは24時間有人管理の経験がないのだけど、
有人管理の良いところってなに？

24時間有人管理のマンション

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94613/all

１期の先着住戸３６戸ってちょっと多くありませんか？想定の範囲内なのでしょうか？

36戸って178戸の売れ残りですか？

現在の「先着順住戸36戸」は、第一期178戸での売れ残ですね。

めっちゃ余ってるなーと見るか、
もうレーベンリバーレ・リヴァースイートの120戸を越えるくらい売れたなーと見るか（笑
ま、第一期はこんなもんで、あとは先着順は、ボチボチ売れていく感じだと思いますよ。

先着順の間取りが偏っているなら
人気・不人気が差があって厳しいかなぁ

36戸は要望書を出していたけど、取り止めた方の数ですね。
売主としては、第一期は100%完売を狙っているので、36戸はやや多いのではと思います。
間取りのバリエーションが多いので、悩まれる方いると思います。

三菱は要望書が出た住戸のみを売り出すという事はしない。
その販売方法は野村や中小デベが良くやる手法。
○○期即日完売をうたい人気物件とアピールする為に。
ここは要望の有無関係なく先に販売住戸を決めて売るから、
キャンセルもあるかも知れないがほとんどは要望・登録がなかったとみるべき。

私も、営業の方に要望書が出ていないところも出していると聞きました。
第一期完売するのかは今週の土日にかかっていそうですよね。

１期で１７８戸中３６戸登録なしはやや厳しい販売状況かな。
価格表みたけど１期は比較的条件良い部屋が多かったように思う。
それで２割登録無しだと２期以降は相当小出しで売らないと
厳しいね。

この近所に住んでいる友人によると、
小学校の活動はかなり地域の方のご助力があるそうです。
地域一帯で小学校を支えている、という感じでしょうね。
その分親の出番もあるのでしょうが、
子どもたちは良い環境で過ごすことが出来るのではないでしょうか。

要望書住戸のみ販売して完売を凄いとは思いませんが、数字は気になります。
これだけの規模で１７８戸は弱気だなと思っていました。まだ１期なのに３７戸も先着住戸扱いになってしまうのはどうなのかなと思ってしまいます。入居が２０１３年８月と先なので大丈夫なのでしょうか？

残りが不人気西向きを考えると、価格設定を見直さないとかなり厳しいですね。
竣工迄の完売も危ういところ。
駅距離で断念している人も多いので、今後の販売手法を見ていく必要ありですね！

ん～冷静に見ると第一期で３６戸先着順受付は、デベとしては思惑違いではと思います。どこのマンションも一期が勝負ですからね。
ただ、まだまだ巻き返しのチャンスはあると思います。竣工が来年８月と言うことと、アーバンサイドの価格が発表されていないと言うことです。
デベ２社としては竣工までに完売を目指していると思うので、今後の戦略をどう組み立てるか、インパクトあるプレゼンを顧客に決められるかがキーになると考えます。

検討者です。
第一期は良い間取りの部屋に集中したと見ています。フロントレジデンスの南西は評価してましたが、予想通り好評得て、ほとんど埋りましたよね。
角住戸も北東、北西は日当たりで厳しいと印象です。角住戸意外は、間取りを考えるともっと厳しいですよね。
これだけの戸数を販売するのは厳しすぎると予想してます。かなりの値崩れが起こると見ており、様子見ることにしています。
西向きの価格はとんでもなく安く価格発表されるかなと予想してます。

葛飾区の公園問題があるので避けている人が多いのではないでしょうか。
選べることはいいことですが、リセールが相当安くなることは覚悟しないといけないかもしれません。

この物件でいまいち残念だなーと思っていた点が
　・近くのコンビニが「サンクス」ってやや残念。キャッシュカード使えないし
　・毎日のちょっとした買い物できるスーパーが近くに無い。駅前？アリオ？

と思っていたのですが、
　・4月にサンクスがローソン（仮）になりそう（ＦＣがローソンに鞍替えした）
　・徒歩5分にあるアタックが「超バカ安スーパー」で、小さいが、たいていのものが揃いそう　

ということで、微妙に環境が改善されて嬉しかったです＾＾
参考に共有までー

＞638さん、639さん

西側の棟の販売がまるっと最終期なのは、たぶん「建てる」順番ですね。
現地に行くと解ると思いますが、今は、川沿いと、病院側の棟から建て始めているので
作る棟から売らないと、ビルトインオプションとかで困るんでしょう。
なので西側は最後に建てて、最後に売る、大規模物件ならではですね。

西側の要望が入っても販売にはのせないって事？

三菱は要望書だしたから必ず販売住戸にしてくれる事はないよ。
要望書は受け取ってくれるけどね。
事前に計画した販売住戸をそのまま売り出す

>697さん
情報ありがとうございます！
アタックって中には入ったことがなかったのですが
お安いんですね
いつも人がたくさんいるので、良いスーパーなのかな？と思っていました

我が家にとってのメリットは環七一本で通勤できる事。よって駅遠はあまり気にしない。
しかし買物環境が今一つなのがネックになっている。毎日の事なのは通勤と同じなので
妥協できるかどうか悩みどころだ。

＞６９０
売り出しの決まってる部屋に要望書を入れるって事なんですね。
それならば１期販売戸数の残が３７戸も仕方ないですね。

＞689さん

たぶん、ではありありますが、アーバン側の住戸も「希望があれば」売ってくれると思います。
ただ、リバー側とフロント側は、希望が無くても「第一期」として、販売してましたが
アーバン側は積極的に販売しなかったんだと思います。

･･･あくまで推測です、すいませんｍｍ

＞691さん

はい、安かったですｗ　例えば･･
2リットルの国内メーカーのお茶が120円くらいで売ってたと思いますｗ
（※通常は安くて198円とかだと記憶）
生鮮食品とかの鮮度は微妙との書き込みは昔ありましたが、
日常の買物であれば、使えると思いました。

微妙に遠い？ですが新鮮市場マイハートは安くてお勧めです。
魚は毎日、築地から仕入れしているみたいです。
ただ、日曜日がやすみみたいです。

住所：葛飾区　青戸　４－２５　第４公団１号棟下

買い物は心配しなくて大丈夫だと思いますよ。
近隣住民の自転車利用率高いですから。アリオの自転車置き場に行けば良く分かります。
アリオにはＨ＆Ｍやロフトが入るらしいですよ。

西向きは眺望や日照のことを勘案すると安くせざるおえないと思ってます。
西向きの価格を発表する＝低価格のクオリティの低いマンションと評価が下ってしまう可能性があり、リバーサイドやフロントレジデンスの評価さえも下げる恐れがあるのでは。。と正直思ってしまいます。
同じマンションに住む住人なんですから、西向きの安さに惹かれて購入する、あまり質のよかない方(大変失礼ながら)と管理組合とか近所付き合いやりたくなくないとなりませんか？

このマンションは都内にありながら、本当に安さが魅力です。
自分は前向きな検討者ですが、いま購入ではなく、なんとなく様子を見ながら、もしかするともっと安くなる可能性を信じて、購入タイミングを見極めたいと考えています。

アーバンは西向きではなく南西向きですね。スカイツリーが見える見えないというのでなければ都心向いてますし、安くせざるを得ないというほどでもないと思いますが。

正確にいうと、西南西ですね。
殆ど、西向きでいいと思いますよ。

>>698
現状でも充分にお安い価格帯なので、これ以上価値が下がると言うこともないような気がします。

自分も含め、この価格でしか購入できないという方ばかりだと思うし（それ以上の価格を出せる方はもっと良い環境の場所に買いますよね）

もともと高価値マンションでも無いわけですし

販売状況を見て諸費用をサービスすることはあり得ますが、アーバンサイドの価格を下げることはないでしょう。リバーサイド,フロントレジデンスとのバランスがありますからね。
別件ですが、このモデルルームの営業さんは、良く気が利く方が多いですね。わたしは最終的に他社物件にしましたが、モデルルームの対応で悪い印象ありません。上手くチームで仕事を回していると思うので、ぜひ完売してほしいです。

アーバンも１期で販売されてますよね？先着住戸も商談中が多いようですね。

レスが無いね。アーバンもバラの花が付いてるぞ。赤もピンクも。
欲しいと言えば売るんじゃないの。

１期２次の価格の予定表には、最初に売っていたアーバンの角部屋以外はでていませんでしたよね。
前に営業の方が、アーバンは最後に売り出します　と言っていたのを聞きました。

次は17日ですね、皆さん希望のお部屋に当たるといいですね！

＞７０４
って事は要望書プラスαを販売するって事ですね。
プラスαの部屋をどう考えるかで部屋を決めるのも方法のひとつなのかな？

とにかく人気住戸とそれ以外の落差が気になるのは自分だけでしょうか。。
アーバンは2600万台も発生すると思います。
こんなに住戸によって価格差があり、管理組合など年収差による人の質の違い(言葉悪いですね。。)がある中、いい付き合いのあるマンションになるんでしょうか！？
子供の学力差も半端なくマンション内で出るでしょうし、子供のコミュニティ内でもいじめが出たりしそうじゃないですか。

＞707さん

正直、あまり気にする必要は無いと思いますよ？

基本的に、人気の無い城東の葛飾の青砥で、徒歩13分のマンションを選ぶ
私たちは、同じ穴のムジナで。
いい意味でも悪い意味でも「見栄」を張ったり、借金額の大小で
付き合いを区別したりするような人は、そもそも、ここを選ばないと思います。

所詮価格差なんて、最安値で2000万台中盤？、中央値で3000万～3500万、
最高値で4000万台レベルです。こんな価格差はかわいいもんです＾＾
高層階6000万、下層の1DKで3500万のマンションや賃貸が入ってるマンションと
比べれば「みんなほぼ一緒」だと思います。

仲良くやりましょう。そして子供たちがのびのび育つ（上下の学年の
子達が、兄弟みたいな）いいマンションになればいいなぁと夢想していますｗ

パークハウス大崎の住民スレをみているとちょっと不安になります。同じことが青砥では起こらないとよいですが。

>708さん

私もそう思います。

例えば条件がまったく同じで価格も一律だったとしても500からの世帯が集まれば色んな人がいると思いますしねｗ
お子さんがいるいないでも考え方が違うと思います。

>709さん
少し読みましたが私も少々不安になりましたｗ
大丈夫かなぁ。。。
規模が大きいだけに手を抜かれないか心配です。。。